Jakie są warunki zasiedzenia nieruchomości?

Zasiedzenie jest sposobem nabycia prawa związanym z upływem czasu. Następuje ono z mocy prawa, co oznacza, iż zasiedzenie następuje po spełnieniu ustawowych przesłanek. Do zasiedzenia nieruchomości nie jest zatem konieczne orzeczenie sądu. Niemniej jednak przepisy prawa wymagają również złożenia wniosku o stwierdzenie  zasiedzenia do sądu. Orzeczenie ma tu jednak charakter wyłącznie potwierdzenia, iż zasiedzenie już nastąpiło.

Zasiedzenie nieruchomości

W odniesieniu do własności nieruchomości zgodnie z art. 172 ust. 1 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Jeżeli mamy do czynienia z posiadaczem w złej wierze, wtedy okres zasiedzenia wynosi 30 lat.

Posiadanie samoistne

Jak wynika z treści art. 172 ust. 1 jednym z warunków zasiedzenia jest posiadanie rzeczy przez określony czas. Musi być to tzw. posiadanie samoistne. Posiadanie jest związane z pewnym staniem faktycznym, tj. z faktem, iż dana rzecz jest w obrębie naszego władania. Z posiadaniem nie musi się wiązać żaden tytuł prawny do rzeczy (np. prawo własności). Z kolei posiadaczem samoistnym jest osoba, która włada faktycznie rzeczą jak właściciel. Chodzi tutaj o zachowywanie się jak właściciel i przejawianie woli do bycia traktowanym jak właściciel. Przejawem posiadania samoistnego jest pobieranie pożytków, ponoszenie obciążeń związanych z rzeczą.

Posiadaczem samoistnym będzie osoba która zakupiła nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zawartej bez wymaganej formy aktu notarialnego. Taka umowa nie przenosi prawa własności z uwagi na brak wymaganej formy. Niemniej jednak osoba ta weszła w posiadanie nieruchomości i zachowuje się tak, jakby była właścicielem.

Od posiadania samoistnego należy odróżnić posiadanie zależne, które nie uprawnia do zasiedzenia. Polega ono na możności władania rzeczą nie jak właściciel, lecz jak podmiot któremu przysługuje inne, niż prawo własności, uprawnienie.

Posiadaczem zależnym będzie podmiot, który po wygaśnięciu umowy najmu nie zwrócił rzeczy i dalej używa jej jak najemca.

Dobra i zła wiara

Oprócz posiadania rzeczy istotny jest również upływ czasu. W odniesieniu do nieruchomości może być to 20 lub 30 lat w zależności, czy posiadacz jest w odpowiednio w dobrej albo złej wierze. Dobra wiara istnieje wtedy, gdy posiadacz włada nieruchomością, pozostając w uzasadnionym przekonaniu, iż jego władanie jest zgodne z przysługującym mu prawem.

Zobacz serwis: Nieruchomości

Do sądu?

Niezależnie od tego, że zasiedzenie następuje z mocy samego prawa, niezbędne będzie również udanie się do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia. Orzeczenie sądu stwierdzające zasiedzenie ma jedynie charakter potwierdzenia, iż dana okoliczność (zasiedzenie) nastąpiło.

Zobacz: Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości