Warunki techniczne budynków 2024 – nowe przepisy od 1 sierpnia. Przegrody między balkonami, place zabaw, tereny zielone, stanowiska postojowe, pomieszczenia dla rowerów, wózków i inne zmiany

• Zmiany w przepisach dotyczących warunków technicznych budynków i ich usytuowania Przeciwdziałanie tzw. „patodeweloperce”. 
• Tereny zielone (biologicznie czynne) – minimalna powierzchnia. Przeciwdziałanie „betonozie”
• Odległość bloków od granicy działki
• Stanowiska postojowe dla samochodów - ograniczenie
• Place zabaw
• Tereny rekreacyjne
• Minimalna powierzchnia lokalu użytkowego
• Miejsca do karmienia i przewijania dzieci i osób ze szczególnymi potrzebami
• Pomieszczenie na rowery i wózki
• Izolacyjność akustyczna
• Przegrody między balkonami i loggiami
• Termin wejścia w życie i przepisy przejściowe

Zmiany w przepisach dotyczących warunków technicznych budynków i ich usytuowania Przeciwdziałanie tzw. „patodeweloperce”. 

Ta nowelizacja, to wydane jeszcze w zeszłym roku rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 27 października 2023 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2023 r., poz. 2442), które niedawno zostało jeszcze poprawione przez nowego Ministra Rozwoju i Technologii rozporządzeniem z 27 marca 2024 r. (Dz. U. z 2024 r., poz. 474).

Natomiast rozporządzeniem zmienianym jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity: Dz.U. z 2022 r., poz. 1225).

Omawiana nowelizacja ma na celu ograniczenie tzw. patodeweloperki, czyli tych zjawisk obserwowanych w praktyce budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego, które maksymalizują zyski deweloperów kosztem przyjaznej ludziom i przyrodzie architektury. W mediach często wskazywano takie przykłady patodeweloperki, jak: mikrokawalerki, niedostateczne tereny zielone na nowych osiedlach, niewielkie odległości między blokami mieszkalnymi, nadmierny hałas w mieszkaniach i ich niedostateczne oświetlenie, czy też położone w cieniu, niewielkie place zabaw dla dzieci. 

Pierwotnie ta nowelizacja miała wejść w życie 1 kwietnia br. ale termin wejścia w życie przesunięto na 1 sierpnia 2024 r.

Co zmieni ta nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie? Wskażmy najważniejsze zmiany.

Tereny zielone (biologicznie czynne) – minimalna powierzchnia. Przeciwdziałanie „betonozie”

Na działkach budowlanych przeznaczonych pod budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych, budynków opieki zdrowotnej, z wyjątkiem przychodni, oraz budynków oświaty i wychowania - co najmniej 25% powierzchni działki trzeba będzie urządzić jako teren biologicznie czynny, o ile inny procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Natomiast na działkach przeznaczonych pod publicznie dostępny plac o powierzchni powyżej 1000 m2 co najmniej 20% jego powierzchni należy urządzić jako teren biologicznie czynny, jeżeli wyższy procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Tej zmianie towarzyszy wprowadzenie definicji publicznie dostępnego placu, którym będzie ogólnodostępny teren służący rekreacji, komunikacji, pełniący także funkcję reprezentacyjną; jest to teren przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren placu lub rynku lub jako teren komunikacji drogowej publicznej, a w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – jako użytek gruntowy oznaczony w ewidencji gruntów i budynków jako tereny rekreacyjno-wypoczynkowe lub jako droga, oznaczone odpowiednio symbolem: Bz lub dr.”.

Warto przy okazji wskazać, że w świetle zmienianego rozporządzenia terenem biologicznie czynnym jest teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2, oraz wodę powierzchniową na tym terenie.

Zmiana ta ma przeciwdziałać tzw. betonozie, czyli utwardzaniu kostką brukową, asfaltem, czy w inny sposób nadmiernej ilości powierzchni na osiedlach.

Odległość bloków od granicy działki

Nowelizacja wprowadza zasadę, że budynek mieszkalny wielorodzinny o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych na działce budowlanej, należy sytuować w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż 5 metrów - bez względu na to, czy w ścianie będą okna lub drzwi. Przy czym odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż 3 m do balkonu w takim budynku.
Co ważne, zachowanie tych odległości nie będzie wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową lub publicznie dostępnym placem.

Stanowiska postojowe dla samochodów - ograniczenie

Wprowadzone będzie ograniczenie liczby stanowisk postojowych dla samochodów wykorzystywanych przez osoby niepełnosprawne, które mogą być zbliżone do okien budynków. Takich stanowisk będzie musiało być co najmniej jedno ale nie więcej niż 6% ogólnej liczby stanowisk postojowych w ramach danej inwestycji.

Place zabaw

Nowelizacja określa, że plac zabaw dla dzieci (dostępny również dla osób ze szczególnymi potrzebami – tj osób niepełnosprawnych) będzie musiał być wykonany w przypadku budowy jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w którym liczba mieszkań przekracza 20, a także w przypadku budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba mieszkań przekracza 20. Co najmniej 30% powierzchni placu zabaw dla dzieci musi znajdować się na terenie biologicznie czynnym.

Nowe przepisy określą też dokładnie wymogi techniczne i usytuowanie placu zabaw, w tym odnośnie jego położenia, nasłonecznienia, ogrodzenia, minimalnej powierzchni, wyposażenia, czy nawierzchni.

Tereny rekreacyjne

Obowiązkiem inwestora (dewelopera) będzie utworzenia miejsca rekreacyjnego dostępnego również dla osób ze szczególnymi potrzebami, wyposażonego w miejsca do wypoczynku - w przypadku budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba mieszkań przekracza 20. Także w tym przypadku będzie obowiązek, by przynajmniej 30% powierzchni miejsca rekreacyjnego znajdowało się na terenie biologicznie czynnym.

Minimalna powierzchnia lokalu użytkowego

Po wejściu w życie omawianej nowelizacji, 25 m2 wynosić będzie minimalna powierzchnia użytkowa jednego lokalu użytkowego w nowoprojektowanych budynkach wielorodzinnych. Mniejszy lokal będzie możliwy, jeżeli znajduje się on na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej budynku i jest do niego bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku. Ten nowy przepis ma przeciwdziałać budowie i sprzedaży takich lokali jako użytkowe, które potem są wykorzystywane jako mieszkania.

Wymaganie to nie dotyczy lokali znajdujących się w: 
1) budynkach zamieszkania zbiorowego lub budynkach mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono lokal użytkowy; 
2) budynkach, dla których przed dniem 1 sierpnia 2024 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 30 ust. 5aa ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Miejsca do karmienia i przewijania dzieci i osób ze szczególnymi potrzebami

Nowelizacja doprecyzuje, że w budynku gastronomii, handlu lub usług o powierzchni użytkowej powyżej 1000 m2, a także stacji paliw o powierzchni użytkowej powyżej 100 m2, musi być wydzielone pomieszczenie dostosowane i przeznaczone wyłącznie do karmienia i przewijania dzieci.

Ponadto pojawi się nowy obowiązek wydzielenia pomieszczenia dostosowanego i przeznaczonego do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami, w budynku:
- przeznaczonym na potrzeby administracji publicznej o powierzchni użytkowej powyżej 2000 m2,
- przeznaczonym na potrzeby kultury, sportu, handlu, usług lub obsługi pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym lub lotniczym o powierzchni użytkowej powyżej 10 000 m2,
- stacji paliw o powierzchni użytkowej powyżej 300 m2 zlokalizowanej przy autostradzie lub drodze ekspresowej,
- przeznaczonym na potrzeby opieki zdrowotnej.

W omawianym rozporządzeniu zostały też określone rozmiary, wyposażenie i usytuowanie tego pomieszczenia. Takie pomieszczenie może też być urządzone w ustępie ogólnodostępnym dla osób niepełnosprawnych, jeżeli są spełnione warunki jego rozmiarów i wyposażenia.
Przy czym wymaganie, odnośnie wydzielenia ww. pomieszczenia dla dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami, nie dotyczy budynków, dla których przed 1 sierpnia 2024 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 30 ust. 5aa ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Pomieszczenie na rowery i wózki

Nowelizacja wprowadza obowiązek wykonania pomieszczenia gospodarczego o powierzchni minimum 15 m2, na potrzeby przechowywania rowerów i wózków dziecięcych - w wielorodzinnym budynku mieszkalnym.

Izolacyjność akustyczna

Nowe przepisy określają też wymaganie, że drzwi wejściowe do mieszkania z klatki schodowej lub korytarza komunikacji ogólnej powinny mieć izolacyjność akustyczną nie mniejszą niż 37 dB. 

Ponadto wprowadzono obowiązek, by ściany wewnętrzne i stropy oddzielające lokale mieszkalne w budynku mieszkalnym jednorodzinnym powinny spełniać wymagania akustyczne jak dla przegród między lokalami mieszkalnymi w budynku mieszkalnym wielorodzinnym określone w Polskiej Normie dotyczącej wymaganej izolacyjności akustycznej przegród w budynkach.

Przegrody między balkonami i loggiami

Nowelizacja określi także, że gdy balkony sąsiednich lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym znajdują się na jednej płycie balkonowej, należy stosować między tymi balkonami pełne oddzielenie pionowe w postaci stałej przegrody, zapewniającej komfort użytkowania, o przepuszczalności światła nie mniejszej niż 30% i nie większej niż 50%.
Taka przegroda musi mieć:
- wysokość co najmniej 2,2 m mierzoną od poziomu posadzki balkonu oraz 
- szerokość nie mniejszą niż 2 m, a w przypadku gdy balkon ma szerokość mniejszą niż 2 m – wynoszącą co najmniej szerokość balkonu, uwzględniając szerokość balustrady.

Takie same przegrody będą musiały być stosowane do stykających się ze sobą loggi w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Termin wejścia w życie i przepisy przejściowe

Tak, jak już wspomniano, rozporządzenie- nowelizujące wejdzie w życie 1 sierpnia 2024 r. Przy czym przepisy dotychczasowe będą stosowane do zamierzenia budowlanego, wobec którego przed dniem wejścia w życie tego rozporządzenia:
- został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę,
- została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego,
- zostało dokonane zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych w przypadku, gdy nie jest wymagane uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę,
- została wydana decyzja o legalizacji, o której mowa w art. 49 ust. 4 Prawa budowlanego oraz decyzje, o których mowa w art. 51 ust. 4 Prawa budowlanego.

Podstawa prawna:
Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 27 października 2023 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2023 r. poz. 2442), zmienione rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z 27 marca 2024 r. (Dz. U. z 2024 r., poz. 474).

Paweł Huczko