REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wady mieszkania a obniżenie czynszu w Niemczech

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Paul Ostrowski
Adwokat i notariusz
Najem mieszkania, czynsz./ Fot. Fotolia
Najem mieszkania, czynsz./ Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Prawo najmu lokali jest już bardzo skomplikowaną i rozbudowaną dziedziną prawa. Ponad 50 milionów mieszańców w Niemczech wynajmuje mieszkania. Spory prawne ( w roku 2009 ponad 250 tysięcy procesów) między wynajemcami a lokatorami są niejako zaprogramowane.

Umowa najmu lokali jest uregulowana niemieckim Kodeksie cywilnym (zwanym dalej jako BGB) – podobnie jak w Polsce - jako szczególna forma umowy najmu (§ 549 - 580a BGB).

REKLAMA

REKLAMA

Przepisy wprowadzają odmienną regulację w porównaniu do ogólnej regulacji umowy najmu i dzierżawy.

W tym artykule zawarte są uwagi tylko odnośnie prawa lokatora do obniżenia czynszu za mieszkanie (Mietminderung).

Zarówno § 536 BGB jak i art. 664 KC przewidują możliwość zmniejszenia czynszu, jeżeli rzecz wynajęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku. Poza tym § 536 BGB przewiduje, że odstępstwa od tej zasady na niekorzyść najemcy są nieważne. § 536 BGB stosuje się do wszystkich umów najmu.

REKLAMA

Najemca jest na podstawie ustawy uprawniony do dokonania obniżenia czynszu.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Uprawnienie do obniżenia czynszu zakłada istnienie albo powstanie podczas użytkowania mieszkania  wad. Nie każda wada uprawnia jednak do zmniejszenia czynszu. Zmniejszenie jest tylko wtedy dozwolone, jeżeli wada rzeczy ogranicza albo całkowicie wyłącza przydatność do umówionego celu.

Odpowiedzialność wynajemcy za wady jest niejako odpowiedzialnością z tytułu gwarancji.

Najemca musi bezzwłocznie powiadomić wynajemcę o wadzie. Bez powiadomienia wynajemcy najemca nie jest uprawniony do zmniejszenia czynszu. Wynajemca musi mieć możliwość usunięcia wady.

Lokator płaci miesięcznie nie tylko czynsz za mieszkanie, ale także wszystkie opłaty, które związane są z jego używaniem (dostaw energii, wody, odbiór ścieków, odpadów, podatek od nieruchomości itd.). Opłaty te są w Niemczech stosunkowo wysokie. Eksperci określają je z tego powodu jako „drugi czynsz”. Powstaje pytanie czy przy obniżeniu czynszu te dodatkowe opłaty są do uwzględnienia.

Rozstrzygnął ten problem Trybunał Związkowy dopiero w roku 2005 i orzekł, że zmniejszenie obejmuje zarówno czynsz jak i opłaty związane z używaniem mieszkania, a więc czynsz brutto.

Zmniejszenie czynszu związane jest z pewnym ryzykiem dla lokatora. Przy za wysokim zmniejszeniu ryzykuje on, jeżeli kwota zmniejszeń przekroczy dwa pełne czynsze,  wypowiedzenie stosunku najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Przy tym ciężar dowodu odnośnie wad nałożony jest na lokatora.

Lokator ma możliwość płacenia pełnego czynszu z odpowiednim zastrzeżeniem.

Zobacz również: Prawo niemieckie a umowa sprzedaży

Jeżeli lokator reklamował wprawdzie wady, ale płacił pełny czynsz bez zastrzeżenia, to po upływie 6 miesięcy wygasa jego prawo do dochodzenia zmniejszeń za przeszłość. 

Jeżeli ten okres przedłuża się dalej do 15 miesięcy, to jego uprawnienie całkowicie wygasa.

Także wynajemca traci swoje prawa, jeżeli bez zastrzeżeń nie dochodził swoich praw z tytułu zmniejszenia czynszu.

Największym problemem jest procentowe ustalenie wysokości obniżenia .

BGB i podobnie KC używają  pojęć ogólnych, które stanowią, że obniżenie musi być odpowiednie do wad, które zmniejszają przydatność rzeczy, a więc mieszkania do jego użytku (§ 536 BGB, angemessen i podobnie art. 664 KC, odpowiednie).

Ustawa nie określa zatem, jakie obniżenie w konkretnym przypadku  jest uzasadnione.

W Niemczech sporządzane są nieurzędowe  zestawienia wyroków sądowych, które dotyczą obniżenia czynszu tzw. Mietminderungstabelle. Tabele te mają lokatorom służyć jako pomoc czy wskazówka do „ odpowiedniego” obniżenia czynszu.

Zaleca się jednak ostrożność przy korzystaniu z tych tabel, które można znaleźć także w Internecie. Wyroki sądowe dotyczą konkretnych przypadków. Np. brak ogrzewania i ciepłej wody w okresie zimowym może upoważniać lokatora w szczególnych przypadkach do niepłacenia w ogóle czynszu, a lecie tylko do obniżenia o 50%.

Pomocą prawną służą też miejscowe stowarzyszenia lokatorów (Mietverein), które pomagają za niewielkimi opłatami członkowskimi, lokatorom między innymi przy procentowym ustalaniu procentowego obniżania czynszu.

Obniżenie czynszu i  i prawidłowość rozliczenia kosztów z korzystania z mieszkania są najbardziej kontrowersyjnymi sprawami prawa lokalowego w Niemczech. 

Na marginesie: Pierwsze stowarzyszenie lokatorów utworzone zostało w Drezno już w 1868 roku.

Nie tylko lokatorzy są zorganizowani. Także wynajemcy mają swoje stowarzyszania (Vermieterverein), które doradzają ich prawnie przy konfliktach z lokatorami. 

Polecamy serwis: Prawa konsumenta

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Długi weekend w listopadzie. Rząd podjął decyzję

Listopad 2025 roku przyniesie wyjątkowo korzystny układ dni wolnych. Rząd zdecydował, że 10 listopada część Polaków dostanie dodatkowy dzień wolny, co pozwoli cieszyć się aż czterodniowym weekendem. Sprawdź, kogo obejmuje decyzja i jakie prawa gwarantuje Kodeks pracy.

Bon ciepłowniczy 2025/2026: Komu przysługuje 3500 zł? Zobacz progi dochodowe i kwoty wsparcia. [Ostateczne zasady]

Nowe zasady wsparcia dla gospodarstw domowych już obowiązują. Bon ciepłowniczy na lata 2025/2026 będzie ważnym wsparciem dla rodzin, które ogrzewają domy węglem, gazem, pelletem lub energią elektryczną. Maksymalna kwota dofinansowania wyniesie aż 3500 zł. Znamy już ostateczne progi dochodowe i wysokość wsparcia. Sprawdź, komu dokładnie przysługuje to świadczenie i jak złożyć wniosek.

Ile zapłacimy za prąd w 2025 i 2026 r.? Jaka będzie nowa wysokość opłaty mocowej? Znamy nowe przepisy

Weszły w życie nowe przepisy, które przedłużają mechanizmy osłonowe! Rząd przedłużył mechanizmy osłonowe i ustalił maksymalną stawkę za energię. Wprowadzono też znaczną ulgę na rachunku, zawieszając jedną z kluczowych opłat. Sprawdź, do kiedy obowiązuje wsparcie i kto z niego skorzysta!

Ulga na leki 2026. Jak odzyskać pieniądze z ZUS i urzędu skarbowego?

Ulga na leki może dać Ci zwrot setek złotych w PIT! Aby ją otrzymać, musisz znać żelazną zasadę 100 zł miesięcznie. Wyjaśniamy, jak dokładnie liczyć nadwyżkę, jakie dokumenty (m.in. zaświadczenie lekarskie) są kluczowe, a także jak rozliczyć wydatki na leki na niepełnosprawnego współmałżonka, by maksymalnie obniżyć swój podatek i odzyskać pieniądze w 2026 roku.

REKLAMA

Ulga rehabilitacyjna 2026. Jak zyskać na odliczeniach w PIT?

Niezależnie od zwolnień z opodatkowania, emeryci mają prawo do skorzystania z ulg, które można odliczyć od podstawy opodatkowania w rocznym zeznaniu PIT. W praktyce największe znaczenie dla seniorów mają ulga rehabilitacyjna oraz w jej ramach – ulga na leki.

Ulga dla pracujących seniorów 2026. Jak uzyskać zwolnienie z PIT krok po kroku?

Wiele osób mimo osiągnięcia wieku emerytalnego pozostaje aktywna zawodowo. Takim emerytom przysługuje zwolnienie z podatku dochodowego (PIT-0) na przychody do 85 528 zł rocznie. Wyjaśniamy, kto dokładnie może skorzystać z ulgi dla pracujących seniorów i jak ją aktywować u pracodawcy, by uniknąć najczęstszych błędów.

Ulgi i zniżki podatkowe dla emerytów w 2026. Z jakich preferencji można skorzystać?

Przepisy prawa podatkowego są szczególnie skomplikowane i bardzo często się zmieniają, co sprawia, że ciężko za nimi nadążyć. Przewidują one jednak szereg rozmaitych ulg i preferencji dla emerytów. Warto zatem zapoznać się z ich zasadami, pozwalają one bowiem zaoszczędzić nawet kilka tysięcy złotych rocznie. Wyjaśniamy, z jakich ulg mogą skorzystać emeryci i co zmieni się dla nich w 2026 roku?

Koniec ulg podatkowych w 2026? Ministerstwo Finansów zmienia zasady

Ministerstwo Finansów planuje w najbliższym czasie uszczelnienie systemu podatkowego, co przełoży się na istotne ograniczenia w popularnych ulgach podatkowych dla osób fizycznych i przedsiębiorców. Projektowane zmiany wejdą w życie już 1 stycznia 2026 roku i uderzą przede wszystkim w ulgę mieszkaniową, preferencyjną stawkę IP Box oraz zasady opodatkowania darowizn poleasingowych samochodów.

REKLAMA

Niepewna przyszłość dla świadczeń dla lekkiego i umiarkowanego stopnia niepełnosprawności. Godziwe świadczenia tylko dla stopnia znacznego?

Mamy (według zapowiedzi w Sejmie aż do nawet 2028 r.) prawie pewny brak waloryzacji dla takich świadczeń jak zasiłek pielęgnacyjny (od 2019 r.!), a także takie świadczenia jak dodatek dopełniający (do renty socjalnej) i dodatek do renty z tytułu niezdolności do pracy (projekt ustawy), które oparte są o niesamodzielność, a nie niepełnosprawność. Także w świadczeniu wspierającym samo orzeczenie o niepełnosprawności to za mało, aby je otrzymać. Potrzebny jest jeszcze poziom wsparcia (ocena samodzielności). Zestawienie tych zmian prowokuje do ważnego dla osób niepełnosprawnych pytania - "Czy w przyszłości będą coraz mniej ważne orzeczenia o niepełnosprawności w stopniu lekkim i umiarkowanym?"

Urlop regeneracyjny dla każdego. Trzy miesiące płatnego wolnego po spełnieniu prostych warunków. Od kiedy będzie można korzystać?

Aż 3 miesiące wolnego co 7 lat. Z takiego uprawnienia mieliby skorzystać wszyscy pracownicy. Urlop regeneracyjny byłby rozwiązaniem na kształt urlopu zdrowotnego przysługującego nauczycielom, sędziom, czy policjantom.

REKLAMA