REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Uchodźcy a umowy najmu i użyczenia mieszkań - problemy i możliwości

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Agata Stradomska
Menedżer agencji nieruchomości
Białe Lwy - Nieruchomości
Agencja nieruchomości
Uchodźcy a umowy najmu i użyczenia mieszkań - problemy i możliwości
Uchodźcy a umowy najmu i użyczenia mieszkań - problemy i możliwości

REKLAMA

REKLAMA

W związku z bieżącą sytuacją coraz więcej osób poszukuje informacji odnośnie formalnych kwestii związanych z zakwaterowaniem osób uciekających przed wojną z terenów Ukrainy. Z jednej strony chcą pomóc, a z drugiej zabezpieczyć się przed konsekwencjami błędnego wyboru najemcy lub sytuacji gdy lokator nie będzie miał środków na regulowanie rachunków ani chęci do wyprowadzki. Aktualna sytuacja jest wyjątkowo nietypową, gdyż bardzo trudno przewidzieć ile będzie trwała wojna i jakie konsekwencje to wywoła. Dlatego w całej tej sytuacji jest bardzo wiele niewiadomych.

Wynajem mieszkania cudzoziemcowi - obawy wynajmujących

Powszechną obawą właścicieli nieruchomości jest to, że cudzoziemców ciężko dokładnie zweryfikować, sprawdzić o nich opinie czy zbadać ich wiarygodność czy być pewnym co do ich tożsamości. Pomijając osoby z polecenia nie ma pewności z kim nawiązuje się stosunek najmu lub komu użycza lokum. W przypadku zniszczeń czy porzucenia mieszkania nie będzie łatwo znaleźć najemców, nie mówiąc o skutecznym przeprowadzeniu jakiejś sprawy sądowej z ich udziałem.

REKLAMA

REKLAMA

Drugą problematyczną kwestią mogą być różnice kulturowe, kanony zachowań a także różne wzajemne oczekiwania, wynikające z dotychczasowych doświadczeń każdej ze stron, co może prowadzić do konfliktów między właścicielami a lokatorami.

Trzecią istotną obawą jest wypłacalność osób zamieszkujących (najemców). Jeśli kogoś stać dziś na wynajem mieszkania lub domu w cenach rynkowych może za jakiś czas wyczerpać swoje oszczędności, a potencjał zarobkowy w obcym kraju, bez znajomości języka nie jest duży. Im dłużej ludzie nie będą mogli wrócić w swoje strony, tym większe ryzyko takich sytuacji. Najem na cele mieszkalne podlega m.in. przepisom o ochronie praw lokatorów, które w wielu przypadkach ograniczają możliwość wypowiedzenia umowy przez właściciela a także utrudniają pozbycie się najemcy, nawet jeśli on nie płaci.

REKLAMA

Przepisy chroniące lokatorów

Przepis art. 11 pkt 2-10 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego dokładnie wskazują w jakich sytuacjach właściciel może wypowiedzieć najem, m.in.:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

“Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: [...] jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności”

Oznacza to, że najemca może otrzymać wypowiedzenie mając czteromiesięczne lub dłuższe zaległości. Nie kończy to jednak problemu, gdyż jeśli lokator pomimo wypowiedzenia nie chce się wyprowadzić - pojawia się kwestia jego eksmisji. Pociąga to za sobą konieczność przeprowadzenia sprawy sądowej i uzyskanie wyroku nakazującego opróżnienie lokalu. To może ciągnąć się miesiącami albo i dłużej. Są też przypadki, gdy pomimo wyroku eksmisja nie będzie wykonana lub będzie odroczona w czasie.

Art. 16 Ustawy o ochronie praw lokatorów:
“Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.”

Jest też szeroki katalog okoliczności, gdzie będzie przyznany lokal socjalny, który musi dostarczyć gmina, a z uwagi na brak zasobów komunalnych na przydział takiego lokalu można też czekać latami.

I oczywiście przepis ten ma zastosowanie również do najmu na rzecz osób krajowych, to jednak w przypadku uchodźców ryzyko utraty płynności finansowej, a tym samym brak możliwości bieżącego regulowania czynszu jest bardzo realne.

Najem okazjonalny

Przepisy najmu okazjonalnego, wskazane w Rozdziale 2a (art. 19a-19e) Ustawy o ochronie praw lokatorów ułatwiają możliwość skuteczniejszego pozbycia się niepłacącego najemcy, dzięki szybszej ścieżce eksmisji jaką daje akt notarialny “w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu ..” (Art. 19a pkt. 2.1 cytowanej Ustawy).

Do umowy najmu okazjonalnego powinno zostać dołączone wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. No i w przypadku obcokrajowców ich stały adres znajduje się w innym kraju (a w przypadku uchodźców nawet nie wiadomo, czy ten budynek fizycznie istnieje), gdzie polscy komornicy nie będą dokonywać przeprowadzki.

W przypadku braku osób bliskich lub znajomych, które jako właściciele mieszkań w Polsce mogłyby takie oświadczenie złożyć jest możliwość skorzystania z wynajęcia takiego adresu, jako oferowanej na rynku usługi, co ułatwia zawarcie umowy najmu okazjonalnego z obcokrajowcem. 

Niestety, przepisy tarczy anty covidowej ograniczyły wykonywanie eksmisji i jeśli nie mamy do czynienia z przemocą domową, taka eksmisja nie będzie wykonana wbrew woli lokatora. Są to jednak przepisy przejściowe, które mogą w każdej chwili zostać uchylone, a wtedy umowy najmu okazjonalnego będą skuteczniej chroniły właścicieli. 

Najem w celu krótkotrwałego zakwaterowania

W sytuacji uchodźców, szczególnie gdy zakładają szybki powrót po zakończeniu działań wojennych, może być zawarta umowa na krótki okres np. 1-3 miesięcy. Zmiana dotyczy celu umowy, który nie jest “celem mieszkalnym”, a najmem “w celu krótkotrwałego zakwaterowania”, co powinno zostać precyzyjnie określone w umowie. W takim przypadku najemca nie będzie lokatorem i nie będzie podlegać Ustawie o ochronie praw lokatorów. Jednak w przypadku najmu krótkoterminowego może pojawić się kwestia związana z podatkiem VAT. Warto tą opcję odrębnie skonsultować.

Użyczenie mieszkania lub domu

Chcąc udostępnić mieszkanie lub dom uchodźcom bez zapłaty możemy skorzystać z instytucji użyczenia. Umowa użyczenia opisana w Kodeksie Cywilnym (Art. 710 - 719) pozwala nieodpłatnie korzystać ze wskazanej rzeczy np. domu czy mieszkania.

“Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.” (Art. 710 Kodeksu cywilnego)

Może być zawarta zarówno na czas nieokreślony, jak i określony i nie musi mieć formy pisemnej, ale warto by miała, gdyż jeśli chcemy zastrzec przyczyny umożliwiające jej wypowiedzenie muszą być określone w umowie.

Główną cechą umowy użyczenia jest brak odpłatności. Użytkownik pokrywać może jedynie bieżące koszty wynikające z użytkowania rzeczy, czyli opłaty na rzecz wspólnoty, opłaty za media, drobne naprawy (takie, które są niezbędne, by utrzymać nieruchomość w stanie niepogorszonym).

“Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.” (Art. 713 Kodeksu cywilnego)

W przypadku osób niespokrewnionych użytkownik może zostać obciążony zapłatą podatku dochodowego.

Inne kwestie związane z zawieraniem umów z obcokrajowcem

Zarówno umowa najmu zawarta na czas oznaczony do jednego roku, jak i umowa użyczenia nie muszą być zawarte na piśmie. Jednak lepiej, aby były gdyż są wtedy jasno określone warunki i zobowiązania stron. Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na piśmie.

Aby uniknąć nieporozumień, szczególnie w przypadku gdy strony posługują się różnymi językami warto umożliwić drugiej stronie przetłumaczenie umowy dostarczając draft z wyprzedzeniem lub zabezpieczyć wersję przetłumaczoną. W przypadku umowy sporządzonej w dwóch językach - warto wskazać, która wersja jest wiążąca. Warto też zadbać o wskazanie właściwości sądu rozstrzygającego w przypadku sporu.

W przypadku wątpliwości warto skorzystać z usług profesjonalistów: doradców podatkowych, prawników, pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy pomogą dokonać wyboru właściwej opcji i pomogą w zawarciu bezpieczniejszej umowy.

Agata Stradomska, menedżer agencji nieruchomości

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Sąd pokazał jak obliczyć zachowek od mieszkania 191 500 zł. Dla córki, syna, wnuka. Obliczenia. Zasady. Wzory [Przykład]

W artykule przedstawiam przykład (za wyrokiem sądu) obliczania zachowku od mieszkania dla trójki dzieci i trójki wnuków. Wybrana przeze mnie sprawa sądowa jest typowa. Córka przejęła mieszkanie po ojcu na podstawie testamentu, pozostałe dzieci (i wnuki) nie otrzymali nic. Wnuki (3 osoby) dziedziczą dlatego, że ich ojciec (syn zmarłego spadkobiercy) także zmarł. Jak sąd obliczył zachowek? Przedstawiam to krok po kroku.

Abp Przybylski: Lekcje religii i etyki powinny być dla uczniów obowiązkowe [wywiad]

"Lekcje religii i etyki powinny być dla uczniów obowiązkowe" – powiedział nowy metropolita katowicki abp Andrzej Przybylski w wywiadzie dla PAP. Dodał, że człowiek z natury jest religijny i etyczny, dlatego potrzebuje wiedzy o religii i wyborach moralnych, żeby harmonijnie się rozwijać.

Na firmę i jej pracowników można nałożyć obowiązkowe świadczenia po wybuchu wojny. Pracownika powołanego do wojska firma nie może zwolnić [Prawo]

Przepisy przewidują możliwość nałożenia na firmę świadczeń rzeczowych na rzecz wojska po wybuchu wojny. Pracodawcy muszą uwzględnić ryzyko prowadzenia działalności w sytuacji rekrutacji części pracowników do służby wojskowej. Pracownicy w czasie zatrudnienia mogą wykonywać świadczenia osobiste na rzecz wojska przerywając na ten okres (jednorazowo do 7 dni) świadczenie pracy dla pracodawcy.

Odpowiedź na pozew o zachowek. Jak napisać po zmianach?

Czym jest odpowiedź na pozew o zachowek i jakie ma znaczenie procesowe? Co powinno zawierać takie pismo? Prezentujemy najważniejsze informacje i aktualne przepisy.

REKLAMA

Jawność wynagrodzeń w Polsce – co zmieni się od Wigilii 2025 roku? Jak się przygotować (checklista)? Co powinni wiedzieć pracownicy i pracodawcy?

Transparentność wynagrodzeń to temat, który od lat budzi emocje zarówno wśród pracowników, jak i pracodawców. Z jednej strony – jawne płace to większa równość i eliminacja dyskryminacji płacowej. Z drugiej – to rewolucja w podejściu do rekrutacji, polityki kadrowej i zarządzania firmą. W dniu 24 grudnia 2025 roku wejdzie w życie nowelizacja Kodeksu pracy - Ustawa z 4 czerwca 2025 r. o zmianie ustawy – Kodeks pracy, która nałoży na pracodawców szereg nowych obowiązków związanych z jawnością wynagrodzeń. Jest to efekt wdrażania unijnej Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2023/970 z 10 maja 2023 r., której celem jest wzmocnienie stosowania zasady równego wynagrodzenia kobiet i mężczyzn za taką samą pracę lub pracę o tej samej wartości.

Składki emerytalne, rentowe i zdrowotne za opiekuna osoby ze świadczeniem wspierającym zapłaci budżet państwa. Jakie warunki trzeba spełnić? Konieczny wniosek do ZUS

Od 1 stycznia 2024 r. opiekunowie osób pobierających świadczenie wspierające mogą zostać objęci ubezpieczeniem emerytalnym, rentowym i zdrowotnym. Składki w całości finansuje budżet państwa. Wystarczy złożyć elektroniczny wniosek do ZUS. Opiekun zgłoszony do ubezpieczenia zdrowotnego z tytułu sprawowania opieki nad osobą pobierającą świadczenie wspierające może zgłosić do tego ubezpieczenia także członków swojej rodziny.

Opinia Rzecznika Generalnego TSUE ws. WIBOR – kto faktycznie wygrał? Banki, czy kredytobiorcy - "wiborowicze"?

W dniu 11 września 2025 r. została wydana z dawana wyczekiwana opinia Rzecznika Generalnego (właściwie Rzecznik Generalnej) TSUE dotycząca WIBOR, w sprawie C-471/24, gdzie pozwanym jest PKO BP. Pytania prejudycjalne w tej sprawie zadał Sąd Okręgowy w Częstochowie.Wielu uznawało, że odpowiedzi będą absolutnie kluczowe dla spraw z powództwa „wiborowiczów” przeciwko bankom. Nic dziwnego, że po ogłoszeniu opinii każda ze stron – zarówno banki, jak i konsumenci – prześcigają się w ogłaszaniu swojej wygranej w mediach.

Sejm: Od 900 zł do 1800 zł dla mundurowych - bo na około 160 000 funkcjonariuszy przypada zasób mieszkaniowy niespełna 9000 lokali

Projekt ustawy obejmuje Policję, Straż Graniczną, Państwową Straż Pożarną i Służbę Ochrony Państwa. Dotyczy także funkcjonariuszy Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego, Agencji Wywiadu, Służby Wywiadu Wojskowego i Służby Kontrwywiadu Wojskowego. I pracuje nad nim odpowiednia komisja sejmowa. Sama ustawa - tak ważna dla funkcjonariuszy i żołnierzy - już niebawem będzie uchwalona.

REKLAMA

Osoba niepełnosprawna, PFRON i UP: Wyciągano bzdurne i bezzasadne zarzuty żeby tylko dotacji nie przyznać. Np. bo 17 lat temu dostałem dotację z UP jako osoba młoda i sprawna, że lata wcześniej kierowano mnie na kursy

Redakcja Infor.pl otrzymuje sygnały od czytelników, że nie jest łatwo osobom niepełnosprawnym otrzymać dotację z PFRON na rozpoczęcie działalności gospodarczej. Publikujemy list od czytelnika, który takiej dotacji nie otrzymał.

Wyrok TSUE: ochrona przed dyskryminacją w miejscu pracy obejmuje również rodziców dzieci z niepełnosprawnościami

W dniu 11 września 2025 r. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydał wyrok, w którym uznał, że ochrona praw osób niepełnosprawnych przed dyskryminacją pośrednią obejmuje również rodziców dzieci z niepełnosprawnościami. Zdaniem TSUE pracodawca powinien dostosować warunki zatrudnienia i pracy rodziców takich dzieci w taki sposób, żeby mogli oni sprawować opiekę nad swoimi dziećmi bez obawy, że będą przez to narażeni na dyskryminację pośrednią.

REKLAMA