Konsekwencje ogłoszenia upadłości likwidacyjnej przy umowie najmu

Z przepisów prawa dowiadujemy się, że poprzez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Umowa najmu nieruchomości upadłego wiąże zatem strony, jeżeli przedmiot umowy został wydany najemcy przed ogłoszeniem upadłości likwidacyjnej. Warto przy tym zaznaczyć, że pobranie z góry, przed ogłoszeniem upadłości, przez upadłego czynszu najmu za czas dłuższy niż trzy miesiące, jak również rozporządzanie tym czynszem nie zwalnia najemcy od obowiązku zapłaty czynszu do masy upadłości.

Zobacz portal: Prawnik.pl

Oddanie przedmiotu najmu a upadłość

Gdyby przedmiot umowy najmu nie został oddany przed ogłoszeniem upadłości, syndyk może żądać wykonania umowy albo od umowy odstąpić, jeżeli czynsz najmu nie został zapłacony w całości albo w części. Chodzi tu o to, aby nie uniemożliwiać lub utrudniać zbycia przedmiotu najmu.

Syndyk może domagać się zapłaty czynszu, a najemca obowiązany jest po raz drugi go zapłacić.

Gdyby zapłacony czynsz wszedł do masy upadłości masa upadłości bezpodstawnie wzbogaciłaby się, a wówczas najemca może potrącić kwotę bezpodstawnego wzbogacenia z czynszu, który miałby zapłacić po raz drugi.

Tym samym umowa nie wiąże stron (wygasa), jeżeli przedmiot umowy w chwili ogłoszenia upadłości wynajmującego nie był jeszcze oddany najemcy. Jeśli zaś umowa najmu nieruchomości upadłego wiąże strony mogą one skorzystać z uprawnienia do jej wypowiedzenia. 

Zobacz również serwis: Nieruchomości

Wypowiedzenie umowy przy upadłości

Upadłość jest swoistego rodzaju bodźcem do rozwiązania umowy najmu. Jak pokazuje praktyka, jeżeli tylko któraś ze stron dowiaduje się o niewypłacalności tej drugiej najem natychmiast jest poddany wypowiedzeniu. Warto zaznaczyć, że każda ze stron ma prawo wypowiedzieć umowę na zasadach ogólnych - w przypadkach i z zachowaniem terminów wskazanych w umowie lub przepisach kodeksu cywilnego.

Procedura upadłościowa nie zapewnia możliwości sądowej kontroli postanowienia sędziego - komisarza nakazującego wypowiedzenie umowy najmu z punktu jego zgodności z prawem. Najemca lub dzierżawca korzystając z uprawnień przewidzianych w procedurze upadłościowej nie mogą podważać skuteczności wypowiedzenia umowy, a ich roszczenia o naprawienie szkody wynikającej z naruszenia prawa przy wypowiadaniu umowy mogłyby w praktyce zostać zaspokojone tylko w niewielkim stopniu.