Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Instytucje dotyczące brytyjskiego prawa własności nieruchomości

Marta Grzelak
Solicitor
Instytucje dotyczące brytyjskiego prawa własności nieruchomości. /fot. Fotolia
Instytucje dotyczące brytyjskiego prawa własności nieruchomości. /fot. Fotolia
Fotolia
Kształtujące się na przestrzeni wieków prawo brytyjskie obfituje w różne rodzaje własności nieruchomości, które są nieporównywalnie bardziej skomplikowane od tych przyjętych w rodzimym prawodawstwie. Czym charakteryzuje się brytyjskie prawo własności nieruchomości?

Poczynając od pełnego władztwa nad nieruchomością oraz jej gruntem, poprzez oddzielenie tytułu prawnego do gruntu od tytułu prawnego do nieruchomości oraz różne formy współwłasności z państwem, bankiem lub inną osobą fizyczną lub prawną, kończąc na własności nieruchomości związanej ze średniowiecznym prawem o przeżycie - nie sposób ująć ich bogactwa i różnorodności. Aby możliwie najbardziej precyzyjne wyjaśnić odmienności poszczególnych form własności nieruchomości niezbędne jest więc ich omówienie. W Anglii i Walii istnieją więc następujące formy własności nieruchomości:

Freehold – jest to forma własności nieruchomości budynków i gruntów, na której ona się znajduje. Zarówno grunt jak i wzniesiony na nim budynek należą w 100% do właściciela.

Leasehold – oznacza, że jedynie budynek należy do właściciela nieruchomości (i jest dostępny na sprzedaż), a właścicielem gruntu jest inna osoba. Mieszkania są prawie zawsze leasehold, jednakże również duża część domów w Anglii posiada właśnie taki status. Zazwyczaj właściciel gruntu pobiera opłaty za jego dzierżawę (ground rent). Forma ta jest zbliżona do polskiego odpowiednika użytkowania wieczystego gruntu. Okres dzierżawy zazwyczaj wynosi pomiędzy 99 a 999 lat. Ważnym jest, aby przy zakupie pozostało minimum 60 lat do zakończenia lease, w przeciwnym wypadku może to stanowić problem przy uzyskaniu kredytu hipotecznego.

Flying freehold (share of freehold) – jest odmianą freehold. Taka forma własności występuje zazwyczaj, gdy dom typu freehold zostaje przekształcony na dwa mieszkania. Ziemia pod domem staje się własnością obu właściecieli mieszkań w odpowiednich częściach. Nie ma potrzeby zapłaty czynszu, ale własność jest ograniczona prawami drugiego właściciela. Część wierzycieli hipotecznych nie zgadza sie na udzielenie kredytu, gdy jego zabezpieczeniem ma być ten typ nieruchomości.

Commonhold – jest to stosunkowa nowa forma własności, która oznacza kooperację pomiędzy właścicielami freehold mieszkającymi w zdefinowanej lokalizacji. W skład społeczności wchodzą właściciele freehold z własnymi nieruchomościami w danym obrębie. Właścicielami części wpólnych commonhold jest zazwyczaj firma, której członkami mogą być jedynie własciciele freehold w danej lokalizacji.

Zobacz też: Jak przedawniają się roszczenia z umowy najmu lokali użytkowych?

Programy związane z pierwszym zakupem

Istnieje również wiele programów, które ułatwiają nabycie własnego lokalu, zwłaszcza osób kupujących po raz pierwszy:

‘Shared onwership scheme’ - polega na zakupie domu lub mieszkania wspólnie z władzami lokalnymi (local authority) lub spółdzielnią mieszkaniową (Housing Association). Właściciel wykupuje wówczas procentowy udział w nieruchomości, której pozostała część jest własnością Housing Association czy też władz lokalnych. Za część należacą do współwłaściciela płaci się miesięczny czynsz. Można wykupić pozostałe udziały w miarę poprawy sytuacji materialnej.

‘The right to buy’ – polega na wykupie od władz lokalnych nieruchomości za obniżoną stawkę. Aby kwalifikować się do tego programu należy być lokatorem domu należącego do władz lokalnych przez minimum dwa lata (lub minimum pieć lat, jeśli lokatorem zostało się po 18 stycznia 2005).

‘Home Buy Direct’/’Help to Buy’ – jest to tzw ‘shared equity scheme’ dla osób kupujących po raz pierwszy, gdzie pożyczka hipoteczna jest udzielana na minimum 70% wartości nieruchomości, a pozostała kwota 30% udzielana jest w formie udziału we własności nieruchomości (tzw. ‘equity loan’). Przez pierwsze pięć lat nie ma opłat za ten rodzaj pożyczki ‘equity loan’, który jest zazwyczaj udzielny w częściach równych przez rząd i dewelopera. W programie tym zazwyczaj można wykupić jedynie nieruchomości na rynku pierwotnym (nowe nieruchomości)

W Anglii istnieją dwie formy współwłasności pomiędzy jego właścicielami:

  1. Beneficial joint tenants (współwłaściciele połączeni ustawową wspólnością majątkową)
  2. Tenants in common (współwłaściciele według określonego udziału procentowego)
  • W częściach równych (50/50)
  • W częściach nierównych (ustalonych indywidualnie między właścicielami)

Joint tenants oznacza, że nieruchomość należy niepodzielnie do wszystkich współwłaścicieli. W przypadku śmierci jednej z osób posiadających nieruchomość w opcji ‘Joint Tenancy’, stosuje się prawo ‘survivorship’ - prawo do przejęcia całości własności nieruchomości. Opcja ta jest dzięki temu szczególnie polecana dla małżeństw oraz osób w długotrwałych związkach, które chciałyby w razie śmierci przekazać na drugiego małżonka lub partnera prawo własności nieruchomości. Jeśli strony chciałyby przenieść odpowiedni udział mocą testamentu, na przykład kiedy posiadają dzieci z poprzednich związków, wtedy konieczna będzie opcja Tenancy in Common’.

Osoby posiadające nieruchomość w opcji ‘join tenancy’, mają zawsze równe prawa do nieruchomości, bez względu na swój wkład przy jej zakupie. Przez co, jeśli A oraz B zakupią nieruchomość w opcji ‘joint tenancy’ i A pokrył 90% ceny zakupu, a B tylko 10% tej sumy, na mocy następnego rozdzielenia B nabędzie połowę udziałów w nieruchomości. Natomiast, jeśli strony chcą ustalić swoje udziały zgodnie z odpowiednim wkładem w kwotę zakupu nieruchomości, od samego początku wymagana będzie opcja ‘Tenancy in Common’.

Opcja ‘Tenancy in Common’ jest odpowiednia dla partnerów biznesowych oraz w innych przypadkach, w których strony nie chcą zastosowania prawa ‘survivorship’, na przykład kiedy nie żyją razem ze sobą lub nie są w długotrwałym związku, albo kiedy chcą na wypadek śmierci zabezpieczyć udziały innych osób, lub kiedy chcą ustalić udział w nieruchomości zgodnie z odpowiednim wkładem przy zakupie nieruchomości. Istotą ‘Tenancy in Common’ jest wyraźne ustalenie wielkości udziałów współwłaścicieli w nieruchomości. Konkretną wartość będzie zawierał akt przeniesienia właności (‘transfer deed’) ustalający prawo własności poszczególnych współwłaścicieli.

Każdy rodzaj własności nieruchomości, dzięki swoim charakterystycznym cechom, ma określone wady i zalety. W różnych stanach faktycznych optymalnym rozwiązaniem są różne rodzaje prawa własności. Nie dziwi więc fakt, że większość osób, stojąc przed koniecznością wyboru określonego tytułu prawnego do nieruchomości, radzi się profesjonalistów. Zawiłości brytyjskiego systemu prawa własności ciężko zrozumieć nawet po lekturze fachowej literatury. Pełne zrozumienie tematu wymaga bowiem praktyki i stałej styczności z tą problematyką.

Zobacz również: Zakup garażu od dewelopera obowiązkowy?

Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy
Opisz nam swój problem i wyślij zapytanie.

Wycena w ciągu godziny.
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Prawo
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Dom bez formalności do 70 m2 – GUNB udostępnił 70 darmowych projektów
    Gotowe projekty domów do 70 m2 umożliwiają zminimalizowanie kosztów budowy domu w ramach programu Dom bez formalności. Został on wprowadzony jako element Polskiego Ładu. Ma ograniczyć formalności i koszty budowy.
    Whistleblowing. Dyrektywa nie została wdrożona w terminie. Jakie przepisy dot. sygnalistów obowiązują w Polsce?
    Polski rząd nie zdążył wdrożyć ustawy o sygnalistach zgodnie z terminem narzuconym przez UE. Co to oznacza dla podmiotów komercyjnych? Jakie rozwiązania można obecnie stosować w firmach i jakie będą ich konsekwencje prawne? Jakie uprawnienia przysługują sygnalistom?
    Milion złotych odszkodowań za naruszenia praw pacjenta
    Odszkodowania za naruszenie praw pacjenta Zakończone w ostatnich tygodniach sprawy z udziałem RPP przyniosły pacjentom, na mocy zawartych ugód sądowych i pozasądowych, odszkodowania w łącznej kwocie blisko miliona złotych – przybliża Rzecznik Praw Pacjenta Bartłomiej Chmielowiec. Rzecznik Praw Pacjenta działa przez sądem na prawach przysługujących prokuratorowi.
    Ustawa o franczyzie - trwają nad nią prace Ministerstwa Sprawiedliwości
    Ministerstwo Sprawiedliwości pracuje nad ustawowymi zmianami dla rynku franczyzy, ponieważ próby samoregulacji pracy branży się nie powiodły.
    Przywóz z Ukrainy zwierząt zagrożonych wyginięciem - zmiany
    Od 24 czerwca 2022 r. zmieniają się procedury przywozu z Ukrainy do Polski zwierząt zagrożonych wyginięciem.
    27 czerwca 2022 r. ostatni etap przejścia na DVB-T2/HEVC
    Czwarty ostatni etap przejścia na standard DVB-T2/HEVC naziemnej telewizji cyfrowej nastąpi 27 czerwca 2022 r. Jakie województwa obejmie?
    W roku szkolnym 2021/2022 rozkwitł rynek korepetycji [BADANIE]
    Z badania przeprowadzonego dla Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor wynika, iż co czwarty uczeń zapracował na oceny na świadectwie pobierając korepetycje.
    Żaryn: Od 1 lipca przy granicy z Białorusią normalne przepisy i dostęp
    Od 1 lipca przy granicy z Białorusią zaczną obowiązywać normalne przepisy i będzie dostęp do dotychczas wyłączonego trzykilometrowego pasa wzdłuż granicy - przypomniał w rozmowie z PAP rzecznik prasowy ministra koordynatora służb specjalnych Stanisław Żaryn
    Spór o księgi wieczyste i dane osobowe. Co zmieni wyrok NSA?
    UODO podkreśla, że dostęp do informacji zawartych w księgach wieczystych nie powinien być powszechny, choć niektóre instytucje próbują to zmienić. Obecnie trwa spór sądowy między UODO a GUGiK. Sprawę ma rozstrzygnąć NSA.
    Newsletter Krajowego Rejestru Sądowego już działa
    Newsletter Krajowego Rejestru Sądowego ma być narzędziem chroniącym biznes przed kradzieżą spółki.
    Jakie prawa ma ojciec dziecka?
    Jakie prawa przysługują ojcu w związku narodzinami dziecka i jego wychowywaniem?
    Rząd nie przedłuży ponad 120 dni wsparcia dla osób przyjmujących uchodźców z Ukrainy
    Rząd nie przestaje wspierać rodzin, które pomagają uchodźcom z Ukrainy. Świadczenie za pomoc przysługuje przez 120 dni. Okres ten będzie wydłużany w przypadku pomocy m.in. niepełnosprawnym, seniorom i kobietom w ciąży - wyjaśnił wiceszef MSWiA Paweł Szefernaker.
    Polska otrzymuje z budżetu UE ponad trzykrotnie więcej niż do niego wpłaca
    Polska otrzymuje z budżetu UE ponad trzy razy więcej niż do niego wpłaca; w 2021 r. uzyskała ok. 10 mld euro więcej niż wpłaciła - ocenia Polski Instytut Ekonomiczny. Analitycy szacują, że KPO zwiększy nasz wzrost PKB o 1 pkt. proc. w 2023 r. i 1,3 pkt. rok później
    Frankowicz pozywa bank. Jakie dokumenty dot. kredytu frankowego trzeba zebrać przed pójściem do sądu?
    Wielu posiadaczy tzw. kredytów frankowych cały czas bije się z myślami „iść czy nie iść” do sądu. Dziś nie ma już żadnych wątpliwości, że można uwolnić się od kredytu frankowego (mówimy w tym przypadku o kredycie aktywnym, a więc takim, który cały czas spłacamy) albo odzyskać nadpłacone bankowi pieniądze w przypadku kredytu frankowego już spłaconego jeśli tylko kredytobiorca zdecyduje się pójść do sądu. Jakie dokumenty dot. kredytu frankowego trzeba zgromadzić przed złożeniem pozwu?
    Wakacje 2022 - ostatnie z bonem turystycznym
    Wakacje to dobry moment na to, by wykorzystać bon turystyczny. Płatności w tej formie będzie można dokonać do 30 września 2022 r.
    Zmiany w wydawaniu dokumentów sądowych i notarialnych
    Sejm uchwalił zmiany w wydawaniu dokumentów sądowych i notarialnych. Większość dokumentów wytwarzanych przez sądy i notariuszy nie będzie musiała być sporządzana na specjalnych blankietach.
    Projekt liberalizujący przepisy aborcyjne odrzucony przez Sejm
    Sejm odrzucił w czwartek obywatelski projekt ustawy o bezpiecznym przerywaniu ciąży. Proponowane przepisy zakładały m.in. prawo do przerwania ciąży do 12. tygodnia.
    Dopłaty do węgla - ustawa gwarantująca cenę węgla uchwalona przez Sejm
    Dopłaty dla węgla dla sprzedawców mają umożliwić wprowadzenie ceny gwarantowanej węgla dla kupujących. Ustawowa cena gwarantowana ma wynieść 996 zł za tonę. Jakie będę warunki i zasady skorzystania z ceny gwarantowanej i z dopłaty do węgla?
    Jak nawiązać dobrą relację z samym sobą i partnerem?
    W pierwszej kolejności warto zbudować relację z samym sobą, aby móc później umiejętnie i w naturalny sposób pielęgnować związek z drugą połówką.
    Pozwolenie na broń palną w Polsce – jak je uzyskać
    Uzyskanie pozwolenia na broń w Polsce może mieć miejsce tylko w określonych ustawą przepisach. Jej nabycie i posiadanie bez zezwolenia jest zabronione. Jak je uzyskać?
    Będzie nie tylko rejestr ciąż ale i rejestr wkładek antykoncepcyjnych - RPO oczekuje wyjaśnień
    Rejestr ciąż i wkładek antykoncepcyjnych w Polsce wejdzie w życie jeszcze w 2022 roku. Rzecznik Praw Obywatelskich ma jednak poważne wątpliwości m.in. co ich konstytucyjności.
    Kodeks karny wykonawczy
    Kodeks karny wykonawczy jest istotnym aktem prawnym dla skazanych. Jakie prawa i obowiązki określa?
    Szpitalne jedzenie do poprawy
    Wprowadzenie stawki dziennej i zatrudnienie dietetyków – to zdaniem ekspertów klucz do poprawienia jakości żywienia w szpitalach. Przepisy powinny zaś regulować, do jakiego posiłku pacjent ma prawo.
    Dziecko nie chce kontaktu z rodzicem? Ważny wyrok TK
    Przepisy pozwalające na nałożenie na rodzica obowiązku zapłaty drugiemu rodzicowi w związku z utrudnianiem mu ustalonych kontaktów z dzieckiem są niezgodne z konstytucją, jeśli do kontaktu nie dojdzie z woli dziecka. Tak wynika z orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego.
    Szybka eksmisja lokatora. Czy hotel robotniczy to pomieszczenie tymczasowe?
    Niektórzy wynajmujący proponują przekwaterowanie najemcy do hotelu robotniczego uważając, że dzięki temu możliwa będzie szybka eksmisja. Artykuł 1046 kodeksu postępowania cywilnego potwierdza, że właściciel lokum może zapewnić dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie. W takiej sytuacji, komornik nie powinien wstrzymywać się z eksmisją. Problem polega na tym, że pokój w hotelu robotniczym często nie spełnia wymogów przewidzianych dla tymczasowego pomieszczenia. Szybka eksmisja na zasadach zgodnych z prawem jest dużo łatwiejsza w przypadku najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego.