Koniec Lex Deweloper, to jeszcze droższe mieszkania zwłaszcza w dużych miastach? Skutki wygaszenia od 1 lipca 2026 r. specustawy mieszkaniowej

• Czym jest Lex Deweloper i dlaczego znika?
• Przepisy, które zwiększały elastyczność rynku mieszkaniowego
• Dwie daty kluczowe dla inwestorów i samorządów
• Co można jeszcze zrobić na podstawie Lex Deweloper?
• Nowe zasady warunków zabudowy
• Rynek obawia się luki planistycznej
• Najbardziej odczują zmiany duże miasta
• Czy mieszkania będą droższe?
• Branża już przygotowuje się do nowych realiów
• Co dalej po Lex Deweloper?

Czym jest Lex Deweloper i dlaczego znika?

Lex Deweloper to potoczna nazwa Ustawy z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, określanej również jako specustawa mieszkaniowa. Ustawa została przyjęta jako odpowiedź na utrzymujący się niedobór mieszkań, ograniczoną dostępność gruntów pod zabudowę oraz przewlekłość procedur planistycznych w wielu polskich gminach.

Jej głównym celem było stworzenie alternatywnej ścieżki realizacji inwestycji mieszkaniowych, pozwalającej na szybsze uruchamianie projektów tam, gdzie obowiązujące dokumenty planistyczne nie odpowiadały aktualnym potrzebom rozwojowym. W praktyce oznaczało to możliwość realizacji inwestycji także na terenach nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego lub wymagających zmiany dotychczasowego sposobu zagospodarowania.

Jak podkreśla adwokat Katarzyna Gabrysiak, wygaszenie specustawy jest jednocześnie konsekwencją jej pierwotnych założeń oraz reformy planowania przestrzennego. – Specustawa mieszkaniowa od początku miała charakter epizodyczny. Uchwalono ją jako rozwiązanie przejściowe, które miało funkcjonować do czasu wdrożenia bardziej kompleksowych zmian w systemie planowania przestrzennego. Reforma z 2023 r. skróciła jednak okres jej obowiązywania i powiązała go z wdrażaniem nowych dokumentów planistycznych, przede wszystkim planów ogólnych gmin – wyjaśnia ekspertka.

Pierwotnie ustawa miała obowiązywać do 31 grudnia 2028 r. Reforma planowania przestrzennego najpierw skróciła ten termin do 1 stycznia 2026 r., a następnie przesunęła go na 1 lipca 2026 r. Była to świadoma decyzja ustawodawcy, który uznał, że dalsze funkcjonowanie specustawy nie będzie potrzebne po wdrożeniu nowych instrumentów planistycznych.

Przepisy, które zwiększały elastyczność rynku mieszkaniowego

Dla branży deweloperskiej Lex Deweloper był jednym z najważniejszych instrumentów zwiększających elastyczność procesu inwestycyjnego w ostatnich latach.
– Specustawa mieszkaniowa była jednym z najważniejszych narzędzi zwiększających elastyczność procesu inwestycyjnego w ostatnich latach. Dawała szansę na zmianę nieżyciowych zapisów planistycznych i pozwalała uruchomić potencjał wielu gruntów poprzemysłowych, powojskowych oraz terenów zdegradowanych, które wcześniej pozostawały poza głównym nurtem inwestycyjnym – mówi Grzegorz Kawecki, Prezes Zarządu Pekabex Development.

Znaczenie ustawy wykraczało jednak poza samą możliwość realizacji konkretnych projektów. W wielu miastach stanowiła ona narzędzie pozwalające aktywizować obszary wymagające rewitalizacji oraz zwiększać podaż gruntów pod zabudowę mieszkaniową bez konieczności wieloletniego oczekiwania na zmiany dokumentów planistycznych.
– Pomimo trudnej i czasochłonnej procedury sama możliwość skorzystania z Lex Deweloper zwiększała dostępność terenów inwestycyjnych. W warunkach chronicznego deficytu mieszkań każde rozwiązanie zwiększające podaż gruntów miało znaczenie dla stabilizacji rynku – podkreśla Kawecki.
Eksperci zwracają uwagę, że szczególnie duże znaczenie miało to w największych miastach, gdzie dostępność atrakcyjnych gruntów inwestycyjnych od lat pozostaje jednym z głównych ograniczeń rozwoju budownictwa mieszkaniowego.

Dwie daty kluczowe dla inwestorów i samorządów

W kontekście wygaszenia Lex Deweloper szczególne znaczenie mają dwie daty, które często są błędnie utożsamiane. Pierwsza to 1 lipca 2026 r., kiedy wygasa sama specustawa mieszkaniowa. Od tego momentu nie będzie już możliwe uzyskanie nowych uchwał lokalizacyjnych w trybie Lex Deweloper.

Drugą datą jest 31 sierpnia 2026 r., czyli ostateczny termin uchwalenia planów ogólnych przez gminy. Termin ten został wydłużony ustawą ogłoszoną 15 czerwca 2026 r. i stanowi obecnie jeden z najważniejszych punktów odniesienia dla całej reformy planowania przestrzennego.

Do tego czasu nadal obowiązują studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które docelowo zostaną zastąpione przez plany ogólne.

– Po wygaśnięciu Lex Deweloper jego rolę przejmie Zintegrowany Plan Inwestycyjny. To instrument oparty na zupełnie innej filozofii działania, ponieważ wymaga zgodności z planem ogólnym gminy. Oznacza to, że sprawność całego systemu będzie zależała przede wszystkim od stopnia zaawansowania prac planistycznych w samorządach – tłumaczy Katarzyna Gabrysiak.

Co można jeszcze zrobić na podstawie Lex Deweloper?

Choć czas na wykorzystanie specustawy dobiega końca, część inwestorów nadal może skorzystać z obowiązujących przepisów przejściowych. Uchwały lokalizacyjne podjęte przed 1 lipca 2026 r. zachowują moc, a inwestycje nimi objęte mogą być realizowane również po wygaśnięciu ustawy.
Jak podkreśla Katarzyna Gabrysiak, w praktyce ogromne znaczenie ma jednak odpowiednie zaplanowanie harmonogramu procedury. – Kluczowe znaczenie ma podjęcie uchwały przez radę gminy przed 1 lipca 2026 r., a nie samo złożenie wniosku. To bardzo istotne rozróżnienie, ponieważ wielu inwestorów zakłada, że wystarczy wszcząć procedurę przed upływem terminu. Tymczasem brak uchwały lokalizacyjnej przed datą wygaśnięcia specustawy może oznaczać utratę możliwości skorzystania z tego trybu – wskazuje ekspertka.

To właśnie ten element jest dziś uznawany za jedną z największych niepewności związanych z końcowym okresem obowiązywania ustawy.

Nowe zasady warunków zabudowy

Reforma planowania przestrzennego obejmuje również decyzje o warunkach zabudowy, które od wielu lat stanowią jeden z podstawowych instrumentów realizacji inwestycji na terenach nieobjętych miejscowymi planami.
Od 1 stycznia 2027 r. decyzję WZ będzie mógł uzyskać wyłącznie podmiot posiadający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
W praktyce oznacza to koniec sytuacji, w których inwestorzy występowali o warunki zabudowy dla nieruchomości, których nie byli właścicielami, aby ocenić potencjał inwestycyjny działki jeszcze przed jej zakupem.
Zmiana ma uporządkować system i ograniczyć spekulacyjne wykorzystywanie decyzji WZ, jednak dla części uczestników rynku będzie oznaczać mniejszą elastyczność na etapie przygotowywania inwestycji.

Rynek obawia się luki planistycznej

Największe obawy branży nie dotyczą jednak samego wygaszenia specustawy, lecz ryzyka wystąpienia tzw. luki planistycznej. Ministerstwo Rozwoju szacuje obecnie, że w terminie plany ogólne uchwali około 30 proc. gmin. Oznacza to, że zdecydowana większość samorządów może wejść w nowy system bez podstawowego dokumentu planistycznego.
– W gminach bez planu ogólnego może dojść do przejściowego paraliżu inwestycyjnego. Brak będzie podstaw zarówno do wydawania decyzji o warunkach zabudowy w nowym systemie, jak i do procedowania Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych – zauważa Katarzyna Gabrysiak.

Problem ten ma znaczenie nie tylko dla inwestorów. Ograniczenie liczby nowych projektów mieszkaniowych może przełożyć się na całą gospodarkę, ponieważ sektor budownictwa pozostaje jednym z istotnych motorów wzrostu gospodarczego, generując popyt w wielu powiązanych branżach – od materiałów budowlanych po usługi projektowe i wykonawcze.

Najbardziej odczują zmiany duże miasta

Zdaniem ekspertów skutki zmian mogą być szczególnie widoczne w największych aglomeracjach oraz dynamicznie rozwijających się ośrodkach regionalnych. – Najbardziej narażone są Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań oraz część rynku śląskiego. To lokalizacje, w których presja mieszkaniowa jest największa, a dostępność gruntów objętych aktualnymi planami miejscowymi pozostaje ograniczona – wskazuje Grzegorz Kawecki.

To właśnie tam konkurencja o grunty jest największa, a jednocześnie proces przygotowania nowych terenów pod inwestycje staje się coraz bardziej skomplikowany i kosztowny.

Eksperci podkreślają jednak, że wiele będzie zależało od indywidualnego tempa prac samorządów. Gminy, które sprawnie uchwalą plany ogólne i dostosują procedury do nowych wymogów, mogą przejść przez okres transformacji stosunkowo łagodnie.

Czy mieszkania będą droższe?

Choć skutki zmian nie będą natychmiastowe, eksperci nie mają wątpliwości, że decyzje planistyczne podejmowane dzisiaj będą wpływały na rynek mieszkaniowy przez wiele kolejnych lat. – W krótkim okresie nie spodziewamy się gwałtownego załamania aktywności inwestycyjnej, ponieważ wiele projektów zostało przygotowanych z wyprzedzeniem. Jednak w perspektywie dwóch do czterech lat ograniczenie liczby nowych lokalizacji może skutkować spadkiem liczby rozpoczynanych inwestycji – mówi Grzegorz Kawecki.

Mniejsza liczba nowych projektów oznaczałaby ograniczenie podaży mieszkań dostępnych dla klientów w kolejnych latach. Jeśli jednocześnie utrzyma się wysoki popyt mieszkaniowy, skutkiem może być wzrost presji cenowej.

– Z punktu widzenia klientów oznacza to potencjalnie mniejszy wybór lokalizacji, ograniczenie liczby nowych projektów oraz większą konkurencję o najbardziej atrakcyjne mieszkania. W warunkach ograniczonej podaży utrzymanie dostępności cenowej staje się znacznie trudniejsze – dodaje prezes Pekabex Development.

Branża już przygotowuje się do nowych realiów

Firmy deweloperskie od kilku lat dostosowują swoje strategie do nadchodzących zmian. Coraz większego znaczenia nabierają grunty posiadające stabilne podstawy planistyczne oraz projekty możliwe do realizacji na podstawie obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Równocześnie rośnie znaczenie współpracy z samorządami na etapie tworzenia planów ogólnych oraz budowania wieloletnich banków ziemi zabezpieczających potencjał inwestycyjny na przyszłość.

– Widzimy również wzrost znaczenia lokalizacji dobrze skomunikowanych, posiadających rozwiniętą infrastrukturę społeczną i techniczną. Takie tereny będą najłatwiejsze do rozwoju w nowym otoczeniu regulacyjnym – podkreśla Grzegorz Kawecki.

Co dalej po Lex Deweloper?

Zdaniem ekspertów powodzenie reformy będzie zależało przede wszystkim od sprawności wdrażania nowych rozwiązań planistycznych. Branża od dawna wskazuje na potrzebę przyspieszenia procedur związanych z uchwalaniem planów ogólnych i miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, zapewnienia samorządom odpowiednich zasobów organizacyjnych oraz dalszego wspierania zagospodarowania terenów poprzemysłowych i zdegradowanych.

– Polska nadal należy do krajów o relatywnie wysokich potrzebach mieszkaniowych na tle Europy. Dlatego skuteczna polityka mieszkaniowa powinna koncentrować się na zwiększaniu podaży gruntów, usprawnianiu procesów inwestycyjnych oraz tworzeniu stabilnych warunków dla długoterminowych inwestycji mieszkaniowych – podsumowuje Grzegorz Kawecki.

Choć Lex Deweloper odchodzi do historii, pytanie o jego następców pozostaje otwarte. Najbliższe miesiące pokażą, czy nowy model planowania przestrzennego zapewni płynne przejście do kolejnego etapu rozwoju rynku mieszkaniowego, czy też Polska stanie przed problemem ograniczonej podaży nowych inwestycji i pogłębiającej się luki mieszkaniowej.