Przypadki zamiany w spółdzelni mieszkaniowej

Zgodnie z art. 603 Kodeksu cywilnego. przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.  Umowę zamiany odróżnia od umowy sprzedaży to, że wzajemne świadczenia stron są niepieniężne. Umowa zamiany jest jednak bardzo podobna do umowy sprzedaży. Dlatego też  Kodeks cywilny  odsyła w tej materii do przepisów regulujących umowę sprzedaży.

Umowa zamiany ma często charakter mieszany, co oznacza, że przedmioty zamiany nie muszą być ekwiwalentne.

Z kodeksową (czystą) zamianą lokali w spółdzielni mieszkaniowej mamy do czynienia wyłącznie w przypadku praw rzeczowych zbywalnych. W spółdzielni będzie to prawo odrębnej własności i własnościowe prawo do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej.

Przy czystej zamianie kodeksowej, udział Spółdzielni nie jest konieczny, ani przewidziany przepisami prawa. Zamiany dokonują osoby, którym przysługują określone prawa.

Poza spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu i prawem odrębnej własności lokalu, które jak podkreślono wyżej są prawami zbywalnymi, w spółdzielniach mieszkaniowych występują spółdzielcze lokatorskie prawa do lokali oraz prawo najmu uregulowane w kodeksie cywilnym.

Zobacz również: Zmiana prawa spółdzielczego

Lokatorskie prawo do lokalu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej jest prawem niezbywalnym i nie może być przedmiotem obrotu, co za tym idzie także zamiany. Natomiast najem to prawo obligacyjne, dlatego też w tym przypadku również nie może być mowy o zamianie w rozumieniu art. 603 kc.

Możliwe jest jednak dokonanie operacji, którą niektórzy nazywają quasi-zamianą. Dalej w przypadku takiej operacji w niniejszym artykule posługiwać będziemy się wyrazem zamiana ujętym w cudzysłów.

W przypadku lokatorskiego prawa do lokalu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej jest to jedynie możliwość teoretyczna. Taka „zamiana” oznaczałaby rezygnację z dotychczasowego prawa do lokalu. Przy takiej operacji prawa do lokali „zamienianych” wygasają a następuje powstanie nowych praw na nowych lokalach. W obowiązującym stanie prawnym taka zamiana w praktyce nie będzie jednak możliwa bowiem co do zasady, w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkaniowego spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu a lokal wystawia na przetarg.

Sytuacja wygląda odmiennie w przypadku praw obligacyjnych, jakim jest umowa najmu. Dla „zamiany” lokali o statusie najmu musimy zastosować przepisy dotyczące zmiany po stronie podmiotowej, czyli wierzyciela i dłużnika jako, że mamy do czynienia z umowa wzajemną. Zastosowanie znajdą tu przepisy art. 509 i n. k.c.

Zobacz również: Co musi zawierać umowa przedwstępna zamiany mieszkań

W konsekwencji, dochodzić będzie do złożenia oświadczeń woli przynajmniej przez trzy podmioty – tak w przypadku, gdy wynajmującym oba lokale mieszkalne jest jedna spółdzielnia. Sytuacja się skomplikuje, gdy wynajmującym jeden z lokali jest inny podmiot. Wówczas konieczne będą oświadczenia 4 podmiotów.

W praktyce można uznać za dopuszczalne i w pełni poprawne dwie metody przeprowadzenia takiej operacji:

1. pierwsza metoda – poprzez podpisanie dwóch umów trójstronnych, a mianowicie zmiany po stronie najemcy za zgodą wynajmujących (spółdzielni) dla każdego ze stosunków najmu - dochodzi wówczas do cesji (przeniesienia) praw i obowiązków każdego z najemców, przy czym, każdy z nich w stosunku do drugiego ma roszczenie o wydanie przedmiotu najmu;
2. druga metoda - przez podpisanie porozumień rozwiązujących dotychczasowe umowy i zawarcie nowych umów najmu – w tym przypadku zawierając nową umowę najmu, to wyłącznie spółdzielnia zobowiązana jest wydać przedmiot najmu, zatem jest odpowiedzialna przed nowym najemcą za opróżnienie lokalu przez dotychczasowego najemcę.