Rewolucja w księgach wieczystych? Nowe przepisy zmienią dostęp do danych właścicieli nieruchomości i uderzą w nielegalne portale

• Dane właścicieli nieruchomości w niebezpieczeństwie – dlaczego rząd szykuje zmiany?
• Komercyjne portale zarabiają na cudzych danych – jak to działa?
• Jak rząd chce rozwiązać problem? Obowiązkowe logowanie i pełna identyfikacja użytkowników
• Nowe uprawnienia Ministra Sprawiedliwości – pełna kontrola nad tym, kto sprawdza księgi wieczyste
• Kiedy nowe przepisy wejdą w życie i kogo obejmą?
• Co to wszystko oznacza dla właścicieli nieruchomości i osób poszukujących mieszkań?

Dane właścicieli nieruchomości w niebezpieczeństwie – dlaczego rząd szykuje zmiany?

Księgi wieczyste od lat pełnią niezwykle ważną rolę w obrocie nieruchomościami. To właśnie tam każdy może sprawdzić, kto jest właścicielem działki czy mieszkania, jakie hipoteki ciążą na nieruchomości, a także jakie prawa i obowiązki zostały wpisane do rejestru. Jednak obecne przepisy budzą coraz większe kontrowersje. Dane osobowe milionów Polaków są dostępne właściwie bez żadnego zabezpieczenia – wystarczy znać numer księgi wieczystej, aby poznać szczegóły dotyczące majątku i zobowiązań danej osoby.

Jak podkreślono w uzasadnieniu nowelizacji: „Udostępnianie numerów ksiąg wieczystych stanowi przetwarzanie danych osobowych, które dopuszczalne jest jedynie w przypadkach określonych stosownymi przepisami prawa”. To oznacza, że obecny system jest dziurawy i stwarza ryzyko poważnych nadużyć.

W księgach wieczystych znajdują się imiona, nazwiska, adresy, numery PESEL, informacje o zadłużeniu oraz szczegóły stosunków rodzinnych i majątkowych. Dla wielu osób świadomość, że tak wrażliwe dane są w praktyce publiczne, jest szokiem. To nie tylko kwestia prywatności, ale również bezpieczeństwa – coraz częściej mówi się o kradzieży tożsamości, wyłudzeniach kredytów czy działaniach firm windykacyjnych wykorzystujących te informacje.

Komercyjne portale zarabiają na cudzych danych – jak to działa?

Dodatkowym impulsem do zmian było odkrycie procederu, który przez lata rozwijał się w cieniu prawa. Okazuje się, że powstały prywatne portale, nierzadko zarejestrowane poza granicami Unii Europejskiej, które masowo kopiują dane z ksiąg wieczystych i następnie sprzedają je zainteresowanym.

W uzasadnieniu nowelizacji czytamy jasno: „(...) komercyjne udostępnianie danych zawartych w księgach wieczystych stanowi działanie pozaprawne i stanowi czyn zabroniony polegający na nieuprawnionym kopiowaniu przez właścicieli serwisów internetowych danych z publicznie dostępnych rejestrów informatycznych, następnie bezprawnym przetwarzaniu danych osobowych w nich zgromadzonych, a ostatecznie oferowaniu komercyjnego dostępu do tych informacji”.

W praktyce oznacza to, że:

• numery ksiąg wieczystych sprzedawane są przez prywatne strony w internecie,
• dostęp do nich kupują m.in. deweloperzy, firmy windykacyjne, ale także osoby prywatne,
• informacje te mogą być wykorzystywane do agresywnego marketingu, szantażu finansowego, a nawet oszustw.

Tego rodzaju działalność budzi ogromne kontrowersje społeczne. Dla wielu właścicieli nieruchomości to sytuacja granicząca z naruszeniem prawa do prywatności i bezpieczeństwa.

Jak rząd chce rozwiązać problem? Obowiązkowe logowanie i pełna identyfikacja użytkowników

Najważniejszym elementem nowelizacji jest wprowadzenie nowego systemu dostępu do ksiąg wieczystych. Koniec z anonimowym przeglądaniem rejestrów – każda osoba zainteresowana uzyskaniem dostępu do danych będzie musiała zalogować się i potwierdzić swoją tożsamość. Nowe przepisy przewidują, że:

• użytkownicy będą korzystać z Krajowego Węzła Identyfikacji Elektronicznej,
• uwierzytelnienie nastąpi przy użyciu środka identyfikacji elektronicznej,
• każda osoba fizyczna logująca się do systemu zostanie zidentyfikowana.

Jak wskazano w projekcie: „(...) proponuje się utworzenie narzędzia uwierzytelnionej weryfikacji użytkowników, dzięki któremu zainteresowany podmiot będzie mógł logować się do systemu przy składaniu wniosku o dostęp do przeglądania księgi wieczystej i korzystać z danych w nim zawartych”.

Dzięki temu Ministerstwo Sprawiedliwości zyska możliwość gromadzenia i przetwarzania danych osób, które chcą sprawdzić księgi wieczyste. Według zapisów nowelizacji Minister Sprawiedliwości będzie także mógł przekazywać te informacje organom takim jak sądy, prokuratura czy policja, jeśli będą one o to wnioskowały.

Nowe uprawnienia Ministra Sprawiedliwości – pełna kontrola nad tym, kto sprawdza księgi wieczyste

Jednym z rewolucyjnych elementów projektu jest rozszerzenie uprawnień Ministra Sprawiedliwości. Do tej pory przeglądanie ksiąg wieczystych było anonimowe – teraz każdy taki dostęp będzie rejestrowany. Projekt wprost stanowi: „Proponuje się rozwiązania legislacyjne uprawniające Ministra Sprawiedliwości, jako administratora danych, do przetwarzania i gromadzenia danych osobowych użytkowników przeglądających księgi wieczyste”.

Co więcej, minister będzie mógł przekazywać informacje o osobach przeszukujących księgi na wniosek organów ścigania. To oznacza, że w praktyce powstanie rejestr osób sprawdzających nieruchomości, do którego dostęp uzyskają służby w razie podejrzeń nadużyć.

Dodatkowo zmienione zostanie brzmienie art. 36[4] ust. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, aby jasno wskazać, że przeglądanie ksiąg wieczystych możliwe będzie tylko po wykazaniu tożsamości. To całkowicie odwraca dotychczasowy model – od pełnej anonimowości do pełnej identyfikacji.

Kiedy nowe przepisy wejdą w życie i kogo obejmą?

Za przygotowanie projektu odpowiada Ministerstwo Sprawiedliwości, a głównym autorem jest sekretarz stanu Arkadiusz Myrcha. Dokument został oznaczony numerem UD310 i znajduje się już w wykazie prac rządu, tj. w Wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów. Planowany termin przyjęcia nowelizacji przez Radę Ministrów to IV kwartał 2025 roku. Jeśli prace przebiegną zgodnie z harmonogramem, nowe przepisy mogą wejść w życie już w 2026 roku.

Co ważne, zmiany obejmą wszystkich użytkowników systemu ksiąg wieczystych – zarówno osoby prywatne, jak i firmy. Każdy będzie musiał się zalogować i pozostawić cyfrowy ślad swojego zapytania.

Co to wszystko oznacza dla właścicieli nieruchomości i osób poszukujących mieszkań?

Dla właścicieli nieruchomości nowe przepisy oznaczają przede wszystkim większe bezpieczeństwo i ochronę danych osobowych. Trudniej będzie komercyjnym portalom czy nieuczciwym firmom zdobywać i sprzedawać dane z ksiąg wieczystych.

Z drugiej strony, osoby poszukujące mieszkań lub działek na rynku wtórnym mogą odczuć pewne utrudnienia. Do tej pory wystarczyło znać numer księgi wieczystej, aby w kilka sekund sprawdzić jej treść. Po zmianach będzie to możliwe tylko po pełnej identyfikacji, co dla niektórych może być barierą. System może działać podobnie jak dziś logowanie do bankowości elektronicznej – szybkie, ale wymagające odpowiednich narzędzi.