REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wady mieszkania a obniżenie czynszu w Niemczech

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Paul Ostrowski
Adwokat i notariusz
Najem mieszkania, czynsz./ Fot. Fotolia
Najem mieszkania, czynsz./ Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Prawo najmu lokali jest już bardzo skomplikowaną i rozbudowaną dziedziną prawa. Ponad 50 milionów mieszańców w Niemczech wynajmuje mieszkania. Spory prawne ( w roku 2009 ponad 250 tysięcy procesów) między wynajemcami a lokatorami są niejako zaprogramowane.

Umowa najmu lokali jest uregulowana niemieckim Kodeksie cywilnym (zwanym dalej jako BGB) – podobnie jak w Polsce - jako szczególna forma umowy najmu (§ 549 - 580a BGB).

REKLAMA

Przepisy wprowadzają odmienną regulację w porównaniu do ogólnej regulacji umowy najmu i dzierżawy.

W tym artykule zawarte są uwagi tylko odnośnie prawa lokatora do obniżenia czynszu za mieszkanie (Mietminderung).

Zarówno § 536 BGB jak i art. 664 KC przewidują możliwość zmniejszenia czynszu, jeżeli rzecz wynajęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku. Poza tym § 536 BGB przewiduje, że odstępstwa od tej zasady na niekorzyść najemcy są nieważne. § 536 BGB stosuje się do wszystkich umów najmu.

Najemca jest na podstawie ustawy uprawniony do dokonania obniżenia czynszu.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Uprawnienie do obniżenia czynszu zakłada istnienie albo powstanie podczas użytkowania mieszkania  wad. Nie każda wada uprawnia jednak do zmniejszenia czynszu. Zmniejszenie jest tylko wtedy dozwolone, jeżeli wada rzeczy ogranicza albo całkowicie wyłącza przydatność do umówionego celu.

Odpowiedzialność wynajemcy za wady jest niejako odpowiedzialnością z tytułu gwarancji.

Najemca musi bezzwłocznie powiadomić wynajemcę o wadzie. Bez powiadomienia wynajemcy najemca nie jest uprawniony do zmniejszenia czynszu. Wynajemca musi mieć możliwość usunięcia wady.

REKLAMA

Lokator płaci miesięcznie nie tylko czynsz za mieszkanie, ale także wszystkie opłaty, które związane są z jego używaniem (dostaw energii, wody, odbiór ścieków, odpadów, podatek od nieruchomości itd.). Opłaty te są w Niemczech stosunkowo wysokie. Eksperci określają je z tego powodu jako „drugi czynsz”. Powstaje pytanie czy przy obniżeniu czynszu te dodatkowe opłaty są do uwzględnienia.

Rozstrzygnął ten problem Trybunał Związkowy dopiero w roku 2005 i orzekł, że zmniejszenie obejmuje zarówno czynsz jak i opłaty związane z używaniem mieszkania, a więc czynsz brutto.

Zmniejszenie czynszu związane jest z pewnym ryzykiem dla lokatora. Przy za wysokim zmniejszeniu ryzykuje on, jeżeli kwota zmniejszeń przekroczy dwa pełne czynsze,  wypowiedzenie stosunku najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Przy tym ciężar dowodu odnośnie wad nałożony jest na lokatora.

Lokator ma możliwość płacenia pełnego czynszu z odpowiednim zastrzeżeniem.

Zobacz również: Prawo niemieckie a umowa sprzedaży

Jeżeli lokator reklamował wprawdzie wady, ale płacił pełny czynsz bez zastrzeżenia, to po upływie 6 miesięcy wygasa jego prawo do dochodzenia zmniejszeń za przeszłość. 

Jeżeli ten okres przedłuża się dalej do 15 miesięcy, to jego uprawnienie całkowicie wygasa.

Także wynajemca traci swoje prawa, jeżeli bez zastrzeżeń nie dochodził swoich praw z tytułu zmniejszenia czynszu.

Największym problemem jest procentowe ustalenie wysokości obniżenia .

BGB i podobnie KC używają  pojęć ogólnych, które stanowią, że obniżenie musi być odpowiednie do wad, które zmniejszają przydatność rzeczy, a więc mieszkania do jego użytku (§ 536 BGB, angemessen i podobnie art. 664 KC, odpowiednie).

Ustawa nie określa zatem, jakie obniżenie w konkretnym przypadku  jest uzasadnione.

W Niemczech sporządzane są nieurzędowe  zestawienia wyroków sądowych, które dotyczą obniżenia czynszu tzw. Mietminderungstabelle. Tabele te mają lokatorom służyć jako pomoc czy wskazówka do „ odpowiedniego” obniżenia czynszu.

REKLAMA

Zaleca się jednak ostrożność przy korzystaniu z tych tabel, które można znaleźć także w Internecie. Wyroki sądowe dotyczą konkretnych przypadków. Np. brak ogrzewania i ciepłej wody w okresie zimowym może upoważniać lokatora w szczególnych przypadkach do niepłacenia w ogóle czynszu, a lecie tylko do obniżenia o 50%.

Pomocą prawną służą też miejscowe stowarzyszenia lokatorów (Mietverein), które pomagają za niewielkimi opłatami członkowskimi, lokatorom między innymi przy procentowym ustalaniu procentowego obniżania czynszu.

Obniżenie czynszu i  i prawidłowość rozliczenia kosztów z korzystania z mieszkania są najbardziej kontrowersyjnymi sprawami prawa lokalowego w Niemczech. 

Na marginesie: Pierwsze stowarzyszenie lokatorów utworzone zostało w Drezno już w 1868 roku.

Nie tylko lokatorzy są zorganizowani. Także wynajemcy mają swoje stowarzyszania (Vermieterverein), które doradzają ich prawnie przy konfliktach z lokatorami. 

Polecamy serwis: Prawa konsumenta

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Intensywne opady deszczu uszczuplą portfele wielu właścicieli nieruchomości o nawet 10 tys. zł. Kontrolerzy nie będą mieli litości dla Polaków

Ostatnie dni obfitują w gwałtowne zjawiska pogodowe, w tym m.in. w intensywne opady deszczu. Stąd, wiele osób zmaga się z problemem wód opadowych gromadzących się w nadmiarze na ich posesjach. Zagospodarowanie wód opadowych, leży w gestii właściciela nieruchomości. Nie każdy jest świadomy, że za odprowadzanie deszczówki niezgodnie z przepisami, grożą poważne konsekwencje – w tym grzywna w wysokości nawet 10 tys. zł.

Emerytura dla nauczyciela 2025 – które rozwiązanie wybrać? ZUS podpowiada

Nauczyciele, którzy chcą zakończyć aktywność zawodową mają do wyboru kilka możliwości – od powszechnej emerytury, przez wcześniejsze przejście na świadczenie z Karty Nauczyciela, aż po tzw. nową emeryturę nauczycielską. Wybór zależy m.in. od wieku, stażu pracy i spełnienia określonych warunków.

100 zł miesięcznie dodatku do energii elektrycznej dla tej grupy osób z orzeczeniem o niepełnosprawności. Wnioski można składać od 11 lipca 2025 r.

Od 1 lipca 2025 roku więcej osób będzie mogło ubiegać się o dofinansowanie w ramach programu „Aktywny samorząd”, Obszar E. Wsparcie w formie dodatku na opłaty za energię elektryczną przysługuje osobom korzystającym z koncentratora tlenu lub respiratora w warunkach domowych.

Dodatki dla urzędników. Co na to RIO? Odpowiedź zaskoczy

Dodatki dla urzędników. Co na to RIO? Odpowiedź zaskoczy, bo wydawałoby się, że pracodawca może w skład wynagrodzenia zasadniczego wliczać różnego rodzaju dodatki, tym bardziej w budżetówce. No nie zawsze!

REKLAMA

Zestawienie i omówienie 61 korzystnych wyroków sądów powszechnych w sprawach dot. wyroku TK z 4 czerwca 2024 r. SK 140/20, w tym 4 prawomocnych

Orzecznictwo w sprawach art. 25 ust. 1b ustawy emerytalnej po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 4 czerwca 2024 r. sygn. akt SK 140/20 jest bardzo niejednolite. Wskazana niejednolitość przejawia się na wielu płaszczyznach, przede wszystkim niektóre sądy powszechne orzekają na korzyść emerytów poprzez zmianę decyzji ZUS, inne z kolei orzekają na niekorzyść, oddalając odwołania emerytów. Również w ramach orzeczeń korzystnych, można zaobserwować spore różnice.

Unia zakaże kotłów gazowych? Tak, ale nie od 2040 roku. Ekspert wyjaśnia

- Od dwóch lat ze zmiennym natężeniem pojawiają się w mediach teksty o rzekomym zakazie przez Unię Europejską montażu kotłów gazowych oraz zakazie od 2040 r. wykorzystania gazu do ogrzewania. Warto może wyjaśnić zaniepokojonym klientom, że takie doniesienia to brednie i manipulacja – powiedział serwisowi eNewsroom.pl Bartosz Kwiatkowski, Dyrektor Generalny, Polska Organizacja Gazu Płynnego (POGP)

Co najmniej 120 proc. płacy minimalnej w budżetówce w 2026: taka propozycja

Co najmniej 120 proc. płacy minimalnej w budżetówce: taka propozycja padła. Dlaczego? Bo w wielu państwach Europy Środkowej płaca minimalna stanowi kluczowy instrument polityki społecznej i ekonomicznej, nie inaczej powinno być w Polsce, szczególnie w stosunku do pracowników budżetówki. Ich praca ma realny wpływ na funkcjonowanie sektora publicznego i generalnie państwa. W Polsce od lat obserwujemy systematyczny wzrost płacy minimalnej, jednak nadal utrzymuje się spora różnica między warunkami zatrudnienia w sektorze publicznym a prywatnym. Wciąż płaca minimalna jest wręcz niegodna!

Kto dostanie pieniądze z ZUS-u po śmierci emeryta lub rencisty? Czy trzeba zwracać emeryturę lub rentę po śmierci seniora? ZUS wyjaśnia

Czy emeryturę lub rentę doręczoną po śmierci świadczeniobiorcy trzeba oddać? A co ze świadczeniem, które wpłynęło na konto? W takich sytuacjach wątpliwości ma wiele osób. ZUS przypomina, kto może zachować wypłatę, a kiedy trzeba ją zwrócić.

REKLAMA

Sejm na żywo. Komisja śledcza ds. Pegasus [11 lipca 2025r.]

11 lipca 2025 r. odbędzie się posiedzenie komisji śledczej ds. inwigilacji systemem Pegasus. Podczas posiedzenia przesłuchana zostanie prokurator Teresa Rutkowska-Szmydyńska.

Odpowiedzialność za szkodę spowodowaną przez zwierzę

Szkody powodować mogą nie tylko ludzie, ale i zwierzęta. Niekiedy jest to wynik niedbalstwa lub braku należytej ostrożności, a czasem umyślnego działania opiekuna zwierzęcia. Art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie praw zwierząt mówi, że zwierzę, jako istota żyjąca, zdolna do odczuwania cierpienia, nie jest rzeczą, a człowiek jest mu winien poszanowanie, ochronę i opiekę. Coraz powszechniej jednak za opiekę nad niebezpiecznymi zwierzętami (np. większymi psami) biorą się osoby nieposiadające odpowiednich cech i kompetencji do zapewnienia zwierzęciu należytego treningu i warunków, czym stwarzają zagrożenie nie tylko dla samego pupila, ale i dla otoczenia (np. ataków zwierząt na osoby postronne).

REKLAMA