Sprzedaż domu z babcią mieszkającą w środku. Czy nowy właściciel powinien zapewnić opiekę?

• Dom za opiekę nad seniorem – jak działa umowa dożywocia w praktyce?
• Nowy właściciel = nowy opiekun. Co musi zrobić?
• Kto będzie wypłacał świadczenia pieniężne dla seniora?
• Jak zabezpieczyć się przy podpisywaniu umowy z prywatną osobą?
• Jak sprawdzić, czy w mieszkaniu mieszka dożywotnik?

Pani Jadwiga przed laty podpisała umowę o dożywocie z wnuczką. W zamian za opiekę przekazała jej dom, w którym nadal mieszka. Po kilku latach wnuczka wyszła za mąż i sprzedała nieruchomość – razem z prawem dożywocia i zamieszkującą ją seniorką. Niewiele osób wie, że dom lub mieszkanie, przekazane w ramach dożywocia, może zostać sprzedane – a wraz ze sprzedażą obowiązki wobec seniora przeniosą się na nowego właściciela. Co dzieje się w takiej sytuacji z osobą starszą? Kto przejmuje zobowiązania opiekuńcze lub finansowe? I jak ustrzec się przed scenariuszem, w którym zupełnie obca osoba staje się nowym „opiekunem” dożywotnika? Na te pytania odpowiada Małgorzata Rosińska, Kierowniczka Działu Prawnego Funduszu Hipotecznego DOM.

Dom za opiekę nad seniorem – jak działa umowa dożywocia w praktyce?

Z pozoru wszystko wydaje się proste. Senior podpisuje umowę o dożywocie, na mocy której przekazuje mieszkanie lub dom osobie, której ufa, w zamian za dożywotnią opiekę lub świadczenia pieniężne, dach nad głową oraz poczucie bezpieczeństwa. Taka umowa o dożywocie – zawarta w formie aktu notarialnego – daje seniorowi prawo do zamieszkiwania w przekazanej nieruchomości aż do śmierci (służebność osobista mieszkania). Problem zaczyna się wtedy, gdy nowy właściciel postanawia… sprzedać tę nieruchomość. Z różnych powodów: bo potrzebuje pieniędzy, bo nie radzi sobie z obowiązkami wobec seniora albo traktuje mieszkanie jak każdą inną inwestycję. Tyle że w środku tej „inwestycji” nadal mieszka człowiek.

Prawo dopuszcza taką sytuację. Nieruchomość, która została nabyta na podstawie umowy o dożywocie, może być dalej zbywana – zarówno w drodze sprzedaży, jak i darowizny czy dziedziczenia. Żaden przepis nie zabrania właścicielowi pozbyć się mieszkania, które zostało mu przekazane przez seniora. Co więcej – nawet jeśli w treści umowy pojawi się zapis o zakazie sprzedaży, jego skuteczność będzie raczej iluzoryczna.

– W praktyce oznacza to, że osoba, która zobowiązała się opiekować seniorem, może po prostu sprzedać nieruchomość komuś innemu – nie pytając ani seniora, ani nikogo z jego bliskich o zgodę. Dla osoby starszej to sytuacja, która może budzić niepokój. Oto zmienia się właściciel mieszkania. Senior nadal formalnie ma zagwarantowaną służebność mieszkania, czyli prawo do zamieszkania w tym miejscu do końca życia. Problem w tym, że od teraz obowiązki wynikające z umowy o dożywocie przechodzą na nową osobę. To ona ma zapewnić seniorowi opiekę, posiłki, leki, czasem wizyty lekarskie, a niekiedy także, w przyszłości, pochówek. A przecież często to osoba zupełnie obca, przypadkowy nabywca mieszkania kupionego z rynku wtórnego – ostrzega Małgorzata Rosińska.

Nowy właściciel = nowy opiekun. Co musi zrobić?

Nowy właściciel, choć nie zna seniora i nie uczestniczył w pierwotnych ustaleniach, staje się z mocy prawa stroną umowy dożywocia. Ponosi wobec seniora nie tylko odpowiedzialność rzeczową, ale też osobistą. Senior może żądać od niego świadczeń, zarówno tych określonych w umowie, jak i tych wynikających wprost z kodeksu cywilnego (jeżeli nie zostały w umowie wskazane). Jeśli dojdzie do konfliktu, może się zdarzyć, że sprawa trafi do sądu, a senior – nie chcąc pozostać w relacji z zupełnie obcą osobą – wystąpi z żądaniem zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę.

– To rozwiązanie przewiduje wprost art. 914 kodeksu cywilnego, który pozwala dożywotnikowi domagać się zamiany prawa dożywocia na rentę pieniężną, gdy zostanie sprzedana nieruchomość obciążona tym prawem. Takie rozwiązanie wymaga jednak decyzji sądu i wiąże się z czasochłonnym, a często również kosztownym postępowaniem. Dla starszej osoby może to oznaczać wielomiesięczną batalię, której musi stawić czoła często bez realnego wsparcia. A wszystko dlatego, że zawarła umowę z osobą prywatną, nie mogąc przewidzieć jej dalszych decyzji czy życiowych problemów – mówi Małgorzata Rosińska.

Kto będzie wypłacał świadczenia pieniężne dla seniora?

Przepisy mówią jasno – od momentu nabycia nieruchomości to nowy właściciel ponosi odpowiedzialność wobec seniora. Musi spełniać wszystkie świadczenia wynikające z umowy o dożywocie, a jeśli nie zostały w niej wskazane – te przewidziane w kodeksie cywilnym. To oznacza odpowiedzialność nie tylko ograniczoną do nieruchomości, ale również osobistą – całym swoim majątkiem.

– Senior może nie wiedzieć, gdzie mieszka nowy właściciel mieszkania ani jak się z nim skontaktować. Trudno ustalić, kto jest zobowiązany do wypłaty świadczenia w danym miesiącu, zwłaszcza jeśli transakcja sprzedaży nastąpiła np. w połowie okresu rozliczeniowego. W najtrudniejszym scenariuszu nowy właściciel może nie wywiązywać się z żadnych obowiązków, unikać kontaktu lub otwarcie informować, że nie zamierza spełniać warunków umowy zawartej przez swojego poprzednika. Senior może oczywiście dochodzić swoich praw przed sądem, ale wymaga to wiedzy, odwagi i najczęściej także pomocy prawnej – mówi Małgorzata Rosińska.

Jak zabezpieczyć się przy podpisywaniu umowy z prywatną osobą?

Szczególnie niebezpieczna jest sytuacja, w której pierwotna umowa o dożywocie nie była precyzyjnie skonstruowana. Zbyt ogólne zapisy, brak konkretnych zobowiązań, niedoprecyzowanie formy świadczeń – wszystko to sprawia, że senior znajduje się w sytuacji niejasnej, trudnej do egzekwowania.

Dlatego – jak podkreśla prawniczka Małgorzata Rosińska – każda umowa zawierana z osobą prywatną powinna być przygotowana z najwyższą starannością, z pomocą notariusza i prawnika. I nawet wtedy nie daje pełnej gwarancji bezpieczeństwa, bo życie pisze różne scenariusze: ktoś może zachorować, stracić pracę, popaść w długi i sprzedać mieszkanie – a z nim cały obowiązek opieki nad seniorem.

Jak sprawdzić, czy w mieszkaniu mieszka dożywotnik?

Z perspektywy kupującego – czyli osoby zainteresowanej nabyciem mieszkania lub domu – sprawdzenie, czy dana nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia, nie zawsze jest tak proste, jak mogłoby się wydawać. Co do zasady informacja ta powinna znajdować się w dziale III księgi wieczystej, gdzie wpisuje się ograniczone prawa rzeczowe (z wyjątkiem hipotek), inne prawa czy roszczenia, w tym właśnie służebność mieszkania przysługującą dożywotnikowi czy też prawo dożywocia. W praktyce oznacza to, że mając numer księgi wieczystej, można łatwo zweryfikować, czy nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia. Problem pojawia się wtedy, gdy… wpisu nie ma. Zdarza się bowiem, że notariusz – z różnych powodów – nie zawnioskuje o ujawnienie prawa dożywocia w księdze wieczystej. Czasem wynika to z przeoczenia, czasem z niewiedzy, a bywa, że jest to celowe działanie osoby, która chce uniknąć komplikacji przy przyszłej sprzedaży. Brak wpisu nie oznacza jednak, że prawo dożywocia nie istnieje. Nadal obowiązuje i jest skuteczne wobec nabywcy, który przejmuje wszystkie związane z nim zobowiązania. Co więcej – jak przypomina Małgorzata Rosińska – rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, która chroni kupujących w przypadku wielu innych obciążeń, nie działa przeciwko prawu dożywocia. A to oznacza, że nawet jeśli prawo to nie jest ujawnione, kupujący i tak musi je respektować.

– Zdarza się, że osoby, które kupiły mieszkanie z dożywotnikiem, próbują później pozbyć się tego obciążenia. Szukają sposobów, by ograniczyć swoje obowiązki, wycofać się z umowy, a czasem nawet – co szczególnie niepokojące – wywierać naciski na seniora, by sam zrezygnował z przysługujących mu praw. Tymczasem prawo dożywocia nie może być jednostronnie zniesione ani zmodyfikowane. Każda zmiana treści umowy wymaga zgody seniora lub orzeczenia sądu. Dożywotnik nie musi godzić się na ograniczenie świadczeń czy opuszczenie mieszkania – nawet jeśli nowy właściciel chce je wyremontować, wynająć albo sprzedać dalej – podkreśla Małgorzata Rosińska.

Dlatego seniorzy, którzy rozważają podpisanie umowy o dożywocie, powinni dobrze zastanowić się, z kim ją zawierają. Jak podkreśla Małgorzata Rosińska, nawet najbardziej wiarygodna z pozoru osoba może w przyszłości zmienić swoją sytuację życiową i – z konieczności lub wygody – sprzedać nieruchomość. Senior zostaje wtedy z osobą zupełnie obcą, wobec której ma prawa, ale nie ma żadnych relacji ani pewności ich respektowania.