Przewrót w dziedziczeniu nieruchomości: nie odziedziczysz już mieszkania po zmarłym z mocy prawa i niezależnie od wysokości dochodów, tylko dlatego, że „twoi rodzice w tym lokalu mieszkali i miałeś takie szczęście”

• Czym są komunalne zasoby mieszkaniowe i na jakich zasadach można wejść w posiadanie mieszkania w ramach najmu komunalnego?
• Zasady dziedziczenia wynajmowanych mieszkań komunalnych cechą wspólną najmu komunalnego we wszystkich gminach (niezależnie od uchwał podejmowanych przez samorządy)
• Ministerstwo Rozwoju i Technologii: Koniec z dziedziczeniem stosunku najmu mieszkań komunalnych „z automatu” (niezależnie od wysokości dochodów) i bogaceniem się na gminnych zasobach mieszkaniowych
• Ministerstwo Rozwoju i Technologii ujawnia założenia projektu ustawy wyłączającego „automatyzm” w dziedziczeniu stosunku najmu mieszkań komunalnych
• Więcej mieszkań dla „osób uczciwie pracujących, zarabiających, które są cały czas zbyt biedne na rynek zarówno w tej wersji najmu, jak i zakupu” i to nie tylko dzięki planowanym ograniczeniom w dziedziczeniu stosunku najmu komunalnego

Czym są komunalne zasoby mieszkaniowe i na jakich zasadach można wejść w posiadanie mieszkania w ramach najmu komunalnego?

Komunalne zasoby mieszkaniowe to mieszkania będące własnością gminy, przeznaczone do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób o niskich dochodach, które nie posiadają własnego mieszkania i spełniają kryteria określone w uchwałach gminnych. Osoby, których nie stać na zakup własnego mieszkania czy też na wynajęcie mieszkania na zasadach wolnorynkowych, mogą zatem – na warunkach określonych w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – starać się o przyznanie lokalu mieszkalnego z zasobów gminy (tzw. mieszkania komunalnego). Do zadań gminy, należy bowiem tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych jej mieszkańców.

Realizacja powyższego zadania (które jest zadaniem własnym gminy) – może odbywać się poprzez tworzenie przez gminę własnego zasobu mieszkaniowego. Lokale mieszkalne należące do zasobów gminy, mogą być następnie przez gminę przedmiotem najmu (tzw. najmu komunalnego).

Zgodnie z art. 20 ust. 2 ww. ustawy – mieszkania komunalne, mogą być wynajmowane przez gminę wyłącznie na czas nieznaczony. Z ustawy wynika również, iż w przypadku gdy powierzchnia użytkowa wynajmowanego lokalu przekracza w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego:

• 50 m² – dla jednej osoby,
• 25 m² – dla każdej kolejnej osoby

– wynajmujący (czyli gmina) może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem 6-miesięcznego okresu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego, pod warunkiem jednoczesnego przedstawienia najemcy pisemnej oferty zawarcia umowy najmu innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny. Gmina może również określić w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy termin wypowiedzenia umowy najmu dłuższy niż 6 miesięcy. Koszty przeprowadzki do zaoferowanego lokalu pokrywa gmina.

Pozostałe zasady i kryteria wynajmowania lokali wchodzących w skład komunalnych zasobów mieszkaniowych gminy, ustalana jest przez radę gminy, w drodze uchwały. Uchwała ta, powinna określać w szczególności:

• wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład komunalnych zasobów mieszkaniowych gminy oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą stosowanie obniżek czynszu,
• warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy (w postaci uzyskania mieszkania komunalnego od gminy),
• kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu mieszkania komunalnego,
• warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład komunalnych zasobów mieszkaniowych gminy,
• zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy.

Szczegółowych informacji na temat obowiązujących w danej gminie zasad wynajmu mieszkań komunalnych – należy zatem poszukiwać w uchwałach rady gminy lub zwrócić się o ich udzielenie bezpośrednio do właściwego urzędu gminy.

Zasady dziedziczenia wynajmowanych mieszkań komunalnych cechą wspólną najmu komunalnego we wszystkich gminach (niezależnie od uchwał podejmowanych przez samorządy)

Niezależnie od uchwał podejmowanych przez rady gminy w przedmiocie zasad i kryteriów wynajmowania lokali wchodzących w skład komunalnych zasobów mieszkaniowych gminy – we wszystkich gminach, obowiązują jednakowe zasady dziedziczenia wynajmowanych mieszkań komunalnych, a konkretnie – dziedziczenia stosunku najmu mieszkania komunalnego. Wynikają one z art. 691 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym – w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu (z mocy prawa) wstępują:

• małżonek niebędący współnajemcą lokalu,
• dzieci najemcy i jego współmałżonka,
• inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz
• osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Warunkiem wstąpienia przez ww. osoby w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jest stałe zamieszkiwanie przez nie z najemcą, w tym lokalu, w chwili jego śmierci. Osoby, które na powyższych zasadach, wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu lokalu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób – stosunek ten wygasa wyłącznie względem osób, które go wypowiedziały. W razie braku osób, które po śmierci najemcy wstąpiłyby w stosunek najmu lokalu natomiast – cały stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

Co więcej, zgodnie z art. 31 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – art. 691 kodeksu cywilnego dotyczący dziedziczenia stosunku najmu lokalu mieszkalnego, znajduje zastosowanie również do osób, które do chwili śmierci najemcy lokalu sprawowały nad nim opiekę na podstawie umowy zawartej z najemcą przed dniem 12 listopada 1994 r., spełniającej wymagania określone w art. 9 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. – Prawo lokalowe (tj. na zawarcie której wyraził zgodę terenowy organ administracji państwowej, po zasięgnięciu opinii zespołu opieki zdrowotnej właściwego dla miejsca zamieszkania najemcy oraz opinii wynajmującego).

W sytuacji, gdy osoba zainteresowana uzyskaniem potwierdzenia wstąpienia w stosunek najmu lokalu po śmierci najemcy lokalu, nie zgadza się z zajętym przez wynajmującego (czyli gminę) stanowiskiem (np. iż nie spełnia ona wymogów ustawowych do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy) – może wystąpić w trybie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego o ustalenie istnienia stosunku najmu przez właściwy sąd rejonowy.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii: Koniec z dziedziczeniem stosunku najmu mieszkań komunalnych „z automatu” (niezależnie od wysokości dochodów) i bogaceniem się na gminnych zasobach mieszkaniowych

Podczas posiedzenia Senatu, które odbyło się w dniu 17 lipca 2025 r., wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski zapowiedział, iż w resorcie trwają prace nad projektem ustawy, która ma wyłączyć stosowanie przepisu art. 691 kodeksu cywilnego do wstępowania w stosunek najmu po śmierci najemcy lokalu komunalnego.

– „Mamy projekt ustawy – mówię o gotowych przepisach, które zostały złożone we wniosku o wpis do wykazu prac rządu – zmieniającą ustawę o ochronie praw lokatorów w zakresie ucywilizowania zarządzania komunalnym zasobem mieszkaniowym. (…) Także wprowadzamy zakaz dziedziczenia umów, czyli krótko mówiąc: nie wejdziesz do umowy najmu „z automatu”, niezależnie od wysokości dochodów, jeżeli twoi rodzice w tym lokalu mieszkali i miałeś takie szczęście. A więc: możesz zarabiać 100 tysięcy zł, rodzice mieli mieszkanie komunalne, wykażesz, że z nimi mieszkałeś przed ich śmiercią – wchodzisz do umowy najmu „z automatu”. Uważam, że to jest po prostu niesprawiedliwe. Nie chcemy tych ludzi wyrzucać z zasobu, ale samorząd powinien mieć prawo weryfikowania dochodowego, czy ta osoba ma np. nieruchomość w danym mieście. Zatem znowu – „dosypujemy” duże pieniądze i uważam, że opinia publiczna, społeczeństwo ma prawo od nas oczekiwać, żeby ten system dobrze działał, żeby był sprawiedliwy, żeby nie było właśnie takich sytuacji, że są w tym systemie osoby „za bogate.”" – wyjaśnił wiceminister.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii ujawnia założenia projektu ustawy wyłączającego „automatyzm” w dziedziczeniu stosunku najmu mieszkań komunalnych

Projekt ustawy wyłączający stosowanie art. 691 kodeksu cywilnego do stosunków najmu mieszkań komunalnych nie ujrzał jeszcze „światła dziennego”, ale w dniu 19 września 2025 r., w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów (pod numerem: UD313) zostały opublikowane jego założenia (a konkretnie – założenia projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o dodatkach mieszkaniowych). Zgodnie z nimi – celem projektu jest właśnie m.in. wyeliminowanie „automatyzmu” wstępowania w najem komunalny po śmierci najemcy.

Jak wyjaśniono: Obowiązujące przepisy o wstąpieniu w najem po śmierci najemcy powodują bowiem swoistą „dziedziczność” najmu lokali: uzyskanie prawa do lokalu jest niezależne od sytuacji dochodowej i materialnej osób wstępujących w najem. Zgodnie bowiem z art. 691 kodeksu cywilnego – w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują z mocy prawa: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Oznacza to, iż wstąpienie w stosunek najmu ww. osób następuje z mocy prawa, bez konieczności zawierania nowej umowy. W praktyce oznacza to, iż po śmierci najemcy lokale komunalne nie „wracają” do gminnego zasobu mieszkaniowego, co powoduje, że gmina jako właściciel nie ma możliwości dysponowania lokalami „dziedziczonymi” przez najemców.

Z powyższych względów – zgodnie z opublikowanymi przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii założeniami projektu: W odniesieniu do lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, mają zostać wprowadzone rozwiązania szczególne, w stosunku do przepisów kodeku cywilnego dotyczących wstąpienia w najem po śmierci najemcy. Wprowadzony przepis szczególny w stosunku do art. 691 kodeksu cywilnego, ma wyłączać jego stosowanie w przypadku śmierci najemcy lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. W przypadku śmierci najemcy lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego – umowa najmu będzie wygasać. Małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci – będą mieli wyłącznie roszczenie o zawarcie umowy najmu wskazanego lokalu. Wynajmujący, czyli gmina, będzie składała pisemną ofertę zawarcia umowy najmu lokalu w terminie 6 miesięcy od dnia otrzymania oświadczenia woli zawarcia umowy, przy czym:

• Jeżeli średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego najemcy w przyjętym ustawowo okresie, w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego, będzie wyższy niż kryteria zawarte w uchwale rady gminy dotyczącej wysokości dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającego oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas oznaczony – wysokość czynszu ustalana będzie zgodnie z nowymi zasadami obliczania podwyższonego czynszu;
• Jeżeli natomiast średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego najemcy w przyjętym ustawowo okresie, w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego, nie będzie przekraczał stawki zawartej w uchwale rady gminy dotyczącej wysokości dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającego oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas oznaczony – osoba taka, będzie uprawniona do zawarcia umowy najmu lokalu nieprzewidującej podwyższonej stawki czynszu.

Osobą odpowiedzialną za opracowanie projektu, zakładającego powyższe zmiany, został wyznaczony wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski, a planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów, wyznaczony na – II kwartał 2026 r.

Więcej mieszkań dla „osób uczciwie pracujących, zarabiających, które są cały czas zbyt biedne na rynek zarówno w tej wersji najmu, jak i zakupu” i to nie tylko dzięki planowanym ograniczeniom w dziedziczeniu stosunku najmu komunalnego

Jeżeli projektowane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii zmiany w zakresie dziedziczenia stosunku najmu mieszkań należących do komunalnych zasobów gmin wejdą w życie – z pewnością, wpłynie to na zwiększenie nieruchomości będących w zasobach samorządów. Na rozbudowę komunalnych zasobów lokalowych gmin, pozytywnie może jednak również wpłynąć zapowiadany przez MRiT Program Budownictwa Socjalnego i Komunalnego, na który resort ma zamiar przeznaczyć aż 45 mld zł. Jak zapowiedział wiceminister Tomasz Lewandowski – do tej pory, z Krajowego Planu Odbudowy, gmina mogła uzyskać grant na budowę mieszkań komunalnych na poziomie 15% wartości inwestycji. Wartość ta, ma jednak zostać podwyższona o 10%, czyli do 25% wartości inwestycji.

– „Dajemy zupełnie nowe ramy, nowe możliwości finansowania mieszkalnictwa społecznego, komunalnego, a wyznaczając te ramy, określamy je kwotą do 45 miliardów zł w perspektywie do 2030 r. To pieniądze na budowę mieszkań, podnajem mieszkań nie tylko dla osób najsłabszych, najuboższych, ale także dla, powiedzmy – klasy średniej, tj. osób uczciwie pracujących, zarabiających, ale które są cały czas zbyt biedne na rynek zarówno w tej wersji najmu, jak i zakupu – osób, które na to nie stać.” – podsumował wiceminister.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 725)
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 1071)
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1568 z późn. zm.)
• Założenia projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o dodatkach mieszkaniowych (nr w wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów: UD313)