REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Czy można sprzedać mieszkanie kupione na kredyt?

Subskrybuj nas na Youtube
Czy można sprzedać mieszkanie kupione na kredyt?
Czy można sprzedać mieszkanie kupione na kredyt?
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Czy jest możliwa sprzedaż mieszkania kupionego na kredyt? A jeśli tak, to kiedy i na jakich warunkach?

Czy można sprzedać mieszkanie kupione na kredyt?

Kredyt na zakup mieszkania to w zdecydowanej większości zobowiązanie długoterminowe, najczęściej zaciągamy go na 25-30 lat.

REKLAMA

REKLAMA

– Nic więc dziwnego, że w tym okresie mogą się nam przydarzyć przeróżne sytuacje: przeprowadzka do innego miasta lub kraju czy konieczność zmiany mieszkania na większe, bo powiększyła się nam rodzina. Aktualnie często dochodzi jeszcze jeden czynnik, zwłaszcza w przypadku mieszkań kupionych w celach inwestycyjnych. W obecnej sytuacji ekonomicznej zaciągnięty dług zaczyna za bardzo ciążyć i wiele osób decyduje się sprzedać nieruchomość i za uzyskane środki spłacić cały kredyt, którego obsługa stała się w ostatnich miesiącach kosztowna – mówi Grzegorz Aleksandrowicz, ekspert ZFPF, Lendi.

Nie zapominajmy, że niezależnie od tego, czy bank udzielił nam kredytu na mieszkanie, czy kupiliśmy je za gotówkę, jesteśmy właścicielami tej nieruchomości, a prawo umożliwia nam sprzedaż mieszkania z hipoteką. Wiąże się jednak z większą liczbą formalności, których musimy dopełnić. Warto się więc przygotować na kilka wizyt w banku.

REKLAMA

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Sprzedaż mieszkania z kredytem nie jest w żaden sposób uciążliwa dla kupującego. Właściwie nie odczuwa on skutków takiego stanu prawnego nieruchomości i z jego perspektywy kupno lokalu obciążonego kredytem nie wymaga więcej starań, niż w przypadku zakupu mieszkania „wolnego” od bankowej hipoteki – mówi Michał Kowalski, ekspert ZFPF, Notus Finanse. – Kupujący dokonując zapłaty, musi wpłacić ją na dwa rachunki – sprzedającego i banku. Jedynym obowiązkiem kupującego jest właściwie złożenie do sądu rejonowego wniosku o wykreślenie banku z księgi wieczystej nieruchomości już po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność. Jest to konieczne, aby hipoteka (prawo banku do nieruchomości, niezależne od tego, kto jest właścicielem lokalu) wygasła.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką krok po kroku

  1. Uzupełnij niezbędne formalności

Jednym z ważniejszych dokumentów, który powinien posiadać sprzedający, jest zaświadczenie z banku o kredycie hipotecznym. Warto postarać się o nie w odpowiednim momencie, ponieważ jest ono ważne tylko 30 dni (a przecież sprzedaż mieszkania może potrwać dłużej. Będziemy musieli za nie zapłacić (zgodnie z tabelą opłat i prowizji danego banku). Jeśli nie uda nam się w tym czasie sprzedać mieszkania i pobierze się kolejna rata, dane na dokumencie będą wymagały aktualizacji – i potrzebne będzie nowe zaświadczenie.

– Co do zasady, bank nie może nam odmówić sprzedaży nieruchomości, bo to my jesteśmy jej właścicielami, jednak ze względu na nałożoną hipotekę nie zwalnia nas to z poinformowania kredytodawcy o naszych planach. Co więcej, bank nie może nam też zabronić wcześniejszej spłaty zobowiązania. Może natomiast pobrać od nas opłatę za wcześniejsze uregulowanie zadłużenia, jeśli spłacimy kredyt w ciągu 3 pierwszych lat trwania umowy. Dotyczy to kredytów udzielonych po 2017 r. i opartych na zmiennym oprocentowaniu. W przypadku kredytów ze stałą stopą, bank może taka opłatę pobrać nawet po trzech latach od zaciągnięcia zobowiązania. W obu przypadkach jej wysokość nie może przekroczyć 3 proc. wartości zobowiązania – mówi Grzegorz Aleksandrowicz.

Opłaty za wcześniejszą spłatę z umów zawartych przed 2017 r., bank pobierze zgodnie z zapisami z umowy, jaką sprzedający podpisał z bankiem.

Co powinno znaleźć się na zaświadczeniu o kredycie?

  1. poprawne dane kredytobiorcy,
  2. najważniejsze dane nt. kredytu, m.in. kwota zaciągniętego zobowiązania i termin spłaty kredytu,
  3. aktualne zadłużenie z tytułu kredytu, czyli kwotę pozostałą do całkowitej spłaty,
  4. numer rachunku bankowego, na który kupujący będzie musiał wpłacić wskazaną w zaświadczeniu kwotę,
  5. promesa banku na wykreślenie hipoteki (więcej informacji dalej).

Warto sprawdzić kompletność informacji na dokumencie od razu, żeby uniknąć nieporozumień.

  1. Wystaw mieszkanie na sprzedaż

Kolejnym krokiem podczas sprzedaży nieruchomości jest stworzenie oferty sprzedaży i znalezienie kupca. Niezależnie od tego, czy będziemy próbowali sprzedać mieszkanie samodzielnie, czy skorzystamy z pomocy wykwalifikowanego pośrednika, ogłoszenie powinno być dokładne.

                                                                                           

– Oznacza to, że na żadnym etapie, zwłaszcza podczas rozmów z nabywcami, nie powinniśmy ukrywać faktu, że mieszkanie jest kupione na kredyt. Takie zachowanie mogłoby sprawić, że w oczach nabywców stracimy wiarygodność. A przecież zapisy w księdze wieczystej można łatwo sprawdzić w elektronicznej ewidencji – mówi Michał Kowalski i dodaje: – W Polsce wciąż wiele osób obawia się transakcji, w której mieliby kupić mieszkanie wcześniej obciążone hipoteką. Z tej perspektywy najlepiej wszystko od razu wyjaśnić, przedstawić zaświadczenie z banku i objaśnić kolejne kroki.

  1. Uzyskaj promesę od banku

Gdy uda nam się już znaleźć kupca na nasze mieszkanie, musimy w banku załatwić promesę. Czym jest ten dokument? Zobowiązaniem banku, że po spłacie kredytu hipotecznego w całości, wyda zgodę na zwolnienie hipoteki. Jest to zabezpieczenie dla kupującego, potwierdzające, że po zakupie i dopełnieniu wszystkich formalności, księga wieczysta nieruchomości będzie wolna od wierzycieli. Promesa jest niezbędnym elementem do zawarcia umowy przedwstępnej i dalej – umowy właściwej kupna – sprzedaży. Podobnie jak zaświadczenie o kredycie, promesa jest ważna przez 30 dni od jej wystawienia.

  1. Podpisz umowę przedwstępną

Ten krok nie będzie konieczny, jeśli kupujący płaci gotówką, a my zdążyliśmy zgromadzić wszystkie standardowe – poza wskazaną już promesą i zaświadczeniem o kredycie – dokumenty do sprzedaży, jak aktualne odpisy z księgi wieczystej, zaświadczenie o zameldowaniu czy niezaleganiu z czynszem
i opłatami.

–  Czasem jednak okazuje się, że drobne formalności mogą zabrać czas, więc umowa przedwstępna może być dobrym rozwiązaniem, bo zabezpieczy obie strony przed ryzykiem rezygnacji z transakcji
– mówi Grzegorz Aleksandrowicz, ekspert ZFPF, Lendi. – Ponadto, jeśli kupujący będzie korzystać z kredytu hipotecznego, będzie trzeba zawrzeć umowę przedwstępną – uzupełnia Grzegorz Aleksandrowicz.

Umowa powinna zawierać opis najważniejszych warunków transakcji, w tym daty zawarcia umowy przyrzeczonej (aktu notarialnego), ceny nieruchomości a także tego, w jaki sposób zostanie zapłacona cała kwota. Zazwyczaj w umowie przedwstępnej wskazany jest także zadatek, jaki kupujący wypłaca sprzedającemu na poczet przyszłej transakcji. To zabezpieczenie na wypadek, gdyby kupujący wycofał się ze swojego zamiaru.

  1. Podpisz akt notarialny

To najważniejszy krok, bo tylko w tej formie można dokonać przeniesienia własności nieruchomości. Notariusz spisuje akt notarialny, w którym zawiera wszystkie niezbędne szczegóły transakcji, zwłaszcza sposób zapłaty. Warto tu pamiętać, że na rachunek sprzedającego trafi tylko ta część kwoty sprzedaży, która wykracza poza wskazaną w zaświadczeniu bankowym kwotę kredytu pozostającą do spłaty. Ta druga powinna trafić bezpośrednio na rachunek banku, aby rozliczyć kredyt.

  1. Uzyskaj zgodę banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej

To ostatnia czynność, jaka zostaje nam w związku ze sprzedażą nieruchomości obciążonej hipoteką. Dostarczenie takiego dokumentu, zwanego także listem mazalnym, jest obowiązkiem sprzedającego. Taki dokument powinniśmy dostarczyć nabywcy, żeby mógł załączyć go do wniosku o zmianę wpisu w księdze wieczystej nieruchomości.

O czym warto pamiętać sprzedając mieszkanie z hipoteką?

Gdy już sprzedamy naszą nieruchomość, warto pamiętać o związanych z nią sprawach administracyjnych. Wśród nich znajduje się np. ubezpieczenie nieruchomości. Podobnie jak to jest
z ubezpieczeniem komunikacyjnym, taką polisę można przenieść na nowego właściciela, a jeżeli ten sobie tego nie życzy, należy pamiętać o jej wypowiedzeniu. I wreszcie ostatnia rzecz, czyli podatki. – Jeśli sprzedajemy mieszkanie przed upływem 5 lat od jego zakupu, powinniśmy zapłacić 19 proc. podatku dochodowego. Można tego uniknąć korzystając z tzw. ulgi mieszkaniowej. Będzie nas ona obowiązywać, jeśli pieniądze ze sprzedaży nieruchomości w ciągu 3 lat od zbycia nieruchomości przeznaczymy na zakup kolejnej, na własne potrzeby mieszkaniowe – mówi Grzegorz Aleksandrowicz.

Zakup mieszkania na kredyt

Jak wynika z raportu Narodowego Banku Polskiego, niemal połowa mieszkań kupiona w trzech ostatnich kwartałach 2021 r., zaraz przed drastycznymi podwyżkami stóp procentowych, została sfinansowana z kredytu hipotecznego.

– Tak wysoki udział kredytów w finansowaniu nieruchomości jest zjawiskiem specyficznym dla okresu niskich stóp procentowych. Wcześniej poziom ten wynosił średnio 30 do 40 proc. W dużym skrócie oznacza to, że problem rosnących obciążeń z tytułu wzrostu raty jest realny dla wielu Polaków, zwłaszcza dla tych, którzy w związku z wyjątkowo niskimi stopami procentowymi zdecydowali się na zakup mieszkania na kredyt – czy to na potrzeby własne, czy też inwestycyjnie. Dlatego coraz więcej osób zastanawia się, czy może sprzedać taką nieruchomość – mówi Michał Kowalski, ekspert ZFPF, Notus Finanse.

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Materiały prasowe

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Kolejne pytanie do TSUE o kredyty z WIBOR-em. Czy polskie prawo wystarczająco chroni kredytobiorców?

Sąd Okręgowy w Krakowie w osobie sędzi Anny Baran postanowił skierować do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE), pytanie czy polskie regulacje dotyczące zasad oprocentowania kredytów hipotecznych są zgodne z unijnym prawem chroniącym konsumentów. Analizy pytania prejudycjalnego i jego uzasadnienia, dokonuje radca prawny Paweł Stalski, specjalizujący się w prawie ochronnych konsumentów i w sporach sądowych z bankami.

Kto może dostać orzeczenie o niepełnosprawności na stałe? Przepisy w 2025 r.

W czerwcu 2025 r. weszły w życie nowe przepisy, które określają minimalne okresy, na jakie – w określonych przypadkach – można otrzymać orzeczenie o niepełnosprawności lub jej stopniu. Czy zmianom uległy również zasady dotyczące wydawania orzeczeń na stałe? Jakie są aktualnie zasady? Rozwiewamy wątpliwości.

Jeśli stać cię na zakup zwierzaka, to musi być cię stać na podatek. Urzędy są zgodne i każą płacić miłośnikom zwierząt. Trzeba też dopełnić formalności

Czy cena psa, kota, czy żółwia to jedyny koszt, jaki ponosimy zapraszając go pod swój dach? Wiele osób tak myśli i nie bierze pod uwagę tego, że zakup zwierzaka może wiązać się z koniecznością zapłaty podatku.

Dajesz pieniądze dzieciom? Musisz zachować te warunki, aby fiskus się nie przyczepił - karna stawka to nawet 20% darowizny

Któż z nas nie otrzymał lub nie przekazał komuś w rodzinie choćby drobnych sum pieniędzy, na przykład w związku z okazją taką jak rocznica urodzin, czy imieniny? Nie można jednak tego czynić dowolnie, aby nie znaleźć się w polu zainteresowania fiskusa. Nieprawidłowo dokonana darowizna może bowiem oznaczać konieczność zapłacenia karnej stawki podatku, która wynosi 20%, a także odpowiedzialność karno-skarbową! A wystarczy dokonać stosunkowo prostych formalności, by tego uniknąć.

REKLAMA

Sektor przemysłowy w Polsce w 2025 roku: między presją kosztową a inwestycjami w przyszłość [Raport wynagrodzeń w sektorze przemysłowym]

Sektor przemysłowy w Polsce w 2025 roku mierzy się z ograniczonym popytem, spadkiem zamówień, zwłaszcza eksportowych oraz rosnącymi kosztami działalności. Z „Raportu wynagrodzeń w sektorze przemysłowym” Grafton Recruitment wynika, że w przetwórstwie przemysłowym odnotowano spadki zatrudnienia, a przedsiębiorstwa koncentrują się na utrzymaniu ciągłości operacyjnej i dostosowaniu do trudnych warunków gospodarczych.

Rząd: Wdowy chcą przejąć emerytury mężów. Co to za argument, że ZUS potrzebuje tych pieniędzy dla innych

Emerytka skierowała zapytanie, czy jest możliwe przedłużenie możliwości dziedziczenia środków z subkonta (ZUS). Opisała, że dziś środki zgromadzone w ZUS prócz środków znajdujących się na subkoncie, po osiągnięciu 60 roku życia przez kobiety, przy wyliczaniu ich emerytur są dzielone przez dalsze średnie trwanie życia. Inaczej jest z subkontem – te środki czekają do osiągnięcia 65 r. życia.

Zapadły przełomowe wyroki NSA i WSA: Opłaty pobierane przez cmentarze nielegalne – teraz tysiące Polaków może dochodzić od zarządców cmentarzy niesłusznie pobranych kwot

Organy samorządowe nie mogą ustanawiać (a cmentarze – na tej postawie) pobierać jakichkolwiek opłat, które są niezwiązane z pochówkiem zmarłych, tj. m.in. opłat za dochowanie zmarłego do już opłaconego grobu, wjazd na cmentarz i korzystanie z cmentarza – orzekł WSA w Olsztynie. WSA w Warszawie dodał do tego natomiast – ustalane przez samorządy cen grobów i płyt, opłaty za ekshumację zwłok, uprzątnięcie szczątków, przechowywanie zwłok w chłodni, udostępnienie sali do ubierania zwłok i wiele innych. NSA potwierdza w swoich wyrokach, że – organ gminy może ustalić (a cmentarz – na tej postawie) pobierać tylko takie opłaty, które są związane z pochowaniem zwłok.

Sejm na żywo: 42. posiedzenie Sejmu (7, 8, 9 października 2025) [Transmisja online]

We wtorek, 7 października rozpocznie się trzydniowe posiedzenie Sejmu. Głównym punktem 42. posiedzenia Sejmu, będzie pierwsze czytanie rządowego projektu ustawy budżetowej na rok 2026 (druk nr 1749) oraz projektu ustawy o szczególnych rozwiązaniach służących realizacji ustawy budżetowej na rok 2026 (druk nr 1750). Prace nad tymi punktami przewidziane są na czwartek, 9 października.

REKLAMA

Długi weekend w listopadzie. Rząd podjął decyzję

Listopad 2025 roku przyniesie wyjątkowo korzystny układ dni wolnych. Rząd zdecydował, że 10 listopada część Polaków dostanie dodatkowy dzień wolny, co pozwoli cieszyć się aż czterodniowym weekendem. Sprawdź, kogo obejmuje decyzja i jakie prawa gwarantuje Kodeks pracy.

Podwyżki dla samorządowców już obowiązują! Od dziś wójtowie i urzędnicy z nowymi limitami. Co dokładnie się zmienia?

Dziś wchodzą w życie przepisy, które podnoszą maksymalne wynagrodzenia dla kluczowych stanowisk w samorządach. Sprawdzamy, ile wyniesie podwyżka i czy dotknie ona każdego urzędnika gminnego, a także co zmieni się w katalogu stanowisk samorządowych.

REKLAMA