REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Odwrócona hipoteka – plusy i ryzyka dla właścicieli i rodziny

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
 Kancelaria Radców Prawnych Zdanowicz i Wspólnicy Sp.K.
Profesjonalista w zakresie szeroko rozumianego prawa gospodarczego i cywilnego
Odwrócona hipoteka – plusy i ryzyka dla właścicieli i rodziny. /Fot. Fotolia
Odwrócona hipoteka – plusy i ryzyka dla właścicieli i rodziny. /Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Z dniem 15 grudnia 2014 r. zaczęła obowiązywać Ustawa z dnia 23 października 2014 r.o odwróconym kredycie hipotecznym (Dz. U. 2014 poz. 1585), (dalej „Ustawa”), która ma na celu wprowadzenie do polskiego systemu prawnego instytucji odwróconego kredytu hipotecznego, zwanego potocznie odwróconą hipoteką.

Odwrócona hipoteka była dotychczas znana na polskim rynku jako oferowany przez fundusze hipoteczne produkt adresowany do osób w wieku powyżej 60 lat, które otrzymują wypłatę w formie dożywotniej renty w zamian za podpisanie w formie aktu notarialnego umowy dożywocia (uregulowanej w Kodeksie cywilnym).

REKLAMA

REKLAMA

 Zgodnie z art. 4 ww. ustawy: bank (jak również oddział banku zagranicznego, oddział instytucji kredytowej lub instytucja kredytowa prowadząca działalność transgraniczną, o których mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe Dz. U. z 2012 r. poz. 1376, ze. zm.) zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy, a kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami.

Przez pojęcie kredytobiorcy należy rozumieć osobę fizyczną, która jest właścicielem nieruchomości lub określonego do niej prawa (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,  prawo użytkowania wieczystego, współwłasność nieruchomości, udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub w prawie użytkowania wieczystego). Mimo, że ustawodawca nie wskazał minimalnego wieku kredytobiorcy, ustawa  jest skierowana do seniorów. Instytucja odwróconego kredytu wiąże się z licznymi zaletami dla samego zainteresowanego ale i wadami dla niego i jego najbliższych. Warto więc przeanalizować plusy i ryzyka jakie wiążą się ze skorzystaniem z przedmiotowej regulacji.   

Zobacz serwis: Nieruchomości

REKLAMA

Celem odwróconego kredytu hipotecznego, jest zabezpieczenie interesów osób starszych. Kredytobiorcy (lub dożywotnicy),  posiadający zgodnie z ustawą nieruchomość (lub określone prawo do nieruchomości), mają możliwość uwolnienie kapitału zamrożonego w posiadanej przez nich dobrach. Wiele osób starszych nie ma wystarczających środków, by wieść godne życie, tak więc przekształcenie zamrożonego kapitału z nieruchomości w płynne aktywa jest szansą otrzymania dodatkowych środków, a tym samym zapewnienie sobie i rodzinie bezpiecznej i spokojnej staroci. Zgodnie z art. 6 i 7 ustawy: wypłata kwoty odwróconego kredytu hipotecznego następuje jednorazowo albo w ratach, przez okres i w wysokości określonych w umowie odwróconego kredytu hipotecznego, nie dłużej jednak niż do dnia śmierci kredytobiorcy. Podstawą do ustalenia kwoty odwróconego kredytu hipotecznego jest wartość rynkowa nieruchomości będącej własnością kredytobiorcy lub do której kredytobiorcy przysługuje prawo użytkowania wieczystego etc. Warto podkreślić, że uzyskane dodatkowe środki pieniężne będzie można przeznaczyć na dowolny cel w przeciwieństwie do pieniędzy uzyskanych poprzez zwykłą umowę kredytu.     

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Kolejną zaletą instytucji odwróconego kredytu hipotecznego jest fakt, że jej beneficjent pozostaje aż do śmierci właścicielem nieruchomości i może mieszkać w  swoim lokalu dożywotnio. Jest to niewątpliwie bardziej korzystne dla osoby starszej niż podpisanie umowy dożywocia (z bliskimi lub funduszem hipotecznym), kiedy to z dniem podpisania umowy, własność nieruchomości przechodzi na nabywcę. Ponadto, nowa instytucja pozwoli kredytobiorcom uniknąć wykluczenia ich przez brak zdolności kredytowej przy korzystaniu z kredytu ze względu na zaawansowany wiek, brak środków czy długi.

Istotnym jest również fakt, że umowa odwróconego kredytu hipotecznego może być zawarta zarówno przez osobę samotną, jak i z więcej niż jednym kredytobiorcą. W przypadku śmierci jednego z kredytobiorców prawo do wypłaty rat odwróconego kredytu hipotecznego przysługujących zmarłemu kredytobiorcy przysługuje tym z żyjących kredytobiorców, którzy nabyli po zmarłym udział we własności nieruchomości lub w prawie, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, proporcjonalnie do wysokości nabytego przez nich udziału (art. 7 ust. 2 ustawy).

Zobacz: Mieszkanie to nie tylko inwestycja

Poza szansą na uzyskanie przez osoby starsze dodatkowych środków na życie, ustawa gwarantuje pewnego rodzaju bezpieczeństwo dla beneficjentów. Osoby planujące zaciągnąć odwrócony kredyt hipoteczny mają prawo do bycia poinformowanym rzetelnie przez bank o ofercie odwróconego kredytu hipotecznego poprzez dostarczenie im formularza informacyjnego w terminie nie krótszym niż 14 dni przed zawarciem umowy, zawierającego istotne informacje i warunki nt. odwróconej hipoteki. Plusem jest również fakt, że kredytobiorca, który już podpisał umowę, będzie mógł odstąpić od umowy w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia, a także w każdym czasie wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego, z zachowaniem terminu 30-dniowego. Na podkreślenie zasługuje fakt, iż podmioty udzielające kredyt seniorom, podlegają publicznemu nadzorowi sprawowanemu przez Komisję Nadzoru Finansowego.                                                             

Warto również przeanalizować sytuację odpowiedzialności kredytobiorcy, a po jego śmierci członków rodziny – jego spadkobierców. Seniorzy nie powinni obawiać się sytuacji, w której kwota wypłaconego kredytu przewyższy wartość nieruchomości, ponieważ ustawa przewiduje ograniczenie odpowiedzialności kredytobiorcy i jego spadkobierców wyłącznie do nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego. Co do zasady, jeżeli bank wypłacił więcej niż będzie mógł odzyskać ze sprzedaży nieruchomości, nie będzie mógł sięgnąć po inne składniki majątku seniora ani jego spadkobierców. W myśl art. 21 Ustawy, spadkobiercy w terminie 12 miesięcy od dnia  śmierci kredytobiorcy lub ostatniego z kredytobiorców mogą dokonać spłaty całkowitej kwoty do zapłaty. W ww. przypadku roszczenie banku o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego wygaśnie.     

Zobacz: Odwrócony kredyt hipoteczny - ustawa                        

Oprócz zalet przedmiotowej regulacji, istnieje wiele zagrożeń zarówno dla kredytobiorcy jak i dla jego bliskich. Największym ryzykiem wydaje się być nieadekwatna wysokość kwoty kredytu zaproponowana seniorowi w stosunku do rzeczywistej wartości nieruchomości. Czynnikami, które będą na pewno brane pod uwagę oprócz wartości nieruchomości (rodzaj prawa do nieruchomości, metraż, lokalizacja) to m.in. wiek osoby starszej, płeć (kobiety otrzymają niższa kwotę niż mężczyźni, którzy statystycznie krócej żyją). Kolejnym zagrożeniem dla kredytobiorcy jest zdecydowanie się przez niego na jednorazową wypłatę kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, a następnie nieumiejętne zarządzanie gotówką, co w konsekwencji może doprowadzi zainteresowanego do braku środków do życia.

Warto również zwrócić uwagę na sytuację niezamożnych spadkobierców kredytobiorców. Osoby zainteresowane nabyciem prawa do nieruchomości mają jedynie 12 miesięcy na dokonanie całkowitej spłaty kwoty do zapłaty. W przeciwnym razie, nieruchomość stanie się własnością banku. Niestety, dla wielu osób zgromadzenie kilkudziesięciu lub kilkuset tysięcy złotych w ciągu tylko roku może być niewykonalne.

Agnieszka Materna, aplikant radcowski
Kancelaria Radców Prawnych Marek Zdanowicz i Wspólnicy Spółka Komandytowa

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
No wreszcie. Moja 4-osobowa rodzina miała za dużo miejsca w bloku. Damy tam butelki [Sarkazm. Kaucja 50 groszy i 1 zł]

W tytule umieściłem przykładowy komentarz Internauty niezadowolonego z systemu kaucyjnego. Z sarkazmem kreśli obraz pokoju wypełnionego butelkami PET, które musi zanieść do sklepu dla odzyskania kaucji. Jest dużo takich opinii w Internecie – Polacy nie chcą przechowywać w domu niezgniecionych butelek PET. Druga obawa to o podwyżki opłat za odbiór „zwykłych” śmieci – gminy będą miały mniej odpadów (o butelki "przejęte" przez sklepy) więc przy tych samych kosztach działania segregacji śmieci, podniosą opłaty. Tego się boją Polacy.

Oprocentowanie lokat bankowych i kont oszczędnościowych - koniec września 2025 r. Dobre "procenty" raczej dla mniejszych kwot

Po obniżce stóp procentowych NBP, dokonanych przez Radę Polityki Pieniężnej na początku września 2025 r. - większość banków pogorszyła warunki lokat i rachunków oszczędnościowych. Trzy banki postanowiły jednak pójść pod prąd – oferując wyższy procent, choć najczęściej kosztem jeszcze większego ograniczenia kwoty, którą można na lepszych warunkach ulokować lub skrócenia czasu trwania promocji.

Kontynuowanie postępowania sądowego mimo braku adresu dłużnika – czy to możliwe? Natalia Mądry, Head of Legal w Julianus Inkasso wyjaśnia

Nieznajomość miejsca pobytu dłużnika w postępowaniu cywilnym, choć stanowi istotną przeszkodę proceduralną, nie implikuje ipso facto paraliżu procesu sądowego, lecz aktywuje mechanizmy uregulowane w KPC, które umożliwiają kontynuację postępowania przy zachowaniu konstytucyjnie ugruntowanego prawa do obrony. Autorka: Natalia Mądry, Head of Legal w Julianus Inkasso Sp. z o.o.

Odrzucenie spadku a zrzeczenie się dziedziczenia

Wiele osób słyszało pojęcia: „odrzucenie spadku” i „zrzeczenie się dziedziczenia”. Pojęcia te są często używane zamiennie, co jest błędem. Pojęcia te zdecydowanie należy odróżnić- gdyż odnoszą się one do różnych „instytucji prawnych”, mają różne skutki, etc. W niniejszym artykule zakreślone zostaną podstawowe cechy różniące obie te instytucje, ale - dla pełnego obrazu- pokazane zostaną też ich najważniejsze podobieństwa.

REKLAMA

WIBOR w umowach kredytu: co naprawdę wynika z opinii Rzeczniczki Generalnej TSUE [polemika]

W dniu 15 września 2025 r. na łamach naszego portalu ukazał się artykuł autorstwa radcy prawnego Pawła Stalskiego o tytule „Rzeczniczka Generalna TSUE: banki muszą precyzyjnie informować jak działa WIBOR. Otwierają się nowe możliwości dla kredytobiorców”. Przedstawiona w nim analiza dotyczy opinii Rzecznik Generalnej TSUE Laili Mediny z 11 września 2025 r. wydanej w sprawie C-471/24, tj. dotyczącej stosowania wskaźnika referencyjnego WIBOR w umowach kredytu hipotecznego zawieranych z konsumentami. Z tezami prezentowanymi w tamtym artykule polemizuje poniżej radca prawny Tomasz Majkrzak. Czy faktycznie z opinii Rzecznik Generalnej wynika, że banki muszą informować konsumentów o sposobie ustalania WIBOR?

Koniec z nieodpłatnym przekazywaniem przez Skarb Państwa nieruchomości na rzecz Kościoła katolickiego. W ten sposób, do majątku kościelnego przetransferowano już niemal 3,5 mld zł z budżetu państwa

W dniu 24 września 2025 r. do Sejmu trafił projekt ustawy, który zakłada usunięcie z porządku prawnego regulacji, stanowiącej „nieproporcjonalny mechanizm uszczuplający majątek państwa, który kreuje pole do nadużyć, stanowiąc jednocześnie ponadprzeciętną możliwość akumulacji kapitału przez Kościół Katolicki”. Na podstawie przepisu, którego usunięcia domagają się posłowie – w latach 1992-2019, Kościół katolicki nieodpłatnie przejął od Skarbu Państwa 76 244 ha ziemi rolnej, o łącznej wartości niemal 3,5 mld zł. Nieruchomości nabywane w powyższym trybie przez kościelne osoby prawne nie zawsze są ujawniane w księgach wieczystych, a ponadto – nierzadko są przez Kościół zbywane.

System kaucyjny od 1 października: rewolucja w recyklingu czy wzrost kosztów dla mieszkańców? Oto cała prawda, której nikt nie mówi głośno

Od 1 października rusza system kaucyjny, który ma całkowicie zmienić sposób zbiórki i recyklingu opakowań po napojach. To jedna z największych reform środowiskowych ostatnich lat – ambitny projekt, który budzi zarówno ogromne nadzieje, jak i poważne obawy. Operatorzy zapewniają o gotowości, handel wciąż się dostosowuje, a konsumenci pytają, jak nowy system wpłynie na ich portfele.

Pakt migracyjny UE od 2026 roku – czy czeka nas islamska Europa? Ursula von der Leyen mówi o sprawiedliwości, a obywatele pytają: kto za to zapłaci?

Już w lipcu 2026 roku wchodzi w życie pakt migracyjny UE. Bruksela mówi o „sprawiedliwości” i solidarności, ale polscy europosłowie PiS ostrzegają, że dokument to „gaszenie pożaru benzyną”. Padają słowa o islamizacji, wojnie hybrydowej Putina i miliardowych kosztach, które mogą spaść na obywateli.

REKLAMA

Czy sąsiad może zażądać pieniędzy za ogrodzenie? Mało tego, nawet je rozebrać? Przepisy stawiają sprawę jasno

Budowa ogrodzenia między działkami to gotowy przepis na sąsiedzki konflikt? Tak, zwłaszcza gdy jedna strona działa na własną rękę, a druga... wystawia rachunek albo każe wszystko rozebrać. Co wolno, a czego absolutnie nie? Warto to sprawdzić przed wbiciem pierwszej łopaty.

Z TikToka: Młodzi bez pracy. Mija 265. dzień tego roku i średnio wysyłałem po 15 CV dziennie. 4000 CV. Nawet zaproszeń na rozmowę nie ma

Na Twitterze i TiKToku pojawiła się opowieść studenta, który od początku roku próbuje znaleźć pracę. Wysłał aż 4000 CV. W większości przypadków nie dostał nawet odpowiedzi.

REKLAMA