Wspólnoty mieszkaniowe: Zniknie luka w przepisach o balkonach [projekt ustawy]

• Przed nowelizacją i po nowelizacji – art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Co się zmienia
• Wyrok pokazujący jak skomplikowana jest ocena rozliczenia remontu balkonu
• Pozwolenie na przebudowę balkonu

Na końcu artykułu zamieszczam przykładowy wyrok Wyrok NSA z 13 maja 2025 r., sygn. II OSK 2492/22 link do wyroku pokazujący jakim kłopotem jest dziś ustalenie tak prostej rzeczy, kto płaci za remont balkonu (jest niezbędny, bo uszkodzenia zagrażają bezpieczeństwu). Przeczytanie wskazanego wyroku ze zrozumieniem i mając przepisy w dłoni, zajmie kilkanaście minut, a i tak nie będziemy w stanie rozpoznawać, która część balkonu jest wspólna, a która prywatna. W efekcie nie wiemy, kto płaci za remont.

Wreszcie prawo rozwiąże ten węzeł gordyjski i mieszkańcy bloków i apartamentowców nie będą płacili za remonty balkonów, gdy powinna to pokryć wspólnota mieszkaniowa. Będzie też mniej sporów o to w sądach.

Przed nowelizacją i po nowelizacji – art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Co się zmienia

 KSeF - podręcznik

KSeF – jak wdrożyć

Instrukcje KSeF. 15 praktycznych procedur dla podatników

Dodano więc zwrot "oraz elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów.”

W efekcie tego otrzymujemy jednoznaczną kwalifikację statusu balkonów (tarasów, loggii). Nie będzie już:

1) sporów o elementy balkonów stanowiące część wspólną - tylko za remont tej części zapłaci wspólnota mieszkaniowa;

2) problemów, kto płaci za utrzymanie elementów balkonów w należytym stanie technicznym.

Żeby nie było za prosto, to dalej różnice w kwalifikacji będą wynikały z oceny, czy balkon należy w całości zaliczyć do nieruchomości wspólnej (np. gdy służy on jako ciąg komunikacyjny), czy jedynie w części obejmującej elementy konstrukcyjne. Inaczej będzie w przypadku balkonu, gdy jest on przedmiotem użytkowania wspólnego, a inaczej wyłącznego przez właściciela lokalu. Zazwyczaj balkon jednak przylegają wyłącznie do konkretnego lokalu i są wykorzystywane jedynie przez jego właściciela.

Wyrok pokazujący jak skomplikowana jest ocena rozliczenia remontu balkonu

Wyrok NSA z dnia 13 maja 2025 r., sygn. II OSK 2492/22. Wyrok dotyczy nic nie mówiącego przeciętnemu właścicielowi balkonu "Odspojonych płytek przy pionowych ścianach balkonowych, które rodziły zagrożenie". Rozstrzygnięcie sądu zawiera takie zapisy, które dowodzą, że prostego prawa w zakresie balkonów na dziś nie mamy:

 1) (...) warstwy zabezpieczające i izolacyjne balkonu, mogą być zaliczane do części wspólnych budynku, bo ich zadaniem nie jest wyłącznie ochrona balkonu lecz również elementów konstrukcyjnych balkonu, ścian pod balkonem, czy też płyty wspornikowej balkonu. Konieczność zabezpieczenia przed warunkami atmosferycznymi, między innymi ścian zewnętrznych budynku należy do całej wspólnoty, a nie do poszczególnych właścicieli lokali.

2) Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 marca 2008 r. III CZP 10/08 (publ. Biuletyn SN 2008/3/6) stwierdził, że właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Natomiast wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową.

3) Bezspornym jest w sprawie, że płyty balkonowe/tarasy są elementem architektonicznym konstrukcji budynku i nie są od bryły budynku oddylatowane (oddzielone). Nie można przyjąć, aby obowiązki dotyczące utrzymania płyt balkonowych/tarasów w należytym stanie technicznym, w szczególności te, o których była wyżej mowa, dotyczyły tych ich części, które wykorzystywane są tylko do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalach, do których te balkony/tarasy przynależą. Są to elementy konstrukcji architektonicznej mieszkalnego budynku wielorodzinnego, które powinny być zakwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.

4) Należy zwrócić uwagę na dwoistą naturę balkonów czy też tarasów budynków, które, będąc częścią składową poszczególnych lokali, w pewnych sytuacjach muszą być traktowane jak części wspólne budynku. Właśnie taka sytuacja zaistniała w realiach tej sprawy.

Pozwolenie na przebudowę balkonu

Infor.pl sygnalizował w przeszłości kilka innych problemów związanych z balkonami - np. problem zabudowania balkonu. Pisaliśmy o tym w poniższym artykule:

Fragment artykułu:

"W mediach pojawiają się co jakiś czas informacje trwożące mieszkańców bloków, którzy postanowili zabudować sobie balkon. Czy faktycznie muszą się bać, że nie wystąpili o pozwolenie na budowę, czy rozbudowę? Czy muszą obawiać się nakazu usunięcia tej zabudowy (rozbiórki) na własny koszt? Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego - wyrażonym w cytowanym niżej wyroku - zabudowa balkonu witryną szklaną w ramach PCV nie daje podstaw do kwalifikacji robót do rozbudowy w rozumieniu art. 3 pkt 6 ustawy - Prawo budowlane. NSA uznał, że tego typu konstrukcji nie regulują wprost przepisy Prawa budowlanego. A zatem - zdaniem sądu - nie trzeba występować o pozwolenie na budowę ani zgłaszać takich prac do nadzoru budowlanego. Ponadto § 14a ust. 2 rozporządzenia MSWiA w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych dopuszcza wprost instalowanie na budynku mieszkalnym wielorodzinnym urządzeń związanych z użytkowaniem budynku lub mieszkania, jak: kraty, żaluzje, rolety, zabudowy balkonów i loggii. Jak rozumie tę kwestię Ministerstwo Rozwoju i Technologii, do którego właściwości należy m.in. nadzór architektoniczno-budowlany - uzyskaliśmy stanowisko resortu w tym zakresie."