Kosztowna pułapka przy zakupie mieszkania - poprzedni właściciel dopuścił się samowoli budowlanej, a rozbiórka lub kara obciąży nabywcę

• Kupujesz mieszkanie? Sprawdź, czy było legalnie wybudowane lub przebudowane
• Odpowiedzialność nabywcy samowoli budowlanej - jak wygląda?
• Rękojmia - możliwa, ale niełatwa do wykorzystania?
• Samowolę budowlaną nie zawsze można łatwo zalegalizować
• Trzeba zwracać uwagę na tzw. lokale inwestycyjne

Kupujesz mieszkanie? Sprawdź, czy było legalnie wybudowane lub przebudowane

Wiele starszych lokali mieszkalnych i domów nie spełnia wymagań obecnych właścicieli, co skutkuje dość daleko idącymi przeróbkami. Nie byłoby w tym nic złego, gdyby takich zmian dokonywano zawsze zgodnie z prawem. Tymczasem niekiedy źle rozumiana kreatywność właścicieli i budowlańców powoduje np. samowolne usunięcie niektórych ścian nośnych. Nawet jeśli taka zmiana nie będzie miała natychmiastowego wpływu na kondycję budynku, to niestety może ona powodować kłopoty w przyszłości. Warto zdawać sobie sprawę, że konsekwencjami samowoli budowlanej zostanie obarczony obecny właściciel mieszkania, a nie wykonawca lub zleceniodawca prac. W związku z tym przy zakupie domu lub mieszkania trzeba zwracać uwagę na legalność wykonanych wcześniej prac.

Odpowiedzialność nabywcy samowoli budowlanej - jak wygląda?

Wydaje się, że w pierwszej kolejności warto krótko wyjaśnić, na jakich podstawach bazuje odpowiedzialność nabywcy samowoli budowlanej za prace, które wcześniej wykonano nielegalnie. Tym bardziej, że ten temat nie jest do końca oczywisty. Prawo budowlane nie mówi bowiem wprost, kto jest odpowiedzialny za samowolę budowlaną w razie zbycia nieruchomości. Mimo tego, istnieją podstawy prawne, by obecny właściciel nieruchomości odpowiadał za roboty budowlane, z którymi nie miał nic wspólnego - jako że wykonano je z inicjatywy poprzedniego właściciela. „Wiele osób o tym niestety nie wie. Chodzi zarówno o właścicieli domów i mieszkań, jak i potencjalnych nabywców takich nieruchomości” - podkreśla Leszek Markiewicz, prowadzący agencję nieruchomości z Warszawy, NieruchomosciSzybko.pl.

Jeżeli chodzi o podstawy prawne takiej specyficznej odpowiedzialności, to warto zwrócić uwagę na Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 22 marca 2017 r. (II SA/Gd 19/17). Wskazuje on bowiem, że: „Obowiązek likwidacji samowoli budowlanej, w tym również wykonanie rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części, przechodzi na następców prawnych - aktualnych właścicieli, użytkowników wieczystych nieruchomości”. Oczywiście, obowiązkiem nowego właściciela nie zawsze będzie rozbiórka. - Czasem wystarczy wnieść opłatę legalizacyjną lub wykonać prace wskazane przez nadzór budowlany. To jednak również oznacza koszty, czasem niemałe - przypomina Leszek Markiewicz z NieruchomosciSzybko.pl.

Rękojmia - możliwa, ale niełatwa do wykorzystania?

Naturalnie, trzeba pamiętać, że wada fizyczna w postaci samowoli budowlanej daje obecnemu właścicielowi nieruchomości mieszkaniowej prawo do skorzystania z rękojmi (np. w formie roszczenia o obniżenie ceny zakupu). Poza tym rekompensaty od sprzedającego za wadę w formie samowoli można dochodzić na zasadach ogólnych. - Pamiętajmy jednak o częstej konieczności uwikłania się w długoletni spór sądowy. Innymi słowy, zakupu nieruchomości mieszkaniowej obciążonej samowolą należy się wystrzegać w największym stopniu - dodaje Leszek Markiewicz.

Samowolę budowlaną nie zawsze można łatwo zalegalizować

Prosta i darmowa ścieżka legalizacyjna dla kupionej samowoli może być niedostępna. Pamiętajmy bowiem, że uproszczona legalizacja samowoli budowlanych możliwa jest tylko w przypadku stwierdzenia budowy obiektu lub jego części bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę, bez wymaganego zgłoszenia lub pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia - pod warunkiem, że od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat. „Uproszczona legalizacja będzie niemożliwa, jeżeli nadzór budowlany przed upływem dwudziestoletniego terminu podjął działania zmierzające do likwidacji samowoli” - przypomina Leszek Markiewicz

Trzeba zwracać uwagę na tzw. lokale inwestycyjne

Samowole budowlane czasem kojarzą się np. z szopą postawioną przed laty bez żadnych formalności. Warto jednak pamiętać, że samowole to znacznie szersza kategoria. Zaliczają się do niej chociażby większe mieszkania prowizorycznie przerabiane pod wynajem poprzez wstawienie dodatkowych ścianek działowych i urządzenie np. małych kuchni oraz łazienek. Inwestorzy tworzący takie lokale „wielopaki” ryzykują tym, że sąd nakaże im przywrócenie stanu poprzedniego, co może wiązać się ze sporymi kosztami (przykład: Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 7 listopada 2024 r. - sygnatura akt: II SA/Bk 256/24). - Podobne ryzyko występuje w razie zakupu mieszkania przystosowanego do maksymalizowania zysku z najmu, które wcześniej przerobiła inna osoba - podsumowuje Leszek Markiewicz, prowadzący agencję nieruchomości z Warszawy, NieruchomosciSzybko.pl.