REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Od sprzedaży nieruchomości trzeba będzie zapłacić wyższy podatek. Wyrok NSA wywraca rynek nieruchomości i staje się nowym narzędziem do kontroli podatkowych w rękach fiskusa

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
działalność gospodarcza, nieruchomości, NSA, podatek, urząd skarbowy
Od sprzedaży nieruchomości trzeba będzie zapłacić wyższy podatek. Wyrok NSA wywraca rynek nieruchomości i staje się nowym narzędziem do kontroli podatkowych w rękach fiskusa
Rzecznik Praw Obywatelskich

REKLAMA

REKLAMA

Zakup mieszkań, remont przy niskim nakładzie finansowym, a następnie sprzedaż z zyskiem stanowi prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu lokalami mieszkalnymi – orzekł NSA w wyroku o sygn. II FSK 823/22. O zarobkowym charakterze takich działań świadczy również fakt braku osobistego użytkowania nieruchomości. To niekorzystne rozstrzygnięcie dla tzw. flipperów, którzy od teraz będą zobowiązani do odprowadzania wyższych podatków, oraz będą musieli zarejestrować swoją działalność.

NSA: sprzedaż nieruchomości w ramach "flippingu" należy rozumieć jako działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

W przypadku sprzedaży nieruchomości znajdujących się w złym stanie technicznym, które uprzednio zostały wyremontowane i zbywane są w krótkim odstępie czasu z zyskiem (tzw. flipping), mamy do czynienia z prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej są spełnione, gdyż działalność ta:

REKLAMA

  • prowadzona jest we własnym imieniu,
  • ma na celu osiągnięcie dochodu oraz
  • ma charakter zorganizowany i ciągły.

REKLAMA

W przywołanym wyroku, organy podatkowe zwróciły uwagę, że mieszkania były wystawione na sprzedaż bezpośrednio po zakończeniu remontu. Podatniczka zakupiła cztery mieszkania w latach 2014 – 2015, a różnice pomiędzy cenami ich nabycia a sprzedaży wynosiły odpowiednio 85 000 zł, 97 000 zł, 102 000 zł i 88 000 zł. Zdaniem sądu, świadczy to o zorganizowanym charakterze prowadzonej działalności, nastawionej na osiąganie zysku.

Co istotne, organy wskazały, że zorganizowania działalności nie należy interpretować jedynie w aspekcie formalnym, ale na podstawie jej rzeczywistych cech. W rozpatrywanej sprawie podatniczka działała według wypracowanego schematu – nabywała mieszkania w złym stanie technicznym ale w atrakcyjnych lokalizacjach, zawierała wcześniej umowy przedwstępne, organizowała finansowanie (kredyt), a następnie umawiała wizyty u notariusza. Remonty wykonywał jej mąż, z pomocą znajomego – bez wykorzystywania firm zewnętrznych. Po zakończeniu remontu mieszkania były szybko sprzedawane bez udziału pośrednictwa – co dodatkowo wskazuje na zorganizowany charakter działalności, a uzyskiwane zyski były przeznaczane na spłatę kredytu i zakup kolejnej nieruchomości. Zdaniem organów podatniczka, mając do spłaty dwa kredyty, zaciągnięte w latach 2008-2009, których raty były rozłożone na wiele lat, zaciągając kolejne kredyty i kupując mieszkania, z góry musiała zakładać ich szybką sprzedaż. Charakterystyczna jest tu również powtarzalność podejmowanych działań. Wszystkie te okoliczności przesądziły o zakwalifikowaniu działań podatniczki jako prowadzącej działalność gospodarczą, a w tym samym wyłączeniu możliwości rozliczenia zysku na zasadach sprzedaży prywatnej.

Zapoznaj się z pełną treścią wyroku klikając tutaj.

W przypadku sprzedaży nieruchomości w ramach działalności gospodarczej mogą obowiązywać wyższe stawki podatkowe oraz dodatkowe koszty i obowiązki

Sprzedaż nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, w odróżnieniu od sprzedaży dokonywanej przez osobę fizyczną prywatnie, wiąże się z dodatkowymi kosztami i obowiązkami.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W przypadku osób fizycznych, obowiązuje 19% podatek dochodowy, jeżeli sprzedaż nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jej nabycia. Podstawą opodatkowania jest dochód, czyli różnica między przychodem a kosztami jej uzyskania, powiększona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych. Można jednak skorzystać z ulgi mieszkaniowej – jeżeli dochód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe (np. remont, zakup nowej nieruchomości, zakup mebli, spłatę kredytu hipotecznego), w ciągu 3 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.

W przypadku sprzedaży nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, dochody opodatkowane są natomiast według jednej z trzech możliwych form:

  • na zasadach ogólnych, według skali podatkowej: 12% i 32%,
  • według podatku liniowego: 19% lub
  • ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (stawka zależna od rodzaju działalności).

Dodatkowo, w niektórych przypadkach może wystąpić obowiązek zapłaty podatku VAT – szczególnie jeśli sprzedaż dotyczy nowych nieruchomości lub działalność ma charakter deweloperski.

Oprócz podatków, prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się również z innymi kosztami i obowiązkami, w tym opłacaniem składek ZUS, prowadzeniem księgowości oraz koniecznością spełnienia wymogów ewidencyjnych i sprawozdawczych.

Jakie przychody zobowiązują do zarejestrowania działalności gospodarczej?

REKLAMA

Działalność gospodarcza to zorganizowana działalność zarobkowa wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły. Aby prowadzić działalność należy zarejestrować się w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej - CEIDG, czyli w rejestrze przedsiębiorców prowadzących w Polsce jednoosobową działalność gospodarczą. Do tego rejestru wpisują się również przedsiębiorcy, którzy chcą zostać wspólnikami spółki cywilnej.

Jednak jeśli spodziewane przychody działalności będą niewielkie, to taką drobną działalność można prowadzić bez dodatkowych formalności – nie trzeba się rejestrować jako przedsiębiorca.

Aby działalność nie musiała być rejestrowana, przychody nie mogą przekraczać w żadnym miesiącu 75% kwoty minimalnego wynagrodzenia obowiązującego w danym roku.

Limit miesięcznych przychodów dla działalności nieewidencjonowanej w 2025 roku wynosi 3499,50 zł.

Urząd skarbowy wszczyna wzmożone kontrole podatkowe sprzedaży nieruchomości - konsekwencja wyroku NSA

Konsekwencją omawianego wyroku NSA mogą być wzmożone kontrole podatkowe sprzedaży nieruchomości. Każda osoba, która w krótkim czasie kupiła nieruchomość, przeprowadziła remont, a następnie ją sprzedała - może zostać objęta kontrolą skarbową. Przytoczony wyrok staje się więc silnym narzędziem w rękach fiskusa do naliczania wyższych podatków, dlatego - w przypadku spełnienia wynikających z niego przesłanek - warto rozważyć konsultację z doradcą podatkowym, rejestrację działalności gospodarczej oraz - w celu uniknięcia sankcji podatkowych - złożenie czynnego żalu.

Podstawa prawna:

  • Wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 21.04.2025 r., sygn. I SA/Rz 31/22
  • Wyrok NSA z dnia 25 lutego 2025 r., sygn. II FSK 823/22
  • Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku od osób fizycznych (Dz.U. z 2025 r., poz. 163)
Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Egzamin zawodowy: adwokacki i radcowski – gdy komisja zawiedzie, a Ty nie. Jak skutecznie odwołać się od wyniku?

Uzyskanie negatywnego wyniku z egzaminu zawodowego na radcę prawnego lub adwokata nie musi być końcem drogi – może być początkiem merytorycznego starcia o sprawiedliwość. W ostatnich latach odwołania od wyników tych egzaminów stają się coraz bardziej powszechnym narzędziem ochrony praw kandydatów. I słusznie – każda ocena podlega bowiem kontroli, a zdający mają realny wpływ na jej weryfikację. Zatem jak skutecznie odwołać się od wyniku?

Wyrok TSUE w sprawie WIBOR-u w umowach kredytowych. Będzie historyczny przełom w ochronie praw kredytobiorców złotówkowych?

W dniu 11 czerwca 2025 roku Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej po raz pierwszy w historii zajmie się sprawą polskiego kredytu złotówkowego, którego oprocentowanie oparte jest na wskaźniku referencyjnym WIBOR. Sprawa została zarejestrowana pod sygnaturą C-471/24 i trafiła do Trybunału na skutek skierowania przez Sąd Okręgowy w Częstochowie pytań prejudycjalnych. To przełomowy moment w historii polskiego rynku finansowego – porównywalny z początkiem spraw frankowych w TSUE.

GIS: wykryto pestycyd w tej czarnej herbacie liściastej. Zobacz, których partii Yunnan Loyd nie można spożywać

Główny Inspektorat Sanitarny opublikował 13 maja 2025 r. ostrzeżenie publiczne dotyczące dotyczące żywności. GIS poinformował o wykryciu pozostałości pestycydu o nazwie antrachinon w dwóch partiach herbaty czarnej liściastej o nazwie Yunnan herbata czarna liściasta "Loyd". Wyraźnie zaznaczono, że nie należy spożywać partii produktu określonych w tym komunikacie, bo może stanowić zagrożenie dla zdrowia ludzi.

System kaucyjny w Polsce już od 2026 roku: Co to oznacza dla sklepów i konsumentów?

Od stycznia 2026 roku w Polsce rusza system kaucyjny, który zrewolucjonizuje sposób zbierania i recyklingu opakowań. Nowe przepisy to duże wyzwanie dla właścicieli sklepów – będą musieli dostosować swoje placówki, wdrożyć nowe systemy sprzedaży i zadbać o edukację klientów. Sprawdź, jak przygotować się na nadchodzące zmiany i co możesz zyskać jako przedsiębiorca.

REKLAMA

Obrazić kogoś, czyli kiedy występuje przestępstwo zniewagi

Słowa potrafią czasami ranić innych ludzi. Są one w stanie wywołać wiele cierpień. Dlatego właśnie mogą one powodować odpowiedzialność prawną. Jednakże należy też mieć na uwadze i to, że nie zawsze negatywne treści kierowane wobec drugiej osoby, będą mogły zostać uznane za zniewagę.

Jak podwyższyć emeryturę? Sposób jest prosty

Jak podwyższyć emeryturę? Sposób jest prosty - trzeba iść do pracy. I tak się dzieje. Badania pokazują, że 71 proc. osób po 60. roku życia chce pracować. Główną motywacją jest potrzeba dodatkowego dochodu oraz chęć utrzymania sprawności fizycznej i umysłowej, a kontynuowaniu dalszej aktywności zawodowej najbardziej sprzyjałyby elastyczne formy zatrudnienia. Wiadomo mniejsze podatki, mniejsze składki - więcej korzyści finansowych.

Środki reakcji prawnej na przemoc i nienawiść

Zjawiska przemocy i mowy nienawiści stanowią jedne z najbardziej palących wyzwań współczesnych społeczeństw. Przybierają one różnorodne formy – od agresji fizycznej i psychicznej po mowę nienawiści w przestrzeni publicznej i wirtualnej. Jako takie godzą one w fundamenty demokratycznego państwa prawa, godność jednostki oraz spójność społeczną.

Rozwód bez sądu? Szybki sposób na rozwiązanie małżeństwa

Rząd szykuje rewolucję w prawie rodzinnym. Projekt nowelizacji Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego przewiduje możliwość pozasądowego rozwodu. Małżeństwo będzie można rozwiązać szybko i bez udziału sądu – pod pewnymi warunkami.

REKLAMA

Aktywny rodzic. Ważna zmiana weszła w życie

Świadczenia otrzymywane w ramach programu „Aktywny rodzic” nie będą miały wpływu na prawo do zasiłków i innych form pomocy społecznej. Co to oznacza w praktyce?

Renta chorobowa po 50. roku życia: Komu przysługuje, ile wynosi?

Renta chorobowa, formalnie nazywana rentą z tytułu niezdolności do pracy, jest istotnym świadczeniem dla osób, które z powodu stanu zdrowia nie są w stanie kontynuować aktywności zawodowej. Dla osób po 50. roku życia, które często zmagają się z przewlekłymi schorzeniami, świadczenie to może stanowić ważne wsparcie. Obowiązują konkretne zasady przyznawania i wyliczania renty chorobowej, które warto poznać.

REKLAMA