Wynajem mieszkań - zmiany przepisów od 20 maja 2026 r. Kary do 50 tys. zł za brak rejestracji i numeru identyfikacyjnego. Adwokat: idzie rewolucja, a większość właścicieli nic o tym nie wie

• Co się zmieni w najmie krótkoterminowym?
• Kogo dotyczą zmiany przepisów?
• Dlaczego Unia postanowiła to uregulować?
• Polski system wdrażania: luki większe niż przepisy.
• Co w praktyce powinni zrobić właściciele?
• Czy to koniec boomu na Airbnb w Polsce?

Co się zmieni w najmie krótkoterminowym?

Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady UE 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 roku wprowadza obligatoryjną rejestrację wszystkich lokali wykorzystywanych do najmu krótkoterminowego. Od 20 maja 2026 roku każdy taki lokal musi posiadać unikalny numer identyfikacyjny, widoczny we wszystkich ogłoszeniach - czy to na Airbnb, Booking.com czy w prywatnym ogłoszeniu na OLX.

Rozporządzenie nakłada też obowiązki na platformy rezerwacyjne. Airbnb, Booking i inne serwisy będą musiały weryfikować numery rejestracyjne i usuwać oferty, które ich nie posiadają. Będą również zobowiązane do przekazywania władzom danych o transakcjach, m.in. ile nocy, jaka stawka, jaki przychód. To koniec anonimowości i swobody, do jakiej wielu właścicieli zdążyło się przyzwyczaić.

Kogo dotyczą zmiany przepisów?

Odpowiedź jest prosta: każdego, kto wynajmuje mieszkanie, pokój czy dom na krótkie pobyty. Nie ma znaczenia, czy robi to raz w roku czy trzysta razy. Nie ma znaczenia, czy ma działalność gospodarczą czy wynajmuje „na czarno" dla znajomych. Jeśli dana osoba oferuje nocleg turystom, biznesowym gościom, nawet rodzinom w nagłej potrzebie, to podlega tym przepisom. Wyjątków praktycznie nie ma. Rozporządzenie operuje pojęciem „najmu krótkoterminowego", które obejmuje wynajmy poniżej określonego limitu (w większości krajów UE to mniej niż 90 dni, choć każde państwo może określić własny próg).

Dlaczego Unia postanowiła to uregulować?

Przez ostatnie piętnaście lat najem krótkoterminowy zmienił oblicze europejskich miast. Airbnb, założone w 2008 roku, stało się globalnym gigantem wycenianym na dziesiątki miliardów dolarów. W ślad za nim ruszyły setki podobnych platform. Właściciele mieszkań odkryli, że wynajmując turystom mogą zarabiać dwa, trzy razy więcej niż przy tradycyjnym najmie długoterminowym. Efekt? Centrum Barcelony zamieniło się w hotel pod chmurką. W Lizbonie ceny mieszkań poszybowały w górę do tego stopnia, że lokalnych mieszkańców po prostu wyparto. Wenecja, Praga, Amsterdam – wszędzie ten sam schemat: masowy wykup mieszkań pod Airbnb, drastyczny wzrost cen, ucieczka rdzennych mieszkańców na przedmieścia.

Do tego dochodzą problemy z kontrolą podatkową. Wielu właścicieli w ogóle nie zgłaszało przychodów z najmu albo robiło to wybiórczo. Szara strefa rozkwitała, a państwa traciły miliardy w podatkach. Dodatkowo pojawiły się uciążliwości dla sąsiadów w postaci imprez, hałasu czy ciągłej rotacji obcych ludzi w kamienicach.

Unia, jak to zwykle bywa w takich sytuacjach, postanowiła zareagować. Rozporządzenie to próba usystematyzowania chaosu, zwiększenia przejrzystości rynku i odzyskania kontroli nad zjawiskiem, które przez lata wymykało się wszelkim regulacjom. Pytanie tylko, czy Polska potrafi to wdrożyć.

Polski system wdrażania: luki większe niż przepisy.

Rozporządzenie UE obowiązuje automatycznie we wszystkich państwach członkowskich z dniem 20 maja 2026 roku, ale to, jak będzie egzekwowane, zależy od lokalnych ustaw wykonawczych. I tu zaczyna się problem.

Oczywiście projekt ustawy o najmie krótkoterminowym przewiduje dotkliwe sankcje finansowe. Za brak rejestracji lokalu grozi kara do 50 tysięcy złotych. Problem w tym, że wprowadza się kary bez uprzedniej masowej kampanii edukacyjnej. Większość właścicieli mieszkań wynajmowanych przez Airbnb to nie profesjonaliści, nie firmy z działem prawnym i księgowym, tylko zwykli ludzie, którzy odziedziczyli mieszkanie, kupili na kredyt drugą nieruchomość albo postanowili dorobić, wynajmując pokój w wakacje. Nie zawsze są to przecież wyspecjalizowane firmy zarządzające najmem krótkoterminowym.

Jak wskazałam powyżej, rozporządzenie UE zaczyna obowiązywać automatycznie 20 maja, ale polska ustawa wykonawcza może nie być jeszcze uchwalona. Kto zatem będzie egzekwował przepisy w tym przejściowym okresie? Inspekcja handlowa? Urząd skarbowy? Władze gminy? Prawdopodobnie to platformy takie jak Airbnb czy Booking staną się pierwszą linią egzekucji. Rozporządzenie zobowiązuje je do weryfikacji numerów rejestracyjnych i usuwania ofert bez odpowiednich wpisów. W praktyce oznacza to, że to międzynarodowe korporacje będą decydować, czy polski właściciel może legalnie wynajmować swoje mieszkanie. Co się stanie, jeśli system rejestracji będzie działał wadliwie? Jeśli numer zostanie przyznany, ale z opóźnieniem nie pojawi się w centralnej bazie? Jeśli wystąpi błąd techniczny albo administracyjny? Platforma może automatycznie zablokować ofertę. Właściciel straci rezerwacje, które miał zaplanowane na miesiące do przodu. Goście anulują pobyty, żądają zwrotu wpłat, wystawiają negatywne opinie. Latami budowana reputacja może runąć w ciągu tygodnia

Co w praktyce powinni zrobić właściciele?

Mimo wszystkich niedoskonałości systemu, zmiany są nieuniknione, a ignorowanie ich absolutnie nie jest właściwą decyzją. Właściciele nieruchomości oferowanych w ramach najmu okazjonalnego powinni przede wszystkim monitorować sytuację, czyli śledzić prace sejmowe nad ustawą o najmie krótkoterminowym, czytać komunikaty Ministerstwa Rozwoju i Technologii, sprawdzać strony Airbnb i Booking, które będą musiały informować swoich hostów o nowych wymogach. Niewiedza nie ochroni przed karami.

Po drugie rekomenduję, aby przygotować dokumentację już teraz. Zebrać wszystkie dokumenty dotyczące lokalu, w szczególności akt własności, umowy najmu (jeśli lokal sam jest wynajmowany), potwierdzenia zgłoszenia przychodów do urzędu skarbowego, ewentualne zgody wspólnoty mieszkaniowej. Nawet jeśli nie wiadomo jeszcze dokładnie, czego będzie wymagał proces rejestracji, lepiej te dokumenty mieć uporządkowane z wyprzedzeniem.

Po trzecie, absolutnie nie zwlekać z rejestracją, gdy tylko system ruszy. Jeśli uruchomi się on pod koniec kwietnia lub na początku maja, można spodziewać się masowego oblężenia, awarii serwerów i długich kolejek. Ci, którzy zarejestrują się jako pierwsi, unikną stresu i ryzyka.

Po czwarte, na pewno warto komunikować się z gośćmi. Jeśli ktoś ma zaplanowane rezerwacje na maj i kolejne miesiące, dobrze jest uprzedzić gości, że trwają prace nad dostosowaniem oferty do nowych przepisów.

Czy to koniec boomu na Airbnb w Polsce?

Rynek najmu krótkoterminowego nie zniknie. Jest zbyt duży, zbyt rentowny i co najważniejsze - zbyt potrzebny. Turystyka to jeden z filarów polskiej gospodarki, a hotele nie są w stanie obsłużyć całego popytu, zwłaszcza w sezonie. Mieszkania i apartamenty krótkoterminowe wypełniają tę lukę. Rynek na pewno się zmieni, ponieważ stanie się bardziej uregulowany, bardziej przejrzysty i niestety mniej dostępny dla drobnych podmiotów, ponieważ koszty funkcjonowania niewątpliwie wzrosną. Dla profesjonalnych firm zarządzających dziesiątkami lokali to koszt do zaakceptowania.

Z kolei dla kogoś, kto wynajmuje jedno mieszkanie kilka razy w roku, może to być punkt przełomowy. Część właścicieli zapewne zrezygnuje. Jeżeli zarabiali kilka tysięcy rocznie i traktowali Airbnb jako uzupełnienie budżetu, mogą dojść do wniosku, że gra nie jest warta przysłowiowej świeczki. Ta grupa prawdopodobnie przerzuci się na najem długoterminowy albo po prostu przestanie wynajmować. Inni się dostosują, zarejestrują lokale, uregulują wszystkie formalności i będą działać dalej, tym razem całkowicie legalnie, transparentnie, bez obaw o kontrolę skarbową czy gminę.

Jeszcze inni, zwłaszcza ci, którzy mają po kilka, kilkanaście mieszkań, mogą zacząć traktować to jak pełnoprawny biznes. Założą spółki, zatrudnią menedżerów, zainwestują w profesjonalną obsługę. Rynek się skonsoliduje, amatorzy odpadną, profesjonaliści zostaną. Dla turystów może to oznaczać mniejszy wybór, ale wyższą jakość. Mniej mieszkań wynajmowanych „na boku", więcej zarządzanych przez wyspecjalizowane firmy. Być może też wyższe ceny jeśli podaż spadnie, a popyt pozostanie na tym samym poziomie.

adw. Karolina Pilawska - Pilawska Zorski Adwokaci (www.pzadwokaci.pl)