REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Co powinna zawierać umowa najmu?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Elżbieta Chojnowska
Co powinna zawierać umowa najmu?/Fot. otodom
Co powinna zawierać umowa najmu?/Fot. otodom
otodom
otodom

REKLAMA

REKLAMA

Celem umowy najmu jest umożliwienie korzystania z cudzych rzeczy i praw. Warto wiedzieć jakie mechanizmy rządzą tym stosunkiem prawnym oraz jakie niezbędne elementy powinna posiadać umowa najmu.

Wiele osób m. in. studenci i młode małżeństwa mieszkające w dużych miastach korzystają z wynajętych lokali mieszkalnych. Najem lokalu mieszkalnego jest stosunkiem prawnym uregulowanym w kodeksie cywilnym oraz ustawie o ochronie praw lokatorów. Zgodnie art. 659 k.c. przez umowę najmu wynajmujący (np. właściciel mieszkania) zobowiązuje się oddać najemcy rzecz (np. mieszkanie, pokój) do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca (np. student) zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

REKLAMA

REKLAMA

Essentialia negotti, czyli  minimalną przedmiotowo istotną treść stanowią w umowie najmu postanowienia dotyczące jej przedmiotu oraz czynszu, aczkolwiek dla zapewnienia odpowiedniej ochrony praw najemcy jak i wynajmującego w umowie najmu powinny się znaleźć również inne zapisy.

Zgodnie z art. 660 k.c. umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Zgodnie z art. 6c ustawy o ochronie lokatorów przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół zdawczo-odbiorczy, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń (stan gazomierza, wodomierza, licznika energii elektrycznej). Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.

REKLAMA

Zobacz: Konsument i umowy

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Co powinna zawierać umowa najmu?

  1. Oznaczenie stron, czyli dokładne dane identyfikujące wynajmującego oraz najemcę (imię, nazwisko, adres zameldowania, serię i numer dowodu osobistego). Jeżeli strona jest osobą prawną konieczne jest również umieszczenie takich danych jak: firma (czyli nazwa spółki) adres, siedziba, dane rejestrowe – KRS, NIP, REGON.
  2. Przedmiot umowy najmu, czyli oznaczenie rzeczy, która będzie oddana do używania. Jeżeli będzie to mieszkanie, to należy wskazać: miejscowość, ulicę, numer lokalu, ilość pomieszczeń, opis wyposażenia. W związku z opisem przedmiotu najmu wynajmujący powinien złożyć oświadczenie, iż jest właścicielem mieszkania lub podmiotem uprawnionym do dysponowania lokalem na innej podstawie.
  3. Zobowiązanie się wynajmującego do oddania najemcy rzeczy do używania na czas nieoznaczony lub oznaczony. Z art. 6a ustawy o ochronie lokatorów wynikają obowiązki wynajmującego do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku. Umowa może określać dodatkowe obowiązki wynajmującego.
  4. Zobowiązanie się najemcy do zapłaty czynszu w zamian za korzystanie z lokalu. Z art. 6b ustawy o ochronie lokatorów wynika obowiązek najemcy do utrzymania lokalu oraz pomieszczenia we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegania porządku domowego. Umowa może określać dodatkowe obowiązki najemcy.
  5. Określenie czynszu, opłat dodatkowych i terminu zapłaty. Wysokość czynszu musi być obligatoryjnie określona w umowie najmu. Oprócz czynszu w umowie najmu jest również wskazana opłata za rachunki w związku z zużyciem gazu, wody oraz energii elektrycznej. Opłata ta jest stała bądź zmienna w zależność od zużycia. W umowie musi być wskazany termin płatności wszelkich opłat np. do 3 dnia każdego miesiąca oraz forma płatności np. przelew na rachunek bankowy.
  6. Kaucja zabezpieczająca oznacza zgodnie z art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów kwotę na pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Zazwyczaj najemca zobowiązany jest wpłacić kaucję najpóźniej do dnia podpisania umowy najmu. Art. 6 wskazuje, iż kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucja stanowi zabezpieczenie dla wynajmującego w przypadku jakiegokolwiek zniszczenia lokalu przez najemcę.
  7. Określenie czasu trwania umowy. Umowa najmu może być zawarta na czas określony bądź nieokreślony. W umowie zawartej na czas określony należy wskazać początkowy i ostatni dzień trwania umowy.
  8. Okres wypowiedzenia. Strony mogą zastrzec w umowie okres wypowiedzenia najmu. Jednak, gdy umowa jest zawarta na czas nieokreślony, a okres wypowiedzenie nie został umownie zastrzeżony, zgodnie z art. 673 § 2 k.c., jeśli czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, obie strony mogą wypowiedzieć najem najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności, na podstawie art. 672 k.c. wynajmujący ma prawo wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Zobacz też: Postanowienia ogólne

Szczególne uregulowania dotyczące wypowiedzenia najmu możemy znaleźć w ustawie o ochronie praw lokatorów. Ustawodawca w art. 11 wskazuje, iż wypowiedzenie najmu przez wynajmującego jest możliwe gdy najemca m. in. używa lokal w sposób sprzeczny z umową, niezgodnie z jego przeznaczeniem bądź zaniedbuje inne obowiązki wynikające z przepisów prawa i z umowy pomimo wcześniejszego pisemnego upomnienia; jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. W tych wypadkach wynajmujący może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wyłączone jest zastosowanie art. 673 § 2 i 688 k.c.

Zobacz: Wzory umów

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 2016, poz. 380)
  2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. 2016, poz. 1610)
Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zakaz trzymania psów na łańcuchach coraz bliżej! Posłowie wprowadzają rewolucyjne zmiany – co czeka właścicieli czworonogów?

Polscy posłowie szykują prawdziwą rewolucję w traktowaniu czworonogów – Sejm pracuje nad ustawą, która zakaże trzymania psów na łańcuchach. Nowe przepisy przewidują liczne wyjątki, szczegółowe regulacje dotyczące kojców i obowiązek codziennego ruchu dla pupili.

Unia Europejska wprowadza zmiany w przepisach. Chodzi o piece na gaz

Zgodnie z opublikowanymi przez Komisję Europejską wytycznymi dotyczącymi dyrektywy EPBD, sprecyzowano, co oznacza "kocioł na paliwa kopalne" oraz "budynek o zerowej emisji". Celem tych wyjaśnień jest pomoc państwom członkowskim w interpretacji przepisów. Komisja wyjaśnia również, co oznaczają te regulacje w kontekście ewentualnego zakazu stosowania pieców gazowych.

Sejm na żywo: 24 września 2025 [Transmisja online]

W środę, 24 września rozpocznie się trzydniowe posiedzenie Sejmu. Początek obrad zaplanowany został na godzinę 10:00.

Zamknięcie granicy z Białorusią na 14 dni – konsekwencje dla gospodarki i biznesu

Jutro, w czwartek o godz. 0.01 w nocy, zostaną ponownie otwarte przejścia graniczne z Białorusią. Dwutygodniowy okres zamknięcia tej granicy to poważny wstrząs dla polskiej i europejskiej gospodarki. Zatrzymanie transportu na jednym z kluczowych korytarzy handlowych Unii Europejskiej – Jedwabnym Szlaku – powoduje straty liczone w setkach milionów euro, a skutki odczuwają nie tylko przedsiębiorstwa, lecz także konsumenci i lokalne społeczności.

REKLAMA

66 000 osób odeszło z WZON i ZUS bez choć jednej złotówki ze świadczenia wspierającego

120 000 osób niepełnosprawnych otrzymuje świadczenie wspierające (dane ZUS z marca 2025 r.) w tym około 54 000 osób niepełnosprawnych ma to świadczenie w najwyższej wysokości (po zaokrągleniu 4134 zł miesięcznie). Jednocześnie aż 66 000 osób niepełnosprawnych nie otrzymało od WZON nawet 70 punktów. W konsekwencji nie otrzymają choćby symbolicznej złotówki ze świadczenia wspierającego.

Świadczenie wspierające 2025: zasady, punktacja. Jak złożyć wniosek? ZUS: Nie płać pośrednikowi, nie podpisuj podejrzanych pełnomocnictw!

ZUS przypomina, że nie trzeba płacić kancelariom ani pośrednikom za pomoc w uzyskaniu świadczenia wspierającego. Wniosek można złożyć samodzielnie przez stronę internetową ZUS-u lub bezpośrednio w placówkach Zakładu.

Trzymiesięczny urlop bezpłatny dla każdego – bez ograniczeń stażowych. Co musisz wiedzieć?

Pracownicy zatrudnieni na umowie o pracę mają prawo do różnego rodzaju urlopów gwarantowanych przez Kodeks pracy. Jednym z nich jest urlop bezpłatny, który zawiesza prawa i obowiązki obu stron - zarówno pracownika, jak i pracodawcy. Kiedy pracownik może z niego skorzystać i czy w trakcie takiego urlopu otrzymuje wynagrodzenie? Oto szczegóły.

Liczne zmiany przepisów dla spółdzielni mieszkaniowych i ich członków w 2026 roku. Co się zmieni?

W dniu 19 września 2025 r. opublikowano założenia projektu nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy - Prawo spółdzielcze. Nowelizacja ta ma trzy zasadnicze cele: (1) przywrócenie członkostwa w spółdzielni osobom, które je utraciły na skutek wejścia w życie art. 4 nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 20 lipca 2017 r., (2) wprowadzenie rozwiązań prawnych skłaniających spółdzielnie do podejmowania inwestycji mających na celu ustanawianie lokatorskich praw do lokali. Ponadto (3) nowelizacja ma wprowadzić liczne przepisy wzmacniające pozycję prawną członków spółdzielni mieszkaniowych, usprawniające funkcjonowanie tych spółdzielni mieszkaniowych i zwiększające transparentność ich funkcjonowania.

REKLAMA

W tym roku, zmiana czasu letniego na zimowy, zaskoczy nas szybciej niż w roku ubiegłym. Czy tym razem, zegarki przestawimy po raz ostatni i jak wpłynie to na wynagrodzenie osób, które pracują w noc zmiany czasu? [czas zimowy 2025]

Już niebawem czeka nas kolejna zmiana czasu – tym razem z letniego, na zimowy W tym roku, przypada ona szybciej, niż w roku ubiegłym. W noc zmiany czasu, będziemy spali godzinę dłużej, tym samym jednak – po przestawieniu zegarków, zmrok będzie zapadał wcześniej. W związku z trwającą od kilku lat (zarówno na szczeblu krajowym, jak i UE) ożywioną dyskusją na temat likwidacji dwukrotnych zmian czasu w ciągu roku – wiele osób zadaje sobie pytanie, czy to tym razem, przestawimy zegarki po raz ostatni? Zmiana czasu letniego na zimowy, nie bez znaczenia pozostaje również dla wynagrodzenia osób pracujących w momencie, kiedy jest ona dokonywana.

Nowe przepisy ważne dla wspólnot mieszkaniowych od 2026 r. Podwyższanie zaliczek, balkony, liczniki, kontrola zarządu, udostępnienie lokalu, definicja wspólnoty i inne zmiany

W dniu 19 września 2025 r. opublikowano założenia nowelizacji ustawy o własności lokali oraz ustawy - Prawo budowlane. Podstawowym celem tej nowelizacji jest dostosowanie działalności wspólnot mieszkaniowych do zmian, jakie zaszły na rynku zarządzania wspólnotami na przestrzeni minionych 30 lat, tj. od wejścia w życie tej ustawy. Jak wyjaśnia Minister Finansów i Gospodarki (odpowiedzialny za przygotowanie projektu zmian przepisów), zmiany te są podsumowaniem zapadłego na tym tle orzecznictwa, praktyki zarządców nieruchomości, rozwoju technologii budownictwa wielorodzinnego oraz zmian w innych aktach prawnych dotyczących działalności wspólnot. Poniżej prześledzimy najważniejsze zmiany jakie przynieść ma ta nowelizacja.

REKLAMA