REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Szczególne zapisy w umowach najmu powierzchni handlowych

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
 Góralski&Goss Legal
Góralski&Goss Legal to butikowa kancelaria prawna, specjalizująca się w doradztwie transakcyjnym i procesowym na rzecz dużych podmiotów gospodarczych, w szczególności firm z sektora ubezpieczeniowego.
Szczególne zapisy w umowach najmu powierzchni handlowych /Fotolia
Szczególne zapisy w umowach najmu powierzchni handlowych /Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

W przypadku najmu lokali przeznaczonych na cele handlowe przepisy kodeksu cywilnego, tak jak w przypadku lokali biurowych, nakazują stosować ogólne przepisy o najmie (art. 659-679 kodeksu cywilnego) z zachowaniem pewnych odrębności wynikających z przepisów o najmie lokali (art. 680-692 kodeksu cywilnego).

Jednak z uwagi na specyfikę działalności prowadzonej w lokalach handlowych związanej bezpośrednio z osiąganiem zysków ze sprzedaży towarów lub usług, strony umów najmu takich lokali mogą wprowadzić do nich pewne charakterystyczne zapisy, których nie spotkamy w umowach najmu lokali biurowych.  

REKLAMA

REKLAMA

Jednymi z nich są postanowienia związane z ukształtowaniem jednego z essentialia negotii  umowy najmu a więc zasad płatności czynszu. W przypadku lokali handlowych strony przewidują zwykle, poza obowiązkiem zapłaty podstawowego czynszu najmu o stałej wysokości, także tzw. czynsz prowizyjny o wysokości zmiennej, uzależnionej od poziomu przychodów jakie najemca uzyskuje w wyniku działalności prowadzonej w przedmiocie najmu.

Zazwyczaj czynsz prowizyjny należny jest w sytuacji, gdy określony przez strony procent od przychodów najemcy z prowadzonej w lokalu działalności handlowej przekracza wysokość czynszu podstawowego. Strony mogą ustalić jedną stawkę procentową, która odnosić się będzie do wszystkich towarów (usług) oferowanych w lokalu lub przewidzieć różne stawki w odniesieniu do poszczególnych kategorii towarów (usług). Gdy czynsz prowizyjny będący pochodną przychodów najemcy w lokalu w sposób obliczony na podstawie umowy najmu, przekroczy wartość czynszu podstawowego, czynsz należny wynajmującemu na podstawie umowy najmu będzie odpowiednio wyższy.

Istotne jest przy tym odpowiednie wyważenie interesów wynajmującego i najemcy. W przypadku lokali o korzystnej lokalizacji, generujących wysokie przychody, korzystne dla wynajmującego  może okazać się ustalenie odpowiednio wysokiego czynszu prowizyjnego, kosztem niższej stawki czynszu podstawowego. Z kolei, gdy działalność prowadzona w lokalu niekoniecznie przynosić będzie najemcy wysokie przychody, korzystniejsze dla wynajmującego może okazać się wynegocjowanie wyższego czynszu podstawowego, który będzie należny niezależnie od powodzenia prowadzonej w lokalu działalności. Nieodzowne przy tym jest przekazywanie wynajmującemu danych finansowych związanych z działalnością prowadzoną w lokalu, np. w postaci raportów wysyłanych co miesiąc przez najemcę a także zapewnienie wynajmującemu dostępu do takich danych i sposobów ustalania wysokości czynszu prowizyjnego. Najemca ma przy tym zawsze obowiązek rejestrowania wszystkich transakcji dokonywanych w lokalu.

REKLAMA

Innym charakterystycznym postanowieniem w umowach najmu lokali handlowych są zapisy dotyczące towarów sprzedawanych czy usług świadczonych w lokalach. Mogą to być zapisy dotyczące obowiązku utrzymania odpowiedniej jakości towarów/usług, określonej wysokości cen poprzez np. odniesienie ich do cen obowiązujących w innych lokalach na rynku czy też określające marki, które mogą być sprzedawane w lokalu wraz z obowiązkiem uzyskania zgody wynajmującego na zmianę rodzajów marek. Często spotykane są również zapisy dotyczące zakazu sprzedaży określonych towarów w lokalu lub przewidujące wyłączność dla najemcy na sprzedaż określonych towarów/usług w danym budynku/centrum handlowym. Konsekwencją naruszenia takich postanowień może być powstanie obowiązku zapłaty kar umownych czy wypowiedzenie umowy przez drugą stronę umowy.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Najemca oferujący dane towaru lub usługi może chcieć zapewnić sobie wyłączność na prowadzenie w danym miejscu określonej działalności czy sprzedaż określonych towarów. Szczególnie w przypadku niewielkich obiektów handlowych może mieć to kluczowe znaczenie dla opłacalności prowadzenia danej działalności przez najemcę. Ponadto, gdy najemca ma po drugiej stronie podmiot zarządzający większa ilością obiektów handlowych, istotne dla niego może być także zapewnienie sobie wyłączności na oferowanie danych towarów/usług np. w promieniu kilku kilometrów od lokalu. Z kolei wynajmujący, w związku z profilem działalności innych najemców i treścią zawartych z nimi umów, może wymagać od najemcy aby ten nie sprzedawał w lokalu określonych towarów, które są już np. oferowane w sąsiednim lokalu. Z punktu widzenia funkcjonowania galerii handlowej istotne będzie więc profesjonalne zarządzanie całym portfelem umów najmu celem zapewnienia spójności i zgodności ich postanowień i w efekcie uniknięcia konsekwencji związanych z ich naruszeniem.

Z perspektywy ochrony interesów najemcy istotne mogą być także zapisy dotyczące utrzymywania wynajmu w danym budynku lub centrum handlowym na określonym procentowo poziomie. W przypadku, gdy procent powierzchni niewynajętej przekroczy wartość ustaloną w umowie, najemca może być uprawniony np. do obniżki czynszu lub do żądania od wynajmującego kar umownych, łącznie z możliwością wypowiedzenia umowy najmu. Uprawnienia takie mogą wiązać się także z obowiązkiem prowadzenia działalności w centrum handlowym przez jednego lub kilku kluczowych najemców (ang. anchor tenant). Działalność i marka takiego najemcy, które są czynnikami przyciągającymi klientów do danego obiektu handlowego, mogą mieć istotne znaczenie dla powodzenia działalności prowadzonej w pozostałych lokalach. Długotrwałe utrzymywanie niewynajętej powierzchni takiego kluczowego lokalu może mieć więc istotny, negatywny wpływ na wysokość przychodów uzyskiwanych przez pozostałych najemców.

Autorem tekstu jest Adam Michalczyk, Senior Associate w kancelarii Góralski & Goss Legal w Warszawie

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Koniec z leasingiem auta na full wypas. To już nie będzie się tak opłacać

Niezły samochód za atrakcyjną cenę. Taki dobry biznes mogli do końca grudnia robić przedsiębiorcy, którzy korzystali z aut w ramach umowy leasingowej. Kiedy leasing się kończył kupowali auta do celów prywatnych, po oferowanych przez firmy, preferencyjnych stawkach. Te praktyki, które pozwalały na niepłacenie podatków zostały ukrócone trzy lata temu. Nieskutecznie? Prawna furtka pozwala na ich ominięcie. Teraz i ona zostanie zatrzaśnięta.

Przełomowy wyrok NSA - skarbówka przegrywa w sądzie, bo stosowała zawyżone stawki akcyzy dla samochodów osobowych. Takie samochody powinny być tańsze

Przełomowy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) jest faktem. NSA stwierdził, że stawki akcyzy od tysięcy aut były błędnie określane przez skarbówkę na zawyżonym poziomie. To powodowało finalnie wyższą cenę samochodu, za co płacił klient. Wszystko oczywiście przez niekorzystną dla podatników interpretację przepisów stosowaną latami.

Koniec z opłatami za wjazd na cmentarz – na Wszystkich Świętych zaparkujesz za darmo. Przełomowy wyrok WSA w Olsztynie [Święto Zmarłych 2025]

Organy samorządowe nie mogą ustanawiać (a cmentarze – na tej postawie) pobierać jakichkolwiek opłat, które są niezwiązane z pochówkiem zmarłych, tj. m.in. opłat za wjazd na cmentarz i korzystanie z cmentarza – orzekł WSA w Olsztynie. W związku ze zbliżającym się Wszystkich Świętych i wzmożonym ruchem na cmentarzach – warto, aby osoby, które będą odwiedzać groby swoich bliskich, znały te zasady.

Rodzice stracą 40 000 zł świadczenia rocznie. Jeżeli ich niepełnosprawne dziecko odpowie lekarzom na trzy pytania. 1) Jak masz na imię i nazwisko 2) Ile masz lat i 3) co lubisz robić [świadczenie pielęgnacyjne]

Kwota 40 000 zł to przybliżona roczna wartość świadczenia pielęgnacyjnego. Badanie medyczne w postaci trzech pytań lekarze stosują wobec dzieci ze spektrum autyzmu. Jeżeli dziecko odpowie zostaje automatyczne uznane za niebędące osobą niepełnosprawną. Piszą do nas o tym rodzice dzieci, którym odbiera się w 2025 r. orzeczenia o niepełnosprawności w taki sposób, aby rodzice nie mieli świadczenia pielęgnacyjnego 3287 zł miesięcznie. Podobnie odbierane są orzeczenia dzieciom z zespołem Aspergera, Chodzi tu o dzieci, które dysponowały orzeczeniami w okresie kilku ostatnich lat. Rodzice uważają, że ich dzieci zostały cudownie "uzdrowione". Najczęściej odbywa się to poprzez tzw. punkt 7 orzeczenia. Jest to wskazanie "konieczności stałej lub długotrwałej opieki lub pomocy innej osoby w związku ze znacznie ograniczoną możliwością samodzielnej egzystencji". Jeżeli dziecko nie wymaga tego, to nie ma świadczenia pielęgnacyjnego. Z listów rodziców wynika, że usunięcie z orzeczenia pkt 7 to jest obecnie nie incydenty a seria orzeczeń w PZON i WZON w całej Polsce.

REKLAMA

Osoby niepełnosprawne nie zapomniały obietnicy z 2023 r. W 2026 r. powinno być 4806 zł brutto renty. Nie pomógł Sejm, Senat, rząd. Prezydent rozpatruje petycje

Podwyżka ta podniosłaby rentę socjalną w 2026 r. do kwoty 4806 zł brutto. Nie została zrealizowana. Do redakcji Infor.pl trafiają stale listy osób niepełnosprawnych walczących o przeprowadzenie przez Sejm dwóch ustaw (albo nowelizacji istniejących) w związku z obietnicą z 2023 r. zrównania renty socjalnej i pensji minimalnej : 1) ZMIANY W RENCIE CHOROBOWEJ w postaci obiecanej ustawy wprowadzającej dodatek dopełniający w kwocie 2610,72 zł brutto miesięcznie każdemu renciście socjalnemu (dziś tylko dla osób niezdolnych do samodzielnej egzystencji mających rentę socjalną). 2) ZMIANY W RENCIE CHOROBOWEJ. Druga ustawa dotyczy rencistów chorobowych (renta z tytułu niezdolności do pracy) i jej nowelizacji tak, aby osoby z tym świadczeniem także otrzymały odpowiednik dodatku dopełniającego. Będący w identycznej sytuacji renciści chorobowi nie mają tego dodatku. Z listów do Infor.pl wynika bezradność osób niepełnosprawnych i prośba do dziennikarzy o to, aby ich próba przekonania najważniejszych ośrodków władzy była znana społeczeństwu. Aby ich starania nie przykryło milczenie i cisza. Przykładowe prośby o wsparcie informacyjne w artykule.

ZUS dla osób z niepełnosprawnościami. Świadczenia i planowane zmiany na 2026 rok

Jakie świadczenia mogą otrzymać z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych osoby z niepełnosprawnościami? Jak uzyskać orzeczenie? Co może się zmienić w 2026 roku? Oto najważniejsze przepisy i kwoty!

Resort klimatu uspokaja samorządy: system kaucyjny pomoże osiągnąć cele recyklingowe

Wdrożenie systemu kaucyjnego ma pozytywnie wpłynąć na możliwość osiągania przez gminy wymaganych poziomów recyklingu i pomóc im uniknąć kar za niezrealizowane cele – zapewniła wiceminister klimatu Anita Sowińska. Wiceszefowa resortu odniosła się w ten sposób do interpelacji posłów Prawa i Sprawiedliwości, którzy wskazali na szereg wątpliwości związanych z wdrażaniem nowego systemu.

Nowelizacja Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – nowe zasady łączenia spraw i udziału organizacji społecznych

Od 5 listopada 2025 roku wejdą w życie przepisy zmieniające procedurę przed sądami administracyjnymi. Nowelizacja Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ma usprawnić tok rozpoznawania spraw, ograniczyć przewlekłość postępowań i wprowadzić nowe uprawnienia sądów, w tym możliwość zwrócenia się do organizacji społecznych lub organów administracji publicznej o przedstawienie istotnego dla sprawy poglądu. Zmiany mają charakter systemowy i dotyczą także zasad potwierdzania umocowania przedstawicieli ustawowych.

REKLAMA

Pracodawca nie musi udzielić ci wolnego w terminie, który wybierzesz. Nie musi, ale może, więc warto spróbować się dogadać

Każde święto występujące w okresie rozliczeniowym i przypadające w innym dniu niż niedziela obniża wymiar czasu pracy o 8 godzin. Co to oznacza w praktyce? Czy pracownik może wnioskować o udzielenie mu wolnego w wybranym przez siebie terminie?

Kredyty z WIBOR-em. Adwokat: masowa weryfikacja umów i nowa fala pozwów przeciw bankom, to coraz bardziej realny scenariusz

W ostatnich miesiącach coraz częściej mówi się o tym, że kredyty złotowe oparte o WIBOR mogą stać się nowym frontem sporów sądowych pomiędzy konsumentami a bankami. Choć sytuacja prawna nie jest identyczna jak w przypadku kredytów frankowych to dynamika zjawiska i wątpliwości wokół wskaźnika WIBOR wskazują, że ten temat będzie w najbliższym czasie jednym z kluczowych w polskim wymiarze sprawiedliwości – pisze adwokat Robert Piskor z Kancelarii Adwokackiej Hantke&Piskor.

REKLAMA