Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym krok po kroku - na co uważać?

Krok pierwszy: Umowa rezerwacyjna

W drodze umowy rezerwacyjnej potencjalny nabywca wyraża zainteresowanie zakupem oznaczonego lokalu mieszkalnego, za oznaczoną cenę. Umowa rezerwacyjna z reguły gwarantuje zainteresowanemu, że wybrany przez niego lokal nie zostanie sprzedany innej osobie.

Polecamy: Rozliczamy najem

Zawarciu umowy rezerwacyjnej towarzyszy często zapłata kwoty zadatku lub zaliczki, w ustalonej wysokości stanowiącej ułamek ceny nieruchomości. Z chwilą podpisania umowy przedwstępnej deweloperskiej lub deweloperskiej, kwota ta zaliczana jest na poczet ceny lokalu.

Jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy przedwstępnej deweloperskiej lub deweloperskiej, kwota uiszczona tytułem zaliczki (opłaty rezerwacyjnej) podlega zwrotowi, natomiast kwota uiszczona tytułem zadatku może podlegać zwrotowi na zasadach określonych w umowie rezerwacyjnej.

Krok drugi: Przedwstępna umowa deweloperska

Przedwstępna umowa deweloperska może poprzedzać umowę deweloperską i powinna zawierać w swojej treści istotne postanowienia umowy deweloperskiej. Na jej podstawie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy deweloperskiej.

Jeżeli zachowana została forma aktu notarialnego, w razie niezawarcia umowy deweloperskiej w oznaczonym terminie każda ze stron może domagać się zawarcia umowy deweloperskiej, również na drodze sądowej.

Umowa przedwstępna zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego nie daje podstaw do dochodzenia roszczeń przed sądem. W takim przypadku możliwe jest ewentualnie żądanie naprawienia szkody wywołanej niezawarciem umowy deweloperskiej.

Krok trzeci: Umowa deweloperska i jej zabezpieczenie

Ustawa deweloperska chroni stosunki umowne z kontrahentami będącymi osobami fizycznymi, będącymi konsumentami. Warto w tym miejscu wskazać, że jeśli sprzedaż lokalu będzie następowała na rzecz podmiotu niemieszczącego się w tych ramach to znaczy przedsiębiorcy lub osoby prawnej - ochrona wynikająca z ustawy deweloperskiej nie będzie działała.

Przepisy prawa regulują zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu (lub odpowiednio domu jednorodzinnego).

Zgodnie z ustawą, deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

• zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.