REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Czym się różni zadatek od zaliczki przy zakupie nieruchomości?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Marta Zdanowska
Czym się różni zadatek od zaliczki przy zakupie nieruchomości? /Fot. Fotolia
Czym się różni zadatek od zaliczki przy zakupie nieruchomości? /Fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Zadatek i zaliczka często są ze sobą mylone lub utożsamiane. Tymczasem konsekwencje ich wręczenia znacznie się różnią. W sytuacji niewykonania umowy przez drugą stronę zadatek, w przeciwieństwie do zaliczki, co do zasady nie podlega zwrotowi.

Przy umowie przedwstępnej zakupu nieruchomości sprzedający często wymaga od kupującego wpłacenia pewnej sumy pieniężnej. W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron istotne znaczenie ma fakt, czy pieniądze te były wręczone jako zadatek czy zaliczka. O charakterze świadczenia decyduje umowa. Czym się różnią i które z nich jest korzystniejsze? Dokonajmy analizy obydwu instytucji.    

REKLAMA

Zadatek

REKLAMA

Konstrukcja zadatku uregulowana jest w art. 394 kodeksu cywilnego. Zadatek (tak samo jak zaliczka) wpłacany jest na poczet wykonania umowy. Jeżeli więc do sprzedaży nieruchomości dojdzie, a zadatek wynosił np. 15 procent ceny, kupujący będzie musiał dopłacić pozostałe 85 procent. W sytuacji, gdy zaliczenie zadatku na poczet świadczenia strony, która go dała jest niemożliwe zadatek musi zostać zwrócony.

Charakterystyczne dla zadatku jest natomiast to, co dzieje się z nim, gdy umowa nie zostanie wykonana przez jedną ze stron. Druga strona może wówczas, bez wyznaczenia dodatkowego terminu na wykonanie zobowiązania, otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zadatek stanowi więc swego rodzaju rekompensatę za niewywiązanie się drugiej strony ze zobowiązania.

Od bezzwrotności zadatku występują jednak przewidziane ustawowo wyjątki. Podlega on zwrotowi (a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada) jeżeli umowa została rozwiązana lub niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

REKLAMA

Z orzecznictwa Sądu Najwyższego wynika, że uprawnienie strony do odstąpienia od umowy bez wyznaczenia dodatkowego terminu i do zachowania otrzymanego zadatku, a jeżeli go sama dała do żądania sumy dwukrotnie wyższej nie przysługuje stronie, jeżeli do niewykonania umowy doszło z przyczyny, za którą wyłącznie odpowiada (wyrok Sądu Najwyższego z dnia  20 stycznia 2016  r., sygn. akt V CSK 293/15).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jeśli chodzi o wysokość zadatku – nie jest ona uregulowana ustawowo, w związku z tym jej ustalenie pozostaje w gestii stron umowy. Sprzeczne z konstrukcją zadatku, jako dodatkowego zastrzeżenia umownego i zabezpieczenia umowy wydaje się jednak przyjęcie bardzo wysokiej z punktu widzenia sprzedawanej nieruchomości kwoty np. 80 procent ceny całkowitej. Zwyczajowo przyjmuje się ok. 10-20 procent ceny przedmiotu transakcji. Swoje zdanie na ten temat wyraził Sąd Najwyższy, który w wyroku z dnia 15 maja 2003 r. (sygn. akt I CKN 340/01) stwierdził, że wysokość zadatku powinna pozostawać w stosownej relacji do wartości kontraktu oraz, iż nie jest zadatkiem świadczenie wielkością odpowiadające wartości przedmiotu umowy, czyli cena uiszczona przed nadejściem terminu płatności. Zdaniem Sądu Najwyższego zadatek ustalony w nadmiernej wysokości stanowi przejaw obejścia prawa i z tego względu jest nieważny.

Zaliczka

Pieniądze przeznaczone na zaliczkę wpłacane są na poczet przyszłych świadczeń. Stanowi ona po prostu część ceny. W przypadku niedojścia umowy do skutku z jakiegokolwiek powodu zaliczka podlega zwrotowi. Wynika to z regulacji kodeksu cywilnego dotyczących umów wzajemnych. Zgodnie z art. 494 k.c. strona, która odstępuje od umowy wzajemnej ma obowiązek zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również ubiegać się o naprawienie szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania na zasadach ogólnych.

W przeciwieństwie do zadatku zaliczka nie stanowi więc zabezpieczenia przed niewykonaniem umowy przez drugą stronę. Co ważne, jeśli z umowy zawartej miedzy stronami nie wynika jednoznacznie, że wpłacana kwota jest zaliczką uznaje się, że stanowi ona zadatek.

Podstawa prawna:

- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 ze zm.)

- wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2016 r., sygn. akt V CSK 293/15

- wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2003 r., sygn. akt I CKN 340/01

Zobacz: Wskaźniki i stawki

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
W 2025 r. 280,00 zł dla uczniów klas I-III na naukę pływania. Sprawdź zasady dofinansowania

W 2025 r. przeznaczono 280,00 zł dla uczniów klas I-III na naukę pływania. Program powszechnej nauki pływania to propozycja uczestnictwa w dodatkowych zajęciach sportowych i jest kierowany do dzieci bez selekcjonowania na mniej lub bardziej sprawnych czy uzdolnionych ruchowo.

Renta wdowia – obietnice kontra rzeczywistość. Gdzie się podziały obiecane 300 zł?

Choć rząd obiecywał wdowom i wdowcom podwyżki świadczeń sięgające średnio 300 zł, rzeczywistość wielu z nich okazuje się zupełnie inna. Po żmudnej procedurze urzędowej, część seniorów otrzymała realnie zaledwie 38 zł więcej – bo pozostałą kwotę odjęto z innych świadczeń. Czy renta wdowia to faktyczna pomoc, czy jedynie iluzja?

Polacy spożywają na potęgę. Ministerstwo Zdrowia ostrzega przed groźną bakterią

Niewinnie wyglądające lody mogą skrywać śmiertelne niebezpieczeństwo. Wysokie temperatury, brak higieny i niewłaściwe przechowywanie sprzyjają rozwojowi wyjątkowo groźnej bakterii – gronkowca złocistego. Zakażenie nim może prowadzić do poważnych chorób, a w skrajnych przypadkach nawet do sepsy. Szczególnie narażone są dzieci i kobiety w ciąży. Ministerstwo Zdrowia apeluje o ostrożność i wybieranie tylko sprawdzonych, czystych punktów sprzedaży lodów.

Ważny komunikat RCB w sprawie zagrożenia powodziowego w Polsce w dniach 7-13 lipca 2025 r. Czy grozi nam powtórka sytuacji z września 2024 r.?

W dniu 4 lipca 2025 r. Rządowe Centrum Bezpieczeństwa (RCB) wydało komunikat, w którym odnosi się do pojawiających się w przestrzeni publicznej doniesień o możliwych intensywnych opadach deszczu i ryzyku powodzi w Polsce w przyszłym tygodniu (tj. w dniach 7-13 lipca 2025 r.). Czy grozi nam wytworzenie się nad Polską „niżu genueńskiego” i powtórka sytuacji z września 2024 r.?

REKLAMA

Sondaż partyjny: Prawo i Sprawiedliwość przejmie władzę po wyborach parlamentarnych w 2027 r.? Najbardziej wierzą w to młodzi

Ponad połowa młodych Polaków do 24. roku życia (52,7 proc.) uważa, że Prawo i Sprawiedliwość wróci do władzy po wyborach parlamentarnych w 2027 roku. Wśród wszystkich badanych przekonanie to podziela 49 proc. respondentów, przy czym mężczyźni wyrażają je częściej niż kobiety — wynika z sondażu SW Research dla Onetu.

Rząd naprawia emerytury czerwcowe! Koniec z niesprawiedliwością z lat 2009–2019 – znamy szczegóły projektu ustawy

Rząd szykuje rewolucję dla tysięcy emerytów i rencistów! Nowy projekt ustawy ma zlikwidować wieloletnią niesprawiedliwość wobec osób, którym przyznano emeryturę lub rentę rodzinną w czerwcu w latach 2009–2019. Zmiany mają wyrównać ich sytuację ze świadczeniobiorcami z późniejszych lat i położyć kres tzw. „sezonowości emerytalnej”. Decyzja już we wtorek.

To może być pierwsza taka sytuacja w historii Polski: Prezes NBP Adam Glapiński już ostrzega!

Historyczny moment dla polskiej gospodarki? Prezes NBP Adam Glapiński ostrzega, że już w 2026 roku dług publiczny może po raz pierwszy przekroczyć unijny próg 60 proc. PKB. Choć inflacja zbliża się do celu NBP, to fiskalna polityka rządu – najluźniejsza w całej UE poza Rumunią – może zachwiać stabilnością makroekonomiczną kraju.

Aby mieć od stycznia więcej urlopu i wyższe wypłaty, już teraz zadbaj o dokumenty. Dotyczy wszystkich pracowników

Przed nami duża zmiana dla wszystkich pracowników. Będzie dotyczyła zarówno pracowników budżetówki, jak i sektora prywatnego. Chodzi o większe pieniądze i wyższy wymiar urlopu. Żeby skorzystać, trzeba będzie mieć dowody.

REKLAMA

Za nowy trawnik z rolki zapłaci… dostawca prądu. Przełomowy wyrok NSA, na podstawie którego tysiące właścicieli nieruchomości będzie mogło bezkosztowo odtworzyć swoje ogrody

Niejeden właściciel nieruchomości zmagał się już na pewno z usuwaniem drzew (lub krzewów) z jego nieruchomości na wniosek właściciela urządzeń przesyłowych służących do doprowadzania energii elektrycznej, z tego względu, że drzewa te (lub krzewy) – z tymi urządzeniami kolidowały (a konkretniej – zagrażały funkcjonowaniu tych urządzeń). Okazuje się, że zgodnie z najnowszym wyrokiem NSA – w takim przypadku – odszkodowanie należne od przedsiębiorstwa energetycznego, obejmuje nie tylko wartość usuniętych drzew (lub krzewów), koszty ich wycinki, ponownego zalesienia i pielęgnacji, ale również koszty odtworzenia trawnika, który – na skutek powyższych działań – uległ zniszczeniu.

Planujesz zakup nieruchomości? Uważaj na finansową pułapkę – możesz ponieść dodatkowy koszt sięgający nawet 50 tys. zł

Dla wielu z nas zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. W związku z nowymi klimatycznymi celami Unii Europejskiej, nieruchomości ogrzewane węglem lub gazem będą musiały przejść kosztowną modernizację. W przeciwnym razie ich utrzymanie stanie się bardzo drogie.

REKLAMA