Kategorie

Co z zadatkiem, jeśli nie dostanę kredytu?

Anna Grabek
Radca prawny Warszawskiej Izby Radców Prawnych
Co z zadatkiem, jeśli nie dostanę kredytu?/Fot. Shutterstock
fot. Shutterstock
Co z zadatkiem, jeśli nie dostanę kredytu? Takie pytanie zadaje sobie wiele osób podpisujących umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości.

Umowa przedwstępna nieruchomości a nieotrzymanie kredytu. Co z zadatkiem ?

Czy w razie niewykonania zobowiązania zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości na skutek okoliczności takich jak nieuzyskanie kredytu przez kupującego, zadatek wręczony przy zawarciu umowy przedwstępnej powinien być zwrócony?

Reklama

Strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego. W dniu podpisania ww. umowy kupujący uiścił do rąk sprzedającego zadatek na poczet nabycia nieruchomości w kwocie 30 000 zł. Jednakże, pomimo zawartej umowy przedwstępnej nie doszło do zawarcia umowy (przyrzeczonej) sprzedaży z powodu nieuzyskania kredytu przez kupującego. W umowie przedwstępnej został zawarty ogólny zapis, że w razie niewykonania umowy z powodu niebędącego winą żadnej ze stron, sprzedający zwróci kupującemu zadatek.
W świetle powyższego zapisu kupujący zwrócił się do sprzedającego o zwrot wpłaconego zadatku, jednak sprzedający odmówił jego zwrotu. Sprzedający, bowiem uważał, że to kupujący ponosi winę za brak zawarcia umowy sprzedaży, wobec czego odstąpił od umowy i oświadczył, że zadatek zatrzymuje.
Czy zadatek powinien przypaść sprzedającemu?

W powołanym powyżej stanie faktycznym, zastrzeżenie umowne stanowi tak naprawdę zadatek w rozumieniu przepisu art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Dalej w § 3 tego przepisu wskazano zaś, że w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

W takich sytuacjach niestety nie można wskazać jednoznacznie kto ma rację i komu powinien przypaść zadatek, bowiem zależy to od okoliczności danego przypadku w sprawie. W przedstawionym kazusie istotne ma znaczenie ocena następujących okoliczności: przyczyny niewykonania obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej, zbadanie czy kupującemu można przypisać odpowiedzialność za niewykonanie ww. zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej oraz sama wykładania przepisów umowy przedwstępnej.

W pierwszej kolejności, kluczową kwestią będzie ustalenie, czy kupujący swoim zachowaniem przyczynił się do podjęcia przez bank negatywnej decyzji, w przedmiocie odmowy udzielenia kredytu.

Wina kupującego

Jeżeli kupujący, nie wykazał, by jeszcze przed zawarciem umowy przedwstępnej podjął jakiekolwiek działania zmierzające do ustalenia swojej zdolności kredytowej pod kątem zakupu nieruchomości. Na przykład fakt, iż kupujący nie uzyskał z banku promesy udzielenia kredytu, może zostać ocenione jako niedbalstwo ze strony kupującego, a w konsekwencji to kupujący będzie ponosił odpowiedzialność za niezawarcie umowy przyrzeczonej ( zob. Wyrok SO w Słupsku z 25.11.2016 r., IV Ca 575/16, LEX nr 2184358; Wyrok SO w Bydgoszczy z 21.11.2013 r., II Ca 191/13, LEX nr 1923399). W takim przypadku, sprzedający może zadatek zatrzymać.

Wina obu stron

Dalej należy zauważyć, iż może się zdarzyć, że niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony. Przykładowo, kupujący nie dostarczył do banku na czas wymaganych dokumentów, wobec czego nie doszło do udzielenia kredytu na sfinansowanie nieruchomości. Natomiast, sprzedający mimo związania z kupującym umową przedwstępną i przed upływem terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, nie wycofał ofert sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Nadto, sprzedający udostępniał nieruchomość do oglądania osobom zainteresowanym nabyciem i poszukiwał innego nabywcy. W takiej sytuacji, można uznać, że niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony. W konsekwencji, zadatek podlega zwrotowi kupującemu, (zob. Wyrok SA w Łodzi z 11.02.2014 r., I ACa 1035/13, LEX nr 1438077).

Brak winy

Reklama

Jeżeli natomiast, kupujący wykaże, że podjął wszystkie niezbędne kroki celem uzyskania pozytywnej decyzji banku w zakresie przyznania kredytu. To jest np.: dysponował promesą z banku przed podpisaniem umowy przedwstępnej, przedłożył do banku na czas, wymaganą dokumentację, współpracował z bankiem jak i sprzedającym, zatem co do zasady nie można takiej osobie przepisać winy, (zob. Wyrok SN z 7.04.2004 r., IV CK 212/03, LEX nr 172818; Wyrok SN z 23.02.2001 r., II CKN 314/99, LEX nr 52344). Orzecznictwo Sądu Najwyższego zaznacza, że gdy strony miały świadomość zależności pomiędzy nabyciem nieruchomości a uzyskaniem przez kupującego środków finansowych z kredytu bankowego, to podejmują pewne ryzyko. W przypadku, odmowy przyznania kredytu przez bank, nie można każdorazowo przypisać odpowiedzialności kupującemu, za niewykonanie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej.

Niemniej jednak, w orzecznictwie można dostrzec poglądy odmienne. Wskazują, że nieuzyskanie przez kupujących środków na poczet ceny w terminie określonym w umowie przedwstępnej, nie zwalnia ich co do zasady z odpowiedzialności za niewykonanie umowy przyrzeczonej (zob. Wyrok SA w Gdańsku z 8.02.2012 r., V ACa 294/12, POSAG 2012, nr 2, poz. 49-66; Wyrok SO w Szczecinie z 12.02.2015 r., II Ca 101/15, LEX nr 2343980).

Podsumowanie

Na koniec warto podkreślić, że regulacja zadatku i jego skutków zawarta w przepisie art. 394 Kodeksu cywilnego ma charakter dyspozytywny, oznacza to, że znajduje zastosowanie wtedy, gdy strony w umowie nie postanowią inaczej. W przypadku gdy, nabycie danej nieruchomości będzie uzależnione od pozyskania środków finansowych z banku, to w interesie kupującego będzie dobrym rozwiązaniem zastrzec w umowie klauzulę, że w przypadku nieuzyskania przez kupującego kredytu na zakup nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej, prawo do zatrzymania przez sprzedającego odpada i sprzedający będzie zobowiązany do zwrotu zadatku.

Radca prawny Anna Grabek
www.legalgg.pl

Podstawa prawna:

  1. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.);
  2. wyrok SO w Słupsku z 25.11.2016 r., IV Ca 575/16, LEX nr 2184358;
  3. wyrok SO w Bydgoszczy z 21.11.2013 r., II Ca 191/13, LEX nr 1923399;
  4. wyrok SA w Łodzi z 11.02.2014 r., I ACa 1035/13, LEX nr 1438077;
  5. wyrok SN z 7.04.2004 r., IV CK 212/03, LEX nr 172818;
  6. wyrok SN z 23.02.2001 r., II CKN 314/99, LEX nr 52344;
  7. wyrok SA w Gdańsku z 8.02.2012 r., V ACa 294/12, POSAG 2012, nr 2, poz. 49-66;
  8. wyrok SO w Szczecinie z 12.02.2015 r., II Ca 101/15, LEX nr 2343980.

Polecamy serwis: Umowy

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Prawo
    1 sty 2000
    12 maja 2021
    Zakres dat:

    Bezpłatne leki dla kobiet w połogu?

    Bezpłatne leki mają przysługiwać również kobietom w połogu. Obecnie z takiego uprawnienia mogą korzystać kobiety w ciąży.

    Alimenty natychmiastowe. Ministerstwo Sprawiedliwości o reformie

    Alimenty natychmiastowe zdaniem Ministerstwa Sprawiedliwości mają poprawić sytuację dzieci. Ile będą wynosiły takie alimenty?

    Od kiedy bez maseczek na powietrzu?

    Od kiedy bez maseczek na powietrzu? To pytanie pojawia się często w związku z wejściem w życie nowego rozporządzenia dotyczącego obostrzeń.

    Jak radzić sobie z komornikiem?

    Jak radzić sobie z komornikiem? Co w chwili, kiedy dłużnik stał się kompletnie niewypłacalny?

    Bon turystyczny - czy termin ważności zostanie wydłużony?

    Bon turystyczny z dłuższym terminem ważności? Analizy dotyczące wprowadzenia takiego rozwiązania prowadzi resort rozwoju.

    Fundusz kompensacyjny - co z projektem ustawy?

    Co z ustawą, która wprowadza fundusz kompensacyjny? Kiedy projekt trafi do Sejmu? Kto będzie mógł uzyskać rekompensatę?

    Ile może zająć komornik z emerytury w 2021 r.?

    Ile może zająć komornik z emerytury w 2021 r.? Jakie są aktualne kwoty świadczeń wolnych od egzekucji i potrąceń?

    Dzieciobójstwo w polskim prawie karnym

    Dzieciobójstwo w praktyce stanowi uprzywilejowany typ zabójstwa. Kto może być sprawcą dzieciobójstwa i co za nie grozi?

    Świadek koronny, czyli jaki?

    „Świadek koronny” jest pojęciem dość znanym. Zazwyczaj ludziom kojarzy się, że przysługują mu „jakieś korzyści”.

    Kiedy Boże Ciało w 2021 r.?

    Kiedy wypada Boże Ciało w 2021 r.? Czy jest to dzień wolny od pracy? Co z długim weekendem i zakupami?

    W pandemii konsumenci częściej zgłaszają problemy

    W pandemii konsumenci częściej zgłaszają się o pomoc w rozwiązywaniu transgranicznych problemów. Czego dotychczas dotyczyły skargi?

    ETPCz o wyborze polskiego TK

    Europejski Trybunał Praw Człowieka (ETPCz) uznał, iż wybór polskiego Trybunału Konstytucyjnego był nieprawidłowy, co spowodowało niezgodność z prawem składu orzekającego.

    Bon turystyczny. Czym jest Certyfikat Dobrych Praktyk?

    Podmiot realizujący bon turystyczny może otrzymać Certyfikat Dobrych Praktyk. Co to oznacza dla turysty?

    Maseczki na świeżym powietrzu? Zmiany od 15 maja 2021 r.

    Maseczki na świeżym powietrzu nie będą obowiązkowe od 15 maja 2021 r. pod warunkiem zachowania odpowiedniego dystansu.

    Emerytury stażowe. Prezydent powołał Radę ds. Społecznych

    Wypracowanie propozycji tzw. emerytury stażowej ma być jednym z zadań Rady ds. Społecznych, którą powołał prezydent.

    Czy biuro podróży może wymagać od turysty szczepienia?

    Szczepień przeciw COVID-19 może wymagać organizujące wyjazd biuro podróży, przyjmujący turystę hotel czy przewoźnik. Czy jest to zgodne z prawem?

    Internet popularny w komunikacji z administracją publiczną

    Internet na Mazowszu ma coraz większe znaczenie jako kanał komunikacji z administracją publiczną. Jakie są statystyki?

    Rzecznik TSUE o polskim systemie odpowiedzialności dyscyplinarnej sędziów

    Według opinii rzecznika generalnego TSUE trybunał powinien orzec, iż polskie prawo w sprawie systemu odpowiedzialności dyscyplinarnej sędziów jest sprzeczne z prawem unijnym.

    Bezpieczne hasło - czyli jakie?

    Bezpieczne hasło jest pierwszą linią obrony przed cyberprzestępcami. Jak skutecznie tworzyć hasło i nie dać się hakerom?

    Szczepienia w zakładach karnych - projekt

    Szczepienia w zakładach karnych zakłada projekt rozporządzenia, który przygotowało Ministerstwo Zdrowia. To nie jedyne miejsce, o które zostanie rozszerzony katalog miejsc, w których będą wykonywane szczepienia.

    SMS-y z pytaniem o alimenty nękaniem? SN uchylił wyrok

    SMS-y z pytaniem o alimenty zostały przez męża uznane za nękanie. Zdaniem Sądu Najwyższego nie można bez wątpliwości uznać, iż doszło do popełnienia występku.

    Zadłużeni emeryci. Co mogą zrobić w ciężkiej sytuacji finansowej?

    Emeryci znajdują się w coraz gorszych sytuacjach finansowych. Według danych Krajowego Rejestru Długów, zadłużonych w tej grupie przybywa.

    Po roku większa liczba bezrobotnych – porównanie [TABELA]

    Liczba bezrobotnych w Polsce w 2021 r. wzrosła w porównaniu do roku ubiegłego. Jak wygląda porównanie w poszczególnych województwach?

    Z jakich wydatków zrezygnują konsumenci w II kwartale 2021 r.?

    Wydatki zakupowe planuje ograniczyć 40% Polaków. Z deklaracji konsumentów wynika, że głównym powodem ograniczeń są rosnące ceny.

    Rejestracja na szczepienie COVID - 4 sposoby

    Rejestracja na szczepienie COVID może odbyć się na 4 sposoby - infolinia, online, SMS i kontakt z konkretnym punktem szczepień. Jak zapisać się na szczepienie?