Szczególne zapisy w umowach najmu powierzchni handlowych

Jednak z uwagi na specyfikę działalności prowadzonej w lokalach handlowych związanej bezpośrednio z osiąganiem zysków ze sprzedaży towarów lub usług, strony umów najmu takich lokali mogą wprowadzić do nich pewne charakterystyczne zapisy, których nie spotkamy w umowach najmu lokali biurowych.  

Jednymi z nich są postanowienia związane z ukształtowaniem jednego z essentialia negotii  umowy najmu a więc zasad płatności czynszu. W przypadku lokali handlowych strony przewidują zwykle, poza obowiązkiem zapłaty podstawowego czynszu najmu o stałej wysokości, także tzw. czynsz prowizyjny o wysokości zmiennej, uzależnionej od poziomu przychodów jakie najemca uzyskuje w wyniku działalności prowadzonej w przedmiocie najmu.

Zazwyczaj czynsz prowizyjny należny jest w sytuacji, gdy określony przez strony procent od przychodów najemcy z prowadzonej w lokalu działalności handlowej przekracza wysokość czynszu podstawowego. Strony mogą ustalić jedną stawkę procentową, która odnosić się będzie do wszystkich towarów (usług) oferowanych w lokalu lub przewidzieć różne stawki w odniesieniu do poszczególnych kategorii towarów (usług). Gdy czynsz prowizyjny będący pochodną przychodów najemcy w lokalu w sposób obliczony na podstawie umowy najmu, przekroczy wartość czynszu podstawowego, czynsz należny wynajmującemu na podstawie umowy najmu będzie odpowiednio wyższy.

Istotne jest przy tym odpowiednie wyważenie interesów wynajmującego i najemcy. W przypadku lokali o korzystnej lokalizacji, generujących wysokie przychody, korzystne dla wynajmującego  może okazać się ustalenie odpowiednio wysokiego czynszu prowizyjnego, kosztem niższej stawki czynszu podstawowego. Z kolei, gdy działalność prowadzona w lokalu niekoniecznie przynosić będzie najemcy wysokie przychody, korzystniejsze dla wynajmującego może okazać się wynegocjowanie wyższego czynszu podstawowego, który będzie należny niezależnie od powodzenia prowadzonej w lokalu działalności. Nieodzowne przy tym jest przekazywanie wynajmującemu danych finansowych związanych z działalnością prowadzoną w lokalu, np. w postaci raportów wysyłanych co miesiąc przez najemcę a także zapewnienie wynajmującemu dostępu do takich danych i sposobów ustalania wysokości czynszu prowizyjnego. Najemca ma przy tym zawsze obowiązek rejestrowania wszystkich transakcji dokonywanych w lokalu.

Innym charakterystycznym postanowieniem w umowach najmu lokali handlowych są zapisy dotyczące towarów sprzedawanych czy usług świadczonych w lokalach. Mogą to być zapisy dotyczące obowiązku utrzymania odpowiedniej jakości towarów/usług, określonej wysokości cen poprzez np. odniesienie ich do cen obowiązujących w innych lokalach na rynku czy też określające marki, które mogą być sprzedawane w lokalu wraz z obowiązkiem uzyskania zgody wynajmującego na zmianę rodzajów marek. Często spotykane są również zapisy dotyczące zakazu sprzedaży określonych towarów w lokalu lub przewidujące wyłączność dla najemcy na sprzedaż określonych towarów/usług w danym budynku/centrum handlowym. Konsekwencją naruszenia takich postanowień może być powstanie obowiązku zapłaty kar umownych czy wypowiedzenie umowy przez drugą stronę umowy.

Najemca oferujący dane towaru lub usługi może chcieć zapewnić sobie wyłączność na prowadzenie w danym miejscu określonej działalności czy sprzedaż określonych towarów. Szczególnie w przypadku niewielkich obiektów handlowych może mieć to kluczowe znaczenie dla opłacalności prowadzenia danej działalności przez najemcę. Ponadto, gdy najemca ma po drugiej stronie podmiot zarządzający większa ilością obiektów handlowych, istotne dla niego może być także zapewnienie sobie wyłączności na oferowanie danych towarów/usług np. w promieniu kilku kilometrów od lokalu. Z kolei wynajmujący, w związku z profilem działalności innych najemców i treścią zawartych z nimi umów, może wymagać od najemcy aby ten nie sprzedawał w lokalu określonych towarów, które są już np. oferowane w sąsiednim lokalu. Z punktu widzenia funkcjonowania galerii handlowej istotne będzie więc profesjonalne zarządzanie całym portfelem umów najmu celem zapewnienia spójności i zgodności ich postanowień i w efekcie uniknięcia konsekwencji związanych z ich naruszeniem.

Z perspektywy ochrony interesów najemcy istotne mogą być także zapisy dotyczące utrzymywania wynajmu w danym budynku lub centrum handlowym na określonym procentowo poziomie. W przypadku, gdy procent powierzchni niewynajętej przekroczy wartość ustaloną w umowie, najemca może być uprawniony np. do obniżki czynszu lub do żądania od wynajmującego kar umownych, łącznie z możliwością wypowiedzenia umowy najmu. Uprawnienia takie mogą wiązać się także z obowiązkiem prowadzenia działalności w centrum handlowym przez jednego lub kilku kluczowych najemców (ang. anchor tenant). Działalność i marka takiego najemcy, które są czynnikami przyciągającymi klientów do danego obiektu handlowego, mogą mieć istotne znaczenie dla powodzenia działalności prowadzonej w pozostałych lokalach. Długotrwałe utrzymywanie niewynajętej powierzchni takiego kluczowego lokalu może mieć więc istotny, negatywny wpływ na wysokość przychodów uzyskiwanych przez pozostałych najemców.

Autorem tekstu jest Adam Michalczyk, Senior Associate w kancelarii Góralski & Goss Legal w Warszawie