REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jaka jest odpowiedzialność pośrednika w obrocie nieruchomościami?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Jaka jest odpowiedzialność pośrednika w obrocie nieruchomościami?
Jaka jest odpowiedzialność pośrednika w obrocie nieruchomościami?

REKLAMA

REKLAMA

Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest specjalistą pomagającym w dokonaniu transakcji. Jego usługi są więc skierowane do osób, które chcą obracać swoimi nieruchomościami. Jeżeli pośrednik nie zachowa należytej staranności w swoich działaniach, może narazić klienta na szkodę i utratę potencjalnych zysków. Trafiłeś na nieuczciwego pośrednika? A może sam chcesz podjąć pracę brokera nieruchomości? Koniecznie dowiedz się, jaka odpowiedzialność spoczywa na osobach wykonujących ten zawód.

Pośrednik nieruchomości - kim jest? Definicja i warunki wykonywania zawodu

Status pośrednika nieruchomości reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899), Dział V Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami. Poza regulacjami związanymi z pracą brokerów nieruchomości, dział ten normuje również działalność zawodową rzeczoznawców majątkowych i zarządców nieruchomości.

REKLAMA

REKLAMA

Według artykułu 179a ustawy, pośrednik w obrocie nieruchomości jest przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Jako obrót nieruchomościami rozumiemy tutaj nabycie lub zbycie praw do nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dzierżawy nieruchomości lub ich części, a także wszelkie inne czynności, których przedmiotem są nieruchomości bądź ich części, np. najem.

W celu wykonywania zwodu pośrednika w obrocie nieruchomościami trzeba spełnić kilka przesłanek:

  1. Wymóg niekaralności;
  2. Posiadanie licencji wydawanej przez Polską Federację Rynku Nieruchomości – obecnie nie jest już obowiązkowe, ale posiadanie licencji przez pośrednika daje klientowi gwarancję, iż podchodzi on do swojej działalności z należytym profesjonalizmem i starannością;
  3. Posiadanie obowiązkowego ubezpieczenia, które pozwala zmitygować ryzyko związane z działalnością zawodową. Nie chodzi jednak o podstawowe ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej, które powinna opłacać każda osoba prowadząca działalność gospodarczą, tylko o ubezpieczenie działalności zawodowej związanej ściśle z wykonywanym zawodem pośrednika nieruchomości.

Odpowiedzialność cywilna pośrednika nieruchomości

Artykuł 181 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami wskazuje, że każdy pośrednik powinien być objęty obowiązkowym ubezpieczeniem od odpowiedzialności cywilnej. Mowa tutaj o odpowiedzialności wobec osób trzecich za działania, które są oceniane negatywnie z perspektywy prawa. Odpowiedzialność cywilną ponoszą najczęściej przedstawiciele tzw. wolnych zawodów – prawnicy, lekarze, oraz omawiani w tym tekście pośrednicy nieruchomości. Podstawowym celem nałożenia odpowiedzialności cywilnej na osobę dokonującą czynności na rzecz kogoś innego jest zobowiązanie jej, w razie gdy wystąpi szkoda, do naprawy wynikającego z tego uszczerbku.

REKLAMA

Dlatego pośrednicy w obrocie nieruchomościami muszą mieć ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Muszą wykonywać swoje usługi zgodnie z przepisami prawa, standardami zawodowymi, należytą starannością oraz zgodnie z regułami etyki zawodowej. Wszelkie odstępstwa od tych założeń mogą spowodować powstanie szkody po stronie ich klienta.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Co istotne, artykuł 181 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami zawiera informację, że jeśli broker realizuje swoje obowiązki, korzystając z pomocy osób trzecich, a jednocześnie nadzoruje ich działania, ponosi odpowiedzialność również za działania tychże osób.

Samą odpowiedzialność cywilną dzielimy na dwie szczegółowe kategorie:

  • kontraktową,
  • deliktową.

Dzięki umiejętności ich rozróżnienia będziemy mogli poprawnie wskazać, jak dochodzić roszczeń od nieuczciwego brokera nieruchomości.

Odpowiedzialność kontraktowa pośrednika

W większości przypadków źródłem stosunku zobowiązaniowego między pośrednikiem a klientem jest umowa. W rezultacie pośrednik ponosi odpowiedzialność za niewykonanie bądź nienależyte wykonanie obowiązków wynikających z umowy. Zasady, które regulują reżim tej odpowiedzialności, uwzględnia artykuł 471 Kodeksu cywilnego:

Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Jako nienależyte wykonanie umowy rozumiemy każdy rodzaj uchybienia, który może wynikać z kontraktu, a zwłaszcza pozostawanie pośrednika w zwłoce czy niewywiązywanie się ze swoich obowiązków.

W celu dochodzenia roszczeń od pośrednika, opierając się o odpowiedzialność kontraktową, musi dojść do zaistnienia szkody, czyli realnego uszczerbku w interesach klienta (bądź potencjalnego klienta). Ponadto musi zaistnieć związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy działaniem bądź zaniechaniem pośrednika a wystąpieniem takiej szkody. Podsumowując, między czynnością pośrednika lub jej brakiem musi pojawić się szereg powiązań, które prowadzą do tego, że wystąpiła szkoda. W paragrafie pierwszym Kodeksu cywilnego możemy przeczytać, że zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła.

Co z odpowiedzialnością deliktową?

Odpowiedzialność deliktowa została unormowana w artykule 415 Kodeksu cywilnego, który wskazuje: Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Jak sama nazwa mówi, podstawą do powstania odpowiedzialności deliktowej jest delikt, czyli popełnienie czynu zabronionego prawem.

Pośrednik nieruchomości ponosi odpowiedzialność deliktową za każdym razem, gdy dopuści się czynów zabronionych np. przywłaszczenia rzeczy, kradzieży, czy naruszenia dóbr osobistych. Katalog takich zachowań jest wyjątkowo obszerny i z mocy prawa uznaje się je za niegodziwe. Dla uznania odpowiedzialności deliktowej pośrednika nie trzeba więc regulować tych kwestii w umowie.

Trzeba zaznaczyć, że w niektórych przypadkach okazuje się, że pośrednik ponosi jednocześnie odpowiedzialność kontraktową, ponieważ naruszył zapisy umowne, jak i deliktową – gdyż jego działanie było naruszeniem prawa. Wówczas klient doznający szkody w swoich interesach może dochodzić roszczeń z tytułu odpowiedzialności kontraktowej i deliktowej, według własnego uznania. Jeśli w wyniku takiego zachowania klient brokera poniesie szkodę o charakterze majątkowym, będzie mógł domagać się odszkodowania, a w przypadku niemajątkowej zadośćuczynienia.

Dochodzenie roszczeń od pośrednika w obrocie nieruchomościami

W sytuacji, w której padniemy ofiarą nieuczciwego albo niedbałego pośrednika w obrocie nieruchomościami, należy w pierwszej kolejności wezwać go do naprawienia szkody (w tym do zapłaty odszkodowania lub zadośćuczynienia). Możemy również zgłosić go do Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości zrzeszającej pośredników posiadających licencję do wykonywania zawodu.

Jeśli jednak działania polubowne nie przyniosą oczekiwanego efektu, trzeba będzie wnieść powództwo do sądu. Gdy sąd zasądzi na naszą korzyść odszkodowanie lub zadośćuczynienie, a pośrednik będzie posiadać ważne ubezpieczenie OC, ubezpieczyciel będzie zobowiązany do pokrycia kosztów postępowania.

Wnioski - najważniejsze ubezpieczenie OC

Najważniejszym wymogiem wobec pośredników nieruchomości jest posiadanie ubezpieczenia, które pozwala na skuteczną ochronę zarówno interesów klientów, jak i samych brokerów. Poza tym stanowi obowiązek wynikający wprost z ustawy. Nieposiadanie obowiązkowego ubezpieczenia OC może skutkować nałożeniem dotkliwej kary na pośrednika.

Marcin Staniszewski, Kancelaria Prawna RPMS Staniszewski & Wspólnicy

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Kolejne pytanie do TSUE o kredyty z WIBOR-em. Czy polskie prawo wystarczająco chroni kredytobiorców?

Sąd Okręgowy w Krakowie w osobie sędzi Anny Baran postanowił skierować do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE), pytanie czy polskie regulacje dotyczące zasad oprocentowania kredytów hipotecznych są zgodne z unijnym prawem chroniącym konsumentów. Analizy pytania prejudycjalnego i jego uzasadnienia, dokonuje radca prawny Paweł Stalski, specjalizujący się w prawie ochronnych konsumentów i w sporach sądowych z bankami.

Kto może dostać orzeczenie o niepełnosprawności na stałe? Przepisy w 2025 r.

W czerwcu 2025 r. weszły w życie nowe przepisy, które określają minimalne okresy, na jakie – w określonych przypadkach – można otrzymać orzeczenie o niepełnosprawności lub jej stopniu. Czy zmianom uległy również zasady dotyczące wydawania orzeczeń na stałe? Jakie są aktualnie zasady? Rozwiewamy wątpliwości.

Jeśli stać cię na zakup zwierzaka, to musi być cię stać na podatek. Urzędy są zgodne i każą płacić miłośnikom zwierząt. Trzeba też dopełnić formalności

Czy cena psa, kota, czy żółwia to jedyny koszt, jaki ponosimy zapraszając go pod swój dach? Wiele osób tak myśli i nie bierze pod uwagę tego, że zakup zwierzaka może wiązać się z koniecznością zapłaty podatku.

Dajesz pieniądze dzieciom? Musisz zachować te warunki, aby fiskus się nie przyczepił - karna stawka to nawet 20% darowizny

Któż z nas nie otrzymał lub nie przekazał komuś w rodzinie choćby drobnych sum pieniędzy, na przykład w związku z okazją taką jak rocznica urodzin, czy imieniny? Nie można jednak tego czynić dowolnie, aby nie znaleźć się w polu zainteresowania fiskusa. Nieprawidłowo dokonana darowizna może bowiem oznaczać konieczność zapłacenia karnej stawki podatku, która wynosi 20%, a także odpowiedzialność karno-skarbową! A wystarczy dokonać stosunkowo prostych formalności, by tego uniknąć.

REKLAMA

Sektor przemysłowy w Polsce w 2025 roku: między presją kosztową a inwestycjami w przyszłość [Raport wynagrodzeń w sektorze przemysłowym]

Sektor przemysłowy w Polsce w 2025 roku mierzy się z ograniczonym popytem, spadkiem zamówień, zwłaszcza eksportowych oraz rosnącymi kosztami działalności. Z „Raportu wynagrodzeń w sektorze przemysłowym” Grafton Recruitment wynika, że w przetwórstwie przemysłowym odnotowano spadki zatrudnienia, a przedsiębiorstwa koncentrują się na utrzymaniu ciągłości operacyjnej i dostosowaniu do trudnych warunków gospodarczych.

Rząd: Po śmierci bliscy nie odziedziczą Twoich składek. Dostaną je inni emeryci

Emerytka skierowała zapytanie, czy jest możliwe przedłużenie możliwości dziedziczenia środków z subkonta (ZUS). Opisała, że dziś środki zgromadzone w ZUS prócz środków znajdujących się na subkoncie, po osiągnięciu 60 roku życia przez kobiety, przy wyliczaniu ich emerytur są dzielone przez dalsze średnie trwanie życia. Inaczej jest z subkontem – te środki czekają do osiągnięcia 65 r. życia.

Zapadły przełomowe wyroki NSA i WSA: Opłaty pobierane przez cmentarze nielegalne – teraz tysiące Polaków może dochodzić od zarządców cmentarzy niesłusznie pobranych kwot

Organy samorządowe nie mogą ustanawiać (a cmentarze – na tej postawie) pobierać jakichkolwiek opłat, które są niezwiązane z pochówkiem zmarłych, tj. m.in. opłat za dochowanie zmarłego do już opłaconego grobu, wjazd na cmentarz i korzystanie z cmentarza – orzekł WSA w Olsztynie. WSA w Warszawie dodał do tego natomiast – ustalane przez samorządy cen grobów i płyt, opłaty za ekshumację zwłok, uprzątnięcie szczątków, przechowywanie zwłok w chłodni, udostępnienie sali do ubierania zwłok i wiele innych. NSA potwierdza w swoich wyrokach, że – organ gminy może ustalić (a cmentarz – na tej postawie) pobierać tylko takie opłaty, które są związane z pochowaniem zwłok.

Sejm na żywo: 42. posiedzenie Sejmu (7, 8, 9 października 2025) [Transmisja online]

We wtorek, 7 października rozpocznie się trzydniowe posiedzenie Sejmu. Głównym punktem 42. posiedzenia Sejmu, będzie pierwsze czytanie rządowego projektu ustawy budżetowej na rok 2026 (druk nr 1749) oraz projektu ustawy o szczególnych rozwiązaniach służących realizacji ustawy budżetowej na rok 2026 (druk nr 1750). Prace nad tymi punktami przewidziane są na czwartek, 9 października.

REKLAMA

Długi weekend w listopadzie. Rząd podjął decyzję

Listopad 2025 roku przyniesie wyjątkowo korzystny układ dni wolnych. Rząd zdecydował, że 10 listopada część Polaków dostanie dodatkowy dzień wolny, co pozwoli cieszyć się aż czterodniowym weekendem. Sprawdź, kogo obejmuje decyzja i jakie prawa gwarantuje Kodeks pracy.

Podwyżki dla samorządowców już obowiązują! Od dziś wójtowie i urzędnicy z nowymi limitami. Co dokładnie się zmienia?

Dziś wchodzą w życie przepisy, które podnoszą maksymalne wynagrodzenia dla kluczowych stanowisk w samorządach. Sprawdzamy, ile wyniesie podwyżka i czy dotknie ona każdego urzędnika gminnego, a także co zmieni się w katalogu stanowisk samorządowych.

REKLAMA