REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Co z zadatkiem, jeśli nie dostanę kredytu?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Anna Grabek
Radca prawny Warszawskiej Izby Radców Prawnych
Co z zadatkiem, jeśli nie dostanę kredytu?/Fot. Shutterstock
Co z zadatkiem, jeśli nie dostanę kredytu?/Fot. Shutterstock
fot. Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Co z zadatkiem, jeśli nie dostanę kredytu? Takie pytanie zadaje sobie wiele osób podpisujących umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości.

Umowa przedwstępna nieruchomości a nieotrzymanie kredytu. Co z zadatkiem ?

Czy w razie niewykonania zobowiązania zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości na skutek okoliczności takich jak nieuzyskanie kredytu przez kupującego, zadatek wręczony przy zawarciu umowy przedwstępnej powinien być zwrócony?

REKLAMA

REKLAMA

Strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego. W dniu podpisania ww. umowy kupujący uiścił do rąk sprzedającego zadatek na poczet nabycia nieruchomości w kwocie 30 000 zł. Jednakże, pomimo zawartej umowy przedwstępnej nie doszło do zawarcia umowy (przyrzeczonej) sprzedaży z powodu nieuzyskania kredytu przez kupującego. W umowie przedwstępnej został zawarty ogólny zapis, że w razie niewykonania umowy z powodu niebędącego winą żadnej ze stron, sprzedający zwróci kupującemu zadatek.
W świetle powyższego zapisu kupujący zwrócił się do sprzedającego o zwrot wpłaconego zadatku, jednak sprzedający odmówił jego zwrotu. Sprzedający, bowiem uważał, że to kupujący ponosi winę za brak zawarcia umowy sprzedaży, wobec czego odstąpił od umowy i oświadczył, że zadatek zatrzymuje.
Czy zadatek powinien przypaść sprzedającemu?

W powołanym powyżej stanie faktycznym, zastrzeżenie umowne stanowi tak naprawdę zadatek w rozumieniu przepisu art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Dalej w § 3 tego przepisu wskazano zaś, że w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

W takich sytuacjach niestety nie można wskazać jednoznacznie kto ma rację i komu powinien przypaść zadatek, bowiem zależy to od okoliczności danego przypadku w sprawie. W przedstawionym kazusie istotne ma znaczenie ocena następujących okoliczności: przyczyny niewykonania obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej, zbadanie czy kupującemu można przypisać odpowiedzialność za niewykonanie ww. zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej oraz sama wykładania przepisów umowy przedwstępnej.

W pierwszej kolejności, kluczową kwestią będzie ustalenie, czy kupujący swoim zachowaniem przyczynił się do podjęcia przez bank negatywnej decyzji, w przedmiocie odmowy udzielenia kredytu.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Wina kupującego

Jeżeli kupujący, nie wykazał, by jeszcze przed zawarciem umowy przedwstępnej podjął jakiekolwiek działania zmierzające do ustalenia swojej zdolności kredytowej pod kątem zakupu nieruchomości. Na przykład fakt, iż kupujący nie uzyskał z banku promesy udzielenia kredytu, może zostać ocenione jako niedbalstwo ze strony kupującego, a w konsekwencji to kupujący będzie ponosił odpowiedzialność za niezawarcie umowy przyrzeczonej ( zob. Wyrok SO w Słupsku z 25.11.2016 r., IV Ca 575/16, LEX nr 2184358; Wyrok SO w Bydgoszczy z 21.11.2013 r., II Ca 191/13, LEX nr 1923399). W takim przypadku, sprzedający może zadatek zatrzymać.

Wina obu stron

Dalej należy zauważyć, iż może się zdarzyć, że niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony. Przykładowo, kupujący nie dostarczył do banku na czas wymaganych dokumentów, wobec czego nie doszło do udzielenia kredytu na sfinansowanie nieruchomości. Natomiast, sprzedający mimo związania z kupującym umową przedwstępną i przed upływem terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, nie wycofał ofert sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Nadto, sprzedający udostępniał nieruchomość do oglądania osobom zainteresowanym nabyciem i poszukiwał innego nabywcy. W takiej sytuacji, można uznać, że niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony. W konsekwencji, zadatek podlega zwrotowi kupującemu, (zob. Wyrok SA w Łodzi z 11.02.2014 r., I ACa 1035/13, LEX nr 1438077).

Brak winy

REKLAMA

Jeżeli natomiast, kupujący wykaże, że podjął wszystkie niezbędne kroki celem uzyskania pozytywnej decyzji banku w zakresie przyznania kredytu. To jest np.: dysponował promesą z banku przed podpisaniem umowy przedwstępnej, przedłożył do banku na czas, wymaganą dokumentację, współpracował z bankiem jak i sprzedającym, zatem co do zasady nie można takiej osobie przepisać winy, (zob. Wyrok SN z 7.04.2004 r., IV CK 212/03, LEX nr 172818; Wyrok SN z 23.02.2001 r., II CKN 314/99, LEX nr 52344). Orzecznictwo Sądu Najwyższego zaznacza, że gdy strony miały świadomość zależności pomiędzy nabyciem nieruchomości a uzyskaniem przez kupującego środków finansowych z kredytu bankowego, to podejmują pewne ryzyko. W przypadku, odmowy przyznania kredytu przez bank, nie można każdorazowo przypisać odpowiedzialności kupującemu, za niewykonanie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej.

Niemniej jednak, w orzecznictwie można dostrzec poglądy odmienne. Wskazują, że nieuzyskanie przez kupujących środków na poczet ceny w terminie określonym w umowie przedwstępnej, nie zwalnia ich co do zasady z odpowiedzialności za niewykonanie umowy przyrzeczonej (zob. Wyrok SA w Gdańsku z 8.02.2012 r., V ACa 294/12, POSAG 2012, nr 2, poz. 49-66; Wyrok SO w Szczecinie z 12.02.2015 r., II Ca 101/15, LEX nr 2343980).

Podsumowanie

Na koniec warto podkreślić, że regulacja zadatku i jego skutków zawarta w przepisie art. 394 Kodeksu cywilnego ma charakter dyspozytywny, oznacza to, że znajduje zastosowanie wtedy, gdy strony w umowie nie postanowią inaczej. W przypadku gdy, nabycie danej nieruchomości będzie uzależnione od pozyskania środków finansowych z banku, to w interesie kupującego będzie dobrym rozwiązaniem zastrzec w umowie klauzulę, że w przypadku nieuzyskania przez kupującego kredytu na zakup nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej, prawo do zatrzymania przez sprzedającego odpada i sprzedający będzie zobowiązany do zwrotu zadatku.

Radca prawny Anna Grabek
www.legalgg.pl

Podstawa prawna:

  1. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.);
  2. wyrok SO w Słupsku z 25.11.2016 r., IV Ca 575/16, LEX nr 2184358;
  3. wyrok SO w Bydgoszczy z 21.11.2013 r., II Ca 191/13, LEX nr 1923399;
  4. wyrok SA w Łodzi z 11.02.2014 r., I ACa 1035/13, LEX nr 1438077;
  5. wyrok SN z 7.04.2004 r., IV CK 212/03, LEX nr 172818;
  6. wyrok SN z 23.02.2001 r., II CKN 314/99, LEX nr 52344;
  7. wyrok SA w Gdańsku z 8.02.2012 r., V ACa 294/12, POSAG 2012, nr 2, poz. 49-66;
  8. wyrok SO w Szczecinie z 12.02.2015 r., II Ca 101/15, LEX nr 2343980.

Polecamy serwis: Umowy

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Rząd szykuje zmiany w emeryturach – grupa pracowników popracuje do 70 roku życia

Ministerstwo Sprawiedliwości pracuje nad projektem zmian w przepisach, które mają wydłużyć maksymalny wiek pełnienia funkcji przez komorników sądowych oraz ich asesorów. Zgodnie z planowanymi regulacjami, osoby wykonujące te zawody miałyby obowiązek pozostawać aktywne zawodowo nawet do 70. roku życia.

Prawne ryzyka używania AI przez pracowników. Odpowiedzialność pracodawcy wobec osób trzecich. Prawo pracy, prawo autorskie, ochrona danych poufnych i osobowych

Sztuczna inteligencja (AI) stanowi dużą pomoc w pracy, ułatwiając ją i przyspieszając w znacznym stopniu. Zdają sobie z tego sprawę zarówno pracodawcy, jak i pracownicy. Tak jednak ze strony pracodawców lub potencjalnych pracodawców wobec pracowników lub kandydatów, jak po ze strony pracowników, nieodpowiedzialne korzystania z AI może rodzić określone ryzyka prawne, które możemy ocenić przez pryzmat prawa pracy. Świadomość tych ryzyk jest ważna pod kątem znalezienia rozwiązań przed nimi zabezpieczających w sytuacji w której prawo powszechne takiego zabezpieczenia nie przewiduje.

Zmiana miejsca głosowania. Wybory 2025. Jak zagłosować w innym obwodzie?

Zmiana miejsca głosowania w wyborach na Prezydenta RP w dniu 18 maja 2025 r. jest możliwa. Co zrobić, aby zagłosować w obwodzie poza stałym miejscem zamieszkania? Niezbędne jest zaświadczenie o zmianie miejsca głosowania.

Ostatni dzień na rozliczenie PIT 2024 Sprawdź, co musisz zrobić, zanim system zamknie dostęp

Ministerstwo Finansów przypomina: 30 kwietnia mija termin składania zeznań podatkowych za 2024 rok. Ponad 8 milionów Polaków skorzystało już z usługi Twój e-PIT. Sprawdź, co zrobić, by nie zapłacić kary, jak uniknąć błędów i co grozi za brak reakcji.

REKLAMA

Specustawa o przeliczeniu emerytur: Bez wniosku, bez wyrównania i bez waloryzacji. I dopiero od połowy 2026 r.

Specustawa: ZUS załatwi sam ponowne przeliczenie emerytur. Bez wniosku, bez wyrównania i bez waloryzacji. I niestety dopiero od połowy 2026 r.

Artur Bartoszewicz – partia, program, wiek, zawód, wykształcenie [Kandydat na Prezydenta RP 2025]

Artur Bartoszewicz – czy należy do partii politycznej? Przedstawiamy program wyborczy kandydata na Prezydenta RP w 2025 roku, wiek, zawód oraz wykształcenie. Sprawdź pełną listę kandydatów w wyborach 2025 r. i wyniki najnowszego sondażu.

Kamery nasobne dla ratowników medycznych a RODO [Ochrona danych osobowych]

Z pewnością zgodzicie się że ratownicy medyczni są bardzo często narażeni na brutalne ataki ze strony agresywnych pacjentów. Coraz głośniej mówi się o wprowadzeniu kamer nasobnych dla ratowników medycznych. Co na to przepisy RODO i Konstytucja?

Koniec z wypłacaniem przez pracodawcę 140 zł, za okulary które kosztowały 900 zł i limitowaniem częstotliwości refundacji? Nareszcie jest decyzja A. Dziemianowicz-Bąk

Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej, przedstawiło swoje stanowisko w sprawie uregulowania minimalnej kwoty refundacji okularów (lub soczewek kontaktowych) korygujących wzrok dla osób pracujących przy komputerze oraz częstotliwości przysługiwania tegoż dofinansowania od pracodawcy. Wynika ono z odpowiedzi na interpelację poselską nr 4813 posłanki Marta Stożek, z dnia 12 września 2024 r.

REKLAMA

Praca w majówkę. Czy należy się dodatek?

Zbliżają się 3 ważne dni w roku 2025: 1 maja, 2 maja, 3 maja. Niektórzy w tym czasie pracują. Czy zatem za pracę w majówkę należy się dodatek pieniężny czy inna rekompensata?

Kto nowym papieżem? Media kreują „papabile”, a Kościół przygotowuje się do konklawe 2025

7 maja rozpoczyna się konklawe, które wybierze nowego papieża. Papież Franciszek niestety już nie żyje, a świat katolicki z napięciem śledzi możliwych następców. Media już teraz lansują swoich faworytów – tzw. papabili. Kim są kandydaci na nowego papieża? Jakie poglądy reprezentują? Czy Kościół czeka kontynuacja, czy radykalna zmiana?

REKLAMA