Strona główna » Prawo » Wiadomości » Samorząd zakaże wynajmu nieruchomości. Rząd wprowadza nowe przepisy w celu „ochrony prawa do spokoju i spokojnego zamieszkiwania”

Samorząd zakaże wynajmu nieruchomości. Rząd wprowadza nowe przepisy w celu „ochrony prawa do spokoju i spokojnego zamieszkiwania”

13 maja 2026, 08:23

Aleksandra Rybak

nieruchomości, gmina, wynajem, najem, samorząd, rząd, turystyka — Samorząd zakaże wynajmu nieruchomości. Rząd wprowadza nowe przepisy w celu ochrony prawa do spokoju i spokojnego zamieszkiwania

Shutterstock

REKLAMA

W rządzie trwają prace nad nowymi przepisami, na podstawie których samorządy zyskają nowe uprawnienie – do wyznaczania, w drodze uchwał rady gminy (które stanowić będą akty prawa miejscowego), stref, w których zakazany będzie najem nieruchomości trwający krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta (czyli – wynajem krótkoterminowy). Jak argumentuje Ministerstwo Sportu i Turystyki, będące autorem ww. projektu – nowe regulacje „mają odpowiedzieć na wyzwania związane z rosnącą skalą najmu krótkoterminowego, w tym ograniczyć szarą strefę i zapewnić uczciwą konkurencję na rynku noclegowym.”

Najem krótkoterminowy jako usługa hotelarska, aby „ograniczyć szarą strefę i zapewnić uczciwą konkurencję na rynku noclegowym” – nowy projekt rządowy, który „uderzy” w wynajmujących nieruchomości
Samorząd będzie mógł zakazać wynajmu nieruchomości w drodze uchwały rady gminy, która stanowić będzie akt prawa miejscowego – nowe uprawnienie dla władz samorządowych, w celu „ochrony prawa do spokoju i spokojnego zamieszkiwania”
Samorząd będzie mógł zakazać wynajmu nieruchomości w drodze uchwały rady gminy, która stanowić będzie akt prawa miejscowego – kiedy przepisy, wprowadzające nowe uprawnienie dla władz samorządowych, miałyby wejść w życie?

Najem krótkoterminowy jako usługa hotelarska, aby „ograniczyć szarą strefę i zapewnić uczciwą konkurencję na rynku noclegowym” – nowy projekt rządowy, który „uderzy” w wynajmujących nieruchomości

W rządzie trwają prace nad projektem ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw (numer w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UC135), autorstwa Ministerstwa Sportu i Turystyki, który – jak poinformował w dniu 15 kwietnia br. ww. resort – „ma odpowiedzieć na wyzwania związane z rosnącą skalą najmu krótkoterminowego, w tym ograniczyć szarą strefę i zapewnić uczciwą konkurencję na rynku noclegowym”, a także stanowić wdrożenie rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z dnia 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych i zmieniające rozporządzenie (UE) 2018/1724, które to zacznie obowiązywać w całej Unii Europejskiej od 20 maja 2026 r.

REKLAMA

Ważne

Jedną z kluczowych zmian przewidzianych w ww. projekcie jest – uznanie najmu krótkoterminowego (do 30 dni) za usługę hotelarską, co wiąże się z objęciem wynajmujących obowiązkami analogicznymi do tych, które obowiązują w branży turystycznej.

Zgodnie z art. 1 pkt 1 lit. a projektu (który zmienia brzmienie art. 3 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych) – za usługę hotelarską, uznawane będzie – krótkoterminowe, trwające krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych.

Zgodnie z dotychczasowym brzmieniem ww. przepisu – usługę hotelarską, stanowiło natomiast – krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych.

Dodawane do ww. przepisu sformułowanie „trwające krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta” znacznie rozszerzy zakres usług wynajmu, które uznawane będą ze usługę hotelarską.

Jak wynika z uzasadnienia projektu Ministerstwa Sportu i Turystyki, wprowadzającego ww. regulację – „Projekt doprecyzuje obowiązujące obecnie przepisy regulujące świadczenie usług hotelarskich i sprawi, iż ustawowo zdefiniowane pojęcie usług hotelarskich będzie uwzględniało zjawisko najmu krótkoterminowego. Dzięki temu rozwiązaniu będzie można skuteczniej przeciwstawić się zjawisku tzw. szarej strefy w zakresie świadczenia usług hotelarskich, w tym najmu krótkoterminowego.”

Jak podkreślił wiceminister sportu i turystyki Ireneusz Raś, podczas konferencji prasowej, która miała miejsce w dniu 15 kwietnia br. – „60% polskich rodzin korzysta na terenie Polski z najmu krótkoterminowego. To są rodziny wielodzietne, których nie stać na hotel w Krakowie, Sopocie czy Warszawie.”

Wprowadzona zmiana ma przyczynić się także do zwiększenia bezpieczeństwa osób, które korzystają z najmu krótkoterminowego (jak również mieszkańców budynków mieszkalnych, w których znajdują się mieszkania udostępniane w ramach najmu krótkoterminowego), ponieważ obiekty (lokale), w których świadczone są usługi najmu krótkoterminowego (które to – w przypadku wejścia przepisów w życie – będą uznawane za usługi hotelarskie) – będą musiały spełniać odpowiednie wymogi przeciwpożarowe, sanitarne i budowlane oraz posiadać regulaminy porządkowe. Ministerstwo Sportu i Turystyki przekonuje, że – „projekt regulacji najmu krótkoterminowego stanowi istotny krok w kierunku uporządkowania rynku usług noclegowych w Polsce, przy jednoczesnym zachowaniu jego dostępności i potencjału rozwojowego.”

Samorząd będzie mógł zakazać wynajmu nieruchomości w drodze uchwały rady gminy, która stanowić będzie akt prawa miejscowego – nowe uprawnienie dla władz samorządowych, w celu „ochrony prawa do spokoju i spokojnego zamieszkiwania”

W omawianym projekcie ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw (numer w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UC135) – Ministerstwo Sportu i Turystyki przewidziało również nadanie gminom nowego uprawnienia – do wyznaczania w drodze uchwał (które stanowić będą akty prawa miejscowego) stref ograniczających najem krótkoterminowy.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Ważne

Zgodnie z projektem – art. 44b, który ma zostać dodany do ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych, stanowić ma, iż:

Rada gminy może na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta), w drodze uchwały, ustalić strefę, w której wyłączona jest działalność innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie [red.: którymi – jak zostało opisane powyżej – mają zostać objęte usługi najmu krótkoterminowego, czyli najmu trwającego krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta], mając na względzie w szczególności zabytkowy charakter budynku, a także porządek i bezpieczeństwo publiczne.

Strefą, o której mowa powyżej, ma być – wyodrębniona część terytorium gminy, na której terenie czasowo nie mogą być świadczone usługi hotelarskie [red. czyli również – najem krótkoterminowy nieruchomości, a więc – najem trwający krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta].

Projekt takiej uchwały, ma podlegać konsultacjom z mieszkańcami danej gminy, a termin na zgłaszanie do niego uwag – nie będzie mógł być krótszy niż 21 dni. Uchwała podjęta w powyższym przedmiocie przez radę gminy (w terminie nie późniejszym niż 60 dni od dnia jej otrzymania od wójta, burmistrza lub prezydenta miasta) – stanowić będzie akt prawa miejscowego.

Jak argumentuje Ministerstwo Sportu i Turystyki w uzasadnieniu projektu – „potrzeba wprowadzenia projektowanego rozwiązania wynika z konieczności zapewnienia należytej ochrony ważnego interesu publicznego w postaci porządku i bezpieczeństwa publicznego, od którego Konstytucja RP uzależnia m.in. wprowadzenie w ustawie ograniczeń wolności działalności gospodarczej.” Resort powołuje się na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2021 r. (sygn. akt IV CSKP 20/21), w którym SN wskazał, że – „Upowszechnienie korzystania z mieszkań na zasadzie najmu krótkoterminowego za pośrednictwem platform internetowych, powoduje napięcia na rynku nieruchomości - zwłaszcza w dużych miastach i regionach intensywnie eksploatowanych turystycznie - związane z niedostępnością lokali na potrzeby najmu długoterminowego, wzrostem cen mieszkań, oraz znaczącymi uciążliwościami dla stałych mieszkańców takich miejscowości, generującymi liczne spory sąsiedzkie. Te sprzeczne interesy, wymagające kompromisów w sferze stosunków sąsiedzkich – z braku kompetencji – nie mogą być rozstrzygane przez uchwały wspólnot mieszkaniowych, a korzystanie na zasadach ogólnych z regulacji prawa sąsiedzkiego (art. 144 w zw. z art. 222§ 2 k.c. czy art. 16 u.w.l.), oraz zwiększenie obciążeń finansowych właścicieli takich lokali (art. 12 ust. 3 u.w.l.), a także wdrożenie nadzoru właściwych organów administracyjnych w zakresie monitorowania usług najmu oferowanych przez portale internetowe, może nie być w wielu przypadkach adekwatnym instrumentem rozwiązania – częstokroć nabrzmiałych – problemów społecznych. Wymagają one – co trafnie eksponowały Sądy obu instancji – rozwiązań systemowych w zakresie regulacji rynku najmu krótkoterminowego, których wprowadzenie jest możliwe tylko przez ustawodawcę. Ubocznie dostrzeżenia wymaga, że problemy te (…) stały się już przedmiotem regulacji zakazowych w innych krajach Unii Europejskiej (Francja, Hiszpania) i wypowiedzi Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w zakresie zgodności administracyjnych ograniczeń działalności – wykonywanej zawodowo i niezawodowo – polegającej na wielokrotnym, krótkoterminowym, odpłatnym wynajmie umeblowanych lokali mieszkalnych klientom zatrzymujących się przejazdem, z dyrektywą 2006/123/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 12 grudnia 2006 r. dotyczącą usług na rynku wewnętrznym (Dz.U. 2006, L376, s. 36), w związku z przeciwdziałaniem problemowi niedoboru mieszkań na wynajem długoterminowy.”

Ministerstwo Sportu i Turystyki podkreśla, że potrzebę „uregulowania” najmu krótkoterminowego, z uwzględnieniem interesów i praw stałych mieszkańców budynków mieszkalnych (w tym m.in. prawa do spokoju i spokojnego zamieszkiwania) – dostrzega również Rzecznik Praw Obywatelskich (RPO). Z uwagi na naglącą potrzebę zapewnienia ochrony praw stałych mieszkańców budynków, w których znajdują się apartamenty z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy, ówczesny zastępca RPO, jeszcze w 2022 r., wystąpił do Ministra Rozwoju i Technologii z wnioskiem o analizę problemu i zainicjowanie oczekiwanych zmian legislacyjnych. Jak wskazał wówczas RPO – „mieszkańcy atrakcyjnych miast coraz częściej skarżą się, że tzw. najemcy krótkoterminowi nie przestrzegają ani zasad porządku domowego, ani zasad współżycia społecznego. Zakłócają oni spokój dniem i nocą – dochodzi do zanieczyszczania i dewastowania klatek schodowych oraz terenów wokół budynków. Dochodzą do tego obawy o bezpieczeństwo, bo zachowania osób wynajmujących apartamenty, niekiedy będących pod wpływem alkoholu i innych środków odurzających, bywają agresywne i nieprzewidywalne. Problem nasila się w sezonie letnim, a wciąż nie ma przepisów, które chroniłyby prawa stałych mieszkańców. Obecnie możliwe są jedynie doraźne interwencje Policji, zakończone zazwyczaj udzieleniem upomnienia albo ukaraniem grzywną. Przywraca to jednak spokój na krótko i nie rozwiązuje problemu. Problem powraca wraz z kolejnymi uciążliwymi najemcami, którzy nie przestrzegają zasad współżycia społecznego. Właściciele lub najemcy lokali w budynkach, w których znajdują się apartamenty, nie mają skutecznych środków działania, które pozwoliłyby na ochronę ich prawa do spokojnego zamieszkiwania. Z uwagi na fakt, że utrudnienia mają charakter przejściowy, a osoby je powodujące często się zmieniają, stali mieszkańcy nie mogą skorzystać ze środków prawa cywilnego, w tym ochrony sądowej, która zazwyczaj wymaga długotrwałego postępowania.”

Adekwatnych środków działania nie zapewniają również przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego czy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali nakłada na właściciela lokalu obowiązek przestrzegania porządku domowego). Również władze gmin nie dysponują – w obecnym stanie prawnym – środkami, które mogłyby zostać wykorzystane wobec właścicieli apartamentów, niereagujących na powtarzające się skargi.

Jak argumentuje Ministerstwo Sportu i Turystyki – proponowane rozwiązanie, polegające na nadaniu gminom uprawnienia do wyznaczania stref, w których zakazany będzie najem krótkoterminowy – podyktowane jest zatem dążeniem do ochrony interesu zbiorowego wspólnoty, polegającym za zapewnieniu porządku i bezpieczeństwa publicznego na terytorium RP, uwzględniającego także prawo do spokoju i spokojnego zamieszkiwania w gminach atrakcyjnych turystycznie (ochronę praw obywatelskich). Podkreślenia wymaga, że rada gminy – przy podejmowaniu ewentualnej uchwały w powyższym zakresie – zobowiązana będzie do jej uzasadnienia, tj. wskazania motywów stojących za wydaniem aktu prawa miejscowego, uwzględniających w szczególności charakter budynku, a także wspomniany obowiązek zapewnienia porządku i bezpieczeństwa publicznego. Innym z powodów podjęcia ww. uchwały będą mogły być np. wyniki kontroli wskazujące na (powtarzające się) niewywiązywanie się na szeroką skalę, przez wynajmujących, z obowiązków o których mowa w art. 35 ust. 2 ustawy o usługach hotelarskich dot. wymagań sanitarnych, przeciwpożarowych oraz innych określonych odrębnymi przepisami.

Samorząd będzie mógł zakazać wynajmu nieruchomości w drodze uchwały rady gminy, która stanowić będzie akt prawa miejscowego – kiedy przepisy, wprowadzające nowe uprawnienie dla władz samorządowych, miałyby wejść w życie?

Zgodnie z art. 7 projektu ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw (numer w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UC135), który przewiduje nadanie gminom nowego uprawnienia, do wyznaczania, w drodze uchwał, stref ograniczających najem krótkoterminowy – nowe przepisy, w tym zakresie (tj. w zakresie ww. nowego uprawnienia dla gmin) mają wejść w życie z dniem 1 stycznia 2029 r. W pozostałym zakresie (tj. m.in. w zakresie uznania najmu krótkoterminowego, czyli najmu trwającego krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta – za usługę hotelarską) przepisy projektu ustawy mają natomiast wejść w życie z dniem 20 maja 2026 r.

Należy jednak mieć na względzie, że projekt ten – w dniu 23 kwietnia 2026 r. – został dopiero przekazany do rozpatrzenia przez Stały Komitet Rady Ministrów (z zaznaczeniem przez Ministerstwo Sportu i Turystyki, będące autorem projektu, że pierwotnie planowanym terminem jego przyjęcia przez Radę Ministrów był I kwartał 2026 r., a więc – sprawa jest „pilna” i już „opóźniona”). Jeżeli ww. projekt zostanie ostatecznie przyjęty przez Radę Ministrów – trafi on wówczas do dalszych prac w Sejmie i Senacie, zanim ostatecznie, zostanie złożony do podpisu na biurku Prezydenta.

Podstawa prawna:

Projekt ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw (numer w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UC135)
Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1944)
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 725)
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 232)

Powiązane