Jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej?

Warunki uczestnictwa w licytacji, jej przebieg oraz nabycie nieruchomości na własność zostały ściśle określone przepisami prawa, w konsekwencji wymagają podjęcia działań w określonym czasie oraz miejscu.

Zobacz również: Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania WZÓR

Obwieszczenie o licytacji

Obwieszczenie o licytacji jest etapem egzekucji z nieruchomości, który następuje zaraz po dokonaniu jej zajęcia, a także po dokonaniu opisu i oszacowania przez biegłego. Zgodnie z art. 955 § 1 kodeksu postępowania cywilnego ogłoszenia o licytacji dokonuje komornik prowadzący egzekucję z nieruchomości, który na co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem ogłasza ten fakt publicznie w budynku sądowym i w lokalu organu gminy, w dzienniku poczytnym dla danej miejscowości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.

A zatem najlepszym sposobem na powzięcie wiadomości o tym, czy w okręgu danego sądu w ogóle przewiduje się przeprowadzenie sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji publicznej jest śledzenie ogłoszeń zamieszczanych na tablicach informacyjnych sądów oraz urzędów gmin, a także przeglądanie lokalnej prasy. Od niedawna można także zapoznawać się z ogłoszeniami o licytacjach za pomocą portalu prowadzonego przez KRK: www.licytacje.komornik.pl/.

W treści obwieszczenia komornik zamieszcza informacje o nieruchomości, która ma być przedmiotem licytacji, czasie i miejscu licytacji, sumie oszacowania i cenie wywołania, a także o wysokości rękojmi, która licytant ma obowiązek złożyć. Zawiera ono także wzmiankę o tym, iż w ciągu dwóch tygodni przed terminem licytacji osoby zainteresowane będą mogły dokonać oględzin nieruchomości, a także zapoznać się w sądzie z aktami postępowania egzekucyjnego.

Warunki licytacyjne

Osoba przystępująca do licytacji jest zobowiązana do złożenia rękojmi w wysokości 1/10 sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym licytację. Rękojmię składa się w gotówce, w książeczce oszczędnościowej lub przelewem na konto komornika. Takie rozwiązanie pozwala na dopuszczenie do licytacji wyłącznie osób odpowiedzialnych, albowiem rękojmia nie podlega zwrotowi, jeżeli nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych.

Artykuł 976 § 1 k.p.c. wskazuje także jakie podmioty nie mogą brać udziału licytacji. Należą do nich: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice, rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym (np. sędzia), licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, a także osoby, które nie mogą nabyć nieruchomości bez zezwolenia odpowiedniego organu państwowego (np. cudzoziemcy). Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego przepis art. 976 § 1 k.p.c. określa wyczerpująco podmioty, których udział w licytacji nieruchomości dłużnika jest wyłączony. Oznacza to, że w licytacji będzie mógł wziąć udział małżonek dziecka dłużnika (zięć lub synowa). W licytacji mogą również brać udział osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, którym prawo przyznaje zdolność prawną. Podmioty te działają przez osoby uprawnione do reprezentacji.

Wspólnota może wystawić mieszkanie na licytację

Porozmawiaj o tym na naszym FORUM!

Warto mieć świadomość tego, że najniższa suma, za którą można nabyć nieruchomość na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi ¾ sumy oszacowania. Jeżeli nieruchomość nie zostanie sprzedana w pierwszym terminie, to komornik wyznacza na wniosek wierzyciela drugi termin licytacji, na której cena wywoławcza stanowi 2/3 sumy oszacowania.

Licytacja

Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego, a miejscem prowadzenia licytacji jest najczęściej właściwy miejscowo sąd rejonowy. Osoby zainteresowane udziałem w licytacji nie muszą brać w niej osobistego udziału, ponieważ mogą ustanowić pełnomocnika.

O licytacji mieszkania dowiemy się z portalu?

Pełnomocnictwo do udziału w licytacji powinno być stwierdzone dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym (np. przez notariusza).

Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych m. in. przedmiot licytacji, cenę wywołania, sumę rękojmi, termin uiszczenia ceny nabycia, a także ciążące na nieruchomości zobowiązania publicznoprawne oraz prawa osób trzecich. Licytacja odbywa się w formie ustnej. Uczestnicy biorą udział w licytacji poprzez składanie postąpień, tj. kwoty o jaka zmienia się proponowana cena podczas licytacji. Istotne jest, że postąpienie nie może wynosić mniej niż 1% ceny wywołania zaokrąglonej w górę do pełnych złotych. Zaoferowana przez licytanta cena przestaje wiązać, gdy inna osoba zaoferowała cenę wyższa. Po ustaniu postąpień komornik obwieszcza trzykrotnie ostatnio zaoferowaną cenę, zamyka licytację i wymienia licytanta, który zaofiarował najwyższa cenę. Z licytacji sporządza się protokół.

W sytuacji, w której nieruchomość nie znajdzie nabywcy mimo dwóch przeprowadzonych licytacji, prawo do przejęcia nieruchomości na własność za 2/3 sumy oszacowania przysługuje wierzycielom prowadzącym egzekucję z majątku dłużnika, a także wierzycielom, których roszczenia zabezpieczone są hipoteką. Jeżeli ww. podmioty również nie zdecydują się na nabycie nieruchomości, postępowanie egzekucyjne umarza się w tej części, a nowa egzekucja z nieruchomości może zostać wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji.

Przybicie

Po zamknięciu licytacji sąd wydaje – po uprzednim wysłuchaniu uczestników licytacji -  postanowienie, co do przybicia na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. W postanowieniu tym wymienia się imię i nazwisko nabywcy, oznaczenie nieruchomości, a także datę licytacji i cenę nabycia. Sąd może odmówić udzielenia przybicia, jeżeli dopatrzy się uchybień proceduralnych w przebiegu licytacji. W takiej sytuacji komornik na wniosek wierzyciela wyznacza ponowna licytację.

Jak wybrać komornika?

Skarga na czynności komornika

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa nabywcę, aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia pomniejszoną o złożoną rękojmię. Na wniosek nabywcy sąd może wyznaczyć dłuższy termin, nieprzekraczający jednak miesiąca.

Osoba, która spełnia warunki licytacyjne i udzielono na jej rzecz przybicia, uzyskuje prawo do przysądzenia jej własności nieruchomości.

Przysądzenie własności

Przysądzenie własności nieruchomości następuje w formie postanowienia sądu. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność nieruchomości na nabywcę i stanowi podstawę do ujawnienia jego praw m. in. w księgach wieczystych lub w katastrze nieruchomości. Istotne znaczenie mają również inne skutki prawne, które przepisy prawa wiążą z uprawomocnieniem się postanowienia o przysądzeniu własności. Otóż od tej chwili do nabywcy należą wszystkie pożytki z nieruchomości. Z drugiej strony przechodzi na niego obowiązek uiszczania powtarzających się danin publicznych przypadających z nieruchomości (np. podatek od nieruchomości). Ponadto z chwilą uprawomocnienia się przedmiotowego postanowienia nabywca wstępuje we wszystkie prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy, a także z prawa dożywocia. Jest to istotne, ponieważ w niektórych przypadkach może się okazać, że nabyliśmy lokal mieszkalny razem z lokatorem. W takiej sytuacji konieczne będzie przeprowadzenie postępowania sądowego w przedmiocie eksmisji.

Szczególnego podkreślenia wymaga fakt, iż w mocy pozostają wszelkie prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy, w szczególności: np. hipoteka przymusowa,, służebność drogi koniecznej, służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia, a także służebności przesyłowe. Warto również mieć na uwadze to, iż na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie (inne niż przymusowa) hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką. Oznacza to, że nabywca wchodzi w posiadanej „czystej” nieruchomości.

Jak działa program Mieszkanie dla młodych? – poradnik krok po kroku

Czy deweloper może umieszczać reklamę na elewacji budynku wspólnoty?

Podsumowanie

Osoby, które zdecydują się nabyć mieszkanie w drodze licytacji komorniczej mogą z pewnością zaoszczędzić sporo pieniędzy, chociaż warto w tym celu prześledzić średnie ceny nieruchomości w danym miejscu, aby mieć odpowiedni punkt odniesienia. Ponadto warto pamiętać o tym, aby przed podjęciem decyzji o zakupie takiego mieszkania dokładnie zapoznać się z jego stanem technicznym, ponieważ może się zdarzyć, że mieszkanie nadaje się do generalnego remontu.

Kolejnym elementem, który należy zweryfikować jest stan prawny mieszkania. Jak już wyżej wspomniano niektóre mieszkania mogą być obciążone hipoteką przymusową lub prawem dożywocia. W tej pierwszej sytuacji wierzyciel hipoteczny zostanie zaspokojony chociażby nie składał wniosku o wszczęcie egzekucji. W tym celu najbezpieczniej jest przejrzeć jego księgę wieczystą.

W miarę możliwość należy także zasięgnąć informacji o naszym potencjalnym sąsiedztwie. Często się bowiem zdarza, że licytowane są mieszkania w kamienicach, w których pozostałe lokale mają charakter socjalny. Może to oznaczać między innymi, że będziemy musieli sami ponosić koszty zarządu nieruchomością wspólną.

Warto mieć również na uwadze fakt, że postępowania egzekucyjne ciągną się miesiącami, więc od momentu uzyskania przybicia do czasu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności może minąć sporo czasu. Jeżeli zatem zależy nam na dokonaniu szybkiego zakupu,- warto rozważyć zakup mieszkania w inny sposób.

Autor: Mateusz Słodczyk – aplikant adwokacki związany z kancelarią Adwokaci i Radcowie Prawni sp. k. Izabella Żyglicka i Wspólnicy z siedzibą w Katowicach. Absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Od 2010 r. zajmuje się obsługą prawną klientów korporacyjnych. Specjalizuje się w prawie własności intelektualnej, prawie spółek oraz w postępowaniach sądowych.

O licytacji mieszkania dowiemy się z portalu?

Pozwolenie na budowę zastąpione zgłoszeniem

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.).

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10, poz. 52).

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2007 r., sygn. III CZP 13/07, OSNC 2008 nr 2, poz. 22.