REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Co z zadatkiem, jeśli nie dostanę kredytu?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Anna Grabek
Radca prawny Warszawskiej Izby Radców Prawnych
Co z zadatkiem, jeśli nie dostanę kredytu?/Fot. Shutterstock
Co z zadatkiem, jeśli nie dostanę kredytu?/Fot. Shutterstock
fot. Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Co z zadatkiem, jeśli nie dostanę kredytu? Takie pytanie zadaje sobie wiele osób podpisujących umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości.

Umowa przedwstępna nieruchomości a nieotrzymanie kredytu. Co z zadatkiem ?

Czy w razie niewykonania zobowiązania zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości na skutek okoliczności takich jak nieuzyskanie kredytu przez kupującego, zadatek wręczony przy zawarciu umowy przedwstępnej powinien być zwrócony?

REKLAMA

REKLAMA

Strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego. W dniu podpisania ww. umowy kupujący uiścił do rąk sprzedającego zadatek na poczet nabycia nieruchomości w kwocie 30 000 zł. Jednakże, pomimo zawartej umowy przedwstępnej nie doszło do zawarcia umowy (przyrzeczonej) sprzedaży z powodu nieuzyskania kredytu przez kupującego. W umowie przedwstępnej został zawarty ogólny zapis, że w razie niewykonania umowy z powodu niebędącego winą żadnej ze stron, sprzedający zwróci kupującemu zadatek.
W świetle powyższego zapisu kupujący zwrócił się do sprzedającego o zwrot wpłaconego zadatku, jednak sprzedający odmówił jego zwrotu. Sprzedający, bowiem uważał, że to kupujący ponosi winę za brak zawarcia umowy sprzedaży, wobec czego odstąpił od umowy i oświadczył, że zadatek zatrzymuje.
Czy zadatek powinien przypaść sprzedającemu?

W powołanym powyżej stanie faktycznym, zastrzeżenie umowne stanowi tak naprawdę zadatek w rozumieniu przepisu art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Dalej w § 3 tego przepisu wskazano zaś, że w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

W takich sytuacjach niestety nie można wskazać jednoznacznie kto ma rację i komu powinien przypaść zadatek, bowiem zależy to od okoliczności danego przypadku w sprawie. W przedstawionym kazusie istotne ma znaczenie ocena następujących okoliczności: przyczyny niewykonania obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej, zbadanie czy kupującemu można przypisać odpowiedzialność za niewykonanie ww. zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej oraz sama wykładania przepisów umowy przedwstępnej.

W pierwszej kolejności, kluczową kwestią będzie ustalenie, czy kupujący swoim zachowaniem przyczynił się do podjęcia przez bank negatywnej decyzji, w przedmiocie odmowy udzielenia kredytu.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Wina kupującego

Jeżeli kupujący, nie wykazał, by jeszcze przed zawarciem umowy przedwstępnej podjął jakiekolwiek działania zmierzające do ustalenia swojej zdolności kredytowej pod kątem zakupu nieruchomości. Na przykład fakt, iż kupujący nie uzyskał z banku promesy udzielenia kredytu, może zostać ocenione jako niedbalstwo ze strony kupującego, a w konsekwencji to kupujący będzie ponosił odpowiedzialność za niezawarcie umowy przyrzeczonej ( zob. Wyrok SO w Słupsku z 25.11.2016 r., IV Ca 575/16, LEX nr 2184358; Wyrok SO w Bydgoszczy z 21.11.2013 r., II Ca 191/13, LEX nr 1923399). W takim przypadku, sprzedający może zadatek zatrzymać.

Wina obu stron

Dalej należy zauważyć, iż może się zdarzyć, że niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony. Przykładowo, kupujący nie dostarczył do banku na czas wymaganych dokumentów, wobec czego nie doszło do udzielenia kredytu na sfinansowanie nieruchomości. Natomiast, sprzedający mimo związania z kupującym umową przedwstępną i przed upływem terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, nie wycofał ofert sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Nadto, sprzedający udostępniał nieruchomość do oglądania osobom zainteresowanym nabyciem i poszukiwał innego nabywcy. W takiej sytuacji, można uznać, że niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony. W konsekwencji, zadatek podlega zwrotowi kupującemu, (zob. Wyrok SA w Łodzi z 11.02.2014 r., I ACa 1035/13, LEX nr 1438077).

Brak winy

REKLAMA

Jeżeli natomiast, kupujący wykaże, że podjął wszystkie niezbędne kroki celem uzyskania pozytywnej decyzji banku w zakresie przyznania kredytu. To jest np.: dysponował promesą z banku przed podpisaniem umowy przedwstępnej, przedłożył do banku na czas, wymaganą dokumentację, współpracował z bankiem jak i sprzedającym, zatem co do zasady nie można takiej osobie przepisać winy, (zob. Wyrok SN z 7.04.2004 r., IV CK 212/03, LEX nr 172818; Wyrok SN z 23.02.2001 r., II CKN 314/99, LEX nr 52344). Orzecznictwo Sądu Najwyższego zaznacza, że gdy strony miały świadomość zależności pomiędzy nabyciem nieruchomości a uzyskaniem przez kupującego środków finansowych z kredytu bankowego, to podejmują pewne ryzyko. W przypadku, odmowy przyznania kredytu przez bank, nie można każdorazowo przypisać odpowiedzialności kupującemu, za niewykonanie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej.

Niemniej jednak, w orzecznictwie można dostrzec poglądy odmienne. Wskazują, że nieuzyskanie przez kupujących środków na poczet ceny w terminie określonym w umowie przedwstępnej, nie zwalnia ich co do zasady z odpowiedzialności za niewykonanie umowy przyrzeczonej (zob. Wyrok SA w Gdańsku z 8.02.2012 r., V ACa 294/12, POSAG 2012, nr 2, poz. 49-66; Wyrok SO w Szczecinie z 12.02.2015 r., II Ca 101/15, LEX nr 2343980).

Podsumowanie

Na koniec warto podkreślić, że regulacja zadatku i jego skutków zawarta w przepisie art. 394 Kodeksu cywilnego ma charakter dyspozytywny, oznacza to, że znajduje zastosowanie wtedy, gdy strony w umowie nie postanowią inaczej. W przypadku gdy, nabycie danej nieruchomości będzie uzależnione od pozyskania środków finansowych z banku, to w interesie kupującego będzie dobrym rozwiązaniem zastrzec w umowie klauzulę, że w przypadku nieuzyskania przez kupującego kredytu na zakup nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej, prawo do zatrzymania przez sprzedającego odpada i sprzedający będzie zobowiązany do zwrotu zadatku.

Radca prawny Anna Grabek
www.legalgg.pl

Podstawa prawna:

  1. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.);
  2. wyrok SO w Słupsku z 25.11.2016 r., IV Ca 575/16, LEX nr 2184358;
  3. wyrok SO w Bydgoszczy z 21.11.2013 r., II Ca 191/13, LEX nr 1923399;
  4. wyrok SA w Łodzi z 11.02.2014 r., I ACa 1035/13, LEX nr 1438077;
  5. wyrok SN z 7.04.2004 r., IV CK 212/03, LEX nr 172818;
  6. wyrok SN z 23.02.2001 r., II CKN 314/99, LEX nr 52344;
  7. wyrok SA w Gdańsku z 8.02.2012 r., V ACa 294/12, POSAG 2012, nr 2, poz. 49-66;
  8. wyrok SO w Szczecinie z 12.02.2015 r., II Ca 101/15, LEX nr 2343980.

Polecamy serwis: Umowy

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Hołownia chce badać posłów alkomatem. Projekt ustawy po incydentach w Sejmie

Marszałek Sejmu Szymon Hołownia przygotował projekt ustawy, który umożliwi marszałkowi zlecenie badania alkomatem posła podejrzewanego o nietrzeźwość w czasie obrad. "Kończymy tolerowanie pijanych posłów" – zapowiedział. Projekt ma być odpowiedzią na incydenty, do których dochodziło już kilkukrotnie.

Jak wspierać naukę i zaangażowanie pracowników?

Dla 70 proc. pracowników z pokolenia Z cotygodniowe zdobywanie nowych umiejętności jest jednym z podstawowych oczekiwań wobec pracodawcy. Młode pokolenie coraz częściej poszukuje w pracy sensu, wyzwań i realnych możliwości rozwoju. Dlatego firmy oferują coraz więcej różnorodnych inicjatyw wspierających naukę i zaangażowanie.

Szybciej, łatwiej, taniej: rozwód pozasądowy. Opinia RPO do projektu

Szybciej, łatwiej, taniej: rozwody pozasądowe. Być może tak - jest projekt, a RPO właśnie wydał o nim opinię. Główne założenie jest takie, że ma dojść do stworzenia alternatywnej, szybszej i mniej sformalizowanej ścieżki do rozwiązania małżeństwa, omijającej sale sądowe. Ma to być odpowiedź na potrzeby tych par, które rozstają się w pełnej zgodzie i nie chcą przechodzić przez często długotrwały i stresujący proces sądowy. A wszystko to za sprawą projektu ustawy o zmianie ustawy – Kodeks rodzinny i opiekuńczy oraz niektórych innych ustaw (nr UDER24, wersja z 17 czerwca 2025 r.).

Od 1 września przedszkola będą otwarte do 20:00. Pierwsze takie rozwiązanie w Polsce

To dobra wiadomość dla rodziców pracujących na zmiany albo wracających późno z pracy. Od 1 września miejskie przedszkola w Sosnowcu będą czynne aż do godziny 20:00 – zapowiada Damian Żurawski, przewodniczący Komisji Oświaty w Urzędzie Miejskim w Sosnowcu.

REKLAMA

NFZ zmienia zasady w profilaktyce: Nowoczesne badanie dostępne za darmo dla milionów

Od lipca program profilaktyki raka szyjki macicy finansowany przez NFZ rozszerzono o test molekularny HPV HR i cytologię płynną – badania wcześniej dostępne jedynie prywatnie. Eksperci nazywają to przełomem – testy pozwalają nawet dwukrotnie skuteczniej wykrywać zmiany przedrakowe. Minister zdrowia Izabela Leszczyna zachęca kobiety do korzystania z bezpłatnej diagnostyki w 2,7 tys. poradni w całej Polsce.

System kaucyjny tuż przed startem. Czego Polska może nauczyć się od Rumunii, Węgier i Irlandii?

Większość Polaków popiera wprowadzenie systemu kaucyjnego – wynika z raportu PIE. To mocny kapitał na początek, ale doświadczenia innych krajów pokazują, że poparcie społeczne to za mało. Polska ma szansę uniknąć ich błędów – pod warunkiem, że wyciągnie wnioski z ich lekcji: centralizacja jak w Rumunii, komunikacja jak na Węgrzech i dane jak w Irlandii.

Karetka dla zwierząt. Będzie nowy pojazd uprzywilejowany na polskich drogach?

Pytań dotyczących pojazdów uprzywilejowany jest wiele, w szczególności: co to jest pojazd uprzywilejowany? Jak się zachować, gdy jedzie pojazd uprzywilejowany? Jakie służby są uprzywilejowane i jakie są pojazdy uprzywilejowane? Będzie nowy pojazd uprzywilejowany na polskich drogach? W zakresie tego ostatniego pytania poruszamy ciekawy postulat, który może dotyczyć wielu osób!

Sejm na żywo. Komisja śledcza ds. Pegasusa [22 lipca 2025r.]

Posiedzenie sejmowej komisji śledczej ds. Pegasusa rozpocznie się o godz. 10:30.. Na dziś zaplanowano przesłuchanie byłych funkcjonariuszy służb: Krystiana Dobrzyńskiego, Anety Mierzwińskiej i Urszuli Nalaskowskiej. O godz. 12:30 odbędzie się posiedzenie w trybie niejawnym.

REKLAMA

Sejm na żywo: 22 lipca 2025 [Transmisja online]

22 lipca 2025 r. Sejm rozpocznie czterodniowe posiedzenie. W planach prac sejmowych znalazł się m.in. rządowy projekt nowelizacji Kodeksu pracy dotyczący stażu pracy.

Zamiast 100 proc. wynagrodzenia, na konto wpłynie tylko 80 proc. – to skutek zmiany wprowadzanej przez MRPiPS, o którym „głośno” się nie mówi. Ulga dla pracodawców, ale strata dla pracowników

MRPiPS zapowiada gruntowną reformę ubezpieczenia chorobowego – zasiłek chorobowy miałby być wypłacany od pierwszego dnia niezdolności pracownika do pracy wskutek choroby przez ZUS, w miejsce dotychczasowego wynagrodzenia chorobowego, wypłacanego przez pracodawcę za pierwszych 33 dni (lub odpowiednio – 14 dni) zwolnienia. Na takim rozwiązaniu – nie wszyscy pracownicy jednak zyskają, a wręcz – dla niektórych, będzie się to wiązać z wymierną stratą w postaci niższego wynagrodzenia. Chyba, że rząd wywiąże się również z obietnicy zwiększenia kwoty zasiłku chorobowego do 100%.

REKLAMA