REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jaka jest odpowiedzialność pośrednika w obrocie nieruchomościami?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Jaka jest odpowiedzialność pośrednika w obrocie nieruchomościami?
Jaka jest odpowiedzialność pośrednika w obrocie nieruchomościami?

REKLAMA

REKLAMA

Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest specjalistą pomagającym w dokonaniu transakcji. Jego usługi są więc skierowane do osób, które chcą obracać swoimi nieruchomościami. Jeżeli pośrednik nie zachowa należytej staranności w swoich działaniach, może narazić klienta na szkodę i utratę potencjalnych zysków. Trafiłeś na nieuczciwego pośrednika? A może sam chcesz podjąć pracę brokera nieruchomości? Koniecznie dowiedz się, jaka odpowiedzialność spoczywa na osobach wykonujących ten zawód.

Pośrednik nieruchomości - kim jest? Definicja i warunki wykonywania zawodu

Status pośrednika nieruchomości reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r., poz. 1899), Dział V Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami. Poza regulacjami związanymi z pracą brokerów nieruchomości, dział ten normuje również działalność zawodową rzeczoznawców majątkowych i zarządców nieruchomości.

REKLAMA

REKLAMA

Według artykułu 179a ustawy, pośrednik w obrocie nieruchomości jest przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Jako obrót nieruchomościami rozumiemy tutaj nabycie lub zbycie praw do nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dzierżawy nieruchomości lub ich części, a także wszelkie inne czynności, których przedmiotem są nieruchomości bądź ich części, np. najem.

W celu wykonywania zwodu pośrednika w obrocie nieruchomościami trzeba spełnić kilka przesłanek:

  1. Wymóg niekaralności;
  2. Posiadanie licencji wydawanej przez Polską Federację Rynku Nieruchomości – obecnie nie jest już obowiązkowe, ale posiadanie licencji przez pośrednika daje klientowi gwarancję, iż podchodzi on do swojej działalności z należytym profesjonalizmem i starannością;
  3. Posiadanie obowiązkowego ubezpieczenia, które pozwala zmitygować ryzyko związane z działalnością zawodową. Nie chodzi jednak o podstawowe ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej, które powinna opłacać każda osoba prowadząca działalność gospodarczą, tylko o ubezpieczenie działalności zawodowej związanej ściśle z wykonywanym zawodem pośrednika nieruchomości.

Odpowiedzialność cywilna pośrednika nieruchomości

Artykuł 181 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami wskazuje, że każdy pośrednik powinien być objęty obowiązkowym ubezpieczeniem od odpowiedzialności cywilnej. Mowa tutaj o odpowiedzialności wobec osób trzecich za działania, które są oceniane negatywnie z perspektywy prawa. Odpowiedzialność cywilną ponoszą najczęściej przedstawiciele tzw. wolnych zawodów – prawnicy, lekarze, oraz omawiani w tym tekście pośrednicy nieruchomości. Podstawowym celem nałożenia odpowiedzialności cywilnej na osobę dokonującą czynności na rzecz kogoś innego jest zobowiązanie jej, w razie gdy wystąpi szkoda, do naprawy wynikającego z tego uszczerbku.

REKLAMA

Dlatego pośrednicy w obrocie nieruchomościami muszą mieć ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Muszą wykonywać swoje usługi zgodnie z przepisami prawa, standardami zawodowymi, należytą starannością oraz zgodnie z regułami etyki zawodowej. Wszelkie odstępstwa od tych założeń mogą spowodować powstanie szkody po stronie ich klienta.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Co istotne, artykuł 181 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami zawiera informację, że jeśli broker realizuje swoje obowiązki, korzystając z pomocy osób trzecich, a jednocześnie nadzoruje ich działania, ponosi odpowiedzialność również za działania tychże osób.

Samą odpowiedzialność cywilną dzielimy na dwie szczegółowe kategorie:

  • kontraktową,
  • deliktową.

Dzięki umiejętności ich rozróżnienia będziemy mogli poprawnie wskazać, jak dochodzić roszczeń od nieuczciwego brokera nieruchomości.

Odpowiedzialność kontraktowa pośrednika

W większości przypadków źródłem stosunku zobowiązaniowego między pośrednikiem a klientem jest umowa. W rezultacie pośrednik ponosi odpowiedzialność za niewykonanie bądź nienależyte wykonanie obowiązków wynikających z umowy. Zasady, które regulują reżim tej odpowiedzialności, uwzględnia artykuł 471 Kodeksu cywilnego:

Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Jako nienależyte wykonanie umowy rozumiemy każdy rodzaj uchybienia, który może wynikać z kontraktu, a zwłaszcza pozostawanie pośrednika w zwłoce czy niewywiązywanie się ze swoich obowiązków.

W celu dochodzenia roszczeń od pośrednika, opierając się o odpowiedzialność kontraktową, musi dojść do zaistnienia szkody, czyli realnego uszczerbku w interesach klienta (bądź potencjalnego klienta). Ponadto musi zaistnieć związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy działaniem bądź zaniechaniem pośrednika a wystąpieniem takiej szkody. Podsumowując, między czynnością pośrednika lub jej brakiem musi pojawić się szereg powiązań, które prowadzą do tego, że wystąpiła szkoda. W paragrafie pierwszym Kodeksu cywilnego możemy przeczytać, że zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła.

Co z odpowiedzialnością deliktową?

Odpowiedzialność deliktowa została unormowana w artykule 415 Kodeksu cywilnego, który wskazuje: Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Jak sama nazwa mówi, podstawą do powstania odpowiedzialności deliktowej jest delikt, czyli popełnienie czynu zabronionego prawem.

Pośrednik nieruchomości ponosi odpowiedzialność deliktową za każdym razem, gdy dopuści się czynów zabronionych np. przywłaszczenia rzeczy, kradzieży, czy naruszenia dóbr osobistych. Katalog takich zachowań jest wyjątkowo obszerny i z mocy prawa uznaje się je za niegodziwe. Dla uznania odpowiedzialności deliktowej pośrednika nie trzeba więc regulować tych kwestii w umowie.

Trzeba zaznaczyć, że w niektórych przypadkach okazuje się, że pośrednik ponosi jednocześnie odpowiedzialność kontraktową, ponieważ naruszył zapisy umowne, jak i deliktową – gdyż jego działanie było naruszeniem prawa. Wówczas klient doznający szkody w swoich interesach może dochodzić roszczeń z tytułu odpowiedzialności kontraktowej i deliktowej, według własnego uznania. Jeśli w wyniku takiego zachowania klient brokera poniesie szkodę o charakterze majątkowym, będzie mógł domagać się odszkodowania, a w przypadku niemajątkowej zadośćuczynienia.

Dochodzenie roszczeń od pośrednika w obrocie nieruchomościami

W sytuacji, w której padniemy ofiarą nieuczciwego albo niedbałego pośrednika w obrocie nieruchomościami, należy w pierwszej kolejności wezwać go do naprawienia szkody (w tym do zapłaty odszkodowania lub zadośćuczynienia). Możemy również zgłosić go do Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości zrzeszającej pośredników posiadających licencję do wykonywania zawodu.

Jeśli jednak działania polubowne nie przyniosą oczekiwanego efektu, trzeba będzie wnieść powództwo do sądu. Gdy sąd zasądzi na naszą korzyść odszkodowanie lub zadośćuczynienie, a pośrednik będzie posiadać ważne ubezpieczenie OC, ubezpieczyciel będzie zobowiązany do pokrycia kosztów postępowania.

Wnioski - najważniejsze ubezpieczenie OC

Najważniejszym wymogiem wobec pośredników nieruchomości jest posiadanie ubezpieczenia, które pozwala na skuteczną ochronę zarówno interesów klientów, jak i samych brokerów. Poza tym stanowi obowiązek wynikający wprost z ustawy. Nieposiadanie obowiązkowego ubezpieczenia OC może skutkować nałożeniem dotkliwej kary na pośrednika.

Marcin Staniszewski, Kancelaria Prawna RPMS Staniszewski & Wspólnicy

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
System kaucyjny 2025: od października mała rewolucja, a sklepy nie są gotowe? Dodatkowe koszty i brak miejsca na składowanie butelek i puszek

Zaledwie kilkanaście dni pozostało do wprowadzenia systemu kaucyjnego w Polsce. Zgodnie z przepisami, które zaczną obowiązywać od 1 października, wszystkie sklepy o powierzchni powyżej 200 m kw. będą musiały zbierać opakowania objęte systemem, z kolei mniejsze punkty sprzedaży mogą przystąpić do programu dobrowolnie. Zmiany są nowością nie tylko dla przedsiębiorców – badania pokazują, że z systemu kaucyjnego korzystało dotychczas zaledwie 28 proc. Polaków . Pozytywnie oceniły go trzy na cztery osoby z tej grupy, co potwierdza coraz większe przywiązanie konsumentów do kwestii ekologicznych w handlu detalicznym. Choć są one ważne również dla właścicieli sklepów, przepisy w obecnym kształcie rodzą w ich opinii zbyt wiele wyzwań finansowych i organizacyjnych.

Rewolucja mieszkaniowa dla seniorów. Nowe przepisy pozwolą osobom starszym uciec z „więzienia czwartego piętra” i zamieszkać wygodnie już od 2026 roku

Nowa ustawa wprowadzająca umowy najmu senioralnego lokalu to prawdziwa rewolucja dla starszych mieszkańców Polski. Już od 1 stycznia 2026 roku seniorzy mieszkający powyżej trzeciego piętra bez windy będą mogli zamienić swoje mieszkania na lokale dostosowane do ich potrzeb – bez konieczności spełniania kryteriów dochodowych. Projekt wprost rozwiązuje problem tzw. „więźniów czwartego piętra” i daje gminom narzędzia do elastycznego zarządzania mieszkaniowym zasobem, poprawiając jakość życia milionów osób starszych w całym kraju.

System kaucyjny od 1 października 2025 r. Nie zgniataj, nie niszcz butelek i puszek, bo nie dostaniesz zwrotu kaucji. Czy trzeba mieć paragon?

W dniu 1 października 2025 roku zacznie obowiązywać w Polsce system kaucyjny. Przedsiębiorcy wprowadzający napoje w opakowaniach objętych systemem zobowiązani są do umieszczania na tych opakowaniach oznakowania wskazującego na objęcie opakowania systemem kaucyjnym i określającego wysokość kaucji. Przy zwrocie do sklepu butelki plastikowej o pojemności do 3 litrów, czy puszki metalowej do 1 litra (jeżeli są oznaczone znakiem systemu kaucyjnego) - otrzymasz 50 groszy za każdą taką butelkę, czy puszkę. Za zwrot każdej butelki szklanej (ze znakiem systemu kaucyjnego) o objętości do 1,5 litra, otrzymasz 1 zł. Nie trzeba mieć paragonu, by dostać zwrot kaucji.

Ustawowy zakaz zamieszczania w internecie zdjęć dzieci przez rodziców – rząd podjął decyzję po interwencji RPO

W związku z pogłębiającym się problemem tzw. sharentingu, który polega na upowszechnianiu w środowisku cyfrowym, w szczególności w mediach społecznościowych, wizerunku dzieci przez rodziców i inne osoby – na skutek podjętej w tej sprawie interwencji przez Rzecznika Praw Obywatelskich (RPO) – Ministerstwo Cyfryzacji zajęło stanowisko w sprawie wprowadzenia w Polsce generalnego, ustawowego zakazu (lub ograniczenia) zamieszczania w internecie zdjęć dzieci.

REKLAMA

Sąd: najnowszy wyrok o zachowku. Jak liczyć udział?

W artykule przedstawiam przykład (za wyrokiem sądu) obliczania zachowku dla rodziny, w której spadkodawca miał trójkę dzieci i trójkę wnuków. Córka przejęła mieszkanie po ojcu na podstawie testamentu, pozostałe dzieci (i wnuki) nie otrzymali nic. Wnuki (3 osoby) dziedziczą dlatego, że ich ojciec (syn zmarłego spadkobiercy) także zmarł. Jak sąd obliczył zachowek? Przedstawiam to krok po kroku.

Abp Przybylski: Lekcje religii i etyki powinny być dla uczniów obowiązkowe [wywiad]

"Lekcje religii i etyki powinny być dla uczniów obowiązkowe" – powiedział nowy metropolita katowicki abp Andrzej Przybylski w wywiadzie dla PAP. Dodał, że człowiek z natury jest religijny i etyczny, dlatego potrzebuje wiedzy o religii i wyborach moralnych, żeby harmonijnie się rozwijać.

Na firmę i jej pracowników można nałożyć obowiązkowe świadczenia po wybuchu wojny. Pracownika powołanego do wojska firma nie może zwolnić [Prawo]

Przepisy przewidują możliwość nałożenia na firmę świadczeń rzeczowych na rzecz wojska po wybuchu wojny. Pracodawcy muszą uwzględnić ryzyko prowadzenia działalności w sytuacji rekrutacji części pracowników do służby wojskowej. Pracownicy w czasie zatrudnienia mogą wykonywać świadczenia osobiste na rzecz wojska przerywając na ten okres (jednorazowo do 7 dni) świadczenie pracy dla pracodawcy.

Odpowiedź na pozew o zachowek. Jak napisać po zmianach?

Czym jest odpowiedź na pozew o zachowek i jakie ma znaczenie procesowe? Co powinno zawierać takie pismo? Prezentujemy najważniejsze informacje i aktualne przepisy.

REKLAMA

Jawność wynagrodzeń w Polsce – co zmieni się od Wigilii 2025 roku? Jak się przygotować (checklista)? Co powinni wiedzieć pracownicy i pracodawcy?

Transparentność wynagrodzeń to temat, który od lat budzi emocje zarówno wśród pracowników, jak i pracodawców. Z jednej strony – jawne płace to większa równość i eliminacja dyskryminacji płacowej. Z drugiej – to rewolucja w podejściu do rekrutacji, polityki kadrowej i zarządzania firmą. W dniu 24 grudnia 2025 roku wejdzie w życie nowelizacja Kodeksu pracy - Ustawa z 4 czerwca 2025 r. o zmianie ustawy – Kodeks pracy, która nałoży na pracodawców szereg nowych obowiązków związanych z jawnością wynagrodzeń. Jest to efekt wdrażania unijnej Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2023/970 z 10 maja 2023 r., której celem jest wzmocnienie stosowania zasady równego wynagrodzenia kobiet i mężczyzn za taką samą pracę lub pracę o tej samej wartości.

Składki emerytalne, rentowe i zdrowotne za opiekuna osoby ze świadczeniem wspierającym zapłaci budżet państwa. Jakie warunki trzeba spełnić? Konieczny wniosek do ZUS

Od 1 stycznia 2024 r. opiekunowie osób pobierających świadczenie wspierające mogą zostać objęci ubezpieczeniem emerytalnym, rentowym i zdrowotnym. Składki w całości finansuje budżet państwa. Wystarczy złożyć elektroniczny wniosek do ZUS. Opiekun zgłoszony do ubezpieczenia zdrowotnego z tytułu sprawowania opieki nad osobą pobierającą świadczenie wspierające może zgłosić do tego ubezpieczenia także członków swojej rodziny.

REKLAMA