Gminy zablokują budowę tysięcy domów już 31 sierpnia 2026 r. – to już ostatnia szansa dla właścicieli nieruchomości na wystąpienie do gminy, aby działka nie straciła na wartości

• W aktualnym stanie prawnym: Tylko do 31 sierpnia 2026 r. gminy mają czas na opracowanie nowego dokumentu planistycznego (tzw. planów ogólnych)
• W aktualnym stanie prawnym: Od 1 września 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być zgodne z planem ogólnym, a tym samym – gmina będzie mogła uniemożliwić właścicielowi nieruchomości np. budowę domu na jego działce
• Rolnicy, celem budowy domu – „pomimo posiadania znacznych areałów, będą zmuszani do zakupu działki na terenie wyznaczonym w miejscowym planie lub na obszarze uzupełnienia zabudowy”. Plany ogólne istotnie „uderzą” w rolników?
• Podsumowując: Czym dla właścicieli nieruchomości (a zwłaszcza dla tych, którzy planują budowę domu na swojej działce), skutkować będzie uchwalenie przez gminę planu ogólnego do 31 sierpnia 2026 r.?
• To już ostatnia szansa dla właścicieli nieruchomości na wystąpienie do gminy – po 31 sierpnia 2026 r. będą zdani na ustalenia planu ogólnego, który może zakazać zabudowy należących do nich działek

W aktualnym stanie prawnym: Tylko do 31 sierpnia 2026 r. gminy mają czas na opracowanie nowego dokumentu planistycznego (tzw. planów ogólnych)

W dniu 1 lipca 2026 r. weszła w życie ustawa z dnia 30 kwietnia 2026 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, która wprowadziła zmianę ważnego terminu w zakresie reformy planowania przestrzennego. Chodzi o termin dla gmin, na opracowanie planów ogólnych (tj. nowych opracowań planistycznych w randze aktu prawa miejscowego, obejmujących całą gminę, które mają zastąpić studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy), który został wydłużony z 30 czerwca 2026 r. (a pierwotnie nawet z 31 grudnia 2025 r.) – do 31 sierpnia 2026 r.

Tym samym – przedłużony został również termin obowiązywania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, które – miały stracić moc z dniem 1 lipca 2026 r. (a pierwotnie nawet z dniem 1 stycznia 2026 r.), a stracą ją dopiero z dniem 1 września 2026 r. Wydłużenie ww. terminu o ponad pół roku – miało pozwolić na uniknięcie paraliżu inwestycyjnego, który mógłby wystąpić w związku z tym, że samorządy nie zdążyłyby z opracowaniem planów ogólnych do pierwotnie wyznaczonego przez ustawodawcę terminu. Jeżeli bowiem gmina nie uchwaliłaby planu ogólnego do dnia 31 grudnia 2025 r. (z następnie – do 30 czerwca 2026 r.) – zgodnie z art. 59 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw – wydanie nowej decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego nie byłoby możliwe. Po 1 września 2026 r. – do czasu uchwalenia planu ogólnego gminy, inwestycje będą mogły być realizowane wyłącznie w oparciu o decyzje, które zostały wydane wcześniej i nie utraciły mocy lub o obowiązujące plany miejscowe. Wyjątek od powyższej zasady, przewidziano tylko dla terenów zamkniętych, dla których możliwe będzie wydawanie decyzji nawet, jeżeli nie zostanie uchwalony plan ogólny. Jest to uzasadnione faktem, że plan ogólny i tak nie obejmuje terenów zamkniętych, innych niż ustalone przez ministra właściwego do spraw transportu, a tym samym – nie będzie wpływał na rozstrzygnięcia decyzji.

Jak wynika z komunikatu Prezydenta z dnia 16 kwietnia 2025 r. (opublikowanego po podpisaniu ustawy wydłużającej ww. termin do 30 czerwca 2026 r.) – zmiana ww. terminu ma „pozwolić gminom na dokończenie procedur sporządzania planów ogólnych bez zawieszenia uchwalania planów miejscowych oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu”, istniała bowiem obawa, że termin opracowania ww. planów ogólnych do 31 grudnia 2025 r., byłby dla wielu gmin niewystarczający. W komunikacie Ministerstwa Rozwoju i Technologii z dnia 30 kwietnia 2026 r. (opublikowanego po uchwaleniu ustawy wydłużającej ww. termin do 31 sierpnia 2026 r.) podkreślono natomiast, że – „dzięki nowej regulacji gminy zyskają [red.: jeszcze] więcej czasu na uchwalenie planów ogólnych – cyfrowych dokumentów planistycznych, których regulacje zastąpią dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego”.

W aktualnym stanie prawnym: Od 1 września 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być zgodne z planem ogólnym, a tym samym – gmina będzie mogła uniemożliwić właścicielowi nieruchomości np. budowę domu na jego działce

Jak argumentował podczas drugiego czytania projektu ustawy, która wydłużyła ww. termin na opracowanie planów ogólnych (do wcześniej zakładanego 30 czerwca 2026 r.) , poseł Michał Krawczyk – „obecnie wydawane decyzje o warunkach zabudowy mogą prowadzić i czasami prowadzą do niekontrolowanego rozlewania się zabudowy, co generuje duże koszty, związane chociażby z utrzymaniem infrastruktury.” Nad ową niekontrolowanie rozlewającą się zabudową – ma „zapanować” wspomniana reforma systemu planowania przestrzennego, zgodnie z którą – gmina, ustalając w planie ogólnym, na danym terenie np. strefę otwartą z zakazem zabudowy – będzie mogła uniemożliwić budowę domów na określonych obszarach. Dzięki temu rozwiązaniu – gminy będą posiadały większy wpływ na to, gdzie może rozwijać się zabudowa i jaki charakter ma ta zabudowa utrzymywać.

Warto jednak podkreślić, że nowe przepisy nie anulują obecnie obowiązujących decyzji o warunkach zabudowy, ale decyzje WZ wydane od 1 września 2026 r. (w związku ze zmianą ww. terminu) będą już musiały być zgodne z planami ogólnymi, a te wydane od dnia 1 stycznia 2026 r. (tego terminu ustawa z dnia 4 kwietnia 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw – którą w dniu 16 kwietnia 2025 r. podpisał Prezydent – bowiem nie wydłużyła) mają określony termin ważności (5 lat od dnia, w którym decyzja stała się prawomocna). Do 31 grudnia 2025 r. – decyzje WZ były bowiem bezterminowe (dotyczy to wszystkich decyzji, które stały się prawomocne przed dniem 1 stycznia 2026 r.).

Rolnicy, celem budowy domu – „pomimo posiadania znacznych areałów, będą zmuszani do zakupu działki na terenie wyznaczonym w miejscowym planie lub na obszarze uzupełnienia zabudowy”. Plany ogólne istotnie „uderzą” w rolników?

Reformy systemu planowania przestrzennego i wynikających z niej planów ogólnych, nad którymi pracują gminy, obawiają się rolnicy. Podczas drugiego czytania projektu ustawy, która wydłużyła ww. termin na opracowanie planów ogólnych (do wcześniejszego – 30 czerwca 2026 r.), które odbyło się w dniu 2 kwietnia 2025 r., poseł Polskiego Stronnictwa Ludowego – Trzeciej Drogi, Michał Pyrzyk, stwierdził, że – nowelizacja zakładająca wydłużenie terminu na opracowanie przez gminy planów ogólnych, w dalszym ciągu nie do końca chroni interesy rolników, którzy mają bądź będą chcieli mieć w przyszłości siedliska poza terenami objętymi planem lub obszarem uzupełnienia zabudowy.

– „W zdecydowanej większości gmin, na terenach rolnych, ustala się bowiem strefę otwartą z zakazem zabudowy. Oczywiście wynika to z ograniczeń bilansów sporządzanych przez gminy. Rolnik, w takiej strefie, niestety nic nie wybuduje i pomimo znacznych areałów będzie zmuszony do zakupu działki na terenie wyznaczonym w miejscowym planie lub na obszarze uzupełnienia zabudowy i dopiero tam – nierzadko w oddaleniu od swoich gruntów – będzie mógł pobudować siedlisko.” – argumentował poseł.

Podsumowując: Czym dla właścicieli nieruchomości (a zwłaszcza dla tych, którzy planują budowę domu na swojej działce), skutkować będzie uchwalenie przez gminę planu ogólnego do 31 sierpnia 2026 r.?

Warto również wspomnieć, że jeżeli na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) – decyzja o warunkach zabudowy, dla działki objętej takim planem, nie jest wydawana. Plany ogólne, które zaczną obowiązywać od 1 września 2026 r. nie zastąpią również obowiązujących MPZP. Jeżeli jednak dana nieruchomość położona jest na obszarze, który nie jest objęty MPZP – od 1 września 2026 r. – uzyskanie dla takiej działki decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe tylko pod warunkiem, że będą na to „pozwalały” ustalenia planu ogólnego.

To już ostatnia szansa dla właścicieli nieruchomości na wystąpienie do gminy – po 31 sierpnia 2026 r. będą zdani na ustalenia planu ogólnego, który może zakazać zabudowy należących do nich działek

To już naprawdę ostatnia szansa dla właścicieli nieruchomości, na uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla należących do nich działek – które nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i które w projekcie planu ogólnego, zlokalizowane są w strefie objętej zakazem zabudowy.

Co do zasady – zgodnie z art. 64 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – gmina ma 90 dni na wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale dla wolnostojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m², których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora – termin ten wynosi 21 dni (zgodnie z art. 64 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy). Co do zasady, oznaczałoby to zatem, że wnioski o wydanie warunków zabudowy, złożone w najbliższym czasie, dla takich parterowych domów jednorodzinnych, o powierzchni do 70 m² – skutkowałyby uzyskaniem decyzji WZ jeszcze przed uchwaleniem przez gminy planów ogólnych, tj. przed 31 sierpnia 2026 r. Takiej gwarancji jednak – w 2026 r. – nie ma, z uwagi na art. 6 ustawy z dnia 5 listopada 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, który bieg ww. terminów na wydanie przez gminy decyzji o warunkach zabudowy, zawiesił do dnia 1 stycznia 2027 r. W 2026 r. gminy nie są zatem związane ww. terminami na wydanie decyzji WZ i bieg ww. terminów rozpocznie się dopiero od dnia 1 stycznia 2027 r. Złożenie w najbliższym czasie wniosku o wydanie decyzji WZ, nie daje zatem gwarancji właścicielowi nieruchomości (nawet jeżeli dotuczy parterowego domu jednorodzinnego, o powierzchni do 70 m²), że decyzja ta zostanie wydana przed uchwaleniem przez gminę planu ogólnego. Biorąc pod uwagę ilość wniosków napływających obecnie do wszystkich gmin w Polsce – szanse na to są raczej niewielkie.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 538 z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 4 kwietnia 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2025 r., poz. 527)
• Ustawa z dnia 30 kwietnia 2026 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2026 r., poz. 781)
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 524 z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 5 listopada 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2025 r., poz. 1668)