Cudzoziemiec kupuje mieszkanie w Polsce - przepisy, zezwolenie, problemy

Zezwolenie na zakup nieruchomości w Polsce

Zakup nieruchomości w Polsce ograniczony jest m.in. przez przepisy “Ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców”. Co ciekawe, przepis ten powstał przed drugą wojną (ustawa z dnia 24 marca 1920 r.) - i żyjących dziś polaków nie było jeszcze na świecie, kiedy uchwalano tą ustawę!  Wbrew pozorom, przepisy ustawy są aktualizowane, aby odpowiadały bieżącej sytuacji.
Zgodnie z tą Ustawą:
“Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Zezwolenie jest wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi.” [Art. 1 p.1]
Oznacza to, że obrót nieruchomościami z cudzoziemcami jest w pewien sposób ograniczony, a przepisy przewidują szczególny tryb nabycia z uwzględnieniem specjalnego pozwolenia na zakup konkretnej nieruchomości przez daną osobę lub osoby.

Kto może kupić nieruchomość bez zezwolenia

Osoby pochodzące z Europejskiego Obszaru Gospodarczego (obszar ten tworzą kraje Unii Europejskiej, Islandia, Liechtenstein i Norwegia) albo Szwajcarii w większości przypadków nie muszą ubiegać się o uzyskanie zezwolenia. Mogą kupować nieruchomości w naszym kraju bez ograniczeń podobnie jak Polacy.

W przypadku osób spoza powyższego obszaru czyli m. in.najliczniejszej grupy obcokrajowców mieszkających w Polsce - Ukraińców, ale też Białorusinów czy Rosjan, sytuacja nie będzie się przedstawiać aż tak różowo. Takie osoby będą podlegały ograniczeniom w nabywaniu nieruchomości z wymogiem uzyskania zezwolenia. Chyba, że w danym przypadku przepis dopuści inną możliwość.

Czy zakup mieszkania będzie wymagać zezwolenia?

Przepis wskazuje, że nie wszystkie nieruchomości będą wymagały zezwolenia. Zwolnione z niego będzie nabycie mieszkania i miejsca postojowego. “Nie wymaga uzyskania zezwolenia, [….]  nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali” oraz “nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego.”

Oznacza to, że mieszkanie a nawet pobliskie miejsce postojowe w garażu każdy cudzoziemiec może kupić bez zezwolenia o ile ma być to mieszkanie w którym planuje zamieszkać. Niestety tego wyłączenia nie stosuje się do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej. Tu niestety zawsze będzie wymagane zezwolenie. Strefa nadgraniczna znajduje się wzdłuż granicy Polski - dlatego kupując mieszkania w okolicy tego obszaru należy dokładnie sprawdzić położenie nieruchomości względem tej strefy.

Także przypadek zakupu mieszkań w celach inwestycyjnych (nie na własny użytek) nie będzie korzystać z tego zwolnienia.

Dobrą wiadomością jest fakt, że spółdzielcze własnościowe prawa nie są traktowane jako nieruchomość w myśl tej ustawy, dlatego bez ograniczeń takie spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych (a także miejsc garażowych) mogą być nabywane przez cudzoziemców.

Dlatego wydaje się, że poza przypadkami w strefie nadgranicznej cudzoziemcy spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego, planujący zakup mieszkania na własne cele mieszkaniowe, nie będą mieli specjalnych utrudnień.

Udziały w gruntach utrudniają zakup cudzoziemcom

Co do zasady lokal mieszkalny jest powiązany z gruntem poprzez nieruchomości wspólną. Udział we wspólnej części jest przypisany do mieszkania jako pewien ułamek widoczny w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu stanowiącego odrębną własność.

Niestety, czasami oprócz tej części związanej z lokalem do mieszkania konieczne jest posiadanie dodatkowego udziału w gruncie, który stanowi np. udział w drodze dojazdowej czy będący częścią wspólnego podwórka, parkingu, placu zabaw czy miejsca, gdzie zlokalizowane są urządzenia, z których korzystają mieszkańcy osiedla. Kiedy pojawia się taka sytuacja, a zakup udziału w gruncie jest wymagany (bo to np. jedyna droga dojazdowa do budynku), pomimo że głównym składnikiem sprzedaży jest mieszkanie - zakup będzie wymagać zezwolenia. Procedura uzyskania tego dokumentu trwa zazwyczaj około pół roku. To może rodzić pewne komplikacje.

Jeżeli sprzedający podejdzie do sprawy otwarcie i poczeka na uzyskanie przez cudzoziemca zezwolenia - będzie można po uzyskaniu przychylnej decyzji od Ministra (MSWiA) przeprowadzić transakcję. Kiedy jednak oferujący ma innych kontrahentów zainteresowanych zakupem nie będzie chciał czekać na zakończenie tej procedury.

Jeszcze bardziej sytuacja komplikuje się, gdy cudzoziemiec planuje skorzystać z finansowania zakupu mieszkania kredytem hipotecznym. Ubiegać o kredyt będzie się mógł dopiero po uzyskaniu zezwolenia, a przez ten czas sytuacja wpływająca na zdolność kredytową może ulec zmianie.

Lepiej więc unikać takich mieszkań, gdzie będzie konieczność zakupu dodatkowej nieruchomości w postaci udziału w gruncie i a wybierać te bez dodatkowych udziałów. Jak je poznać? Zasadniczo, pytanie do sprzedającego powinno rozwiać wątpliwości. Zdarza się jednak że właściciele nie rozumieją różnicy i mogą wprowadzić nieświadomie w błąd, który np. odkryje dopiero Notariusz przygotowujący umowę sprzedaży, podczas gdy wcześniej strony podjęły już pewne zobowiązania zawierając umowę przedwstępną.

Zakup z kredytem hipotecznym

Cudzoziemiec, który kupuje w Polsce mieszkanie, jeśli będzie chciał korzystać z kredytu hipotecznego, najlepiej, aby zarabiał w polskiej walucie. Oczywiście, są banki udzielające kredytu w EURO czy USD, ale procedury wtedy są bardziej skomplikowane i tylko część osób może spełnić wymogi uzyskania kredytu walutowego. Zasadą jest, że kredyt hipoteczny można otrzymać wyłącznie w walucie, w której się zarabia. Dlatego Japończyk mieszkający w Polsce, a pracujący zdalnie u japońskiego pracodawcy i otrzymujący wypłatę w jenach  - nie uzyska kredytu na zakup mieszkania w Polsce.

Warto skorzystać z pomocy fachowców

Mając na uwadze specyficzną sytuację cudzoziemców kupujących mieszkania, a także fakt, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne, warto, aby osoby te korzystały z usług profesjonalistów. Praca z doświadczonym pośrednikiem nieruchomości przy poszukiwaniu mieszkania pozwoli uniknąć rozczarowań i kłopotów. W przypadku weryfikacji dokumentów konkretnego mieszkania można też poprosić o pomoc prawnika specjalizującego się w dziedzinie nieruchomości, który zawczasu sprawdzi stan prawny i ujawni ewentualne komplikacje przy zakupie.

Agata Stradomska, menedżer agencji nieruchomości