REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wady mieszkania a obniżenie czynszu w Niemczech

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Paul Ostrowski
Adwokat i notariusz
Najem mieszkania, czynsz./ Fot. Fotolia
Najem mieszkania, czynsz./ Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Prawo najmu lokali jest już bardzo skomplikowaną i rozbudowaną dziedziną prawa. Ponad 50 milionów mieszańców w Niemczech wynajmuje mieszkania. Spory prawne ( w roku 2009 ponad 250 tysięcy procesów) między wynajemcami a lokatorami są niejako zaprogramowane.

Umowa najmu lokali jest uregulowana niemieckim Kodeksie cywilnym (zwanym dalej jako BGB) – podobnie jak w Polsce - jako szczególna forma umowy najmu (§ 549 - 580a BGB).

REKLAMA

Przepisy wprowadzają odmienną regulację w porównaniu do ogólnej regulacji umowy najmu i dzierżawy.

W tym artykule zawarte są uwagi tylko odnośnie prawa lokatora do obniżenia czynszu za mieszkanie (Mietminderung).

Zarówno § 536 BGB jak i art. 664 KC przewidują możliwość zmniejszenia czynszu, jeżeli rzecz wynajęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku. Poza tym § 536 BGB przewiduje, że odstępstwa od tej zasady na niekorzyść najemcy są nieważne. § 536 BGB stosuje się do wszystkich umów najmu.

Najemca jest na podstawie ustawy uprawniony do dokonania obniżenia czynszu.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Uprawnienie do obniżenia czynszu zakłada istnienie albo powstanie podczas użytkowania mieszkania  wad. Nie każda wada uprawnia jednak do zmniejszenia czynszu. Zmniejszenie jest tylko wtedy dozwolone, jeżeli wada rzeczy ogranicza albo całkowicie wyłącza przydatność do umówionego celu.

Odpowiedzialność wynajemcy za wady jest niejako odpowiedzialnością z tytułu gwarancji.

Najemca musi bezzwłocznie powiadomić wynajemcę o wadzie. Bez powiadomienia wynajemcy najemca nie jest uprawniony do zmniejszenia czynszu. Wynajemca musi mieć możliwość usunięcia wady.

REKLAMA

Lokator płaci miesięcznie nie tylko czynsz za mieszkanie, ale także wszystkie opłaty, które związane są z jego używaniem (dostaw energii, wody, odbiór ścieków, odpadów, podatek od nieruchomości itd.). Opłaty te są w Niemczech stosunkowo wysokie. Eksperci określają je z tego powodu jako „drugi czynsz”. Powstaje pytanie czy przy obniżeniu czynszu te dodatkowe opłaty są do uwzględnienia.

Rozstrzygnął ten problem Trybunał Związkowy dopiero w roku 2005 i orzekł, że zmniejszenie obejmuje zarówno czynsz jak i opłaty związane z używaniem mieszkania, a więc czynsz brutto.

Zmniejszenie czynszu związane jest z pewnym ryzykiem dla lokatora. Przy za wysokim zmniejszeniu ryzykuje on, jeżeli kwota zmniejszeń przekroczy dwa pełne czynsze,  wypowiedzenie stosunku najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Przy tym ciężar dowodu odnośnie wad nałożony jest na lokatora.

Lokator ma możliwość płacenia pełnego czynszu z odpowiednim zastrzeżeniem.

Zobacz również: Prawo niemieckie a umowa sprzedaży

Jeżeli lokator reklamował wprawdzie wady, ale płacił pełny czynsz bez zastrzeżenia, to po upływie 6 miesięcy wygasa jego prawo do dochodzenia zmniejszeń za przeszłość. 

Jeżeli ten okres przedłuża się dalej do 15 miesięcy, to jego uprawnienie całkowicie wygasa.

Także wynajemca traci swoje prawa, jeżeli bez zastrzeżeń nie dochodził swoich praw z tytułu zmniejszenia czynszu.

Największym problemem jest procentowe ustalenie wysokości obniżenia .

BGB i podobnie KC używają  pojęć ogólnych, które stanowią, że obniżenie musi być odpowiednie do wad, które zmniejszają przydatność rzeczy, a więc mieszkania do jego użytku (§ 536 BGB, angemessen i podobnie art. 664 KC, odpowiednie).

Ustawa nie określa zatem, jakie obniżenie w konkretnym przypadku  jest uzasadnione.

W Niemczech sporządzane są nieurzędowe  zestawienia wyroków sądowych, które dotyczą obniżenia czynszu tzw. Mietminderungstabelle. Tabele te mają lokatorom służyć jako pomoc czy wskazówka do „ odpowiedniego” obniżenia czynszu.

REKLAMA

Zaleca się jednak ostrożność przy korzystaniu z tych tabel, które można znaleźć także w Internecie. Wyroki sądowe dotyczą konkretnych przypadków. Np. brak ogrzewania i ciepłej wody w okresie zimowym może upoważniać lokatora w szczególnych przypadkach do niepłacenia w ogóle czynszu, a lecie tylko do obniżenia o 50%.

Pomocą prawną służą też miejscowe stowarzyszenia lokatorów (Mietverein), które pomagają za niewielkimi opłatami członkowskimi, lokatorom między innymi przy procentowym ustalaniu procentowego obniżania czynszu.

Obniżenie czynszu i  i prawidłowość rozliczenia kosztów z korzystania z mieszkania są najbardziej kontrowersyjnymi sprawami prawa lokalowego w Niemczech. 

Na marginesie: Pierwsze stowarzyszenie lokatorów utworzone zostało w Drezno już w 1868 roku.

Nie tylko lokatorzy są zorganizowani. Także wynajemcy mają swoje stowarzyszania (Vermieterverein), które doradzają ich prawnie przy konfliktach z lokatorami. 

Polecamy serwis: Prawa konsumenta

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Od 7 lipca 2025 r. Polska przywraca czasową kontrolę na granicach z Niemcami i Litwą

W dniu 1 lipca 2025 r. Premier Donald Tusk zapowiedział przywrócenie od 7 lipca czasowej kontroli na granicy z Niemcami i Litwą. Wyjaśnił, że jest to konieczne, aby zredukować do minimum niekontrolowane przepływy migrantów.

Od 1 lipca 2025 r. wnioski o 3 ważne świadczenia. Kto może je otrzymać?

Startuje nabór wniosków o świadczenie Dobry start. 300 zł na szkolną wyprawkę ZUS wypłaci bez względu na dochód. Rodzice mniej zamożni od 1 lipca 2025 r. mogą również ubiegać się o zasiłki rodzinne i dodatki na nowy okres zasiłkowy. Ważną formą wsparcia wielu dzieci jest fundusz alimentacyjny.

Likwidacja USAID to śmierć 14 mln ludzi do 2030 r.

Likwidacja amerykańskiej agencji pomocy międzynarodowej USAID może doprowadzić do śmierci 14 milionów osób do 2030 roku – wynika z analiz opublikowanych w brytyjskim czasopiśmie medycznym „Lancet”. Naukowcy szacują, że aż jedną trzecią ofiar będą stanowić dzieci poniżej piątego roku życia.

Kiedy wybrać konto oszczędnościowe, a kiedy lokatę? Praktyczne porady

Oszczędzanie to nie tylko kwestia systematyczności, ale także wyboru odpowiednich narzędzi finansowych. Konto oszczędnościowe i lokata to dwa rozwiązania, które pomagają gromadzić i pomnażać środki, ale ich działanie i cel mogą się istotnie różnić. Jeśli zastanawiasz się, które z nich będzie dla Ciebie lepsze, poświęć chwilę na zrozumienie mechanizmów ich funkcjonowania.

REKLAMA

Komu ZUS nie przyzna renty wdowiej. Najczęstsze przyczyny decyzji odmownych

ZUS i inne organy emeryalno-rentowe rozpoczęły już wypłaty renty wdowiej. Organy te wysyłają też do seniorów decyzje w sprawie przyznania lub odmowy renty wdowiej. W jakich przypadkach wdowa lub wdowiec na pewno nie dostanie nowego świadczenia? ZUS wymienił najczęstsze przyczyny decyzji odmownych.

Min. Pełczyńska-Nałęcz: to przekręt! deweloperzy sprzedają "pseudometry" - tj. powierzchnię pod ścianami działowymi. Jak być powinno wyjaśnia PKN

W dniu 30 czerwca 2025 r. minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz napisała na platformie X: "Od prawie 30 lat deweloperzy sprzedają Polakom za ciężkie pieniądze pseudometry, czyli metry pod ścianami działowymi. A kolejne rządy pozostają zaskakująco bezsilnej w tej kwestii. Ofiarą tych nieuczciwych praktyk padło nawet setki tysięcy konsumentów, którzy stracili w sumie miliardy zł na rzeczy deweloperów." Z tego powodu napisała pismo do prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z prośbą o podjęcie działań. Zasady uwzględniania ścian działowych przy obliczaniu powierzchni użytkowej budynku, w świetle normy PN-ISO 9836 wyjaśnił Andrzej Pogorzelski, Przewodniczący Komitetu Technicznego 232 ds. Zasad Sporządzania Dokumentacji Projektowej w Budownictwie w Polskim Komitecie Normalizacyjnym.

Od 1 lipca 2025 r. zmiany w czasie pracy dla dużej grupy zawodowej, bo wdrożono dyrektywę

Już od 1 lipca 2025 r. dla bardzo dużej grupy zawodowej w Polsce wejdą w życie istotne zmiany w zakresie ewidencji czasu wolnego, ewidencji czasu pracy, służby w nocy i zasad rozliczania i odbierania dni wolnych. Wszystko za sprawą tzw. równowagi między życiem zawodowym a prywatnym. Dopiero teraz dostosowano ustawę i rozporządzenie do dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2019/1158 z dnia 20 czerwca 2019 r. w sprawie równowagi między życiem zawodowym a prywatnym rodziców i opiekunów oraz uchylającą dyrektywę Rady 2010/18/UE (Dz. Urz. UE L 188 z 12.07.2019, str. 79).

Posiedzenie Sądu Najwyższego ws. ważności wyborów Prezydenta RP. [na żywo] Orzeczenie SN nie wcześniej niż o 18:30

We wtorek, 1 lipca 2025 r. Sąd Najwyższy podejmie uchwałę w przedmiocie stwierdzenia ważności wyborów Prezydenta RP przeprowadzonych w dniach 18 maja 2025 r. oraz 1 czerwca 2025 r. Transmisja na żywo.

REKLAMA

Koniec z obciążaniem dzieci kosztami pobytu krewnych w DPS. Rząd zapowiada zmianę przepisów

Tylko osoby pełnoletnie powinny być zobowiązane do ponoszenia opłat za pobyt bliskich w domach pomocy społecznej – zapowiedziała wiceministra rodziny Katarzyna Nowakowska. To odpowiedź na apel Rzeczniczki Praw Dziecka, która alarmowała, że dziś ciężar finansowy może spaść również na małoletnich.

Nauczycielskie świadczenie kompensacyjne w 2025 roku. Ile wynosi, kto może uzyskać i jakich formalności trzeba dopełnić. 3 konieczne warunki

Nauczyciele, wychowawcy oraz inni pracownicy pedagogiczni, którzy urodzili się po 1948 roku, nie muszą czekać do 60. roku życia w przypadku kobiet ani do 65. roku życia w przypadku mężczyzn, aby otrzymać świadczenie z ZUS-u. Jeśli mają odpowiedni wiek, staż pracy i rozwiązali stosunek pracy, mogą na przykład skorzystać z nauczycielskiego świadczenia kompensacyjnego.

REKLAMA