Kategorie

Co z zadatkiem, jeśli nie dostanę kredytu?

Anna Grabek
Radca prawny Warszawskiej Izby Radców Prawnych
Co z zadatkiem, jeśli nie dostanę kredytu?/Fot. Shutterstock
Co z zadatkiem, jeśli nie dostanę kredytu?/Fot. Shutterstock
fot. Shutterstock
Co z zadatkiem, jeśli nie dostanę kredytu? Takie pytanie zadaje sobie wiele osób podpisujących umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości.

Umowa przedwstępna nieruchomości a nieotrzymanie kredytu. Co z zadatkiem ?

Czy w razie niewykonania zobowiązania zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości na skutek okoliczności takich jak nieuzyskanie kredytu przez kupującego, zadatek wręczony przy zawarciu umowy przedwstępnej powinien być zwrócony?

Strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego. W dniu podpisania ww. umowy kupujący uiścił do rąk sprzedającego zadatek na poczet nabycia nieruchomości w kwocie 30 000 zł. Jednakże, pomimo zawartej umowy przedwstępnej nie doszło do zawarcia umowy (przyrzeczonej) sprzedaży z powodu nieuzyskania kredytu przez kupującego. W umowie przedwstępnej został zawarty ogólny zapis, że w razie niewykonania umowy z powodu niebędącego winą żadnej ze stron, sprzedający zwróci kupującemu zadatek.
W świetle powyższego zapisu kupujący zwrócił się do sprzedającego o zwrot wpłaconego zadatku, jednak sprzedający odmówił jego zwrotu. Sprzedający, bowiem uważał, że to kupujący ponosi winę za brak zawarcia umowy sprzedaży, wobec czego odstąpił od umowy i oświadczył, że zadatek zatrzymuje.
Czy zadatek powinien przypaść sprzedającemu?

W powołanym powyżej stanie faktycznym, zastrzeżenie umowne stanowi tak naprawdę zadatek w rozumieniu przepisu art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Dalej w § 3 tego przepisu wskazano zaś, że w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

W takich sytuacjach niestety nie można wskazać jednoznacznie kto ma rację i komu powinien przypaść zadatek, bowiem zależy to od okoliczności danego przypadku w sprawie. W przedstawionym kazusie istotne ma znaczenie ocena następujących okoliczności: przyczyny niewykonania obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej, zbadanie czy kupującemu można przypisać odpowiedzialność za niewykonanie ww. zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej oraz sama wykładania przepisów umowy przedwstępnej.

W pierwszej kolejności, kluczową kwestią będzie ustalenie, czy kupujący swoim zachowaniem przyczynił się do podjęcia przez bank negatywnej decyzji, w przedmiocie odmowy udzielenia kredytu.

Wina kupującego

Jeżeli kupujący, nie wykazał, by jeszcze przed zawarciem umowy przedwstępnej podjął jakiekolwiek działania zmierzające do ustalenia swojej zdolności kredytowej pod kątem zakupu nieruchomości. Na przykład fakt, iż kupujący nie uzyskał z banku promesy udzielenia kredytu, może zostać ocenione jako niedbalstwo ze strony kupującego, a w konsekwencji to kupujący będzie ponosił odpowiedzialność za niezawarcie umowy przyrzeczonej ( zob. Wyrok SO w Słupsku z 25.11.2016 r., IV Ca 575/16, LEX nr 2184358; Wyrok SO w Bydgoszczy z 21.11.2013 r., II Ca 191/13, LEX nr 1923399). W takim przypadku, sprzedający może zadatek zatrzymać.

Wina obu stron

Dalej należy zauważyć, iż może się zdarzyć, że niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony. Przykładowo, kupujący nie dostarczył do banku na czas wymaganych dokumentów, wobec czego nie doszło do udzielenia kredytu na sfinansowanie nieruchomości. Natomiast, sprzedający mimo związania z kupującym umową przedwstępną i przed upływem terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, nie wycofał ofert sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Nadto, sprzedający udostępniał nieruchomość do oglądania osobom zainteresowanym nabyciem i poszukiwał innego nabywcy. W takiej sytuacji, można uznać, że niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony. W konsekwencji, zadatek podlega zwrotowi kupującemu, (zob. Wyrok SA w Łodzi z 11.02.2014 r., I ACa 1035/13, LEX nr 1438077).

Brak winy

Jeżeli natomiast, kupujący wykaże, że podjął wszystkie niezbędne kroki celem uzyskania pozytywnej decyzji banku w zakresie przyznania kredytu. To jest np.: dysponował promesą z banku przed podpisaniem umowy przedwstępnej, przedłożył do banku na czas, wymaganą dokumentację, współpracował z bankiem jak i sprzedającym, zatem co do zasady nie można takiej osobie przepisać winy, (zob. Wyrok SN z 7.04.2004 r., IV CK 212/03, LEX nr 172818; Wyrok SN z 23.02.2001 r., II CKN 314/99, LEX nr 52344). Orzecznictwo Sądu Najwyższego zaznacza, że gdy strony miały świadomość zależności pomiędzy nabyciem nieruchomości a uzyskaniem przez kupującego środków finansowych z kredytu bankowego, to podejmują pewne ryzyko. W przypadku, odmowy przyznania kredytu przez bank, nie można każdorazowo przypisać odpowiedzialności kupującemu, za niewykonanie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej.

Niemniej jednak, w orzecznictwie można dostrzec poglądy odmienne. Wskazują, że nieuzyskanie przez kupujących środków na poczet ceny w terminie określonym w umowie przedwstępnej, nie zwalnia ich co do zasady z odpowiedzialności za niewykonanie umowy przyrzeczonej (zob. Wyrok SA w Gdańsku z 8.02.2012 r., V ACa 294/12, POSAG 2012, nr 2, poz. 49-66; Wyrok SO w Szczecinie z 12.02.2015 r., II Ca 101/15, LEX nr 2343980).

Podsumowanie

Na koniec warto podkreślić, że regulacja zadatku i jego skutków zawarta w przepisie art. 394 Kodeksu cywilnego ma charakter dyspozytywny, oznacza to, że znajduje zastosowanie wtedy, gdy strony w umowie nie postanowią inaczej. W przypadku gdy, nabycie danej nieruchomości będzie uzależnione od pozyskania środków finansowych z banku, to w interesie kupującego będzie dobrym rozwiązaniem zastrzec w umowie klauzulę, że w przypadku nieuzyskania przez kupującego kredytu na zakup nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej, prawo do zatrzymania przez sprzedającego odpada i sprzedający będzie zobowiązany do zwrotu zadatku.

Radca prawny Anna Grabek
www.legalgg.pl

Podstawa prawna:

  1. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.);
  2. wyrok SO w Słupsku z 25.11.2016 r., IV Ca 575/16, LEX nr 2184358;
  3. wyrok SO w Bydgoszczy z 21.11.2013 r., II Ca 191/13, LEX nr 1923399;
  4. wyrok SA w Łodzi z 11.02.2014 r., I ACa 1035/13, LEX nr 1438077;
  5. wyrok SN z 7.04.2004 r., IV CK 212/03, LEX nr 172818;
  6. wyrok SN z 23.02.2001 r., II CKN 314/99, LEX nr 52344;
  7. wyrok SA w Gdańsku z 8.02.2012 r., V ACa 294/12, POSAG 2012, nr 2, poz. 49-66;
  8. wyrok SO w Szczecinie z 12.02.2015 r., II Ca 101/15, LEX nr 2343980.

Polecamy serwis: Umowy

Chcesz dowiedzieć się więcej, sięgnij po naszą publikację
VAT w e-commerce od 1 lipca 2021 r.
VAT w e-commerce od 1 lipca 2021 r.
Tylko teraz
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Prawo
    1 sty 2000
    26 wrz 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Oszustwo "na 14. emeryturę" - co robić?

    Oszustwo "na 14. emeryturę? ZUS przestrzega przed osobami, które oferują pomoc przy wypełnieniu wniosku o świadczenie.

    Zasada niezmienności składu orzekającego - zmiany w k.p.k.

    Zasada niezmienności składu orzekającego sprawia, że zmiana sędziego oznacza przymus prowadzenia procesu od początku – co nikomu nie służy. Jest jednak szansa na poprawę sytuacji.

    Wjazd do Wielkiej Brytanii od 1 października 2021 r. - zmiany

    Wjazd do Wielkiej Brytanii od 1 października 2021 r. będzie tylko na podstawie ważnego paszportu. Są jednak wyjątki. Jakie?

    Ochrona konsumenta - przepisy uzupełniające weszły w życie

    Przepisy uzupełniające ochronę konsumentów weszły w życie. Zmiany dotyczą m.in. postępowania nakazowego z weksla czy wnoszenia pism do sądu.

    Noc spisowa - GUS wydłuża godziny pracy 25 września

    Noc spisowa zostanie zorganizowana przez GUS w sobotę 25 września. Jak i gdzie będzie można się spisać?

    Kalkulator zmiany oprocentowania kredytu mieszkaniowego

    Kalkulator zmiany oprocentowania kredytu mieszkaniowego. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przygotował kalkulator, dzięki któremu można sprawdzić o ile orientacyjnie wzrośnie rata kredytu, gdy zmieni się jego oprocentowanie. Jak skorzystać z kalkulatora?

    Ubezwłasnowolnienie - zasady, skutki, procedura

    Ubezwłasnowolnienie jest możliwe tylko w określonych przypadkach. Na czym polega? Jakie wywołuje skutki? Jak wygląda procedura?

    Duże zmiany w prawach konsumenta - dyrektywa Omnibus

    Prawa konsumenta. Szykują się rewolucyjne zmiany w ochronie praw konsumenta. Wdrożenie tzw. dyrektywy Omnibus ma wyeliminować nieprawidłowości podczas wyprzedaży. W przypadku obniżki cen towarów, sklepy - tradycyjne oraz internetowe - będą miały obowiązek podawania informacji o najniższej cenie tego produktu lub usługi w ciągu 30 dni przed wprowadzeniem obniżki. Wpłynie to istotnie na przebieg coraz popularniejszych w Polsce wyprzedaży. Co więcej, zabroniona będzie sprzedaż usług finansowych poza lokalem sprzedawcy, gdy ma to miejsce podczas tzw. pokazów lub wycieczek.

    DVB-T2/HEVC. Od kiedy w Polsce nowy standard telewizji?

    DVB-T2/HEVC to nowy standard telewizji Od kiedy pojawi się w Polsce? Na wiele pytań konsumentów ma odpowiedzieć nowa kampania społeczna.

    Sąd okręgowy – od jakiej kwoty? [ZMIANY]

    Sąd okręgowy rozpatruje m.in. sprawy od określonej kwoty wartości przedmiotu sporu. Zmianę tego progu przewiduje projekt przygotowany przez resort sprawiedliwości.

    Turnusy rehabilitacyjne dla emerytowanych rolników

    Możliwość kierowania emerytowanych rolników na turnusy rehabilitacyjne zakłada projekt, który znalazł się w pracach legislacyjnych rządu. Co jeszcze ma się zmienić?

    Renta rodzinna dla studenta pierwszego roku za wrzesień

    Renta rodzinna dla studenta pierwszego roku również za wrzesień? To możliwe, ale trzeba pamiętać o formalnościach. Termin upływa 30 września.

    Sprawy o stwierdzenie nieważności decyzji starszych niż 30 lat

    Nowelizacja Kodeksu postępowania administracyjnego weszła w życie 16 września 2021 r. Co z umorzeniem spraw o stwierdzenie nieważności decyzji starszych niż 30 lat?

    Świadczenie pielęgnacyjne a śmierć dziecka

    Świadczenie pielęgnacyjne nie przysługuje w przypadku śmierci dziecka z niepełnosprawnością. Czy przepisy ulegną zmianie?

    1000 plus – dla kogo?

    1000 plus. Dla kogo przewidziano wsparcie w ramach rodzinnego kapitału opiekuńczego? Prezentujemy najważniejsze założenia.

    Zadośćuczynienie za naruszenie więzi rodzinnej - nowe przepisy

    Przepisy dotyczące zadośćuczynienia za naruszenie więzi rodzinnej weszły w życie. Jakie sytuacje obejmują?

    Zmiany w "500 plus" - nowelizacja uchwalona

    Zmiany w "500 plus" mają dotyczyć przejęcia przez ZUS obsługi programu. Wniosek złożymy tylko elektronicznie. Nowelizacja została uchwalona przez Sejm.

    Punkty spisowe w placówkach ZUS

    Punkty spisowe w placówkach ZUS powstaną w całej Polsce. Jaką pomoc będzie można w nich uzyskać?

    Opieka nad seniorem w miejscu zamieszkania

    Opieka nad seniorami ma być świadczona w miejscu zamieszkania. Rząd planuje zmiany w funkcjonowaniu domów pomocy społecznej.

    Przepisy antylichwiarskie na stałe?

    Przepisy antylichwiarskie zostały uwzględnione w tzw. ustawach covidowych. Ministerstwo Sprawiedliwości pracuje nad nową stałą regulacją.

    ZUS przejmie obsługę 500 plus [WYWIAD]

    ZUS ma przejąć obsługę programu "500 plus"? Czy jest na to gotowy? O szczegółach mówił PAP wiceprezes ZUS Włodzimierz Owczarczyk.

    PE o wolności mediów i praworządności w Polsce

    Parlament Europejski przyjął w rezolucję zatytułowaną "Wolność mediów i dalsze pogarszanie się praworządności w Polsce".

    Nowelizacja KPA a odszkodowania

    Nowelizacja Kodeksu postępowania administracyjnego weszła w życie. Czy właściciele nieruchomości będą dochodzić odszkodowań przed ETPC?

    Czas pracy - od kiedy?

    Czas pracy budzi szereg wątpliwości. Od kiedy się liczy? Co z tzw. czynnościami przygotowawczymi?

    Brak alimentów a dodatkowe zajęcia pozalekcyjne [BADANIE]

    W wielu przypadkach rodziców opiekujących się dziećmi, które nie otrzymują alimentów, nie stać na sfinansowanie jakichkolwiek zajęć pozalekcyjnych.