REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Czym się różni zadatek od zaliczki przy zakupie nieruchomości?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Marta Zdanowska
Czym się różni zadatek od zaliczki przy zakupie nieruchomości? /Fot. Fotolia
Czym się różni zadatek od zaliczki przy zakupie nieruchomości? /Fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Zadatek i zaliczka często są ze sobą mylone lub utożsamiane. Tymczasem konsekwencje ich wręczenia znacznie się różnią. W sytuacji niewykonania umowy przez drugą stronę zadatek, w przeciwieństwie do zaliczki, co do zasady nie podlega zwrotowi.

Przy umowie przedwstępnej zakupu nieruchomości sprzedający często wymaga od kupującego wpłacenia pewnej sumy pieniężnej. W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron istotne znaczenie ma fakt, czy pieniądze te były wręczone jako zadatek czy zaliczka. O charakterze świadczenia decyduje umowa. Czym się różnią i które z nich jest korzystniejsze? Dokonajmy analizy obydwu instytucji.    

REKLAMA

Zadatek

REKLAMA

Konstrukcja zadatku uregulowana jest w art. 394 kodeksu cywilnego. Zadatek (tak samo jak zaliczka) wpłacany jest na poczet wykonania umowy. Jeżeli więc do sprzedaży nieruchomości dojdzie, a zadatek wynosił np. 15 procent ceny, kupujący będzie musiał dopłacić pozostałe 85 procent. W sytuacji, gdy zaliczenie zadatku na poczet świadczenia strony, która go dała jest niemożliwe zadatek musi zostać zwrócony.

Charakterystyczne dla zadatku jest natomiast to, co dzieje się z nim, gdy umowa nie zostanie wykonana przez jedną ze stron. Druga strona może wówczas, bez wyznaczenia dodatkowego terminu na wykonanie zobowiązania, otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zadatek stanowi więc swego rodzaju rekompensatę za niewywiązanie się drugiej strony ze zobowiązania.

Od bezzwrotności zadatku występują jednak przewidziane ustawowo wyjątki. Podlega on zwrotowi (a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada) jeżeli umowa została rozwiązana lub niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

REKLAMA

Z orzecznictwa Sądu Najwyższego wynika, że uprawnienie strony do odstąpienia od umowy bez wyznaczenia dodatkowego terminu i do zachowania otrzymanego zadatku, a jeżeli go sama dała do żądania sumy dwukrotnie wyższej nie przysługuje stronie, jeżeli do niewykonania umowy doszło z przyczyny, za którą wyłącznie odpowiada (wyrok Sądu Najwyższego z dnia  20 stycznia 2016  r., sygn. akt V CSK 293/15).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jeśli chodzi o wysokość zadatku – nie jest ona uregulowana ustawowo, w związku z tym jej ustalenie pozostaje w gestii stron umowy. Sprzeczne z konstrukcją zadatku, jako dodatkowego zastrzeżenia umownego i zabezpieczenia umowy wydaje się jednak przyjęcie bardzo wysokiej z punktu widzenia sprzedawanej nieruchomości kwoty np. 80 procent ceny całkowitej. Zwyczajowo przyjmuje się ok. 10-20 procent ceny przedmiotu transakcji. Swoje zdanie na ten temat wyraził Sąd Najwyższy, który w wyroku z dnia 15 maja 2003 r. (sygn. akt I CKN 340/01) stwierdził, że wysokość zadatku powinna pozostawać w stosownej relacji do wartości kontraktu oraz, iż nie jest zadatkiem świadczenie wielkością odpowiadające wartości przedmiotu umowy, czyli cena uiszczona przed nadejściem terminu płatności. Zdaniem Sądu Najwyższego zadatek ustalony w nadmiernej wysokości stanowi przejaw obejścia prawa i z tego względu jest nieważny.

Zaliczka

Pieniądze przeznaczone na zaliczkę wpłacane są na poczet przyszłych świadczeń. Stanowi ona po prostu część ceny. W przypadku niedojścia umowy do skutku z jakiegokolwiek powodu zaliczka podlega zwrotowi. Wynika to z regulacji kodeksu cywilnego dotyczących umów wzajemnych. Zgodnie z art. 494 k.c. strona, która odstępuje od umowy wzajemnej ma obowiązek zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również ubiegać się o naprawienie szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania na zasadach ogólnych.

W przeciwieństwie do zadatku zaliczka nie stanowi więc zabezpieczenia przed niewykonaniem umowy przez drugą stronę. Co ważne, jeśli z umowy zawartej miedzy stronami nie wynika jednoznacznie, że wpłacana kwota jest zaliczką uznaje się, że stanowi ona zadatek.

Podstawa prawna:

- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 ze zm.)

- wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2016 r., sygn. akt V CSK 293/15

- wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2003 r., sygn. akt I CKN 340/01

Zobacz: Wskaźniki i stawki

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
QUIZ Polscy prezydenci. Dasz radę zdobyć 10/10?
Ile lat w dniu wyborów musi mieć kandydat na prezydenta? Kto był pierwszym prezydentem RP? Ile lat trwa kadencja? Sprawdź swoją wiedzę o przed drugą turą wyborów.
Darowizna w kwocie 4 000 000 zł: Jak przekazać legalnie i bez podatku?

Darowizna na kwotę 4 milionów złotych może brzmieć jak zaproszenie do kontroli skarbowej. Tymczasem obowiązujące przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn nie tylko dopuszczają taką transakcję bez podatku, ale wręcz jasno określają, jak to zrobić legalnie i bezpiecznie. W najnowszej interpretacji indywidualnej skarbówka potwierdził, że nawet wielomilionowe darowizny mogą być zwolnione z podatku, jeśli spełnione zostaną trzy kluczowe warunki. Jakie? Sprawdzamy.

Zasiłek dla tracących świadczenie pielęgnacyjne (stare). Opiekunowie osób niepełnosprawnych (stopień znaczny) z problemem

Sądy wykryły trzecią lukę w przepisach o świadczeniu wspierającym. Pierwsza luka dotyczy wątpliwości, czy opiekunowie osób niepełnosprawnych powinni oddawać świadczenie pielęgnacyjne (stare) za okres rozpatrywania wniosku o określenie poziomu potrzeby wsparcia (liczba punktów w WZON po teście sprawności). Druga luka dotyczy utraty ubezpieczenia zdrowotnego przez opiekunów za okres rozpatrywania wniosku przez WZON. I teraz jest odkryta trzecia luka.

Trzy słabe punkty świadczenia wspierającego: 1) świadczenie pielęgnacyjne, 2) składki dla opiekunka i 3) zasiłek dla byłego opiekuna

Prawie 1,5 roku obowiązywania ustawy o świadczeniu wspierających pokazało trzy słabe punkty tej ustawy. Są to 1) zwroty świadczenia pielęgnacyjnego 2) składki ubezpieczeniowe (zdrowotna i emerytalna) na rzecz opiekuna 3) zasiłek dla bezrobotnych dla opiekuna (daje czas na dostosowanie się do rynku pracy po utracie świadczenia pielęgnacyjnego.

REKLAMA

Więzi rodzinne w świetle ochrony dóbr osobistych

Więzi rodzinne opierają się na emocjach i wspólnie budowanych przez lata relacjach. W sytuacjach konfliktowych – takich jak rozwód, spory o kontakty z dzieckiem czy alimenty – więzi te mogą zostać poważnie naruszone. Warto wtedy pamiętać, że prawo może nas realnie chronić w takich przypadkach. Jak to działa w praktyce?

Do której godziny jest głosowanie na prezydenta?

Cząstkowe, orientacyjne wyniki głosowania na Prezydenta Polski w wyborach 2025 r. znane są już w trakcie dnia, w którym wyborcy oddają głosy. Niektórzy niezdecydowani mogą pod ich wpływem zmienić zdanie i wybrać się do komisji wyborczej. Inni ze względu na plan dnia mogą zagłosować tylko późnym wieczorem. Czy zdążą? Do której godziny można głosować?

WIBOR w umowach kredytowych. Czy wyrok TSUE ujednolici orzeczenia polskich sądów? Złotówkowicze będą triumfować jak frankowicze?

Czy będzie przełom w sprawach WIBOR? Czy zbliżający wielkimi krokami wyrok TSUE w sprawie polskiej okaże się korzystny dla posiadaczy kredytów złotówkowych opartych o wskaźnik referencyjny WIBOR i czy wpłynie to na ukształtowanie się linii orzeczniczej polskich sądów. Na te pytania odpowiada Wojciech Ostrowski, radca prawny z Kancelarii Rachelski i Wspólnicy.

Świadczenia dla osób z niepełnosprawnościami. Nie wszystkie można łączyć [Przykłady 2025]

Czy można pobierać jednocześnie różne zasiłki i dodatki? To ważne zagadnienie dla osób z niepełnosprawnościami i ich opiekunów. Postaramy się pokazać je na kilku ważnych przykładach. W rzeczywistości takich sytuacji jest znacznie więcej.

REKLAMA

ZUS: Nadużywanie alkoholu jako przyczyna niezdolności do pracy. Zwolnienie lekarskie z kodem C to brak zasiłku chorobowego przez pierwsze 5 dni

W 2024 r. do Rejestru zaświadczeń lekarskich wpłynęło 27,4 mln zaświadczeń chorobowych wystawionych dla ubezpieczonych w ZUS, KRUS i innych organach emerytalno-rentowych. Ze zwolnień tych przynajmniej raz skorzystało 7,7 mln ubezpieczonych w tych instytucjach. Źródłem części z nich było nadużywanie alkoholu - informuje Sebastian Szczurek, regionalny rzecznik prasowy ZUS województwa opolskiego.

Debata Trzaskowski – Nawrocki już w piątek o 20:00. Sześć tematów, jeden pojedynek, jedna decyzja

W piątek, 24 maja, punktualnie o godzinie 20:00, oczy całej Polski skierują się na debatę prezydencką pomiędzy Rafałem Trzaskowskim, kandydatem Koalicji Obywatelskiej, a popieranym przez Prawo i Sprawiedliwość Karolem Nawrockim. To jedyne potwierdzone bezpośrednie starcie przed II turą wyborów zaplanowaną na 1 czerwca.

REKLAMA