REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jaka jest odpowiedzialność pośrednika w obrocie nieruchomościami?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Jaka jest odpowiedzialność pośrednika w obrocie nieruchomościami?
Jaka jest odpowiedzialność pośrednika w obrocie nieruchomościami?

REKLAMA

REKLAMA

Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest specjalistą pomagającym w dokonaniu transakcji. Jego usługi są więc skierowane do osób, które chcą obracać swoimi nieruchomościami. Jeżeli pośrednik nie zachowa należytej staranności w swoich działaniach, może narazić klienta na szkodę i utratę potencjalnych zysków. Trafiłeś na nieuczciwego pośrednika? A może sam chcesz podjąć pracę brokera nieruchomości? Koniecznie dowiedz się, jaka odpowiedzialność spoczywa na osobach wykonujących ten zawód.

Pośrednik nieruchomości - kim jest? Definicja i warunki wykonywania zawodu

Status pośrednika nieruchomości reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899), Dział V Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami. Poza regulacjami związanymi z pracą brokerów nieruchomości, dział ten normuje również działalność zawodową rzeczoznawców majątkowych i zarządców nieruchomości.

REKLAMA

Według artykułu 179a ustawy, pośrednik w obrocie nieruchomości jest przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Jako obrót nieruchomościami rozumiemy tutaj nabycie lub zbycie praw do nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dzierżawy nieruchomości lub ich części, a także wszelkie inne czynności, których przedmiotem są nieruchomości bądź ich części, np. najem.

W celu wykonywania zwodu pośrednika w obrocie nieruchomościami trzeba spełnić kilka przesłanek:

  1. Wymóg niekaralności;
  2. Posiadanie licencji wydawanej przez Polską Federację Rynku Nieruchomości – obecnie nie jest już obowiązkowe, ale posiadanie licencji przez pośrednika daje klientowi gwarancję, iż podchodzi on do swojej działalności z należytym profesjonalizmem i starannością;
  3. Posiadanie obowiązkowego ubezpieczenia, które pozwala zmitygować ryzyko związane z działalnością zawodową. Nie chodzi jednak o podstawowe ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej, które powinna opłacać każda osoba prowadząca działalność gospodarczą, tylko o ubezpieczenie działalności zawodowej związanej ściśle z wykonywanym zawodem pośrednika nieruchomości.

Odpowiedzialność cywilna pośrednika nieruchomości

REKLAMA

Artykuł 181 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami wskazuje, że każdy pośrednik powinien być objęty obowiązkowym ubezpieczeniem od odpowiedzialności cywilnej. Mowa tutaj o odpowiedzialności wobec osób trzecich za działania, które są oceniane negatywnie z perspektywy prawa. Odpowiedzialność cywilną ponoszą najczęściej przedstawiciele tzw. wolnych zawodów – prawnicy, lekarze, oraz omawiani w tym tekście pośrednicy nieruchomości. Podstawowym celem nałożenia odpowiedzialności cywilnej na osobę dokonującą czynności na rzecz kogoś innego jest zobowiązanie jej, w razie gdy wystąpi szkoda, do naprawy wynikającego z tego uszczerbku.

Dlatego pośrednicy w obrocie nieruchomościami muszą mieć ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Muszą wykonywać swoje usługi zgodnie z przepisami prawa, standardami zawodowymi, należytą starannością oraz zgodnie z regułami etyki zawodowej. Wszelkie odstępstwa od tych założeń mogą spowodować powstanie szkody po stronie ich klienta.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Co istotne, artykuł 181 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami zawiera informację, że jeśli broker realizuje swoje obowiązki, korzystając z pomocy osób trzecich, a jednocześnie nadzoruje ich działania, ponosi odpowiedzialność również za działania tychże osób.

Samą odpowiedzialność cywilną dzielimy na dwie szczegółowe kategorie:

  • kontraktową,
  • deliktową.

Dzięki umiejętności ich rozróżnienia będziemy mogli poprawnie wskazać, jak dochodzić roszczeń od nieuczciwego brokera nieruchomości.

Odpowiedzialność kontraktowa pośrednika

REKLAMA

W większości przypadków źródłem stosunku zobowiązaniowego między pośrednikiem a klientem jest umowa. W rezultacie pośrednik ponosi odpowiedzialność za niewykonanie bądź nienależyte wykonanie obowiązków wynikających z umowy. Zasady, które regulują reżim tej odpowiedzialności, uwzględnia artykuł 471 Kodeksu cywilnego:

Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Jako nienależyte wykonanie umowy rozumiemy każdy rodzaj uchybienia, który może wynikać z kontraktu, a zwłaszcza pozostawanie pośrednika w zwłoce czy niewywiązywanie się ze swoich obowiązków.

W celu dochodzenia roszczeń od pośrednika, opierając się o odpowiedzialność kontraktową, musi dojść do zaistnienia szkody, czyli realnego uszczerbku w interesach klienta (bądź potencjalnego klienta). Ponadto musi zaistnieć związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy działaniem bądź zaniechaniem pośrednika a wystąpieniem takiej szkody. Podsumowując, między czynnością pośrednika lub jej brakiem musi pojawić się szereg powiązań, które prowadzą do tego, że wystąpiła szkoda. W paragrafie pierwszym Kodeksu cywilnego możemy przeczytać, że zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła.

Co z odpowiedzialnością deliktową?

Odpowiedzialność deliktowa została unormowana w artykule 415 Kodeksu cywilnego, który wskazuje: Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Jak sama nazwa mówi, podstawą do powstania odpowiedzialności deliktowej jest delikt, czyli popełnienie czynu zabronionego prawem.

Pośrednik nieruchomości ponosi odpowiedzialność deliktową za każdym razem, gdy dopuści się czynów zabronionych np. przywłaszczenia rzeczy, kradzieży, czy naruszenia dóbr osobistych. Katalog takich zachowań jest wyjątkowo obszerny i z mocy prawa uznaje się je za niegodziwe. Dla uznania odpowiedzialności deliktowej pośrednika nie trzeba więc regulować tych kwestii w umowie.

Trzeba zaznaczyć, że w niektórych przypadkach okazuje się, że pośrednik ponosi jednocześnie odpowiedzialność kontraktową, ponieważ naruszył zapisy umowne, jak i deliktową – gdyż jego działanie było naruszeniem prawa. Wówczas klient doznający szkody w swoich interesach może dochodzić roszczeń z tytułu odpowiedzialności kontraktowej i deliktowej, według własnego uznania. Jeśli w wyniku takiego zachowania klient brokera poniesie szkodę o charakterze majątkowym, będzie mógł domagać się odszkodowania, a w przypadku niemajątkowej zadośćuczynienia.

Dochodzenie roszczeń od pośrednika w obrocie nieruchomościami

W sytuacji, w której padniemy ofiarą nieuczciwego albo niedbałego pośrednika w obrocie nieruchomościami, należy w pierwszej kolejności wezwać go do naprawienia szkody (w tym do zapłaty odszkodowania lub zadośćuczynienia). Możemy również zgłosić go do Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości zrzeszającej pośredników posiadających licencję do wykonywania zawodu.

Jeśli jednak działania polubowne nie przyniosą oczekiwanego efektu, trzeba będzie wnieść powództwo do sądu. Gdy sąd zasądzi na naszą korzyść odszkodowanie lub zadośćuczynienie, a pośrednik będzie posiadać ważne ubezpieczenie OC, ubezpieczyciel będzie zobowiązany do pokrycia kosztów postępowania.

Wnioski - najważniejsze ubezpieczenie OC

Najważniejszym wymogiem wobec pośredników nieruchomości jest posiadanie ubezpieczenia, które pozwala na skuteczną ochronę zarówno interesów klientów, jak i samych brokerów. Poza tym stanowi obowiązek wynikający wprost z ustawy. Nieposiadanie obowiązkowego ubezpieczenia OC może skutkować nałożeniem dotkliwej kary na pośrednika.

Marcin Staniszewski, Kancelaria Prawna RPMS Staniszewski & Wspólnicy

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Polska 2050 skierowała list do Donalda Tuska. Zawiera 5 punktów

Polska 2050 skierowała oficjalny list do premiera Donalda Tuska, przedstawiając pięć kluczowych postulatów programowych, które partia chce, by znalazły się w jego nadchodzącym exposé. Wśród propozycji znalazły się m.in. ustawa o odpolitycznieniu mediów publicznych, profesjonalizacja Spółek Skarbu Państwa oraz wprowadzenie zakazu używania smartfonów w szkołach podstawowych.

Etykieta komunikacji mailowej w biznesie

W dobie cyfrowego obiegu informacji, wiadomość e-mail stała się jednym z najważniejszych narzędzi komunikacji w biznesie. To, jak piszemy i wysyłamy wiadomości, świadczy nie tylko o naszym profesjonalizmie, ale też o szacunku do odbiorcy. Niniejszy tekst przybliża zasady etykiety mailowej, które pomagają budować wiarygodność i pozytywny wizerunek w relacjach zawodowych.

Pożyczkę zaciągnął oszust, na Twoje skradzione dane? To nic – sąd wyda nakaz zapłaty, a komornik ją od Ciebie wyegzekwuje (łącznie z odsetkami i kosztami sądowymi). Tak orzekają polskie sądy [prawomocny wyrok]

Oszust zaciągnął pożyczkę na wyłudzone od kobiety dane osobowe, w następstwie czego – sąd wydał nakaz zapłaty, w którym zobowiązał ją do jej zwrotu (wraz z odsetkami i kosztami sądowymi), a komornik nakaz ten „wykonał” doprowadzając do wyegzekwowania należności od ofiary przestępstwa. Wyrok jest prawomocny (i wszystkie postanowienia sądu, które odrzucają „próby” obrony kobiety przed jego wykonaniem również), nie zgodził się z nim jedynie Rzecznik Praw Obywatelskich (RPO).

Pilotaż skróconego czasu pracy. Już wkrótce poznamy szczegóły

W Polsce rusza pierwszy w Europie Środkowo-Wschodniej ogólnokrajowy pilotaż skróconego czasu pracy. Już wkrótce poznamy szczegóły programu, który ma na celu poprawę dobrostanu pracowników przy jednoczesnym utrzymaniu efektywności pracy i poziomu wynagrodzeń. Inicjatywa budzi duże zainteresowanie zarówno wśród pracodawców, jak i ekspertów rynku pracy.

REKLAMA

Komunikat PKW: Nieprawidłowości w maksymalnie 10 komisjach; będzie sprawozdanie z wyborów prezydenckich

Państwowa Komisja Wyborcza przygotowuje obecnie sprawozdanie analizując m.in. informacje przekazywane przez okręgowe komisje wyborcze - podała 10 czerwca PKW w komunikacie. Szef PKW Sylwester Marciniak powiedział mediom, że sygnały o możliwych nieprawidłowościach dotyczą nie więcej niż 10 komisji, co na tym etapie nie powinno mieć wpływu na wynik wyborów.

Pieniędzy nie dadzą, ale do 15 lat pozbawienia wolności już tak - za brak opieki nad niepełnosprawnymi, nad teściami: ogólnie osobami nieporadnymi

Ostatnio jest "burza" wokół uprawnień dla osób z niepełnosprawnościami. Obiecywano wiele, a wyjdzie jak zwykle. Ba - pieniędzy nie dadzą, ale do 15 lat pozbawienia wolności już tak. Za co? No np. za brak opieki nad osobami z niepełnosprawnościami, za brak opieki nad teściami, rodzicami innymi: ogólnie osobami nieporadnymi. Cóż... można teściów lubić lub nie, podobnie z innymi bliskimi, ale nigdy nie powinno się ich zostawiać na pastwę losu, gdyż może to grozić konsekwencjami karnymi, nawet pozbawieniem wolności na wiele, wiele lat.

Sondaż zaufania: Jest zupełnie nowy lider, już nie Rafał Trzaskowski

W najnowszym sondażu zaufania Rafał Trzaskowski traci pozycję lidera. Zastępuje go były prezydent Aleksander Kwaśniewski, który debiutuje w zestawieniu. Wzrosty notują Sławomir Mentzen i Karol Nawrocki, a Donald Tusk i Jarosław Kaczyński tracą poparcie społeczne.

Nie dla teściów 7000 zł zasiłku pogrzebowego. Prezydent RP podpisał ustawę

Wreszcie! Wreszcie, po tylu latach jest ustawa podwyższająca kwotę zasiłku pogrzebowego z 4 000 zł do 7 000 zł, takie kwoty nie są jednak przewidziane dla każdego. Ustawa z dnia 9 maja 2025 r. o zmianie ustawy o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych oraz niektórych innych ustaw, podpisana przez Prezydenta w dniu 30 maja 2025 r - przewiduje szereg wyjątków i zastrzeżeń!

REKLAMA

Już postanowione. Od lipca praca tylko przez cztery dni w tygodniu. Będzie 35-godzinny tydzień pracy

Przemęczeni zestresowani... Polacy dołączyli do czołówki najbardziej zapracowanych narodów w Europie. To zdanie potwierdzają dane Eurostatu. Tak jak my harują też Grecy i Rumuni. Czy będziemy pracować mniej? Na razie resort rodziny, pracy i polityki społecznej deklaruje, że do końca tej kadencji rządu czyli do 2027, zostaną w naszym kraju wdrożone przepisy skracające czas pracy. Są jednak tacy, którzy na ustawowe rozwiązania nie czekają i rewolucyjne zmiany wprowadzają sami.

Specustawa niekorzystna dla wcześniejszych emerytów - pozorne wykonanie wyroku TK z 4 czerwca 2024 r. Adwokat: zadowolone będą tylko osoby nieobjęte tymi przepisami

Po opublikowaniu w dniu 3 marca 2025 r. założeń projektu ustawy o ustalaniu wysokości emerytur z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych dla osób, które do 6 czerwca 2012 r. przeszły na emerytury wcześniejsze na stronach Rządowego Centrum Legislacji ukazał się długo oczekiwany projekt tej ustawy datowany na 4 czerwca 2025 r.

REKLAMA