Odpowiedzialność nabywcy nieruchomości za długi zbywcy

Nowy nabywca mieszkania może zostać zobowiązany do uregulowania długów poprzedniego właściciela, jeżeli jego zobowiązanie zostało zabezpieczone hipoteką.

Porozmawiaj o tym na naszym FORUM!

Długi zbywcy zabezpieczone hipoteką

Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wierzyciel, którego wierzytelność została zabezpieczona hipoteką może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Oznacza to, że nabywając lokal obciążony hipoteką nowy właściciel może zostać zobowiązany do uregulowania długów poprzedniego właściciela, jeżeli ten nie zapłaci swojemu wierzycielowi w terminie. Odpowiedzialność nowego właściciela nieruchomości ogranicza się jednak wyłącznie do wartości przedmiotu hipoteki tj. obciążonej nieruchomości.

Księga wieczysta nieruchomości

Ze względu na opisaną powyżej odpowiedzialność niezwykle istotne jest zweryfikowanie przed zakupem mieszkania czy jest ono obciążone hipotecznie. Informacja na ten temat znajduje się w treści księgi wieczystej nieruchomości. Każdy może nieodpłatnie zapoznać się z księgami wieczystymi za pośrednictwem dostępnej w Internecie Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych. Odpis z księgi wieczystej można także uzyskać w sądzie. Podlega on jednak opłacie, która w przypadku odpisu zwykły wynosi 30 zł, zaś w przypadku odpisu zupełnego (czyli ujawniającego również wpisy wykreślone) 60 zł.

Ocena stanu technicznego lokalu jako czynność poprzedzająca wynajem

Brak odpowiedzialności za długi z tytułu czynszu

Nabywcę nieruchomości nie obciąża co do zasady dług poprzedniego właściciela mieszkania z tytułu nieuregulowanych rachunków i czynszu.

Każdorazowy właściciel lokalu odpowiada za zobowiązania powstałe w czasie, kiedy lokal stanowił jego własność. Wspólnota mieszkaniowa jak i dostawca mediów nie może zatem domagać się od nowego właściciela  uregulowania należności powstałych przed datą nabycia przez niego lokalu. Strony umowy sprzedaży lokalu mogą jednak postanowić, że nowy nabywca ureguluje zadłużenie poprzedniego właściciela lokalu, np. w zamian za obniżenie ceny sprzedawanej nieruchomości.

Stan liczników mieszkania

W celu rozliczenia się za zużyte do dnia sprzedaży mieszkania media strony umowy powinny spisać stan liczników, aby dotychczasowy właściciel uregulował swoje należności wobec dostawcy mediów. Odmiennie sytuacja wygląda w przypadku rozliczenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Ze względu na fakt, iż okres rozliczeniowy wynosi rok kalendarzowy, wspólnota mieszkaniowa nie może rozliczyć z dotychczasowym właścicielem uiszczonych przez niego zaliczek w trakcie roku. Jeżeli po rozliczeniu zaliczek powstanie obowiązek uiszczenia dopłat, to obciążą one osobę, która jest aktualnym właścicielem mieszkania. Podobnie, jeżeli nastąpi zwrot nadpłaconych zaliczek, wówczas kwota ta przypadnie aktualnemu właścicielowi nieruchomości.

Inne obciążenia nieruchomości

Należy zaznaczyć, że z nabyciem mieszkania wiąże się nie tylko ryzyko przejścia długów zabezpieczonych hipotecznie. Mieszkanie może być również obciążone umową dożywocia lub stanowić przedmiot umowy najmu. Mając na względzie istotne konsekwencje wiążące się z nabyciem mieszkania, warto szczegółowo poznać stan prawny nieruchomości, aby zabezpieczyć się przez ewentualną odpowiedzialnością wynikającą ze stosunków prawnych związanych z lokalem.

Polecamy serwis: Konsument i umowy

Autor: Agata Aksanowska, aplikant adwokacki, Kancelaria Radców Prawnych Marek Zdanowicz i Wspólnicy Sp.K.