Umowę o dożywocie senior będzie mógł zawrzeć z gminą i nadal pozostać w swoim mieszkaniu – koniec z wyłudzaniem mieszkań od osób starszych i umieszczaniem ich w DPS-ach

• Stowarzyszenie Gmin i Powiatów Wielkopolski wystąpiło do MRPiPS w sprawie luki prawnej pozwalającej na pozbawienie seniora całego majątku i umieszczenie go w DPS-ie na koszt gminy
• Czym jest umowa o dożywocie, którą seniorzy zawierają celem zapewnienia sobie dożywotniego utrzymania (w zamian za pozbycie się całego swojego majątku)?
• Projekt ustawy, który ma zapewnić ochronę osób starszych przed wyłudzeniami mieszkań przez nieuczciwe osoby – możliwe ma stać się zawarcie „umowy o dożywocie” z gminą
• Jaki jest aktualny etap prac nad projektem i kiedy nowe przepisy mogłyby wejść w życie?

Stowarzyszenie Gmin i Powiatów Wielkopolski wystąpiło do MRPiPS w sprawie luki prawnej pozwalającej na pozbawienie seniora całego majątku i umieszczenie go w DPS-ie na koszt gminy

W dniu 18 marca br., Zarząd Stowarzyszenia Gmin i Powiatów Wielkopolski zwrócił się do Ministry Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej Agnieszki Dziemianowicz-Bąk o podjęcie interwencji w celu wyeliminowania dostrzeżonej przez samorządy luki w przepisach, która pozwala rodzinom seniorów na pozbawianie ich całego majątku (wartego nawet kilka milionów złotych) i umieszczanie ich w DPS-ach, za które finalnie koszt ponosi gmina, pomimo, że istnieje notarialna umowa zobowiązaniowa, na podstawie której rodziny tych seniorów powinny zapewniać im, do końca życia, opiekę i ponosić koszty ich utrzymania.

SGiPW, w poniższy sposób, opisało sytuacje, do których – w ich obserwacji – coraz częściej dochodzi:

„Zdarzają się sytuacje, że osoby starsze, które są już samotne i schorowane zostają zaopiekowane przez członków dalszej rodziny (nie zstępni ani wstępni), która to opieka obejmuje przeprowadzkę tej osoby do miejsca ich stałego pobytu na terenie innej gminy niż senior jest zameldowany. Po upływie kilku miesięcy opieki nad taką osobą rodzina doprowadza do umieszczania go w domu pomocy społecznej. Wówczas umieszczenie takiej osoby w DPS-ie następuje na mocy decyzji służb socjalnych gminy, na terenie której wówczas osoba ta przebywała, a kosztami obciąża się gminę ostatniego pobytu, ale ze względu na zameldowanie, a nie na faktyczne przebywanie tej osoby. Już ten fakt budzi sprzeciw wśród samorządów gminnych i daje poczucie dużej niesprawiedliwości. Jednak jeszcze bardziej bulwersującą jest sytuacja, w której członkowie dalszej rodziny podopiecznego (nie zstępni ani wstępni), przed umieszczeniem go w domu pomocy społecznej zawierają z nim umowę notarialną o dożywocie, w której zobowiązują się do zapewnienia mu opieki i utrzymania do końca jego życia, w zamian za przekazanie na ich własność majątku w postaci nieruchomości zabudowanej domem oraz gruntów rolnych, a kosztów jego pobytu w domu pomocy społecznej nie chcą pokrywać motywując to trudną sytuacją materialną.”

Jak dalej wyjaśnia SGiPW – w takiej sytuacji (w związku z uchylaniem się przez członków rodziny seniora od ponoszenia opłat za jego pobyt w DPS-ie) – w związku z art. 61 ust. 1 pkt 3 oraz ust. 3 ustawy z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej – konieczność ponoszenia tych opłat (za pobyt seniora w DPS), przechodzi na gminę (ostatniego pobytu seniora, ze względu na zameldowanie). Gmina ta natomiast – nie jest w stanie odzyskać od krewnych seniora (którzy na podstawie umowy o dożywocie przejęli cały jego majątek), poniesionych z tego tytułu wydatków, ponieważ – „w trybie odwoławczym przed SKO [red.: tj. Samorządowym Kolegium Odwoławczym] organ ten nie bierze pod uwagę argumentu zawartej umowy notarialnej o dożywocie i wynikających z niej obowiązków rodziny.” Jak argumentuje dalej SGiPW: „Takie stanowisko organu II instancji jest bulwersujące, ale wynika z luki prawnej, która polega na tym, że nie ma regulacji, które przed organami administracji publicznej stawiałyby obowiązek weryfikacji zobowiązań wzajemnych pomiędzy osobami fizycznymi, takich jak notarialne umowy o dożywocie.”

W przytoczonym przez SGiPW przykładzie, dochodzi do sytuacji – w ocenie stowarzyszenia kuriozalnej – w której rodzina podopiecznego DPS-u przejmuje jego cały majątek (niekiedy warty nawet kilka milionów złotych) w zamian za zapewnienie mu opieki, po czym – wykorzystuje lukę prawną i doprowadza do sytuacji, w której koszty tej opieki ponosi gmina w postaci opłaty za umieszczenie seniora w DPS-ie. Mimo, iż istnieje notarialna umowa zobowiązaniowa, nie jest ona dostrzegana przez instytucje publiczne w toku postępowania egzekucyjnego w administracji. Nie ma także organu, który egzekwowałby jej zapisy. Tym samym – w ramach regresu – gmina nie może odzyskać od rodziny seniora, poniesionych przez nią kosztów jego pobytu w DPS-ie.

Z tego też względu – SGPiW – zwróciło się do MRPiPS o podjęcie działań zaradczych, mających na celu wyeliminowanie możliwości pozbawiania majątku starszych, schorowanych i samotnych osób, przez krewnych, którzy od samego początku mają w tym zakresie złe intencje i – „za pomocą kruczków prawnych pozbywają się ich i to na koszt gmin”. Celem zmiany powyższego stanu, Stowarzyszenie postuluje m.in.:

1. Poszerzenie katalogu osób obowiązanych do wnoszenia opłaty za pobyt w domu pomocy społecznej, poprzez odpowiedni zapis w art. 61 ustawie o pomocy społecznej w ust.1 pkt 2 o osoby obdarowane darowizną w formie nieruchomości (wskazując jednocześnie, że można tę kwestię uzależnić od wartości darowizny) oraz
2. Wprowadzenie regulacji prawnych jasno wskazujących, że w przypadku – jak powyżej – koszty pobytu w DPS-ie nie ponosi gmina, lecz ten, który zobowiązał się do zapewnienia opieki zgodnie z umową o dożywocie.

Czym jest umowa o dożywocie, którą seniorzy zawierają celem zapewnienia sobie dożywotniego utrzymania (w zamian za pozbycie się całego swojego majątku)?

Umowa o dożywocie, którą senior może zawrzeć ze swoim krewnym lub z dowolną inną osobą, została uregulowana w art. 908-916 kodeksu cywilnego i polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości (przez seniora, na drugą stronę umowy, czyli – krewnego lub dowolną inną osobę) – nabywca (czyli ten krewny lub dowolna inna osoba) zobowiązuje się zapewnić zbywcy (seniorowi) dożywotnie utrzymanie. Oznacza to, że w braku odmiennych ustaleń w ww. umowie – krewny seniora lub dowolna inna osoba, z którą zawarł on umowę o dożywocie, powinien:

• przyjąć go do swojego domu,
• dostarczać mu wyżywienie, ubrania, mieszkanie, światło i opał,
• zapewniać mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz
• sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Należy przy tym podkreślić, że – umowa o dożywocie, w związku z tym, że skutkuje przeniesieniem własności nieruchomości, będzie ważna tylko pod warunkiem, że zostanie zawarta w formie aktu notarialnego.

Przypadek opisany przez SGPiW w omówionej powyżej interwencji skierowanej do MRPiPS pokazuje, że umowa taka, powinna być przez seniorów zawierana z dużą dozą ostrożności i wyłącznie z naprawdę zaufanymi osobami, ponieważ – w opisanych okolicznościach – daje ona nabywcy majątku seniora (w drodze tejże umowy) prawo do umieszczenia seniora w DPS-ie i co więcej – „wymigania się” (kosztem gminy) od ponoszenia opłat za jego pobyt tamże.

Projekt ustawy, który ma zapewnić ochronę osób starszych przed wyłudzeniami mieszkań przez nieuczciwe osoby – możliwe ma stać się zawarcie „umowy o dożywocie” z gminą

W dniu 15 maja 2025 r., przez grupę posłów Lewicy, do Sejmu został wniesiony poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych (znak: RPW/16338/2025), który częściowo odpowiada na opisane powyżej postulaty przedstawione przez SGPiW (choć nie jest to oficjalna odpowiedź na wystąpienie SGPiW, bowiem to – zostało skierowane do MRPiPS), przewiduje bowiem – wprowadzenie specjalnej ochrony dla „osób starszych” (powyżej 60 roku życia) poprzez umożliwienie gminie wykupu od nich mieszkania, z jednoczesnym zawarciem umowy najmu na czas nieoznaczony w tym samym lokalu.

Jak wynika z uzasadnienia projektu ww. ustawy – „pojawił się poważny problem społeczny dotyczący seniorów. Osoby, które ukończyły 60. rok życia, często samotne i dysponujące niewielkimi świadczeniami, bywają ofiarami wyłudzeń, pod pozorem pomocy przenoszą własność mieszkania na nieuczciwe podmioty (red.: W wielu przypadkach seniorzy nawet nie są świadomi przeniesienia własności nieruchomości i żyją z błędnym przekonaniem, iż użytkowane przez nich lokale wciąż stanowią ich własność). Jednocześnie wielu starszych właścicieli (red.: nieruchomości) żyje na granicy ubóstwa, mają cenny lokal, lecz brakuje im pieniędzy na codzienne potrzeby. Obowiązujące dziś przepisy nie pozwalają gminie kupić ich mieszkania w rozłożeniu płatności na raty, bo wsparcie z Funduszu Dopłat trzeba rozliczyć w ciągu zaledwie 60 dni, co praktycznie uniemożliwia elastyczne uregulowanie ceny.” Co więcej – z powodu możliwości wykupu, w przeszłości, przez miliony Polek i Polaków mieszkań z zasobu komunalnego lub spółdzielczego za ułamek wartości nieruchomości – wiele seniorów posiada mieszkania na własność, co jednak nie jest świadectwem ich dobrych zarobków w czasie aktywności zawodowej (i w konsekwencji wysokiej emerytury). Powszechnym zjawiskiem staje się sytuacja, w której seniorka bądź senior będący właścicielem mieszkania o dużej wartości, nie może sobie pozwolić na zaspokojenie podstawowych potrzeb życiowych, a w tym m.in. kosztów ogrzewania czy energii elektrycznej w tym mieszkaniu. Wielu seniorów nie chce zwracać się o pomoc finansową do swoich bliskich, aby nie stanowić dla nich „obciążenia” lub po prostu ich nie posiada, stąd – pomimo dysponowania sporym majątkiem – jesień swojego życia, przeżywa w biedzie.

Z powyższych względów – autorzy projektu proponują wprowadzenie specjalnej ochrony dla osób starszych. „Osoba starsza”, zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 11 września 2015 r. o osobach starszych – ma zostać zdefiniowana w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jako osoba, która ukończyła 60 rok życia) i od ww. osób – gmina ma mieć możliwość wykupu mieszkania z jednoczesnym zawarciem umowy (na warunkach najmu komunalnego) w tym samym lokalu. Oznacza to, że senior nadal będzie mógł mieszkać „u siebie”, ale otrzyma wypłatę ceny mieszkania, jednorazowo lub w maksymalnie 240 miesięcznych ratach. W takiej umowie – nie będą stosowane żadne progi dochodowe, nie będzie dokonywana weryfikacja majątkowa ani nie będzie obowiązywał rygor powierzchniowy nieruchomości, ale prawo najmu mieszkania lub domu objętego „umową o dożywocie” zawartą z gminą, nie będzie przechodziło na spadkobierców, co będzie zabezpieczało interes gminy.

Zgodnie z powyższym – w projekcie przewidziano dodanie do ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego art. 21d w następującym brzmieniu: Nabywając do mieszkaniowego zasobu gminy lokal mieszkalny od osoby starszej, w umowie przenoszącej własność tego lokalu, gmina może zobowiązać się do wynajęcia tej osobie wskazanego lokalu mieszkalnego należącego do mieszkaniowego zasobu gminy, w tym lokalu nabywanego w ramach tej umowy. Do umowy najmu zawieranej z osobą starszą w wyniku realizacji ww. zobowiązania, nie stosuje się art. 21 ust. 3 pkt 1 w zakresie kryterium wysokości dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającego oddanie w najem lokalu należącego do mieszkaniowego zasobu gminy, art. 21a-21c oraz art. 691 kodeksu cywilnego. W ustawie z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych przewidziano natomiast dodanie w art. 3 ust. 3a w brzmieniu: Jeżeli przedmiotem przedsięwzięcia (...) są lokale mieszkalne nabywane na zasadach, o których mowa w art. 21d ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, finansowego wsparcia udziela się w przypadku, gdy zapłata ceny następuje w nie więcej niż 240 ratach miesięcznych, płatnych od dnia przeniesienia własności lokalu na gminę.

Jednocześnie – posłowie Lewicy proponują, aby z budżetu państwa dofinansowywać gminom do 50 proc. takiego zakupu z Funduszu Dopłat. Tym sposobem – samorządy poprawiłyby swoje zasoby lokalowe, a seniorzy zyskali bezpieczne źródło dodatkowych środków bez ryzyka oszustwa. Nowy mechanizm wykupu mieszkań od seniorów przez gminy (z możliwością zamieszkiwania w lokalu, w dalszym ciągu, przez seniora, który zawrze z gminą taką „umowę o dożywocie”) – w ocenie autorów projektu – stworzyłby seniorom bezpieczną poduszkę finansową i zapobiegał dramatycznym przypadkom utraty dachu nad głową, jednocześnie dając gminom tańszą niż budowa drogę do poszerzenia zasobu lokalowego.

Warto również nadmienić, że jedną z posłanek Lewicy, która podpisała się pod projektem – jest obecna Ministra Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej, Agnieszka Dziemianowicz-Bąk.

Jaki jest aktualny etap prac nad projektem i kiedy nowe przepisy mogłyby wejść w życie?

Projekt zakładający wprowadzenie możliwości zawierania przez seniorów „umów o dożywocie” z gminą (tj. wprowadzenie mechanizmu umożliwiającego gminie wykup mieszkania od seniora z jednoczesnym zawarciem z nim umowy najmu, na czas nieoznaczony, w tym samym lokalu) – w dniu 15 maja 2025 r. został skierowany do opinii sejmowego Biura Legislacyjnego oraz Biura Ekspertyz i Oceny Skutków Regulacji. Ponadto – w dniu 23 maja 2025 r. – projekt został również skierowany do opinii Sądu Najwyższego, Krajowej Rady Radców Prawnych, Naczelnej Rady Adwokackiej, Prokuratora Generalnego, Rady Dialogu Społecznego, Prokuratorii Generalnej Rzeczpospolitej Polskiej, Krajowej Rady Spółdzielczej, Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców, Krajowej Izby Gospodarczej, Krajowej Rady Biegłych Rewidentów i NBP oraz do konsultacji społecznych, które potrwają do dnia 15 czerwca 2025 r. Każdy może zgłosić do niego swoje uwagi, wypełniając ankietę dostępną pod adresem: LINK. Jeżeli projekt finalnie zostałby przyjęty – choć jest on dopiero na samym początku swojej drogi przez proces legislacyjny – według założeń jego autorów, nowe regulacje miałyby wejść w życie w terminie 14 dni od dnia ogłoszenia ustawy.

Polecamy: Darowizny, testamenty, spadki. Prawidłowe zapisy. Przykładowe wzory

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 12.03.2004 r. o pomocy społecznej (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1283 z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1061 z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 11.09.2015 r. o osobach starszy (Dz.U. z 2015 r., poz. 1705 z późn. zm.)