Czy można sprzedać mieszkanie z najemcą? Kiedy jest to zgodne z prawem? Co z rozliczeniami z najemcą?

• Kodeks cywilny mówi nam, co stanie się z umową najmu po sprzedaży mieszkania
• Pod lupę trzeba brać nie tylko umowę, ale też rozliczenia
• Sprzedaż mieszkania z najemcą - jaka jest alternatywa?
• Dobry najemca może być też „atutem” przy sprzedaży

Kodeks cywilny mówi nam, co stanie się z umową najmu po sprzedaży mieszkania

Jeżeli chodzi o kwestie dotyczące najmu lokali mieszkalnych, to często są one regulowane przez przepisy szczegółowe, które zawiera ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2023, poz. 725). Analizując temat sprzedaży mieszkania z najemcą, najpierw trzeba jednak zwrócić uwagę na bardziej ogólne przepisy. Konkretniej rzecz ujmując, chodzi o artykuł 678 kodeksu cywilnego. Wspomniany przepis dotyczący nie tylko najmu lokali, mówi w paragrafie 1, iż: „W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu, nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia”.

Powyższy przepis ma zastosowanie do lokali mieszkalnych, ale jednak z istotnymi ograniczeniami. Zgodnie z artykułem 692 kodeksu cywilnego: „przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu”. Innymi słowy, artykuł 692 kodeksu cywilnego wyłącza zastosowanie szczególnego trybu wypowiedzenia umowy najmu wynikającego z art. 678 KC - poza rzadkimi przypadkami, w których nie doszło jeszcze do objęcia mieszkania przez lokatora. „W praktyce jednak sprzedaż mieszkania z najemcą zwykle dotyczy przypadków, w których lokator jest już mieszkańcem lokalu (czasem nawet od lat)” - dodaje Leszek Markiewicz.

Pod lupę trzeba brać nie tylko umowę, ale też rozliczenia

Co ważne, analizowany art. 692 KC „zawiera korzystne dla najemcy domniemanie, że lokal został przez najemcę objęty i przerzuca ciężar dowodu nieobjęcia lokalu na wynajmującego” (zobacz: A. Sylwestrzak [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, Gdańsk 2026, art. 692). Wszystkie powyższe informacje sugerują, że nabywca mieszkania jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej powinien dokładnie przeanalizować umowę najmu, gdyż będzie musiał jej przestrzegać - podobnie jak ustawy o ochronie praw lokatorów. „Pamiętajmy bowiem o wstąpieniu nabywcy w stosunek najmu mieszkania jako głównej i bezwarunkowej zasadzie - niezależnej nawet od tego, czy mieszkanie zostało zasiedlone przez najemcę” - przypomina Leszek Markiewicz.

Wstąpienie w najem nie oznacza natomiast odpowiedzialności za wszystkie rozliczenia z lokatorem. W tym kontekście ważny jest m.in. Wyrok Sądu Rejonowego dla Warszawy-Śródmieścia w Warszawie z dnia 20 maja 2022 r. (sygn. akt: VI C 837/21). To orzeczenie mówi bowiem, że obowiązek zwrotu zwaloryzowanej kaucji nie przechodzi na nabywcę mieszkania - poza przypadkiem, gdy doszło do umownego przejęcia długu wynikającego z kaucji (patrz: art. 519 KC i następne). „Mimo wszystko, jeśli ma mieć miejsce sprzedaż mieszkania z najemcą, to potencjalny nabywca powinien przed zawarciem jakiejkolwiek umowy poznać wszystkie informacje finansowe oraz rozliczenia, w tym dotyczące kaucji” - uważa Leszek Markiewicz.

Sprzedaż mieszkania z najemcą - jaka jest alternatywa?

Powyższe wyjaśnienia mogą utwierdzić wiele osób w przekonaniu, że sprzedaż mieszkania z najemcą nie jest łatwa. Taki wniosek prawdopodobnie wyciągnie wielu potencjalnych sprzedających i kupujących. Jaka jest zatem alternatywa dla wystawienia na sprzedaż mieszkania, w którym wciąż przebywa lokator z trwającą umową? Odpowiedź wydaje się prosta. Mianowicie, chodzi o zgodne z prawem rozwiązanie/zakończenie umowy najmu i uregulowanie wzajemnych rozliczeń. Po wyprowadzce lokatora będzie można łatwiej dokonać ewentualnych napraw i remontów, a także czynności przygotowujących lokal do sprzedaży (przykład: home staging). „Zastosowanie opisywanego wariantu ułatwia to, że w Polsce popularne są umowy najmu zawierane na niedługi czas (często tylko jeden rok)” - komentuje Leszek Markiewicz.

Dobry najemca może być też „atutem” przy sprzedaży

Czasem okazuje się jednak, że sprzedaż mieszkania z najemcą jest konieczna, bo umowy najmu nie da się rozwiązać odpowiednio szybko. Czy wówczas trudniej będzie o nabywców? Z całą pewnością, niemal wszystkie osoby kupujące lokum na własne potrzeby, nie będą chciały nabywać mieszkania aktualnie zajętego przez lokatora. Dlatego agencja nieruchomości lub prywatny właściciel sprzedający „M” samodzielnie, swoje działania związane z promowaniem ogłoszenia musi ukierunkować na inwestorów mieszkaniowych. „Dla osób kupujących mieszkanie inwestycyjnie, obecność najemcy raczej nie będzie kłopotem - zwłaszcza jeśli mówimy o lokatorze rzetelnym i dbającym o cudzą własność. W takiej sytuacji obecność dobrego najemcy będzie nawet postrzegana jako atut oferty” - podsumowuje Leszek Markiewicz prowadzący agencję nieruchomości z Warszawy (NieruchomosciSzybko.pl).

Źródło: Leszek Markiewicz prowadzący agencję nieruchomości z Warszawy (NieruchomosciSzybko.pl)