REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Uchodźcy a umowy najmu i użyczenia mieszkań - problemy i możliwości

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Agata Stradomska
Menedżer agencji nieruchomości
Białe Lwy - Nieruchomości
Agencja nieruchomości
Uchodźcy a umowy najmu i użyczenia mieszkań - problemy i możliwości
Uchodźcy a umowy najmu i użyczenia mieszkań - problemy i możliwości

REKLAMA

REKLAMA

W związku z bieżącą sytuacją coraz więcej osób poszukuje informacji odnośnie formalnych kwestii związanych z zakwaterowaniem osób uciekających przed wojną z terenów Ukrainy. Z jednej strony chcą pomóc, a z drugiej zabezpieczyć się przed konsekwencjami błędnego wyboru najemcy lub sytuacji gdy lokator nie będzie miał środków na regulowanie rachunków ani chęci do wyprowadzki. Aktualna sytuacja jest wyjątkowo nietypową, gdyż bardzo trudno przewidzieć ile będzie trwała wojna i jakie konsekwencje to wywoła. Dlatego w całej tej sytuacji jest bardzo wiele niewiadomych.

Wynajem mieszkania cudzoziemcowi - obawy wynajmujących

Powszechną obawą właścicieli nieruchomości jest to, że cudzoziemców ciężko dokładnie zweryfikować, sprawdzić o nich opinie czy zbadać ich wiarygodność czy być pewnym co do ich tożsamości. Pomijając osoby z polecenia nie ma pewności z kim nawiązuje się stosunek najmu lub komu użycza lokum. W przypadku zniszczeń czy porzucenia mieszkania nie będzie łatwo znaleźć najemców, nie mówiąc o skutecznym przeprowadzeniu jakiejś sprawy sądowej z ich udziałem.

REKLAMA

REKLAMA

Drugą problematyczną kwestią mogą być różnice kulturowe, kanony zachowań a także różne wzajemne oczekiwania, wynikające z dotychczasowych doświadczeń każdej ze stron, co może prowadzić do konfliktów między właścicielami a lokatorami.

Trzecią istotną obawą jest wypłacalność osób zamieszkujących (najemców). Jeśli kogoś stać dziś na wynajem mieszkania lub domu w cenach rynkowych może za jakiś czas wyczerpać swoje oszczędności, a potencjał zarobkowy w obcym kraju, bez znajomości języka nie jest duży. Im dłużej ludzie nie będą mogli wrócić w swoje strony, tym większe ryzyko takich sytuacji. Najem na cele mieszkalne podlega m.in. przepisom o ochronie praw lokatorów, które w wielu przypadkach ograniczają możliwość wypowiedzenia umowy przez właściciela a także utrudniają pozbycie się najemcy, nawet jeśli on nie płaci.

Przepisy chroniące lokatorów

Przepis art. 11 pkt 2-10 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego dokładnie wskazują w jakich sytuacjach właściciel może wypowiedzieć najem, m.in.:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

“Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: [...] jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności”

Oznacza to, że najemca może otrzymać wypowiedzenie mając czteromiesięczne lub dłuższe zaległości. Nie kończy to jednak problemu, gdyż jeśli lokator pomimo wypowiedzenia nie chce się wyprowadzić - pojawia się kwestia jego eksmisji. Pociąga to za sobą konieczność przeprowadzenia sprawy sądowej i uzyskanie wyroku nakazującego opróżnienie lokalu. To może ciągnąć się miesiącami albo i dłużej. Są też przypadki, gdy pomimo wyroku eksmisja nie będzie wykonana lub będzie odroczona w czasie.

Art. 16 Ustawy o ochronie praw lokatorów:
“Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.”

Jest też szeroki katalog okoliczności, gdzie będzie przyznany lokal socjalny, który musi dostarczyć gmina, a z uwagi na brak zasobów komunalnych na przydział takiego lokalu można też czekać latami.

I oczywiście przepis ten ma zastosowanie również do najmu na rzecz osób krajowych, to jednak w przypadku uchodźców ryzyko utraty płynności finansowej, a tym samym brak możliwości bieżącego regulowania czynszu jest bardzo realne.

Najem okazjonalny

Przepisy najmu okazjonalnego, wskazane w Rozdziale 2a (art. 19a-19e) Ustawy o ochronie praw lokatorów ułatwiają możliwość skuteczniejszego pozbycia się niepłacącego najemcy, dzięki szybszej ścieżce eksmisji jaką daje akt notarialny “w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu ..” (Art. 19a pkt. 2.1 cytowanej Ustawy).

Do umowy najmu okazjonalnego powinno zostać dołączone wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. No i w przypadku obcokrajowców ich stały adres znajduje się w innym kraju (a w przypadku uchodźców nawet nie wiadomo, czy ten budynek fizycznie istnieje), gdzie polscy komornicy nie będą dokonywać przeprowadzki.

W przypadku braku osób bliskich lub znajomych, które jako właściciele mieszkań w Polsce mogłyby takie oświadczenie złożyć jest możliwość skorzystania z wynajęcia takiego adresu, jako oferowanej na rynku usługi, co ułatwia zawarcie umowy najmu okazjonalnego z obcokrajowcem. 

Niestety, przepisy tarczy anty covidowej ograniczyły wykonywanie eksmisji i jeśli nie mamy do czynienia z przemocą domową, taka eksmisja nie będzie wykonana wbrew woli lokatora. Są to jednak przepisy przejściowe, które mogą w każdej chwili zostać uchylone, a wtedy umowy najmu okazjonalnego będą skuteczniej chroniły właścicieli. 

Najem w celu krótkotrwałego zakwaterowania

W sytuacji uchodźców, szczególnie gdy zakładają szybki powrót po zakończeniu działań wojennych, może być zawarta umowa na krótki okres np. 1-3 miesięcy. Zmiana dotyczy celu umowy, który nie jest “celem mieszkalnym”, a najmem “w celu krótkotrwałego zakwaterowania”, co powinno zostać precyzyjnie określone w umowie. W takim przypadku najemca nie będzie lokatorem i nie będzie podlegać Ustawie o ochronie praw lokatorów. Jednak w przypadku najmu krótkoterminowego może pojawić się kwestia związana z podatkiem VAT. Warto tą opcję odrębnie skonsultować.

Użyczenie mieszkania lub domu

Chcąc udostępnić mieszkanie lub dom uchodźcom bez zapłaty możemy skorzystać z instytucji użyczenia. Umowa użyczenia opisana w Kodeksie Cywilnym (Art. 710 - 719) pozwala nieodpłatnie korzystać ze wskazanej rzeczy np. domu czy mieszkania.

“Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.” (Art. 710 Kodeksu cywilnego)

Może być zawarta zarówno na czas nieokreślony, jak i określony i nie musi mieć formy pisemnej, ale warto by miała, gdyż jeśli chcemy zastrzec przyczyny umożliwiające jej wypowiedzenie muszą być określone w umowie.

Główną cechą umowy użyczenia jest brak odpłatności. Użytkownik pokrywać może jedynie bieżące koszty wynikające z użytkowania rzeczy, czyli opłaty na rzecz wspólnoty, opłaty za media, drobne naprawy (takie, które są niezbędne, by utrzymać nieruchomość w stanie niepogorszonym).

“Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.” (Art. 713 Kodeksu cywilnego)

W przypadku osób niespokrewnionych użytkownik może zostać obciążony zapłatą podatku dochodowego.

Inne kwestie związane z zawieraniem umów z obcokrajowcem

Zarówno umowa najmu zawarta na czas oznaczony do jednego roku, jak i umowa użyczenia nie muszą być zawarte na piśmie. Jednak lepiej, aby były gdyż są wtedy jasno określone warunki i zobowiązania stron. Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na piśmie.

Aby uniknąć nieporozumień, szczególnie w przypadku gdy strony posługują się różnymi językami warto umożliwić drugiej stronie przetłumaczenie umowy dostarczając draft z wyprzedzeniem lub zabezpieczyć wersję przetłumaczoną. W przypadku umowy sporządzonej w dwóch językach - warto wskazać, która wersja jest wiążąca. Warto też zadbać o wskazanie właściwości sądu rozstrzygającego w przypadku sporu.

W przypadku wątpliwości warto skorzystać z usług profesjonalistów: doradców podatkowych, prawników, pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy pomogą dokonać wyboru właściwej opcji i pomogą w zawarciu bezpieczniejszej umowy.

Agata Stradomska, menedżer agencji nieruchomości

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Wjeżdżasz quadem do lasu? Teraz możesz trafić nawet do więzienia, rząd zaostrza prawo karne

Za wjazd quadem do lasu czy kradzież gałęzi jodłowych będzie grozić nie tylko grzywna, ale i kara więzienia. Projekt nowelizacji kodeksów karnych i wykroczeń to odpowiedź na dramatyczny wzrost szkodnictwa leśnego w Polsce.

System kaucyjny rusza 1 października. Sklepy i operatorzy mają niewiele czasu na przygotowania

Już za dwa miesiące w Polsce rusza system kaucyjny. Sklepy, producenci i operatorzy pracują intensywnie nad wdrożeniem infrastruktury, podpisywaniem umów i uruchomieniem punktów zbiórki. System obejmie plastik, szkło i aluminium – a konsumenci muszą wiedzieć, co z nimi robić. Kluczowe będą wrzesień i październik.

II stopień niepełnosprawności 2025 – jakie uprawnienia i ulgi

Osoby z II stopniem niepełnosprawności (umiarkowanym) w 2025 roku mogą skorzystać z licznych przywilejów, dofinansowań, zasiłków oraz wsparcia ze strony PFRON i instytucji lokalnych. Dowiedz się, co konkretnie przysługuje i jakie formalności trzeba spełnić.

Sejm na żywo: 5 sierpnia 2025 [Transmisja online]

39. posiedzenie Sejmu - dzień szósty. 5 sierpnia 2025 r. W poniedziałek, 4 sierpnia 2025 r. Sejm wznowił przerwane pod koniec lipca obrady.

REKLAMA

Stałe orzeczenie o niepełnosprawności 2025 i 2026 – kto i jak je uzyska?

Od 11 czerwca 2025 roku obowiązują nowe przepisy, które wprowadzają minimalne okresy ważności orzeczeń o niepełnosprawności oraz ułatwiają ich wydawanie osobom z rzadkimi chorobami genetycznymi i zespołem Downa. Sprawdź, kto może liczyć na orzeczenie na stałe lub na długi okres, dlaczego zmiany są ważne i jak wpłyną na wsparcie dla osób niepełnosprawnych.

Zaprzysiężenie Karola Nawrockiego. Oto szczegółowy plan uroczystości, 6 sierpnia w Warszawie

6 sierpnia 2025 roku Karol Nawrocki zostanie uroczyście zaprzysiężony na Prezydenta RP. Tego samego dnia rozpocznie się seria wydarzeń państwowych, religijnych i wojskowych. Już od następnego dnia nowy prezydent wyruszy na spotkania z Polakami, prezentując pierwsze projekty ustaw.

Czym jest KRK 2050 i jaki będzie miał wpływ na nasze życie, pracę, finanse, środowisko i edukację? [RZĄD PRZYJĄŁ DOKUMENT]

Rada Ministrów przyjęła w lipcu Koncepcję Rozwoju Kraju 2050. To rządowy dokument wyznaczający długofalowe kierunki rozwoju Polski w zakresie ekonomii, gospodarki kraju, społeczeństwa, przemian technologicznych, zmian klimatycznych i wielu innych czynników, które będą miały wpływ na to jak będzie nam się żyło za 25 lat.

Umiarkowany stopień niepełnosprawności – przywileje i ulgi w 2025 roku

Osoby z umiarkowanym stopniem niepełnosprawności mogą korzystać z wielu ulg i uprawnień – od świadczeń pieniężnych po wsparcie w pracy czy zniżki. W 2025 roku te przywileje są szczególnie ważne w kontekście rosnących kosztów życia. Sprawdź, co dokładnie Ci przysługuje.

REKLAMA

Nowy bon turystyczny od września 2025. Polacy dostaną 500 zł na wyjazdy

Od września 2025 roku ma ruszyć nowy program wsparcia dla turystyki krajowej. Polacy otrzymają bon o wartości 500 zł, który będzie można wykorzystać na noclegi, atrakcje i usługi turystyczne w Polsce. Program ma być impulsem dla branży i zachętą do wypoczynku w kraju. Tym razem jest to Warmińsko-Mazurski bon turystyczny.

[DANE Z CEIDG] W pół roku zlikwidowano blisko 100 tys. jednoosobowych firm. Prawie 180 tys. zawieszono

W I półroczu 2025 r. do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG) wpłynęło 99,8 tys. wniosków o zamknięcie jednoosobowej działalności gospodarczej. To 0,1% więcej niż w analogicznym okresie 2024 roku, kiedy takich przypadków odnotowano 99,6 tys.

REKLAMA