REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wady mieszkania a obniżenie czynszu w Niemczech

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Paul Ostrowski
Adwokat i notariusz
Najem mieszkania, czynsz./ Fot. Fotolia
Najem mieszkania, czynsz./ Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Prawo najmu lokali jest już bardzo skomplikowaną i rozbudowaną dziedziną prawa. Ponad 50 milionów mieszańców w Niemczech wynajmuje mieszkania. Spory prawne ( w roku 2009 ponad 250 tysięcy procesów) między wynajemcami a lokatorami są niejako zaprogramowane.

Umowa najmu lokali jest uregulowana niemieckim Kodeksie cywilnym (zwanym dalej jako BGB) – podobnie jak w Polsce - jako szczególna forma umowy najmu (§ 549 - 580a BGB).

REKLAMA

Przepisy wprowadzają odmienną regulację w porównaniu do ogólnej regulacji umowy najmu i dzierżawy.

W tym artykule zawarte są uwagi tylko odnośnie prawa lokatora do obniżenia czynszu za mieszkanie (Mietminderung).

Zarówno § 536 BGB jak i art. 664 KC przewidują możliwość zmniejszenia czynszu, jeżeli rzecz wynajęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku. Poza tym § 536 BGB przewiduje, że odstępstwa od tej zasady na niekorzyść najemcy są nieważne. § 536 BGB stosuje się do wszystkich umów najmu.

Najemca jest na podstawie ustawy uprawniony do dokonania obniżenia czynszu.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Uprawnienie do obniżenia czynszu zakłada istnienie albo powstanie podczas użytkowania mieszkania  wad. Nie każda wada uprawnia jednak do zmniejszenia czynszu. Zmniejszenie jest tylko wtedy dozwolone, jeżeli wada rzeczy ogranicza albo całkowicie wyłącza przydatność do umówionego celu.

Odpowiedzialność wynajemcy za wady jest niejako odpowiedzialnością z tytułu gwarancji.

Najemca musi bezzwłocznie powiadomić wynajemcę o wadzie. Bez powiadomienia wynajemcy najemca nie jest uprawniony do zmniejszenia czynszu. Wynajemca musi mieć możliwość usunięcia wady.

REKLAMA

Lokator płaci miesięcznie nie tylko czynsz za mieszkanie, ale także wszystkie opłaty, które związane są z jego używaniem (dostaw energii, wody, odbiór ścieków, odpadów, podatek od nieruchomości itd.). Opłaty te są w Niemczech stosunkowo wysokie. Eksperci określają je z tego powodu jako „drugi czynsz”. Powstaje pytanie czy przy obniżeniu czynszu te dodatkowe opłaty są do uwzględnienia.

Rozstrzygnął ten problem Trybunał Związkowy dopiero w roku 2005 i orzekł, że zmniejszenie obejmuje zarówno czynsz jak i opłaty związane z używaniem mieszkania, a więc czynsz brutto.

Zmniejszenie czynszu związane jest z pewnym ryzykiem dla lokatora. Przy za wysokim zmniejszeniu ryzykuje on, jeżeli kwota zmniejszeń przekroczy dwa pełne czynsze,  wypowiedzenie stosunku najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Przy tym ciężar dowodu odnośnie wad nałożony jest na lokatora.

Lokator ma możliwość płacenia pełnego czynszu z odpowiednim zastrzeżeniem.

Zobacz również: Prawo niemieckie a umowa sprzedaży

Jeżeli lokator reklamował wprawdzie wady, ale płacił pełny czynsz bez zastrzeżenia, to po upływie 6 miesięcy wygasa jego prawo do dochodzenia zmniejszeń za przeszłość. 

Jeżeli ten okres przedłuża się dalej do 15 miesięcy, to jego uprawnienie całkowicie wygasa.

Także wynajemca traci swoje prawa, jeżeli bez zastrzeżeń nie dochodził swoich praw z tytułu zmniejszenia czynszu.

Największym problemem jest procentowe ustalenie wysokości obniżenia .

BGB i podobnie KC używają  pojęć ogólnych, które stanowią, że obniżenie musi być odpowiednie do wad, które zmniejszają przydatność rzeczy, a więc mieszkania do jego użytku (§ 536 BGB, angemessen i podobnie art. 664 KC, odpowiednie).

Ustawa nie określa zatem, jakie obniżenie w konkretnym przypadku  jest uzasadnione.

W Niemczech sporządzane są nieurzędowe  zestawienia wyroków sądowych, które dotyczą obniżenia czynszu tzw. Mietminderungstabelle. Tabele te mają lokatorom służyć jako pomoc czy wskazówka do „ odpowiedniego” obniżenia czynszu.

REKLAMA

Zaleca się jednak ostrożność przy korzystaniu z tych tabel, które można znaleźć także w Internecie. Wyroki sądowe dotyczą konkretnych przypadków. Np. brak ogrzewania i ciepłej wody w okresie zimowym może upoważniać lokatora w szczególnych przypadkach do niepłacenia w ogóle czynszu, a lecie tylko do obniżenia o 50%.

Pomocą prawną służą też miejscowe stowarzyszenia lokatorów (Mietverein), które pomagają za niewielkimi opłatami członkowskimi, lokatorom między innymi przy procentowym ustalaniu procentowego obniżania czynszu.

Obniżenie czynszu i  i prawidłowość rozliczenia kosztów z korzystania z mieszkania są najbardziej kontrowersyjnymi sprawami prawa lokalowego w Niemczech. 

Na marginesie: Pierwsze stowarzyszenie lokatorów utworzone zostało w Drezno już w 1868 roku.

Nie tylko lokatorzy są zorganizowani. Także wynajemcy mają swoje stowarzyszania (Vermieterverein), które doradzają ich prawnie przy konfliktach z lokatorami. 

Polecamy serwis: Prawa konsumenta

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Prawne ryzyka używania AI przez pracowników. Odpowiedzialność pracodawcy wobec osób trzecich. Prawo pracy, prawo autorskie, ochrona danych poufnych i osobowych

Sztuczna inteligencja (AI) stanowi dużą pomoc w pracy, ułatwiając ją i przyspieszając w znacznym stopniu. Zdają sobie z tego sprawę zarówno pracodawcy, jak i pracownicy. Tak jednak ze strony pracodawców lub potencjalnych pracodawców wobec pracowników lub kandydatów, jak po ze strony pracowników, nieodpowiedzialne korzystania z AI może rodzić określone ryzyka prawne, które możemy ocenić przez pryzmat prawa pracy. Świadomość tych ryzyk jest ważna pod kątem znalezienia rozwiązań przed nimi zabezpieczających w sytuacji w której prawo powszechne takiego zabezpieczenia nie przewiduje.

Zmiana miejsca głosowania. Wybory 2025. Jak zagłosować w innym obwodzie?

Zmiana miejsca głosowania w wyborach na Prezydenta RP w dniu 18 maja 2025 r. jest możliwa. Co zrobić, aby zagłosować w obwodzie poza stałym miejscem zamieszkania? Niezbędne jest zaświadczenie o zmianie miejsca głosowania.

Ostatni dzień na rozliczenie PIT 2024 Sprawdź, co musisz zrobić, zanim system zamknie dostęp

Ministerstwo Finansów przypomina: 30 kwietnia mija termin składania zeznań podatkowych za 2024 rok. Ponad 8 milionów Polaków skorzystało już z usługi Twój e-PIT. Sprawdź, co zrobić, by nie zapłacić kary, jak uniknąć błędów i co grozi za brak reakcji.

Specustawa o przeliczeniu emerytur: Bez wniosku, bez wyrównania i bez waloryzacji. I dopiero od połowy 2026 r.

Specustawa: ZUS załatwi sam ponowne przeliczenie emerytur. Bez wniosku, bez wyrównania i bez waloryzacji. I niestety dopiero od połowy 2026 r.

REKLAMA

Artur Bartoszewicz – partia, program, wiek, zawód, wykształcenie [Kandydat na Prezydenta RP 2025]

Artur Bartoszewicz – czy należy do partii politycznej? Przedstawiamy program wyborczy kandydata na Prezydenta RP w 2025 roku, wiek, zawód oraz wykształcenie. Sprawdź pełną listę kandydatów w wyborach 2025 r. i wyniki najnowszego sondażu.

Kamery nasobne dla ratowników medycznych a RODO [Ochrona danych osobowych]

Z pewnością zgodzicie się że ratownicy medyczni są bardzo często narażeni na brutalne ataki ze strony agresywnych pacjentów. Coraz głośniej mówi się o wprowadzeniu kamer nasobnych dla ratowników medycznych. Co na to przepisy RODO i Konstytucja?

Koniec z wypłacaniem przez pracodawcę 140 zł, za okulary które kosztowały 900 zł i limitowaniem częstotliwości refundacji? Nareszcie jest decyzja A. Dziemianowicz-Bąk

Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej, przedstawiło swoje stanowisko w sprawie uregulowania minimalnej kwoty refundacji okularów (lub soczewek kontaktowych) korygujących wzrok dla osób pracujących przy komputerze oraz częstotliwości przysługiwania tegoż dofinansowania od pracodawcy. Wynika ono z odpowiedzi na interpelację poselską nr 4813 posłanki Marta Stożek, z dnia 12 września 2024 r.

Praca w majówkę. Czy należy się dodatek?

Zbliżają się 3 ważne dni w roku 2025: 1 maja, 2 maja, 3 maja. Niektórzy w tym czasie pracują. Czy zatem za pracę w majówkę należy się dodatek pieniężny czy inna rekompensata?

REKLAMA

Kto nowym papieżem? Media kreują „papabile”, a Kościół przygotowuje się do konklawe 2025

7 maja rozpoczyna się konklawe, które wybierze nowego papieża. Papież Franciszek niestety już nie żyje, a świat katolicki z napięciem śledzi możliwych następców. Media już teraz lansują swoich faworytów – tzw. papabili. Kim są kandydaci na nowego papieża? Jakie poglądy reprezentują? Czy Kościół czeka kontynuacja, czy radykalna zmiana?

Będą zmiany w kodach recept: S – przyznawanych osobom 65+ oraz DZ – dla osób poniżej 18. roku życia, co do odbioru bezpłatnych leków bądź innych produktów medycznych

Trwają konsultacje w zakresie zmian prawa co do wydawania i realizacji recept. Projekt przewiduje umożliwienie farmaceucie lub personelowi wydającemu uzupełnienia recepty o ten kod. Dzięki temu, pacjent otrzyma produkt bezpłatnie, po uzupełnieniu recepty w aptece, bez konieczności ponownego kontaktu z lekarzem czy dodatkowych wizyt u świadczeniodawcy. Przypominamy też o trwającym w wielu gminach w Polsce tzw. PROGRAMIE LEK. W maju 2025 r. też będą dopłaty do leków, nawet do 300 zł.

REKLAMA