REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Czy można sprzedać mieszkanie kupione na kredyt?

Subskrybuj nas na Youtube
Czy można sprzedać mieszkanie kupione na kredyt?
Czy można sprzedać mieszkanie kupione na kredyt?
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Czy jest możliwa sprzedaż mieszkania kupionego na kredyt? A jeśli tak, to kiedy i na jakich warunkach?

Czy można sprzedać mieszkanie kupione na kredyt?

Kredyt na zakup mieszkania to w zdecydowanej większości zobowiązanie długoterminowe, najczęściej zaciągamy go na 25-30 lat.

REKLAMA

– Nic więc dziwnego, że w tym okresie mogą się nam przydarzyć przeróżne sytuacje: przeprowadzka do innego miasta lub kraju czy konieczność zmiany mieszkania na większe, bo powiększyła się nam rodzina. Aktualnie często dochodzi jeszcze jeden czynnik, zwłaszcza w przypadku mieszkań kupionych w celach inwestycyjnych. W obecnej sytuacji ekonomicznej zaciągnięty dług zaczyna za bardzo ciążyć i wiele osób decyduje się sprzedać nieruchomość i za uzyskane środki spłacić cały kredyt, którego obsługa stała się w ostatnich miesiącach kosztowna – mówi Grzegorz Aleksandrowicz, ekspert ZFPF, Lendi.

Nie zapominajmy, że niezależnie od tego, czy bank udzielił nam kredytu na mieszkanie, czy kupiliśmy je za gotówkę, jesteśmy właścicielami tej nieruchomości, a prawo umożliwia nam sprzedaż mieszkania z hipoteką. Wiąże się jednak z większą liczbą formalności, których musimy dopełnić. Warto się więc przygotować na kilka wizyt w banku.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Sprzedaż mieszkania z kredytem nie jest w żaden sposób uciążliwa dla kupującego. Właściwie nie odczuwa on skutków takiego stanu prawnego nieruchomości i z jego perspektywy kupno lokalu obciążonego kredytem nie wymaga więcej starań, niż w przypadku zakupu mieszkania „wolnego” od bankowej hipoteki – mówi Michał Kowalski, ekspert ZFPF, Notus Finanse. – Kupujący dokonując zapłaty, musi wpłacić ją na dwa rachunki – sprzedającego i banku. Jedynym obowiązkiem kupującego jest właściwie złożenie do sądu rejonowego wniosku o wykreślenie banku z księgi wieczystej nieruchomości już po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność. Jest to konieczne, aby hipoteka (prawo banku do nieruchomości, niezależne od tego, kto jest właścicielem lokalu) wygasła.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką krok po kroku

  1. Uzupełnij niezbędne formalności

Jednym z ważniejszych dokumentów, który powinien posiadać sprzedający, jest zaświadczenie z banku o kredycie hipotecznym. Warto postarać się o nie w odpowiednim momencie, ponieważ jest ono ważne tylko 30 dni (a przecież sprzedaż mieszkania może potrwać dłużej. Będziemy musieli za nie zapłacić (zgodnie z tabelą opłat i prowizji danego banku). Jeśli nie uda nam się w tym czasie sprzedać mieszkania i pobierze się kolejna rata, dane na dokumencie będą wymagały aktualizacji – i potrzebne będzie nowe zaświadczenie.

– Co do zasady, bank nie może nam odmówić sprzedaży nieruchomości, bo to my jesteśmy jej właścicielami, jednak ze względu na nałożoną hipotekę nie zwalnia nas to z poinformowania kredytodawcy o naszych planach. Co więcej, bank nie może nam też zabronić wcześniejszej spłaty zobowiązania. Może natomiast pobrać od nas opłatę za wcześniejsze uregulowanie zadłużenia, jeśli spłacimy kredyt w ciągu 3 pierwszych lat trwania umowy. Dotyczy to kredytów udzielonych po 2017 r. i opartych na zmiennym oprocentowaniu. W przypadku kredytów ze stałą stopą, bank może taka opłatę pobrać nawet po trzech latach od zaciągnięcia zobowiązania. W obu przypadkach jej wysokość nie może przekroczyć 3 proc. wartości zobowiązania – mówi Grzegorz Aleksandrowicz.

Opłaty za wcześniejszą spłatę z umów zawartych przed 2017 r., bank pobierze zgodnie z zapisami z umowy, jaką sprzedający podpisał z bankiem.

Co powinno znaleźć się na zaświadczeniu o kredycie?

  1. poprawne dane kredytobiorcy,
  2. najważniejsze dane nt. kredytu, m.in. kwota zaciągniętego zobowiązania i termin spłaty kredytu,
  3. aktualne zadłużenie z tytułu kredytu, czyli kwotę pozostałą do całkowitej spłaty,
  4. numer rachunku bankowego, na który kupujący będzie musiał wpłacić wskazaną w zaświadczeniu kwotę,
  5. promesa banku na wykreślenie hipoteki (więcej informacji dalej).

Warto sprawdzić kompletność informacji na dokumencie od razu, żeby uniknąć nieporozumień.

  1. Wystaw mieszkanie na sprzedaż

Kolejnym krokiem podczas sprzedaży nieruchomości jest stworzenie oferty sprzedaży i znalezienie kupca. Niezależnie od tego, czy będziemy próbowali sprzedać mieszkanie samodzielnie, czy skorzystamy z pomocy wykwalifikowanego pośrednika, ogłoszenie powinno być dokładne.

                                                                                           

– Oznacza to, że na żadnym etapie, zwłaszcza podczas rozmów z nabywcami, nie powinniśmy ukrywać faktu, że mieszkanie jest kupione na kredyt. Takie zachowanie mogłoby sprawić, że w oczach nabywców stracimy wiarygodność. A przecież zapisy w księdze wieczystej można łatwo sprawdzić w elektronicznej ewidencji – mówi Michał Kowalski i dodaje: – W Polsce wciąż wiele osób obawia się transakcji, w której mieliby kupić mieszkanie wcześniej obciążone hipoteką. Z tej perspektywy najlepiej wszystko od razu wyjaśnić, przedstawić zaświadczenie z banku i objaśnić kolejne kroki.

  1. Uzyskaj promesę od banku

Gdy uda nam się już znaleźć kupca na nasze mieszkanie, musimy w banku załatwić promesę. Czym jest ten dokument? Zobowiązaniem banku, że po spłacie kredytu hipotecznego w całości, wyda zgodę na zwolnienie hipoteki. Jest to zabezpieczenie dla kupującego, potwierdzające, że po zakupie i dopełnieniu wszystkich formalności, księga wieczysta nieruchomości będzie wolna od wierzycieli. Promesa jest niezbędnym elementem do zawarcia umowy przedwstępnej i dalej – umowy właściwej kupna – sprzedaży. Podobnie jak zaświadczenie o kredycie, promesa jest ważna przez 30 dni od jej wystawienia.

  1. Podpisz umowę przedwstępną

Ten krok nie będzie konieczny, jeśli kupujący płaci gotówką, a my zdążyliśmy zgromadzić wszystkie standardowe – poza wskazaną już promesą i zaświadczeniem o kredycie – dokumenty do sprzedaży, jak aktualne odpisy z księgi wieczystej, zaświadczenie o zameldowaniu czy niezaleganiu z czynszem
i opłatami.

–  Czasem jednak okazuje się, że drobne formalności mogą zabrać czas, więc umowa przedwstępna może być dobrym rozwiązaniem, bo zabezpieczy obie strony przed ryzykiem rezygnacji z transakcji
– mówi Grzegorz Aleksandrowicz, ekspert ZFPF, Lendi. – Ponadto, jeśli kupujący będzie korzystać z kredytu hipotecznego, będzie trzeba zawrzeć umowę przedwstępną – uzupełnia Grzegorz Aleksandrowicz.

Umowa powinna zawierać opis najważniejszych warunków transakcji, w tym daty zawarcia umowy przyrzeczonej (aktu notarialnego), ceny nieruchomości a także tego, w jaki sposób zostanie zapłacona cała kwota. Zazwyczaj w umowie przedwstępnej wskazany jest także zadatek, jaki kupujący wypłaca sprzedającemu na poczet przyszłej transakcji. To zabezpieczenie na wypadek, gdyby kupujący wycofał się ze swojego zamiaru.

  1. Podpisz akt notarialny

To najważniejszy krok, bo tylko w tej formie można dokonać przeniesienia własności nieruchomości. Notariusz spisuje akt notarialny, w którym zawiera wszystkie niezbędne szczegóły transakcji, zwłaszcza sposób zapłaty. Warto tu pamiętać, że na rachunek sprzedającego trafi tylko ta część kwoty sprzedaży, która wykracza poza wskazaną w zaświadczeniu bankowym kwotę kredytu pozostającą do spłaty. Ta druga powinna trafić bezpośrednio na rachunek banku, aby rozliczyć kredyt.

  1. Uzyskaj zgodę banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej

To ostatnia czynność, jaka zostaje nam w związku ze sprzedażą nieruchomości obciążonej hipoteką. Dostarczenie takiego dokumentu, zwanego także listem mazalnym, jest obowiązkiem sprzedającego. Taki dokument powinniśmy dostarczyć nabywcy, żeby mógł załączyć go do wniosku o zmianę wpisu w księdze wieczystej nieruchomości.

O czym warto pamiętać sprzedając mieszkanie z hipoteką?

Gdy już sprzedamy naszą nieruchomość, warto pamiętać o związanych z nią sprawach administracyjnych. Wśród nich znajduje się np. ubezpieczenie nieruchomości. Podobnie jak to jest
z ubezpieczeniem komunikacyjnym, taką polisę można przenieść na nowego właściciela, a jeżeli ten sobie tego nie życzy, należy pamiętać o jej wypowiedzeniu. I wreszcie ostatnia rzecz, czyli podatki. – Jeśli sprzedajemy mieszkanie przed upływem 5 lat od jego zakupu, powinniśmy zapłacić 19 proc. podatku dochodowego. Można tego uniknąć korzystając z tzw. ulgi mieszkaniowej. Będzie nas ona obowiązywać, jeśli pieniądze ze sprzedaży nieruchomości w ciągu 3 lat od zbycia nieruchomości przeznaczymy na zakup kolejnej, na własne potrzeby mieszkaniowe – mówi Grzegorz Aleksandrowicz.

Zakup mieszkania na kredyt

Jak wynika z raportu Narodowego Banku Polskiego, niemal połowa mieszkań kupiona w trzech ostatnich kwartałach 2021 r., zaraz przed drastycznymi podwyżkami stóp procentowych, została sfinansowana z kredytu hipotecznego.

– Tak wysoki udział kredytów w finansowaniu nieruchomości jest zjawiskiem specyficznym dla okresu niskich stóp procentowych. Wcześniej poziom ten wynosił średnio 30 do 40 proc. W dużym skrócie oznacza to, że problem rosnących obciążeń z tytułu wzrostu raty jest realny dla wielu Polaków, zwłaszcza dla tych, którzy w związku z wyjątkowo niskimi stopami procentowymi zdecydowali się na zakup mieszkania na kredyt – czy to na potrzeby własne, czy też inwestycyjnie. Dlatego coraz więcej osób zastanawia się, czy może sprzedać taką nieruchomość – mówi Michał Kowalski, ekspert ZFPF, Notus Finanse.

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Materiały prasowe

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Jak zabezpieczyć alimenty na dziecko?

Zabezpieczenie alimentów jest ważnym i pomocnym rozwiązaniem na czas trwania postępowania. Pozwala na uzyskanie świadczeń na dziecko jeszcze przed wydaniem przez sąd wyroku. Biorąc pod uwagę fakt, iż proces o alimenty może być rozciągnięty w czasie, takie rozwiązanie może realnie pomóc w zabezpieczeniu interesów dziecka.

Darmowa pomoc prawna dla pracowników - już jest w wielu miejscach pracy

Pracownicy coraz częściej liczą na atrakcyjne dodatki, premie, nagrody oraz pomoc finansową w przypadku trudnych sytuacji życiowych. Oczywiście wynagrodzenie jest bardzo istotne, ale istotne też są benefity. W zakres benefitów istnieje np. wsparcie na pokrycie kosztów badań, zasiłki związane z narodzinami dziecka, a nawet świadczenia dedykowane osobom po przejściu na emeryturę. Ta rosnąca oferta to odpowiedź na zmieniające się potrzeby współczesnego rynku pracy, który stawia na kompleksowe wspieranie pracowników zarówno w sferze zawodowej, jak i prywatnej. Ale uwaga - wśród benefitów pracowniczych pojawiły się też darmowe usługi prawne dla pracowników.

Gorąca debata prezydencka: migranci, miliardy i mylące liczby

Emocje, riposty i... dezinformacja. W telewizyjnej debacie kandydaci mierzyli się w sześciu blokach tematycznych, ale częściej niż faktami – operowali mitami. Karol Nawrocki mówił o „10 tysiącach migrantów wypychanych z Niemiec”, co nie ma potwierdzenia w danych. Rafał Trzaskowski przypisał sobie unijne miliardy, których formalnie nie pozyskał. Sprawdzamy, co naprawdę wydarzyło się na granicy, w szpitalach i na sali debat.

Zasiłek dla opiekunów zamiast świadczenia pielęgnacyjnego. Luka w prawie z wymogiem 365 dni w okresie 18 miesięcy

Zasiłek dla opiekunów osób niepełnosprawnych - są kłopoty w jego otrzymaniu. Wystarczy pół roku czekania na przyznanie punktów przez WZON i już nie ma prawa do zasiłku dla bezrobotnych (bo o ten zasiłek chodzi). Chyba, że zrezygnuje się ze świadczenia wspierającego za okres rozpatrywania wniosku przez WZON (wtedy zamiast wspierającego dla osoby niepełnosprawnej otrzyma opiekun świadczenie pielęgnacyjne). Zasiłek miał pomóc opiekunom tracącym świadczenie pielęgnacyjne w powrocie na rynek pracy (często po dekadzie opiekowania się osoba niepełnosprawną ze znacznym stopniem niepełnosprawności). Uzasadnieniem dla zasiłku jest zrównanie pracy zarobkowej na etacie z opieką nad osobą niepełnosprawną pod warunkiem, że opiekun otrzymał świadczenie pielęgnacyjne przez rok za ostatnie 1,5 roku. Ponieważ mamy przewlekłość przy świadczeniu wspierającym i zwroty świadczenia pielęgnacyjnego za okresy dłuższe niż pół roku, to nie można tego warunku spełnić. Jest on niewykonalny.

REKLAMA

Co kandydaci na Prezydenta RP zamierzają zmienić w ochronie zdrowia? Szczegółowa relacja debaty prezydenckiej Trzaskowski-Nawrocki z dnia 23 maja 2025 r. [wybory prezydenckie w 2025 r.]

W dniu 23 maja br. w Telewizji Polskiej, odbyła się debata prezydencka z udziałem dwóch kandydatów II tury wyborów prezydenckich w 2025 r. – Rafała Trzaskowskiego i Karola Nawrockiego. Była ona podzielona na sześć bloków tematycznych, wśród których jednym była ochrona zdrowia. W tym segmencie, każdy z kandydatów udzielił odpowiedzi na trzy pytania przeciwnika. Oto szczegółowa relacja.

Po jakim czasie nie można odwołać darowizny?

Termin na odwołanie przekazanej darowizny jest dość krótki. Od czego zależy? Kiedy jest możliwe odwołanie darowizny?

Kiedy złożenie przysięgi przez nowo wybranego prezydenta RP? [WYBORY 2025]

Zgodnie z art. 128 Konstytucji, kadencja prezydenta RP rozpoczyna się w dniu objęcia przez niego urzędu. Pytanie brzmi: co to dokładnie oznacza i kiedy ten moment następuje? Kto stwierdza ważność wyborów na prezydenta RP?

Tusk obiecuje: Kwota wolna wzrośnie do 60 tys. zł, ale nie w tym roku

Premier Donald Tusk nie owija w bawełnę: podniesienie kwoty wolnej od podatku to jego priorytet, ale w 2025 roku Polacy nie mają na co liczyć. „To moja twarda obietnica – zrealizuję ją w tej kadencji” – zapowiada. Warunek? Deficyt musi trzymać się w ryzach, bo inaczej grozi nam utrata miliardów z UE.

REKLAMA

Tydzień, maksymalnie dwa. Wielu pracowników nie czeka dłużej na wynik rekrutacji

6 na 10 badanych pracowników fizycznych deklaruje, iż maksymalny czas rekrutacji, jakiego oczekują od potencjalnego pracodawcy, to dwa tygodnie. Tak wynika z badania „Rynek pracowników fizycznych”, przeprowadzonego na zlecenie serwisu Pracuj.pl.

Obniżenie wieku emerytalnego dla kolejnej grupy zawodowej już w 2026 r.? Resort pracy daje minus Senatorom [PROJEKT]

Trwają prace nad obniżeniem wieku emerytalnego dla kolejnej grupy zawodowej. Chodzi o projekt nowelizacji o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych oraz ustawy o emeryturach pomostowych wniesiony przez senatorów 18 grudnia 2024 r. Projekt trafił do sejmu na początku maja 2025 r.

REKLAMA