Kategorie

Instytucje dotyczące brytyjskiego prawa własności nieruchomości

Marta Grzelak
Solicitor
Instytucje dotyczące brytyjskiego prawa własności nieruchomości. /fot. Fotolia
Fotolia
Kształtujące się na przestrzeni wieków prawo brytyjskie obfituje w różne rodzaje własności nieruchomości, które są nieporównywalnie bardziej skomplikowane od tych przyjętych w rodzimym prawodawstwie. Czym charakteryzuje się brytyjskie prawo własności nieruchomości?

Poczynając od pełnego władztwa nad nieruchomością oraz jej gruntem, poprzez oddzielenie tytułu prawnego do gruntu od tytułu prawnego do nieruchomości oraz różne formy współwłasności z państwem, bankiem lub inną osobą fizyczną lub prawną, kończąc na własności nieruchomości związanej ze średniowiecznym prawem o przeżycie - nie sposób ująć ich bogactwa i różnorodności. Aby możliwie najbardziej precyzyjne wyjaśnić odmienności poszczególnych form własności nieruchomości niezbędne jest więc ich omówienie. W Anglii i Walii istnieją więc następujące formy własności nieruchomości:

Freehold – jest to forma własności nieruchomości budynków i gruntów, na której ona się znajduje. Zarówno grunt jak i wzniesiony na nim budynek należą w 100% do właściciela.

Reklama

Leasehold – oznacza, że jedynie budynek należy do właściciela nieruchomości (i jest dostępny na sprzedaż), a właścicielem gruntu jest inna osoba. Mieszkania są prawie zawsze leasehold, jednakże również duża część domów w Anglii posiada właśnie taki status. Zazwyczaj właściciel gruntu pobiera opłaty za jego dzierżawę (ground rent). Forma ta jest zbliżona do polskiego odpowiednika użytkowania wieczystego gruntu. Okres dzierżawy zazwyczaj wynosi pomiędzy 99 a 999 lat. Ważnym jest, aby przy zakupie pozostało minimum 60 lat do zakończenia lease, w przeciwnym wypadku może to stanowić problem przy uzyskaniu kredytu hipotecznego.

Flying freehold (share of freehold) – jest odmianą freehold. Taka forma własności występuje zazwyczaj, gdy dom typu freehold zostaje przekształcony na dwa mieszkania. Ziemia pod domem staje się własnością obu właściecieli mieszkań w odpowiednich częściach. Nie ma potrzeby zapłaty czynszu, ale własność jest ograniczona prawami drugiego właściciela. Część wierzycieli hipotecznych nie zgadza sie na udzielenie kredytu, gdy jego zabezpieczeniem ma być ten typ nieruchomości.

Commonhold – jest to stosunkowa nowa forma własności, która oznacza kooperację pomiędzy właścicielami freehold mieszkającymi w zdefinowanej lokalizacji. W skład społeczności wchodzą właściciele freehold z własnymi nieruchomościami w danym obrębie. Właścicielami części wpólnych commonhold jest zazwyczaj firma, której członkami mogą być jedynie własciciele freehold w danej lokalizacji.

Zobacz też: Jak przedawniają się roszczenia z umowy najmu lokali użytkowych?

Programy związane z pierwszym zakupem

Istnieje również wiele programów, które ułatwiają nabycie własnego lokalu, zwłaszcza osób kupujących po raz pierwszy:

Reklama

‘Shared onwership scheme’ - polega na zakupie domu lub mieszkania wspólnie z władzami lokalnymi (local authority) lub spółdzielnią mieszkaniową (Housing Association). Właściciel wykupuje wówczas procentowy udział w nieruchomości, której pozostała część jest własnością Housing Association czy też władz lokalnych. Za część należacą do współwłaściciela płaci się miesięczny czynsz. Można wykupić pozostałe udziały w miarę poprawy sytuacji materialnej.

‘The right to buy’ – polega na wykupie od władz lokalnych nieruchomości za obniżoną stawkę. Aby kwalifikować się do tego programu należy być lokatorem domu należącego do władz lokalnych przez minimum dwa lata (lub minimum pieć lat, jeśli lokatorem zostało się po 18 stycznia 2005).

‘Home Buy Direct’/’Help to Buy’ – jest to tzw ‘shared equity scheme’ dla osób kupujących po raz pierwszy, gdzie pożyczka hipoteczna jest udzielana na minimum 70% wartości nieruchomości, a pozostała kwota 30% udzielana jest w formie udziału we własności nieruchomości (tzw. ‘equity loan’). Przez pierwsze pięć lat nie ma opłat za ten rodzaj pożyczki ‘equity loan’, który jest zazwyczaj udzielny w częściach równych przez rząd i dewelopera. W programie tym zazwyczaj można wykupić jedynie nieruchomości na rynku pierwotnym (nowe nieruchomości)

W Anglii istnieją dwie formy współwłasności pomiędzy jego właścicielami:

  1. Beneficial joint tenants (współwłaściciele połączeni ustawową wspólnością majątkową)
  2. Tenants in common (współwłaściciele według określonego udziału procentowego)
  • W częściach równych (50/50)
  • W częściach nierównych (ustalonych indywidualnie między właścicielami)

Joint tenants oznacza, że nieruchomość należy niepodzielnie do wszystkich współwłaścicieli. W przypadku śmierci jednej z osób posiadających nieruchomość w opcji ‘Joint Tenancy’, stosuje się prawo ‘survivorship’ - prawo do przejęcia całości własności nieruchomości. Opcja ta jest dzięki temu szczególnie polecana dla małżeństw oraz osób w długotrwałych związkach, które chciałyby w razie śmierci przekazać na drugiego małżonka lub partnera prawo własności nieruchomości. Jeśli strony chciałyby przenieść odpowiedni udział mocą testamentu, na przykład kiedy posiadają dzieci z poprzednich związków, wtedy konieczna będzie opcja Tenancy in Common’.

Osoby posiadające nieruchomość w opcji ‘join tenancy’, mają zawsze równe prawa do nieruchomości, bez względu na swój wkład przy jej zakupie. Przez co, jeśli A oraz B zakupią nieruchomość w opcji ‘joint tenancy’ i A pokrył 90% ceny zakupu, a B tylko 10% tej sumy, na mocy następnego rozdzielenia B nabędzie połowę udziałów w nieruchomości. Natomiast, jeśli strony chcą ustalić swoje udziały zgodnie z odpowiednim wkładem w kwotę zakupu nieruchomości, od samego początku wymagana będzie opcja ‘Tenancy in Common’.

Opcja ‘Tenancy in Common’ jest odpowiednia dla partnerów biznesowych oraz w innych przypadkach, w których strony nie chcą zastosowania prawa ‘survivorship’, na przykład kiedy nie żyją razem ze sobą lub nie są w długotrwałym związku, albo kiedy chcą na wypadek śmierci zabezpieczyć udziały innych osób, lub kiedy chcą ustalić udział w nieruchomości zgodnie z odpowiednim wkładem przy zakupie nieruchomości. Istotą ‘Tenancy in Common’ jest wyraźne ustalenie wielkości udziałów współwłaścicieli w nieruchomości. Konkretną wartość będzie zawierał akt przeniesienia właności (‘transfer deed’) ustalający prawo własności poszczególnych współwłaścicieli.

Każdy rodzaj własności nieruchomości, dzięki swoim charakterystycznym cechom, ma określone wady i zalety. W różnych stanach faktycznych optymalnym rozwiązaniem są różne rodzaje prawa własności. Nie dziwi więc fakt, że większość osób, stojąc przed koniecznością wyboru określonego tytułu prawnego do nieruchomości, radzi się profesjonalistów. Zawiłości brytyjskiego systemu prawa własności ciężko zrozumieć nawet po lekturze fachowej literatury. Pełne zrozumienie tematu wymaga bowiem praktyki i stałej styczności z tą problematyką.

Zobacz również: Zakup garażu od dewelopera obowiązkowy?

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Prawo
    1 sty 2000
    18 cze 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Pobieranie torrentów - wyrok TSUE

    Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej orzekł, iż dostawca internetu może systematycznie rejestrować adresy IP użytkowników oraz udostępniać ich nazwy i adresy pocztowe podmiotowi praw własności intelektualnej lub osobie trzeciej, zajmującej się windykacją tych praw.

    TSUE o dochodzeniu sprawiedliwości przed polskim sądem za zwrot "polskie obozy"

    Były więzień Auschwitz nie może dochodzić sprawiedliwości przed polskim sądem za zwrot "polskie obozy". Tak uznał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

    Pokazy dla seniorów – propozycje zmian

    Pokazy, często kierowane do seniorów, mogą być źródłem nieuczciwych praktyk przedsiębiorców. UOKiK przygotował propozycje zmian w przepisach.

    Zniesławienie – jak można dochodzić odpowiedzialności sprawcy?

    Zniesławienie to przestępstwo, a jego ofiara może dochodzić odpowiedzialności sprawcy w postępowaniu karnym. W jaki sposób?

    SN o kwalifikacji danego związku chemicznego w sprawie o narkotyki

    Zdaniem Sądu Najwyższego o tym jak kwalifikować dany związek chemiczny w sprawie o narkotyki decyduje sąd orzekający.

    Wakacje 2021 - prawa pasażerów

    W wakacje 2021 r. ruch pasażerski będzie zależał od sytuacji epidemiologicznej. O jakich prawach powinni pamiętać pasażerowie?

    Dobry start 2021 – wniosek

    Wniosek o świadczenie dobry start w 2021 r. rodzice złożą według zmienionych zasad. Od kiedy będą przyjmowane wnioski?

    PESEL w spisie powszechnym - UODO wystąpił do GUS

    Prezes UODO wystąpił do GUS w sprawie wątpliwości dotyczących procesu pozyskiwania numeru PESEL od osób dokonujących tzw. samospisu internetowego.

    Termin wdrożenia e-doręczeń przesunięty?

    Przesunięcie terminu wdrożenia e-doręczeń zakłada nowelizacja uchwalona przez Sejm. Kiedy mają wejść w życie nowe przepisy?

    Emerytura dla zwierząt służących w służbach mundurowych

    Rząd przyjął projekt ustawy regulującej status zwierząt w służbach mundurowych. Projekt zmienia w tym zakresie m.in. ustawę o Policji oraz szereg innych aktów prawnych.

    Świadczenia dla niepełnosprawnych w 2021 r.

    Świadczenia dla osób niepełnosprawnych w 2021 r. obejmują m.in. renty, zasiłki pielęgnacyjne czy świadczenia dla osób niesamodzielnych.

    NIK o dzierżawie gruntów rolnych w parkach narodowych

    Niezgodny z prawem wybór dzierżawców, naruszanie zasad równego dostępu do udziału w przetargu oraz jawności i jednolitości postępowania, a także niezapewnienie najkorzystniejszego wyniku przetargu – takie nieprawidłowości w gospodarowaniu gruntami rolnymi Skarbu Państwa stwierdziła NIK w sześciu na siedem skontrolowanych parków narodowych.

    Nabór wniosków o wsparcie na zalesianie do 02.08.2021 r.

    Do 02.08.2021 r. odbywać się będzie nabór wniosków o przyznanie wsparcia na zalesienie w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020. Beneficjentem w zakresie kosztów założenia uprawy leśnej mogą być nie tylko rolnicy, ale również jednostki samorządu terytorialnego i jednostki organizacyjne gmin, powiatów oraz województw.

    Ryczałt na dojazdy dla funkcjonariusza Służby Więziennej

    Co do zasady świadczenia otrzymywane przez funkcjonariuszy Służby Więziennej stanowią dla nich przychód ze stosunku służbowego. Nie oznacza to jednak, że zawsze będą one podlegały opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

    Reforma przepisów o nieletnich - zmiany w izolacji sprawców najcięższych przestępstw

    W resorcie sprawiedliwości przygotowano projekt ustawy o wspieraniu i resocjalizacji nieletnich. Ma on skutecznie zniechęcić ich do łamania prawa. Nowe przepisy powinny też zapewnić odpowiednie środki reakcji, gdy nieletni popełnią wykroczenie, przestępstwo lub są mocno zdemoralizowani.

    RIO: wójt może zatrudnić komendanta gminnego ochrony przeciwpożarowej

    Wójt może zatrudnić komendanta gminnego ochrony przeciwpożarowej, w tym także na tym stanowisku może zatrudnić komendanta gminnego związku ochotniczych straży pożarnych – podkreśliła Regionalna Izba Obrachunkowa w Białymstoku.

    Projekt Ustawy o Ochotniczej Straży Pożarnej – informacje, wyjaśnienia

    W ostatnim czasie opublikowano treść projektu Ustawy o Ochotniczej Straży Pożarnej. Rozpoczęły się również konsultacje społeczne, w których udział bezpośrednio bierze kadra kierownicza Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz Państwowej Straży Pożarnej.

    Test sprawności fizycznej policjantów 2021 r.

    Zgodnie z zapisami ustawy o Policji policjant jest obowiązany utrzymywać sprawność fizyczną zapewniającą wykonywanie przez niego zadań służbowych. Co roku policjanci przystępują do testów sprawności fizycznej, których zaliczenie jest wymagane. Każdego funkcjonariusza Policji obowiązuje minimalny poziom sprawności motorycznej, gwarantujący efektywność podejmowanych działań. Testy nie dotyczą osób ubiegających się o przyjęcie do służby w Policji, ale policjantów w czynnej służbie, a więc tych osób, które w procesie rekrutacji oraz w późniejszych latach służby wykazały się wymaganą sprawnością fizyczną.

    Nowe definicje w ustawie Prawo o ruchu drogowym

    20 maja oraz 1 czerwca 2021 r. weszły w życie dwie nowelizacje ustawy z dnia 20 czerwca 1997 r. Prawo o ruchu drogowym. Zmiany zawarte w tych przepisach w istotny sposób wpłyną na bezpieczeństwo w ruchu drogowym.

    56 mln złotych z Programu Infrastruktura i Środowisko trafi do jednostek policji w całym kraju

    Prawie 500 sztuk motocykli trafi do jednostek policji w całym kraju. Zakupy będą realizowane z pieniędzy unijnych.

    W konsultacjach projekt zmian odnoszący się do sądów wojskowych

    Zmiany w organizacji kolegiów sądów wojskowych, analogiczne do wprowadzonych w lutym zeszłego roku w sądach powszechnych oraz związane z nimi nowe zasady opiniowania kandydatów na sędziów wojskowych - przewiduje projekt resortu sprawiedliwości, nad którym w maju trwają konsultacje.

    Wydawanie pozwoleń na broń prywatną żołnierzom zawodowym

    Posiadanie broni palnej lub amunicji do niej bez wymaganego pozwolenia jest przestępstwem zagrożonym karą pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8. Z kolei posiadanie bez wymaganej rejestracji broni pneumatycznej lub bez pozwolenia miotacza gazu obezwładniającego (z wyłączeniem ręcznego) lub narzędzia albo urządzenia, którego używanie może zagrażać życiu lub zdrowiu, jest wykroczeniem. Jak wygląda procedura wydawania żołnierzom zawodowym pozwolenia na broń? Kiedy pozwolenie nie jest potrzebne?

    Zmiany w funduszach na nagrody i zapomogi żołnierzy niezawodowych już od 24.06.2021

    Od 24.06.2021 Minister Obrony Narodowej będzie mógł z własnej inicjatywy przekazać do dyspozycji dowódcy jednostki wojskowej środki funduszu pozostające w jego dyspozycji z przeznaczeniem na nagrody dla żołnierzy niezawodowych pełniących służbę wojskową w podległych temu dowódcy jednostkach wojskowych.

    Skutki doręczenia aktu inwestorowi posiadającemu pełnomocnika

    Organ administracji publicznej może wzywać osoby do udziału w podejmowanych czynnościach i do złożenia wyjaśnień lub zeznań osobiście, przez pełnomocnika, na piśmie lub w formie dokumentu elektronicznego, jeżeli jest to niezbędne dla rozstrzygnięcia sprawy lub dla wykonywania czynności urzędowych.

    Renty dożywotnie z rosnącym zainteresowaniem seniorów

    Renty dożywotnie cieszą się coraz większym zainteresowaniem seniorów. Rośnie również liczna sporów sądowych związanych z umowami renty lub dożywocia.