Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Co z zadatkiem, jeśli nie dostanę kredytu?

Anna Grabek
Radca prawny Warszawskiej Izby Radców Prawnych
Co z zadatkiem, jeśli nie dostanę kredytu?/Fot. Shutterstock
Co z zadatkiem, jeśli nie dostanę kredytu?/Fot. Shutterstock
fot. Shutterstock
Co z zadatkiem, jeśli nie dostanę kredytu? Takie pytanie zadaje sobie wiele osób podpisujących umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości.

Umowa przedwstępna nieruchomości a nieotrzymanie kredytu. Co z zadatkiem ?

Czy w razie niewykonania zobowiązania zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości na skutek okoliczności takich jak nieuzyskanie kredytu przez kupującego, zadatek wręczony przy zawarciu umowy przedwstępnej powinien być zwrócony?

Strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego. W dniu podpisania ww. umowy kupujący uiścił do rąk sprzedającego zadatek na poczet nabycia nieruchomości w kwocie 30 000 zł. Jednakże, pomimo zawartej umowy przedwstępnej nie doszło do zawarcia umowy (przyrzeczonej) sprzedaży z powodu nieuzyskania kredytu przez kupującego. W umowie przedwstępnej został zawarty ogólny zapis, że w razie niewykonania umowy z powodu niebędącego winą żadnej ze stron, sprzedający zwróci kupującemu zadatek.
W świetle powyższego zapisu kupujący zwrócił się do sprzedającego o zwrot wpłaconego zadatku, jednak sprzedający odmówił jego zwrotu. Sprzedający, bowiem uważał, że to kupujący ponosi winę za brak zawarcia umowy sprzedaży, wobec czego odstąpił od umowy i oświadczył, że zadatek zatrzymuje.
Czy zadatek powinien przypaść sprzedającemu?

W powołanym powyżej stanie faktycznym, zastrzeżenie umowne stanowi tak naprawdę zadatek w rozumieniu przepisu art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Dalej w § 3 tego przepisu wskazano zaś, że w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

W takich sytuacjach niestety nie można wskazać jednoznacznie kto ma rację i komu powinien przypaść zadatek, bowiem zależy to od okoliczności danego przypadku w sprawie. W przedstawionym kazusie istotne ma znaczenie ocena następujących okoliczności: przyczyny niewykonania obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej, zbadanie czy kupującemu można przypisać odpowiedzialność za niewykonanie ww. zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej oraz sama wykładania przepisów umowy przedwstępnej.

W pierwszej kolejności, kluczową kwestią będzie ustalenie, czy kupujący swoim zachowaniem przyczynił się do podjęcia przez bank negatywnej decyzji, w przedmiocie odmowy udzielenia kredytu.

Wina kupującego

Jeżeli kupujący, nie wykazał, by jeszcze przed zawarciem umowy przedwstępnej podjął jakiekolwiek działania zmierzające do ustalenia swojej zdolności kredytowej pod kątem zakupu nieruchomości. Na przykład fakt, iż kupujący nie uzyskał z banku promesy udzielenia kredytu, może zostać ocenione jako niedbalstwo ze strony kupującego, a w konsekwencji to kupujący będzie ponosił odpowiedzialność za niezawarcie umowy przyrzeczonej ( zob. Wyrok SO w Słupsku z 25.11.2016 r., IV Ca 575/16, LEX nr 2184358; Wyrok SO w Bydgoszczy z 21.11.2013 r., II Ca 191/13, LEX nr 1923399). W takim przypadku, sprzedający może zadatek zatrzymać.

Wina obu stron

Dalej należy zauważyć, iż może się zdarzyć, że niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony. Przykładowo, kupujący nie dostarczył do banku na czas wymaganych dokumentów, wobec czego nie doszło do udzielenia kredytu na sfinansowanie nieruchomości. Natomiast, sprzedający mimo związania z kupującym umową przedwstępną i przed upływem terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, nie wycofał ofert sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Nadto, sprzedający udostępniał nieruchomość do oglądania osobom zainteresowanym nabyciem i poszukiwał innego nabywcy. W takiej sytuacji, można uznać, że niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony. W konsekwencji, zadatek podlega zwrotowi kupującemu, (zob. Wyrok SA w Łodzi z 11.02.2014 r., I ACa 1035/13, LEX nr 1438077).

Brak winy

Jeżeli natomiast, kupujący wykaże, że podjął wszystkie niezbędne kroki celem uzyskania pozytywnej decyzji banku w zakresie przyznania kredytu. To jest np.: dysponował promesą z banku przed podpisaniem umowy przedwstępnej, przedłożył do banku na czas, wymaganą dokumentację, współpracował z bankiem jak i sprzedającym, zatem co do zasady nie można takiej osobie przepisać winy, (zob. Wyrok SN z 7.04.2004 r., IV CK 212/03, LEX nr 172818; Wyrok SN z 23.02.2001 r., II CKN 314/99, LEX nr 52344). Orzecznictwo Sądu Najwyższego zaznacza, że gdy strony miały świadomość zależności pomiędzy nabyciem nieruchomości a uzyskaniem przez kupującego środków finansowych z kredytu bankowego, to podejmują pewne ryzyko. W przypadku, odmowy przyznania kredytu przez bank, nie można każdorazowo przypisać odpowiedzialności kupującemu, za niewykonanie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej.

Niemniej jednak, w orzecznictwie można dostrzec poglądy odmienne. Wskazują, że nieuzyskanie przez kupujących środków na poczet ceny w terminie określonym w umowie przedwstępnej, nie zwalnia ich co do zasady z odpowiedzialności za niewykonanie umowy przyrzeczonej (zob. Wyrok SA w Gdańsku z 8.02.2012 r., V ACa 294/12, POSAG 2012, nr 2, poz. 49-66; Wyrok SO w Szczecinie z 12.02.2015 r., II Ca 101/15, LEX nr 2343980).

Podsumowanie

Na koniec warto podkreślić, że regulacja zadatku i jego skutków zawarta w przepisie art. 394 Kodeksu cywilnego ma charakter dyspozytywny, oznacza to, że znajduje zastosowanie wtedy, gdy strony w umowie nie postanowią inaczej. W przypadku gdy, nabycie danej nieruchomości będzie uzależnione od pozyskania środków finansowych z banku, to w interesie kupującego będzie dobrym rozwiązaniem zastrzec w umowie klauzulę, że w przypadku nieuzyskania przez kupującego kredytu na zakup nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej, prawo do zatrzymania przez sprzedającego odpada i sprzedający będzie zobowiązany do zwrotu zadatku.

Radca prawny Anna Grabek
www.legalgg.pl

Podstawa prawna:

  1. ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.);
  2. wyrok SO w Słupsku z 25.11.2016 r., IV Ca 575/16, LEX nr 2184358;
  3. wyrok SO w Bydgoszczy z 21.11.2013 r., II Ca 191/13, LEX nr 1923399;
  4. wyrok SA w Łodzi z 11.02.2014 r., I ACa 1035/13, LEX nr 1438077;
  5. wyrok SN z 7.04.2004 r., IV CK 212/03, LEX nr 172818;
  6. wyrok SN z 23.02.2001 r., II CKN 314/99, LEX nr 52344;
  7. wyrok SA w Gdańsku z 8.02.2012 r., V ACa 294/12, POSAG 2012, nr 2, poz. 49-66;
  8. wyrok SO w Szczecinie z 12.02.2015 r., II Ca 101/15, LEX nr 2343980.

Polecamy serwis: Umowy

Reklama
Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy
Opisz nam swój problem i wyślij zapytanie.

Wycena w ciągu godziny.
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Co wiesz o PUE ZUS?
    certificate
    Jak zdobyć Certyfikat:
    • Czytaj artykuły
    • Rozwiązuj testy
    • Zdobądź certyfikat
    1/30
    Co oznacza skrót PUE ZUS?
    Platforma Usług Ekonomicznych Zakładu Ubezpieczeń Społecznych
    Platforma Usług Elektronicznych Zakładu Ubezpieczeń Społecznych
    Powszechne Usługi Elektroniczne Zakładu Ubezpieczeń Społecznych
    Następne
    Prawo
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Jak oszczędzać energię w domu? [Galeria]
    W całej Europie trwa kryzys energetyczny, w związku z którym grożą nam przerwy w dostawie prądu. Ceny za energię elektryczną również stały się problem, gdyż dynamicznie szybują. Dlatego też warto oszczędzać ją na wszelkie możliwe sposoby. Ministerstwo Klimatu i Środowiska udostępniło poradnik z informacjami w jaki sposób oszczędzać energię elektryczną w domu.
    MS: będą dodatkowe środki finansowe dla funkcjonariuszy Służby Więziennej
    Strona rządowa zadecydowała o dodatkowych środkach finansowych m.in. na świadczenia motywacyjne dla funkcjonariuszy, którzy posiadają minimum 15 lat służby, wzrost finansów na nadgodziny i zmianę sposobu naliczania dodatku za wysługę lat - poinformował w piątek resort sprawiedliwości.
    Banki zawieszą sprzedaż kredytów hipotecznych z WIBOR-em?
    - Nie można wykluczyć, że w ślad za ING Bankiem Śląskim, który czasowo zawiesza oferowanie hipotek ze zmiennym oprocentowaniem, pójdą także inne banki. Rezygnacja na pół roku z takiego produktu nie ma dla ING większego znaczenia przy obecnym dużym spadku sprzedaży hipotek ogółem i rosnącej roli kredytów opartych na stałej stopie procentowej - uważa analityk Erste Securities Łukasz Jańczak.
    Nowela prawa o ruchu drogowym z podpisem Prezydenta
    Prezydent Andrzej Duda podpisał nowelę Prawa o ruchu drogowym i ustawy o kierujących pojazdami - przekazała w piątek Kancelaria Prezydenta RP. Nowelizacja umożliwia przekazywanie z budżetu województw dotacji dla Wojewódzkich Ośrodków Ruchu Drogowego.
    Budowa domu do 70 m2 - do tej pory wpłynęło ponad tysiąc zgłoszeń
    W całym kraju zgłoszono do tej pory budowę 1058 domów do 70 m kw. przy wykorzystaniu uproszczonej procedury - poinformowało PAP Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Pobrano ok. 20 700 bezpłatnych projektów domów - wskazał resort.
    Zdjęcie z galerii sztuki lub muzeum w grafice portalu internetowego a prawo autorskie
    Artykuł omawia praktyczne zagadnienia dla developerów grafiki internetowej (UX / UI designerów, w tym dużych zagranicznych agencji), które w obecnej sytuacji gospodarczej optymalizują koszty tworzenia grafiki portali i stron internetowych, starając się wykorzystać fakt, że galerie sztuki i muzea stwarzają bardzo kolorowy i interesujący kontent graficzny, który jest alternatywą do płatnych zdjęć stockowych.
    UFG: w poniedziałki i czwartki najczęściej dochodzi do szkód komunikacyjnych
    Z danych Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego wynika, iż najwięcej szkód odnotowano w maju, zaś dniem tygodnia, w którym najczęściej dochodziło do szkód, okazał się poniedziałek.
    Usługi e-zdrowia dla osób niepełnosprawnych i ich opiekunów
    Jak korzystać z usług e-zdrowia? Co daje Internetowe Konto Pacjenta (IKP) i aplikacja mojeIKP? Jak pomóc bliskiej osobie?
    Jak postępować z żywymi rybami przeznaczonymi do sprzedaży?
    Główny Lekarz Weterynarii wydał zalecenia w postępowaniu z żywymi rybami przeznaczonymi do sprzedaży detalicznej.
    Fundusz Kompensacyjny - działanie, zmiany w 2023 r.
    Rzecznik Praw Pacjenta przyznał dotąd 3,6 mln zł świadczeń pieniężnych z Funduszu Kompensacyjnego Szczepień Ochronnych. Co zmieni się w 2023 r.?
    Kontrowersje wokół prowokacji policyjnych
    Prowokacje policyjne. Kwestia policyjnego podżegania od dawna jest przedmiotem żywych kontrowersji. Głównym dylematem jest śledztwo policyjne, które zgodnie z prawem wymaga użycia tajnych agentów, informatorów lub innych tajnych praktyk i zasadniczo nie jest prowadzone w sposób pasywny. Rodzaj wpływu wywieranego w ten sposób na jednostkę kumuluje się w popełnieniu przestępstwa, które w przeciwnym razie mogłoby nie dojść do skutku.
    Kryterium dochodowe w pomocy społecznej w 2023 r.
    Ile wynosi kryterium dochodowym w pomocy społecznej? Czy na 2023 rok przypada weryfikacja tej kwoty? Jak często waloryzuje się próg dochodowy?
    Zmiany w ustawie o zatorach płatniczych wchodzą w życie od 8 grudnia 2022
    Nowe regulacje mają przyspieszyć prowadzenie postępowań, a w konsekwencji doprowadzić do efektywniejszego i szybszego eliminowania zatorów płatniczych. Co uległo zmianie?
    Bank wpisał dane do tzw. rejestru niesolidnych dłużników i naruszył dobra osobiste
    Sąd Najwyższy uwzględnił skargę nadzwyczajną Rzecznika Finansowego w sprawie oddalonego powództwa klienta dotyczącego naruszenia jego dóbr osobistych poprzez bezpodstawne wpisanie danych osobowych kredytobiorcy w Centralnej Bazie Danych – Bankowego Rejestru tzw. rejestru niesolidnych dłużników i doprowadzenie tym samym do rozpowszechniania nieprawdziwych informacji na jego temat
    Co dalej ze stopami procentowymi w 2023 roku? [Opinia]
    Rada Polityki Pieniężnej prawdopodobnie zakończyła cykl podwyżek stóp procentowych, ale nie można wykluczyć, że sytuacja makroekonomiczna wymusi w przyszłym roku dalsze zacieśnienie polityki pieniężnej - oceniają ekonomiści w komentarzach do środowego posiedzenia RPP. Niektórzy eksperci sądzą jednak, że kolejnym krokiem RPP w II poł. 2023 r. będą obniżki stóp.
    Jak rozpoznać fałszywą reklamę w Google?
    KNF ostrzega przed fałszywymi reklamami w Google. Jak rozpoznać fałszywą od właściwej?
    "Wolontariat w szkole zgodnie z prawem" - poradnik [Do pobrania]
    Poradnik jest skierowany do kadr oświatowych, opiekunów szkolnych kół wolontariatu, koordynatorów wolontariatu, wolontariuszy oraz ich rodziców. Zawiera najważniejsze informacje dotyczące organizacji wolontariatu w szkole. Zachęcamy do zapoznania się z materiałem.
    Co pacjencji cenią najbardziej u lekarzy, a co lekarze u pacjentów? [BADANIE]
    Pacjenci w kontaktach z pracownikami ochrony zdrowia najbardziej cenią jasną i zrozumiałą komunikację, dla lekarzy najważniejsza jest staranność i dokładność wykonywanych zadań – wynika z badań prof. Zbigniewa Izdebskiego.
    RPP: Stopy procentowe w grudniu 2022 na niezmienionym poziomie
    Rada Polityki Pieniężnej na posiedzeniu w środę 7 grudnia 2022 nie zmieniła stóp procentowych - poinformował Narodowy Bank Polski. Tym samym główna stopa procentowa NBP, stopa referencyjna, wynosi nadal 6,75 proc.
    Osoby budujące dom bez ochrony przed podwyżkami cen prądu - interwencja RPO
    Osoby fizyczne budujące dom jednorodzinnych skarżą się na nieobjęcie ich wsparciem przed podwyżkami cen energii. Dyrektor Zespołu Prawa Cywilnego Biura Rzecznika Praw Obywatelskich Kamilla Dołowska prosi o stanowisko dyrektora Departamentu Elektroenergetyki i Gazu w Ministerstwie Klimatu i Środowiska Pawła Pikusa
    Coraz więcej osób korzysta z aplikacji mZUS
    Przez aplikację mZUS złożonych zostało ponad 1,5 tys. wniosków na ok. 2,1 tys. dzieci, w tym: 628 wniosków "Dobry start" oraz 878 wniosków "500+".
    Świadczenie mieszkaniowe dla żołnierzy w 2023 roku - będzie podwyżka
    Od dnia 1 stycznia 2023 roku świadczenie mieszkaniowe dla żołnierzy, czyli tzw. dodatek mieszkaniowy dla żołnierzy, zostanie podwyższone. Ile wyniesie i komu będzie przysługiwało?
    Czy Naczelny Sąd Administracyjny może kontrolować działalność orzeczniczą Trybunału Konstytucyjnego?
    Naczelny Sąd Administracyjny nie ma kompetencji do jakiegokolwiek kontrolowania działalności orzeczniczej Trybunału Konstytucyjnego. Wszyscy sędziowie TK wybrani przez Sejm, od których prezydent przyjął ślubowanie, jak i wszyscy sędziowie powołani przez prezydenta, są sędziami w rozumieniu konstytucji - oświadczyła 6 grudnia 2022 r. prezes TK Julia Przyłębska.
    Polacy chcą funduszy z KPO ca cenę ustępstw [SONDAŻ]
    57 proc. Polaków chce środków z Krajowego Planu Odbudowy oraz ustępstw wobec UE - wynika z sondażu United Surveys dla DGP i RMF FM. Co trzeci ankietowany chce konfrontacji z Komisją Europejską.
    Polska gotowa na kolejną falę uchodźców [WYWIAD]
    - Spodziewamy się, że trzeba będzie udzielić obywatelom Ukrainy doraźnego schronienia, w przypadku np. przerwania dostaw prądu, dużych mrozów itp. Większość Ukraińców chce jednak pozostać u siebie w kraju - uważa Agnieszka Ścigaj, minister, członek Rady Ministrów.