REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Czym się różni zadatek od zaliczki przy zakupie nieruchomości?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Marta Zdanowska
Czym się różni zadatek od zaliczki przy zakupie nieruchomości? /Fot. Fotolia
Czym się różni zadatek od zaliczki przy zakupie nieruchomości? /Fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Zadatek i zaliczka często są ze sobą mylone lub utożsamiane. Tymczasem konsekwencje ich wręczenia znacznie się różnią. W sytuacji niewykonania umowy przez drugą stronę zadatek, w przeciwieństwie do zaliczki, co do zasady nie podlega zwrotowi.

Przy umowie przedwstępnej zakupu nieruchomości sprzedający często wymaga od kupującego wpłacenia pewnej sumy pieniężnej. W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron istotne znaczenie ma fakt, czy pieniądze te były wręczone jako zadatek czy zaliczka. O charakterze świadczenia decyduje umowa. Czym się różnią i które z nich jest korzystniejsze? Dokonajmy analizy obydwu instytucji.    

REKLAMA

REKLAMA

Zadatek

Konstrukcja zadatku uregulowana jest w art. 394 kodeksu cywilnego. Zadatek (tak samo jak zaliczka) wpłacany jest na poczet wykonania umowy. Jeżeli więc do sprzedaży nieruchomości dojdzie, a zadatek wynosił np. 15 procent ceny, kupujący będzie musiał dopłacić pozostałe 85 procent. W sytuacji, gdy zaliczenie zadatku na poczet świadczenia strony, która go dała jest niemożliwe zadatek musi zostać zwrócony.

Charakterystyczne dla zadatku jest natomiast to, co dzieje się z nim, gdy umowa nie zostanie wykonana przez jedną ze stron. Druga strona może wówczas, bez wyznaczenia dodatkowego terminu na wykonanie zobowiązania, otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zadatek stanowi więc swego rodzaju rekompensatę za niewywiązanie się drugiej strony ze zobowiązania.

Od bezzwrotności zadatku występują jednak przewidziane ustawowo wyjątki. Podlega on zwrotowi (a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada) jeżeli umowa została rozwiązana lub niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

REKLAMA

Z orzecznictwa Sądu Najwyższego wynika, że uprawnienie strony do odstąpienia od umowy bez wyznaczenia dodatkowego terminu i do zachowania otrzymanego zadatku, a jeżeli go sama dała do żądania sumy dwukrotnie wyższej nie przysługuje stronie, jeżeli do niewykonania umowy doszło z przyczyny, za którą wyłącznie odpowiada (wyrok Sądu Najwyższego z dnia  20 stycznia 2016  r., sygn. akt V CSK 293/15).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jeśli chodzi o wysokość zadatku – nie jest ona uregulowana ustawowo, w związku z tym jej ustalenie pozostaje w gestii stron umowy. Sprzeczne z konstrukcją zadatku, jako dodatkowego zastrzeżenia umownego i zabezpieczenia umowy wydaje się jednak przyjęcie bardzo wysokiej z punktu widzenia sprzedawanej nieruchomości kwoty np. 80 procent ceny całkowitej. Zwyczajowo przyjmuje się ok. 10-20 procent ceny przedmiotu transakcji. Swoje zdanie na ten temat wyraził Sąd Najwyższy, który w wyroku z dnia 15 maja 2003 r. (sygn. akt I CKN 340/01) stwierdził, że wysokość zadatku powinna pozostawać w stosownej relacji do wartości kontraktu oraz, iż nie jest zadatkiem świadczenie wielkością odpowiadające wartości przedmiotu umowy, czyli cena uiszczona przed nadejściem terminu płatności. Zdaniem Sądu Najwyższego zadatek ustalony w nadmiernej wysokości stanowi przejaw obejścia prawa i z tego względu jest nieważny.

Zaliczka

Pieniądze przeznaczone na zaliczkę wpłacane są na poczet przyszłych świadczeń. Stanowi ona po prostu część ceny. W przypadku niedojścia umowy do skutku z jakiegokolwiek powodu zaliczka podlega zwrotowi. Wynika to z regulacji kodeksu cywilnego dotyczących umów wzajemnych. Zgodnie z art. 494 k.c. strona, która odstępuje od umowy wzajemnej ma obowiązek zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również ubiegać się o naprawienie szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania na zasadach ogólnych.

W przeciwieństwie do zadatku zaliczka nie stanowi więc zabezpieczenia przed niewykonaniem umowy przez drugą stronę. Co ważne, jeśli z umowy zawartej miedzy stronami nie wynika jednoznacznie, że wpłacana kwota jest zaliczką uznaje się, że stanowi ona zadatek.

Podstawa prawna:

- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 ze zm.)

- wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2016 r., sygn. akt V CSK 293/15

- wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2003 r., sygn. akt I CKN 340/01

Zobacz: Wskaźniki i stawki

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Na firmę i jej pracowników można nałożyć obowiązkowe świadczenia po wybuchu wojny. Pracownika powołanego do wojska firma nie może zwolnić [Prawo]

Przepisy przewidują możliwość nałożenia na firmę świadczeń rzeczowych na rzecz wojska po wybuchu wojny. Pracodawcy muszą uwzględnić ryzyko prowadzenia działalności w sytuacji rekrutacji części pracowników do służby wojskowej. Pracownicy w czasie zatrudnienia mogą wykonywać świadczenia osobiste na rzecz wojska przerywając na ten okres (jednorazowo do 7 dni) świadczenie pracy dla pracodawcy.

Odpowiedź na pozew o zachowek. Jak napisać po zmianach?

Czym jest odpowiedź na pozew o zachowek i jakie ma znaczenie procesowe? Co powinno zawierać takie pismo? Prezentujemy najważniejsze informacje i aktualne przepisy.

Jawność wynagrodzeń w Polsce – co zmieni się od Wigilii 2025 roku? Jak się przygotować (checklista)? Co powinni wiedzieć pracownicy i pracodawcy?

Transparentność wynagrodzeń to temat, który od lat budzi emocje zarówno wśród pracowników, jak i pracodawców. Z jednej strony – jawne płace to większa równość i eliminacja dyskryminacji płacowej. Z drugiej – to rewolucja w podejściu do rekrutacji, polityki kadrowej i zarządzania firmą. W dniu 24 grudnia 2025 roku wejdzie w życie nowelizacja Kodeksu pracy - Ustawa z 4 czerwca 2025 r. o zmianie ustawy – Kodeks pracy, która nałoży na pracodawców szereg nowych obowiązków związanych z jawnością wynagrodzeń. Jest to efekt wdrażania unijnej Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2023/970 z 10 maja 2023 r., której celem jest wzmocnienie stosowania zasady równego wynagrodzenia kobiet i mężczyzn za taką samą pracę lub pracę o tej samej wartości.

Składki emerytalne, rentowe i zdrowotne za opiekuna osoby ze świadczeniem wspierającym zapłaci budżet państwa. Jakie warunki trzeba spełnić? Konieczny wniosek do ZUS

Od 1 stycznia 2024 r. opiekunowie osób pobierających świadczenie wspierające mogą zostać objęci ubezpieczeniem emerytalnym, rentowym i zdrowotnym. Składki w całości finansuje budżet państwa. Wystarczy złożyć elektroniczny wniosek do ZUS. Opiekun zgłoszony do ubezpieczenia zdrowotnego z tytułu sprawowania opieki nad osobą pobierającą świadczenie wspierające może zgłosić do tego ubezpieczenia także członków swojej rodziny.

REKLAMA

Opinia Rzecznika Generalnego TSUE ws. WIBOR – kto faktycznie wygrał? Banki, czy kredytobiorcy - "wiborowicze"?

W dniu 11 września 2025 r. została wydana z dawana wyczekiwana opinia Rzecznika Generalnego (właściwie Rzecznik Generalnej) TSUE dotycząca WIBOR, w sprawie C-471/24, gdzie pozwanym jest PKO BP. Pytania prejudycjalne w tej sprawie zadał Sąd Okręgowy w Częstochowie.Wielu uznawało, że odpowiedzi będą absolutnie kluczowe dla spraw z powództwa „wiborowiczów” przeciwko bankom. Nic dziwnego, że po ogłoszeniu opinii każda ze stron – zarówno banki, jak i konsumenci – prześcigają się w ogłaszaniu swojej wygranej w mediach.

Sejm: Od 900 zł do 1800 zł dla mundurowych - bo na około 160 000 funkcjonariuszy przypada zasób mieszkaniowy niespełna 9000 lokali

Projekt ustawy obejmuje Policję, Straż Graniczną, Państwową Straż Pożarną i Służbę Ochrony Państwa. Dotyczy także funkcjonariuszy Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego, Agencji Wywiadu, Służby Wywiadu Wojskowego i Służby Kontrwywiadu Wojskowego. I pracuje nad nim odpowiednia komisja sejmowa. Sama ustawa - tak ważna dla funkcjonariuszy i żołnierzy - już niebawem będzie uchwalona.

Osoba niepełnosprawna, PFRON i UP: Wyciągano bzdurne i bezzasadne zarzuty żeby tylko dotacji nie przyznać. Np. bo 17 lat temu dostałem dotację z UP jako osoba młoda i sprawna, że lata wcześniej kierowano mnie na kursy

Redakcja Infor.pl otrzymuje sygnały od czytelników, że nie jest łatwo osobom niepełnosprawnym otrzymać dotację z PFRON na rozpoczęcie działalności gospodarczej. Publikujemy list od czytelnika, który takiej dotacji nie otrzymał.

Wyrok TSUE: ochrona przed dyskryminacją w miejscu pracy obejmuje również rodziców dzieci z niepełnosprawnościami

W dniu 11 września 2025 r. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydał wyrok, w którym uznał, że ochrona praw osób niepełnosprawnych przed dyskryminacją pośrednią obejmuje również rodziców dzieci z niepełnosprawnościami. Zdaniem TSUE pracodawca powinien dostosować warunki zatrudnienia i pracy rodziców takich dzieci w taki sposób, żeby mogli oni sprawować opiekę nad swoimi dziećmi bez obawy, że będą przez to narażeni na dyskryminację pośrednią.

REKLAMA

Przechodzisz na emeryturę? ZUS: Dzień i miesiąc złożenia wniosku mogą wpłynąć na jej wysokość

Kiedy najlepiej przejść na emeryturę? Dzień i miesiąc złożenia wniosku mogą przesądzić o tym, ile pieniędzy co miesiąc trafi na konto seniora - informuje Krystyna Michałek, regionalna rzeczniczka prasowa ZUS w województwie kujawsko-pomorskim. Dlatego przyszli emeryci powinni z rozwagą zaplanować moment zakończenia aktywności zawodowej.

Czy w 2026 roku wzrośnie zasiłek stały z MOPS?

Ile maksymalnie wyniesie zasiłek stały w 2026 roku? Od czego zależy kwota świadczenia? Kto może otrzymać takie wsparcie z MOPS? Odpowiadamy na najważniejsze pytania.

REKLAMA