REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Najem okazjonalny - skutki błędów w umowie

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Magdalena Markiewicz
Ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl i Manager w Mzuri CFI
Najem okazjonalny - skutki błędów w umowie
Najem okazjonalny - skutki błędów w umowie
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Umowa najmu okazjonalnego wymaga m.in. notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji. Oprócz tego konieczne będzie również wskazanie mieszkania na wypadek eksmisji i złożenie oświadczenia przez właściciela lub najemcę takiego mieszkania (o ewentualnym przyjęciu eksmitowanego). Ustawa o ochronie praw lokatorów nie określa dokładnie, jakie skutki będzie miał między innymi brak wspomnianego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji. Wydaje się, że w takiej sytuacji umowa najmu okazjonalnego pod względem eksmisji powinna być postrzegana jak zwykła umowa najmu. Umowa najmu okazjonalnego nie zapewnia właścicielowi eksmisyjnych korzyści również wtedy, gdy zapomni on zgłosić wynajem fiskusowi.

Popularny najem okazjonalny

Od dłuższego czasu w Polsce obserwujemy wzrost popularności najmu okazjonalnego. Ma to związek między innymi z niewydolnym systemem eksmisyjnym. Najem okazjonalny pozwala na przyspieszenie eksmisji niewypłacalnego lub uciążliwego lokatora (m.in. poprzez brak oceny przez sąd prawa do mieszkania socjalnego). Można przypuszczać, że w obecnych warunkach umowa najmu okazjonalnego stanie się jeszcze bardziej popularnym rozwiązaniem. Mowa o aktualnej sytuacji, w której właściciele mieszkań mają przewagę rynkową z powodu niedoboru lokali na wynajem. Wzrost popularności najmu okazjonalnego, niestety skutkuje również większą liczbą błędów popełnianych przez osoby, które nigdy wcześniej nie miały do czynienia z takim wariantem wynajmu. Postanowiliśmy wyjaśnić, czy popularne błędy mają wpływ na ważność umowy najmu okazjonalnego.

REKLAMA

REKLAMA

Brak oświadczenia najemcy w umowie najmu okazjonalnego to bardzo poważny błąd

Umowa najmu okazjonalnego bez wątpienia jest bardziej korzystna dla właściciela mieszkania aniżeli analogiczna umowa dotycząca zwykłego najmu. Trzeba jednak pamiętać, że ustawodawca w zamian wymaga od stron takiej umowy dodatkowych formalności. W praktyce obowiązek spełnienia wymogów formalnych zwykle spoczywa na właścicielu mieszkania. „Chodzi przede wszystkim o dopilnowanie, aby najemca podpisał notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji i poprawnie wskazał lokal lub dom, do którego się przeprowadzi na wypadek eksmisji” - zaznacza Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.
Wymaganym załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego jest również oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do mieszkania wskazanego jako miejsce wyprowadzki po eksmisji. We wspomnianym oświadczeniu właściciel lub najemca mieszkania potwierdza, że faktycznie jest w stanie przyjąć eksmitowanego lokatora. Na życzenie właściciela wynajmowanego mieszkania, takie oświadczenie powinno posiadać podpis notarialnie poświadczony. „W ten sposób wynajmujący zabezpiecza się przed możliwością wskazania fikcyjnego lokum na wypadek eksmisji” - podkreśla Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Błędy formalne w umowie mogą oznaczać de facto zmianę formy najmu  

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733), niestety nie określa dokładnie, jaki skutek będzie miało niedopełnienie wymagań związanych z najmem okazjonalnym. Chodzi o odpowiedź na pytanie, czy umowa najmu okazjonalnego w takim przypadku jest nieważna. „Wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 30 czerwca 2014 roku (sygn. akt XV Ca 217/14) sugeruje, że w analizowanej sytuacji umowa najmu okazjonalnego będzie nadal ważna, ale trzeba ją traktować jak zwykłą umowę najmu z eksmisyjnego punktu widzenia” - informuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

W komentarzach do ustawy o ochronie praw lokatorów również możemy znaleźć stanowisko mówiące, że niedopełnienie obowiązków formalnych skutkuje przekształceniem najmu okazjonalnego w zwykły najem - co najmniej w kontekście zasad eksmisji (zobacz: K. Krzekotowska, M. Malinowska-Wójcicka [w:] K. Krzekotowska, M. Malinowska-Wójcicka, Ochrona praw lokatorów i mieszkaniowy zasób gminy. Komentarz, wyd. II, Warszawa 2021, art. 19(a) oraz E. Bończak-Kucharczyk [w:] Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych. Komentarz, wyd. V, Warszawa 2021, ROZDZIAŁ 4 Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów oraz ochrona praw lokatorów).

Przekształcenie najmu okazjonalnego w zwykły wynajem dotyczy też innej sytuacji

Właściciel mieszkania powinien pamiętać, że umowa najmu okazjonalnego nie zapewni mu korzyści także wtedy, gdy nie doszło do terminowego zgłoszenia wynajmu fiskusowi. W ten sposób ustawodawca zmotywował właścicieli mieszkań wynajmowanych „okazjonalnie” do płacenia podatku PIT od czynszów. Warto pamiętać, że ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje termin zgłoszenia wynoszący 14 dni od daty rozpoczęcia najmu okazjonalnego. Wspomniane zgłoszenie powinno zostać wykonane w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca zamieszkania właściciela lokalu. To ważna kwestia, ponieważ podatnicy dość często sugerują się adresem wynajmowanego „M”. „Należy też wiedzieć, że najemca może domagać się, aby właściciel lokalu udokumentował swoje zgłoszenie wynajmu fiskusowi” - dodaje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

REKLAMA

Przed podpisaniem pierwszej umowy warto pytać prawnika

Powyższe informacje sugerują, że przed podpisaniem swojej pierwszej umowy najmu okazjonalnego właściciel mieszkania powinien solidnie się dokształcić lub skorzystać z pomocy prawnika. Skutki niewiedzy mogą być bowiem przykre. Taka sama zasada dotyczy oczywiście najemcy. Musi on mieć świadomość, że umowa najmu okazjonalnego pozwala wynajmującemu na podnoszenie czynszu bez limitów obowiązujących w ramach zwykłego najmu. Poza tym „okazjonalny” najemca nie ma prawa do mieszkania socjalnego, a nawet pomieszczenia tymczasowego. „Dlatego posiadanie pewnego lokum na wypadek eksmisji jest bardzo ważne” - podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
eZUS niedługo zastąpi PUE ZUS. mZUS dla Płatnika od 2026 roku. Co się zmieni dla emerytów, rencistów i innych klientów ZUS-u?

Portal eZUS, który już niedługo zastąpi PUE ZUS, będzie miał prostą nawigację, intuicyjny interfejs i funkcje dostosowane do potrzeb różnych klientów, w tym osób ze szczególnymi potrzebami. – Jesteśmy w trakcie wprowadzania kolejnych zmian. Pod koniec tego roku planujemy je udostępnić klientom – zapowiada Magdalena Mazur-Wolak, dyrektorka Departamentu Relacji z Klientami. Platforma Usług Elektronicznych ZUS to pierwszy polski e-urząd. ZUS udostępnił go swoim klientom w 2012 roku. Obecnie korzysta z niego 13,6 mln klientów ZUS.

Kup telefon przed końcem 2025 roku i rozlicz to w zeznaniu rocznym. MF potwierdza, że te wydatki ułatwiają wykonywanie czynności życiowych

Jakie wydatki będzie można uwzględnić w rocznym zeznaniu podatkowym? Warto zastanowić się nad tym już teraz, by na początku 2026 roku nie mieć problemu z udokumentowaniem poniesionych kosztów. Przepisy, które trzeba będzie zastosować już znamy.

Czy kancelarii prawnej potrzebny jest marketing

Rynek prawny obserwujemy od lat i widzimy, że kancelarie coraz bardziej dostrzegają rolę marketingu, a nawet możemy zaryzykować stwierdzenie, że marketing prawniczy sam w sobie staje się trendem. Świadczy o tym chociażby rosnąca liczba wydarzeń branżowych czy coraz większe zainteresowanie rankingami prawniczymi.

Rewolucja dla osób z niepełnosprawnościami: Rząd szykuje ustawę o asystencji osobistej, która zmieni życie tysięcy Polaków

Już jutro, 28 października 2025 roku, Rada Ministrów zajmie się projektem ustawy o asystencji osobistej osób z niepełnosprawnościami, co zapowiada prawdziwą rewolucję w systemie wsparcia w Polsce. Informację tę przekazał w piątek wiceminister rodziny i pełnomocnik rządu ds. osób z niepełnosprawnych, Łukasz Krasoń, który podkreślił wagę tego wydarzenia. Jak zapowiadają eksperci i sam resort rodziny, nowa ustawa może wreszcie ujednolicić dostęp do usług asystenckich, który do tej pory był rozproszony i zależny od czasowych programów realizowanych przez samorządy oraz organizacje pozarządowe.

REKLAMA

Obowiązki pracodawcy w zakresie ochrony zdrowia pracowników – aktualne przepisy 2025

Badania okresowe, szkolenia BHP, profilaktyka i zdrowie psychiczne – to nie przywilej, lecz obowiązek pracodawcy. Zobacz, jak firmy w 2025 roku muszą dbać o bezpieczeństwo i dobrostan swoich pracowników.

Ostatnie dwa miesiące na uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla swojej działki – właściciele nieruchomości, którzy to przeoczą, później już tylko stracą [LISTA NAJWAŻNIEJSZYCH ZMIAN I TERMINÓW]

Decyzję o warunkach zabudowy, której uzyskanie jest niezbędne m.in. do posadowienia na swojej działce domu (o ile na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), na „starych zasadach”, które dawały właścicielowi nieruchomości największą „wolność” w zakresie realizowanej przez niego inwestycji – będzie można uzyskać jeszcze tylko przez najbliższe dwa miesiące. Decyzje WZ wydane przez gminy po tym terminie, będą już bowiem podlegały nowym, zdecydowanie bardziej restrykcyjnym regulacjom.

Koniec z leasingiem auta na full wypas. To już nie będzie się tak opłacać

Niezły samochód za atrakcyjną cenę. Taki dobry biznes mogli do końca grudnia robić przedsiębiorcy, którzy korzystali z aut w ramach umowy leasingowej. Kiedy leasing się kończył kupowali auta do celów prywatnych, po oferowanych przez firmy, preferencyjnych stawkach. Te praktyki, które pozwalały na niepłacenie podatków zostały ukrócone trzy lata temu. Nieskutecznie? Prawna furtka pozwala na ich ominięcie. Teraz i ona zostanie zatrzaśnięta.

Przełomowy wyrok NSA - skarbówka przegrywa w sądzie, bo stosowała zawyżone stawki akcyzy dla samochodów osobowych. Takie samochody powinny być tańsze

Przełomowy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) jest faktem. NSA stwierdził, że stawki akcyzy od tysięcy aut były błędnie określane przez skarbówkę na zawyżonym poziomie. To powodowało finalnie wyższą cenę samochodu, za co płacił klient. Wszystko oczywiście przez niekorzystną dla podatników interpretację przepisów stosowaną latami.

REKLAMA

Koniec z opłatami za wjazd na cmentarz – na Wszystkich Świętych zaparkujesz za darmo. Przełomowy wyrok WSA w Olsztynie [Święto Zmarłych 2025]

Organy samorządowe nie mogą ustanawiać (a cmentarze – na tej postawie) pobierać jakichkolwiek opłat, które są niezwiązane z pochówkiem zmarłych, tj. m.in. opłat za wjazd na cmentarz i korzystanie z cmentarza – orzekł WSA w Olsztynie. W związku ze zbliżającym się Wszystkich Świętych i wzmożonym ruchem na cmentarzach – warto, aby osoby, które będą odwiedzać groby swoich bliskich, znały te zasady.

Komisja w PZON i WZON uzdrawia niepełnosprawnych ze świadczenia pielęgnacyjnego. Trzema pytaniami. Tak prostymi, że trudno wierzyć w medycynę

Jeżeli dziecko odpowie, to rodzice tracą około 40 000 zł - to przybliżona roczna wartość świadczenia pielęgnacyjnego, które po takim badaniu tracą rodzice. Badanie medyczne w postaci trzech pytań lekarze stosują wobec dzieci ze spektrum autyzmu. Jeżeli dziecko odpowie zostaje automatyczne uznane za niebędące osobą niepełnosprawną. Piszą do nas o tym rodzice dzieci, którym odbiera się w 2025 r. orzeczenia o niepełnosprawności w taki sposób, aby rodzice nie mieli świadczenia pielęgnacyjnego 3287 zł miesięcznie. Podobnie odbierane są orzeczenia dzieciom z zespołem Aspergera, Chodzi tu o dzieci, które dysponowały właściwymi (dla tego świadczenia) orzeczeniami w okresie kilku ostatnich lat. Rodzice uważają, że ich dzieci zostały cudownie "uzdrowione". Najczęściej odbywa się to poprzez tzw. punkt 7 orzeczenia. Jest to wskazanie "konieczności stałej lub długotrwałej opieki lub pomocy innej osoby w związku ze znacznie ograniczoną możliwością samodzielnej egzystencji". Jeżeli dziecko nie wymaga tego, to nie ma świadczenia pielęgnacyjnego. Z listów rodziców wynika, że usunięcie z orzeczenia pkt 7 toobecnie nie incydenty a seria orzeczeń w PZON i WZON w całej Polsce.

REKLAMA