REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Uchodźcy a umowy najmu i użyczenia mieszkań - problemy i możliwości

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Agata Stradomska
Menedżer agencji nieruchomości
Białe Lwy - Nieruchomości
Agencja nieruchomości
Uchodźcy a umowy najmu i użyczenia mieszkań - problemy i możliwości
Uchodźcy a umowy najmu i użyczenia mieszkań - problemy i możliwości

REKLAMA

REKLAMA

W związku z bieżącą sytuacją coraz więcej osób poszukuje informacji odnośnie formalnych kwestii związanych z zakwaterowaniem osób uciekających przed wojną z terenów Ukrainy. Z jednej strony chcą pomóc, a z drugiej zabezpieczyć się przed konsekwencjami błędnego wyboru najemcy lub sytuacji gdy lokator nie będzie miał środków na regulowanie rachunków ani chęci do wyprowadzki. Aktualna sytuacja jest wyjątkowo nietypową, gdyż bardzo trudno przewidzieć ile będzie trwała wojna i jakie konsekwencje to wywoła. Dlatego w całej tej sytuacji jest bardzo wiele niewiadomych.

Wynajem mieszkania cudzoziemcowi - obawy wynajmujących

Powszechną obawą właścicieli nieruchomości jest to, że cudzoziemców ciężko dokładnie zweryfikować, sprawdzić o nich opinie czy zbadać ich wiarygodność czy być pewnym co do ich tożsamości. Pomijając osoby z polecenia nie ma pewności z kim nawiązuje się stosunek najmu lub komu użycza lokum. W przypadku zniszczeń czy porzucenia mieszkania nie będzie łatwo znaleźć najemców, nie mówiąc o skutecznym przeprowadzeniu jakiejś sprawy sądowej z ich udziałem.

REKLAMA

REKLAMA

Drugą problematyczną kwestią mogą być różnice kulturowe, kanony zachowań a także różne wzajemne oczekiwania, wynikające z dotychczasowych doświadczeń każdej ze stron, co może prowadzić do konfliktów między właścicielami a lokatorami.

Trzecią istotną obawą jest wypłacalność osób zamieszkujących (najemców). Jeśli kogoś stać dziś na wynajem mieszkania lub domu w cenach rynkowych może za jakiś czas wyczerpać swoje oszczędności, a potencjał zarobkowy w obcym kraju, bez znajomości języka nie jest duży. Im dłużej ludzie nie będą mogli wrócić w swoje strony, tym większe ryzyko takich sytuacji. Najem na cele mieszkalne podlega m.in. przepisom o ochronie praw lokatorów, które w wielu przypadkach ograniczają możliwość wypowiedzenia umowy przez właściciela a także utrudniają pozbycie się najemcy, nawet jeśli on nie płaci.

Przepisy chroniące lokatorów

Przepis art. 11 pkt 2-10 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego dokładnie wskazują w jakich sytuacjach właściciel może wypowiedzieć najem, m.in.:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

“Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: [...] jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności”

Oznacza to, że najemca może otrzymać wypowiedzenie mając czteromiesięczne lub dłuższe zaległości. Nie kończy to jednak problemu, gdyż jeśli lokator pomimo wypowiedzenia nie chce się wyprowadzić - pojawia się kwestia jego eksmisji. Pociąga to za sobą konieczność przeprowadzenia sprawy sądowej i uzyskanie wyroku nakazującego opróżnienie lokalu. To może ciągnąć się miesiącami albo i dłużej. Są też przypadki, gdy pomimo wyroku eksmisja nie będzie wykonana lub będzie odroczona w czasie.

Art. 16 Ustawy o ochronie praw lokatorów:
“Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.”

Jest też szeroki katalog okoliczności, gdzie będzie przyznany lokal socjalny, który musi dostarczyć gmina, a z uwagi na brak zasobów komunalnych na przydział takiego lokalu można też czekać latami.

I oczywiście przepis ten ma zastosowanie również do najmu na rzecz osób krajowych, to jednak w przypadku uchodźców ryzyko utraty płynności finansowej, a tym samym brak możliwości bieżącego regulowania czynszu jest bardzo realne.

Najem okazjonalny

Przepisy najmu okazjonalnego, wskazane w Rozdziale 2a (art. 19a-19e) Ustawy o ochronie praw lokatorów ułatwiają możliwość skuteczniejszego pozbycia się niepłacącego najemcy, dzięki szybszej ścieżce eksmisji jaką daje akt notarialny “w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu ..” (Art. 19a pkt. 2.1 cytowanej Ustawy).

Do umowy najmu okazjonalnego powinno zostać dołączone wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. No i w przypadku obcokrajowców ich stały adres znajduje się w innym kraju (a w przypadku uchodźców nawet nie wiadomo, czy ten budynek fizycznie istnieje), gdzie polscy komornicy nie będą dokonywać przeprowadzki.

W przypadku braku osób bliskich lub znajomych, które jako właściciele mieszkań w Polsce mogłyby takie oświadczenie złożyć jest możliwość skorzystania z wynajęcia takiego adresu, jako oferowanej na rynku usługi, co ułatwia zawarcie umowy najmu okazjonalnego z obcokrajowcem. 

Niestety, przepisy tarczy anty covidowej ograniczyły wykonywanie eksmisji i jeśli nie mamy do czynienia z przemocą domową, taka eksmisja nie będzie wykonana wbrew woli lokatora. Są to jednak przepisy przejściowe, które mogą w każdej chwili zostać uchylone, a wtedy umowy najmu okazjonalnego będą skuteczniej chroniły właścicieli. 

Najem w celu krótkotrwałego zakwaterowania

W sytuacji uchodźców, szczególnie gdy zakładają szybki powrót po zakończeniu działań wojennych, może być zawarta umowa na krótki okres np. 1-3 miesięcy. Zmiana dotyczy celu umowy, który nie jest “celem mieszkalnym”, a najmem “w celu krótkotrwałego zakwaterowania”, co powinno zostać precyzyjnie określone w umowie. W takim przypadku najemca nie będzie lokatorem i nie będzie podlegać Ustawie o ochronie praw lokatorów. Jednak w przypadku najmu krótkoterminowego może pojawić się kwestia związana z podatkiem VAT. Warto tą opcję odrębnie skonsultować.

Użyczenie mieszkania lub domu

Chcąc udostępnić mieszkanie lub dom uchodźcom bez zapłaty możemy skorzystać z instytucji użyczenia. Umowa użyczenia opisana w Kodeksie Cywilnym (Art. 710 - 719) pozwala nieodpłatnie korzystać ze wskazanej rzeczy np. domu czy mieszkania.

“Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.” (Art. 710 Kodeksu cywilnego)

Może być zawarta zarówno na czas nieokreślony, jak i określony i nie musi mieć formy pisemnej, ale warto by miała, gdyż jeśli chcemy zastrzec przyczyny umożliwiające jej wypowiedzenie muszą być określone w umowie.

Główną cechą umowy użyczenia jest brak odpłatności. Użytkownik pokrywać może jedynie bieżące koszty wynikające z użytkowania rzeczy, czyli opłaty na rzecz wspólnoty, opłaty za media, drobne naprawy (takie, które są niezbędne, by utrzymać nieruchomość w stanie niepogorszonym).

“Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.” (Art. 713 Kodeksu cywilnego)

W przypadku osób niespokrewnionych użytkownik może zostać obciążony zapłatą podatku dochodowego.

Inne kwestie związane z zawieraniem umów z obcokrajowcem

Zarówno umowa najmu zawarta na czas oznaczony do jednego roku, jak i umowa użyczenia nie muszą być zawarte na piśmie. Jednak lepiej, aby były gdyż są wtedy jasno określone warunki i zobowiązania stron. Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na piśmie.

Aby uniknąć nieporozumień, szczególnie w przypadku gdy strony posługują się różnymi językami warto umożliwić drugiej stronie przetłumaczenie umowy dostarczając draft z wyprzedzeniem lub zabezpieczyć wersję przetłumaczoną. W przypadku umowy sporządzonej w dwóch językach - warto wskazać, która wersja jest wiążąca. Warto też zadbać o wskazanie właściwości sądu rozstrzygającego w przypadku sporu.

W przypadku wątpliwości warto skorzystać z usług profesjonalistów: doradców podatkowych, prawników, pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy pomogą dokonać wyboru właściwej opcji i pomogą w zawarciu bezpieczniejszej umowy.

Agata Stradomska, menedżer agencji nieruchomości

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
QUIZ Polscy prezydenci. Dasz radę zdobyć 10/10?
Ile lat w dniu wyborów musi mieć kandydat na prezydenta? Kto był pierwszym prezydentem RP? Ile lat trwa kadencja? Sprawdź swoją wiedzę o przed drugą turą wyborów.
Darowizna w kwocie 4 000 000 zł: Jak przekazać legalnie i bez podatku?

Darowizna na kwotę 4 milionów złotych może brzmieć jak zaproszenie do kontroli skarbowej. Tymczasem obowiązujące przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn nie tylko dopuszczają taką transakcję bez podatku, ale wręcz jasno określają, jak to zrobić legalnie i bezpiecznie. W najnowszej interpretacji indywidualnej skarbówka potwierdził, że nawet wielomilionowe darowizny mogą być zwolnione z podatku, jeśli spełnione zostaną trzy kluczowe warunki. Jakie? Sprawdzamy.

Zasiłek dla tracących świadczenie pielęgnacyjne (stare). Opiekunowie osób niepełnosprawnych (stopień znaczny) z problemem

Sądy wykryły trzecią lukę w przepisach o świadczeniu wspierającym. Pierwsza luka dotyczy wątpliwości, czy opiekunowie osób niepełnosprawnych powinni oddawać świadczenie pielęgnacyjne (stare) za okres rozpatrywania wniosku o określenie poziomu potrzeby wsparcia (liczba punktów w WZON po teście sprawności). Druga luka dotyczy utraty ubezpieczenia zdrowotnego przez opiekunów za okres rozpatrywania wniosku przez WZON. I teraz jest odkryta trzecia luka.

Trzy słabe punkty świadczenia wspierającego: 1) świadczenie pielęgnacyjne, 2) składki dla opiekunka i 3) zasiłek dla byłego opiekuna

Prawie 1,5 roku obowiązywania ustawy o świadczeniu wspierających pokazało trzy słabe punkty tej ustawy. Są to 1) zwroty świadczenia pielęgnacyjnego 2) składki ubezpieczeniowe (zdrowotna i emerytalna) na rzecz opiekuna 3) zasiłek dla bezrobotnych dla opiekuna (daje czas na dostosowanie się do rynku pracy po utracie świadczenia pielęgnacyjnego.

REKLAMA

Więzi rodzinne w świetle ochrony dóbr osobistych

Więzi rodzinne opierają się na emocjach i wspólnie budowanych przez lata relacjach. W sytuacjach konfliktowych – takich jak rozwód, spory o kontakty z dzieckiem czy alimenty – więzi te mogą zostać poważnie naruszone. Warto wtedy pamiętać, że prawo może nas realnie chronić w takich przypadkach. Jak to działa w praktyce?

Do której godziny jest głosowanie na prezydenta?

Cząstkowe, orientacyjne wyniki głosowania na Prezydenta Polski w wyborach 2025 r. znane są już w trakcie dnia, w którym wyborcy oddają głosy. Niektórzy niezdecydowani mogą pod ich wpływem zmienić zdanie i wybrać się do komisji wyborczej. Inni ze względu na plan dnia mogą zagłosować tylko późnym wieczorem. Czy zdążą? Do której godziny można głosować?

WIBOR w umowach kredytowych. Czy wyrok TSUE ujednolici orzeczenia polskich sądów? Złotówkowicze będą triumfować jak frankowicze?

Czy będzie przełom w sprawach WIBOR? Czy zbliżający wielkimi krokami wyrok TSUE w sprawie polskiej okaże się korzystny dla posiadaczy kredytów złotówkowych opartych o wskaźnik referencyjny WIBOR i czy wpłynie to na ukształtowanie się linii orzeczniczej polskich sądów. Na te pytania odpowiada Wojciech Ostrowski, radca prawny z Kancelarii Rachelski i Wspólnicy.

Świadczenia dla osób z niepełnosprawnościami. Nie wszystkie można łączyć [Przykłady 2025]

Czy można pobierać jednocześnie różne zasiłki i dodatki? To ważne zagadnienie dla osób z niepełnosprawnościami i ich opiekunów. Postaramy się pokazać je na kilku ważnych przykładach. W rzeczywistości takich sytuacji jest znacznie więcej.

REKLAMA

ZUS: Nadużywanie alkoholu jako przyczyna niezdolności do pracy. Zwolnienie lekarskie z kodem C to brak zasiłku chorobowego przez pierwsze 5 dni

W 2024 r. do Rejestru zaświadczeń lekarskich wpłynęło 27,4 mln zaświadczeń chorobowych wystawionych dla ubezpieczonych w ZUS, KRUS i innych organach emerytalno-rentowych. Ze zwolnień tych przynajmniej raz skorzystało 7,7 mln ubezpieczonych w tych instytucjach. Źródłem części z nich było nadużywanie alkoholu - informuje Sebastian Szczurek, regionalny rzecznik prasowy ZUS województwa opolskiego.

Debata Trzaskowski – Nawrocki już w piątek o 20:00. Sześć tematów, jeden pojedynek, jedna decyzja

W piątek, 24 maja, punktualnie o godzinie 20:00, oczy całej Polski skierują się na debatę prezydencką pomiędzy Rafałem Trzaskowskim, kandydatem Koalicji Obywatelskiej, a popieranym przez Prawo i Sprawiedliwość Karolem Nawrockim. To jedyne potwierdzone bezpośrednie starcie przed II turą wyborów zaplanowaną na 1 czerwca.

REKLAMA