Co powinna zawierać umowa najmu?

Wiele osób m. in. studenci i młode małżeństwa mieszkające w dużych miastach korzystają z wynajętych lokali mieszkalnych. Najem lokalu mieszkalnego jest stosunkiem prawnym uregulowanym w kodeksie cywilnym oraz ustawie o ochronie praw lokatorów. Zgodnie art. 659 k.c. przez umowę najmu wynajmujący (np. właściciel mieszkania) zobowiązuje się oddać najemcy rzecz (np. mieszkanie, pokój) do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca (np. student) zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Essentialia negotti, czyli  minimalną przedmiotowo istotną treść stanowią w umowie najmu postanowienia dotyczące jej przedmiotu oraz czynszu, aczkolwiek dla zapewnienia odpowiedniej ochrony praw najemcy jak i wynajmującego w umowie najmu powinny się znaleźć również inne zapisy.

Zgodnie z art. 660 k.c. umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Zgodnie z art. 6c ustawy o ochronie lokatorów przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół zdawczo-odbiorczy, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń (stan gazomierza, wodomierza, licznika energii elektrycznej). Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.

Zobacz: Konsument i umowy

Co powinna zawierać umowa najmu?

1. Oznaczenie stron, czyli dokładne dane identyfikujące wynajmującego oraz najemcę (imię, nazwisko, adres zameldowania, serię i numer dowodu osobistego). Jeżeli strona jest osobą prawną konieczne jest również umieszczenie takich danych jak: firma (czyli nazwa spółki) adres, siedziba, dane rejestrowe – KRS, NIP, REGON.
2. Przedmiot umowy najmu, czyli oznaczenie rzeczy, która będzie oddana do używania. Jeżeli będzie to mieszkanie, to należy wskazać: miejscowość, ulicę, numer lokalu, ilość pomieszczeń, opis wyposażenia. W związku z opisem przedmiotu najmu wynajmujący powinien złożyć oświadczenie, iż jest właścicielem mieszkania lub podmiotem uprawnionym do dysponowania lokalem na innej podstawie.
3. Zobowiązanie się wynajmującego do oddania najemcy rzeczy do używania na czas nieoznaczony lub oznaczony. Z art. 6a ustawy o ochronie lokatorów wynikają obowiązki wynajmującego do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku. Umowa może określać dodatkowe obowiązki wynajmującego.
4. Zobowiązanie się najemcy do zapłaty czynszu w zamian za korzystanie z lokalu. Z art. 6b ustawy o ochronie lokatorów wynika obowiązek najemcy do utrzymania lokalu oraz pomieszczenia we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegania porządku domowego. Umowa może określać dodatkowe obowiązki najemcy.
5. Określenie czynszu, opłat dodatkowych i terminu zapłaty. Wysokość czynszu musi być obligatoryjnie określona w umowie najmu. Oprócz czynszu w umowie najmu jest również wskazana opłata za rachunki w związku z zużyciem gazu, wody oraz energii elektrycznej. Opłata ta jest stała bądź zmienna w zależność od zużycia. W umowie musi być wskazany termin płatności wszelkich opłat np. do 3 dnia każdego miesiąca oraz forma płatności np. przelew na rachunek bankowy.
6. Kaucja zabezpieczająca oznacza zgodnie z art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów kwotę na pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Zazwyczaj najemca zobowiązany jest wpłacić kaucję najpóźniej do dnia podpisania umowy najmu. Art. 6 wskazuje, iż kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucja stanowi zabezpieczenie dla wynajmującego w przypadku jakiegokolwiek zniszczenia lokalu przez najemcę.
7. Określenie czasu trwania umowy. Umowa najmu może być zawarta na czas określony bądź nieokreślony. W umowie zawartej na czas określony należy wskazać początkowy i ostatni dzień trwania umowy.
8. Okres wypowiedzenia. Strony mogą zastrzec w umowie okres wypowiedzenia najmu. Jednak, gdy umowa jest zawarta na czas nieokreślony, a okres wypowiedzenie nie został umownie zastrzeżony, zgodnie z art. 673 § 2 k.c., jeśli czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, obie strony mogą wypowiedzieć najem najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności, na podstawie art. 672 k.c. wynajmujący ma prawo wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Zobacz też: Postanowienia ogólne

Szczególne uregulowania dotyczące wypowiedzenia najmu możemy znaleźć w ustawie o ochronie praw lokatorów. Ustawodawca w art. 11 wskazuje, iż wypowiedzenie najmu przez wynajmującego jest możliwe gdy najemca m. in. używa lokal w sposób sprzeczny z umową, niezgodnie z jego przeznaczeniem bądź zaniedbuje inne obowiązki wynikające z przepisów prawa i z umowy pomimo wcześniejszego pisemnego upomnienia; jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. W tych wypadkach wynajmujący może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wyłączone jest zastosowanie art. 673 § 2 i 688 k.c.

Zobacz: Wzory umów

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 2016, poz. 380)
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. 2016, poz. 1610)