Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Co powinna zawierać umowa najmu?

Elżbieta Chojnowska
Co powinna zawierać umowa najmu?/Fot. otodom
Co powinna zawierać umowa najmu?/Fot. otodom
otodom
otodom
Celem umowy najmu jest umożliwienie korzystania z cudzych rzeczy i praw. Warto wiedzieć jakie mechanizmy rządzą tym stosunkiem prawnym oraz jakie niezbędne elementy powinna posiadać umowa najmu.

Wiele osób m. in. studenci i młode małżeństwa mieszkające w dużych miastach korzystają z wynajętych lokali mieszkalnych. Najem lokalu mieszkalnego jest stosunkiem prawnym uregulowanym w kodeksie cywilnym oraz ustawie o ochronie praw lokatorów. Zgodnie art. 659 k.c. przez umowę najmu wynajmujący (np. właściciel mieszkania) zobowiązuje się oddać najemcy rzecz (np. mieszkanie, pokój) do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca (np. student) zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Essentialia negotti, czyli  minimalną przedmiotowo istotną treść stanowią w umowie najmu postanowienia dotyczące jej przedmiotu oraz czynszu, aczkolwiek dla zapewnienia odpowiedniej ochrony praw najemcy jak i wynajmującego w umowie najmu powinny się znaleźć również inne zapisy.

Zgodnie z art. 660 k.c. umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Zgodnie z art. 6c ustawy o ochronie lokatorów przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół zdawczo-odbiorczy, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń (stan gazomierza, wodomierza, licznika energii elektrycznej). Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.

Zobacz: Konsument i umowy

Co powinna zawierać umowa najmu?

  1. Oznaczenie stron, czyli dokładne dane identyfikujące wynajmującego oraz najemcę (imię, nazwisko, adres zameldowania, serię i numer dowodu osobistego). Jeżeli strona jest osobą prawną konieczne jest również umieszczenie takich danych jak: firma (czyli nazwa spółki) adres, siedziba, dane rejestrowe – KRS, NIP, REGON.
  2. Przedmiot umowy najmu, czyli oznaczenie rzeczy, która będzie oddana do używania. Jeżeli będzie to mieszkanie, to należy wskazać: miejscowość, ulicę, numer lokalu, ilość pomieszczeń, opis wyposażenia. W związku z opisem przedmiotu najmu wynajmujący powinien złożyć oświadczenie, iż jest właścicielem mieszkania lub podmiotem uprawnionym do dysponowania lokalem na innej podstawie.
  3. Zobowiązanie się wynajmującego do oddania najemcy rzeczy do używania na czas nieoznaczony lub oznaczony. Z art. 6a ustawy o ochronie lokatorów wynikają obowiązki wynajmującego do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku. Umowa może określać dodatkowe obowiązki wynajmującego.
  4. Zobowiązanie się najemcy do zapłaty czynszu w zamian za korzystanie z lokalu. Z art. 6b ustawy o ochronie lokatorów wynika obowiązek najemcy do utrzymania lokalu oraz pomieszczenia we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegania porządku domowego. Umowa może określać dodatkowe obowiązki najemcy.
  5. Określenie czynszu, opłat dodatkowych i terminu zapłaty. Wysokość czynszu musi być obligatoryjnie określona w umowie najmu. Oprócz czynszu w umowie najmu jest również wskazana opłata za rachunki w związku z zużyciem gazu, wody oraz energii elektrycznej. Opłata ta jest stała bądź zmienna w zależność od zużycia. W umowie musi być wskazany termin płatności wszelkich opłat np. do 3 dnia każdego miesiąca oraz forma płatności np. przelew na rachunek bankowy.
  6. Kaucja zabezpieczająca oznacza zgodnie z art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów kwotę na pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Zazwyczaj najemca zobowiązany jest wpłacić kaucję najpóźniej do dnia podpisania umowy najmu. Art. 6 wskazuje, iż kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucja stanowi zabezpieczenie dla wynajmującego w przypadku jakiegokolwiek zniszczenia lokalu przez najemcę.
  7. Określenie czasu trwania umowy. Umowa najmu może być zawarta na czas określony bądź nieokreślony. W umowie zawartej na czas określony należy wskazać początkowy i ostatni dzień trwania umowy.
  8. Okres wypowiedzenia. Strony mogą zastrzec w umowie okres wypowiedzenia najmu. Jednak, gdy umowa jest zawarta na czas nieokreślony, a okres wypowiedzenie nie został umownie zastrzeżony, zgodnie z art. 673 § 2 k.c., jeśli czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, obie strony mogą wypowiedzieć najem najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności, na podstawie art. 672 k.c. wynajmujący ma prawo wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Zobacz też: Postanowienia ogólne

Szczególne uregulowania dotyczące wypowiedzenia najmu możemy znaleźć w ustawie o ochronie praw lokatorów. Ustawodawca w art. 11 wskazuje, iż wypowiedzenie najmu przez wynajmującego jest możliwe gdy najemca m. in. używa lokal w sposób sprzeczny z umową, niezgodnie z jego przeznaczeniem bądź zaniedbuje inne obowiązki wynikające z przepisów prawa i z umowy pomimo wcześniejszego pisemnego upomnienia; jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. W tych wypadkach wynajmujący może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wyłączone jest zastosowanie art. 673 § 2 i 688 k.c.

Zobacz: Wzory umów

Podstawa prawna:

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 2016, poz. 380)
  2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. 2016, poz. 1610)
Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź »
Polski Ład. Ściąga dla przedsiębiorców, księgowych, kadrowych (PDF)
Polski Ład. Ściąga dla przedsiębiorców, księgowych, kadrowych (PDF)
Tylko teraz
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Prawo
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Kredyt bez wkładu własnego bez minimalnego limitu gwarancji
    Kredyt bez wkładu własnego limit gwarancji przewiduje obecnie limit gwarancji w wysokości od 10 do 20 proc. wartości nieruchomości. Rząd jednak chce wprowadzić zmiany. Jakie?
    MZ o zakazie odwiedzin pacjentów
    Jak przekazało ministerstwo zdrowia, utrzymywanie zakazu odwiedzin pacjentów nie znajduje podstawy w świetle obowiązującego prawa, a także jest sprzeczne z rekomendacjami Ministerstwa Zdrowia i Głównego Inspektoratu Sanitarnego w tym zakresie.
    Tusk: nie sądzę, by to, co zostało ustalone ws. projektu noweli o SN, przybliżyło nas do europejskich środków
    Nie sądzę, żeby to, co ustalił prezydent Andrzej Duda z ministrem sprawiedliwości Zbigniewem Ziobrą ws. projektu noweli ustawy o Sądzie Najwyższym, przybliżało nas w sposób istotny do europejskich środków - powiedział w piątek przewodniczący PO Donald Tusk
    Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców - jakie zasady?
    Jakie są zasady dotyczące nabycia nieruchomości w Polsce? Czy konieczne jest uzyskanie zezwolenia?
    Ile dokładnie kosztuje rozwód?
    W ostatnich latach rozwody w Polsce stały się coraz popularniejsze. Sądy uginają się od ilości spraw rozwodowych, co powoduje, że czas oczekiwania na termin rozprawy może się wydłużyć. Niezależnie od tego osoby zainteresowane ta tematyką w pierwszej kolejności poszukują informacji na temat tego z jakimi kosztami sądowymi będą musiały się mierzyć składając pozew rozwodowy i jakie są ceny usług prawnych: koszt adwokata czy radcy prawnego.
    Prezydent podpisał ustawę o Zespole Pomocy Humanitarno-Medycznej
    Prezydent Andrzej Duda podpisał ustawę o Zespole Pomocy Humanitarno-Medycznej. ZPHM będzie prowadził działania obejmujące m.in. zapewnienie natychmiastowej i niezbędnej pomocy poza terytorium Polski osobom w stanie nagłego zagrożenia zdrowotnego
    Co zrobić ze starym sprzętem elektrycznym i elektronicznym?
    Stary sprzęt elektryczny i elektroniczny nie może zostać wyrzucony do śmieci razem z innymi odpadami. Za ich wyrzucenie do nieodpowiedniego miejsca grożą wysokie kary. Nawet do 5 tys. zł. Co zatem z nim zrobić?
    Wypadek pożyczonym samochodem – o zasadach odpowiedzialności
    Może się zdarzyć, że podczas korzystania z cudzego samochodu dojdzie do wypadku. Zasady odpowiedzialności wydają się oczywiste, gdy jego sprawca, a zarazem kierujący pojazdem, jest właścicielem auta uczestniczącego w zdarzeniu. Co jednak w sytuacji, gdy za kierownicą zasiada osoba, której samochód ten jedynie udostępniono?
    Müller o żądaniach KE ws. SN: co do przywrócenia sędziów - "dajemy procedurę, w której to się może odbywać"
    Reforma systemu dyscyplinarnego jest, likwidacja Izby Dyscyplinarnej SN jest, a jeżeli chodzi o przywrócenie sędziów, to "dajemy procedurę, w której to się może odbywać" - mówił w czwartek rzecznik rządu Piotr Müller pytany o spełnienie przez Polskę warunków postawionych przez Komisji Europejskiej.
    Przeszłość, teraźniejszość i przyszłość RODO – konferencja online 25 maja 2022 r.
    W środę 25 maja 2022 r. o godz. 9:00 odbędzie się konferencja online poświęcona tematyce RODO z okazji 4 lat jego funkcjonowania. Gośćmi wydarzenia będą jedni z najlepszych ekspertów z dziedziny ochrony danych osobowych w Polsce. Zaproszeni eksperci przybliżą praktyczne aspekty stosowania RODO ujęte w trzech perspektywach czasu. Portal infor.pl objął patronat medialny nad tą konferencją.
    Horała: pierwszy wniosek do KE o płatność w ramach KPO w III kwartale
    Rząd planuje wysłać do Komisji Europejskiej pierwszy wniosek o płatność w ramach Krajowego Planu Odbudowy w III kwartale br. - poinformował w czwartek w Senacie wiceminister funduszy i polityki regionalnej Marcin Horała.
    Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia
    Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia to ustawa regulująca polskie postępowanie w sprawach o wykroczenia.
    Mieszkanie bez wkładu - dla kogo nowe rozwiązanie?
    Czy aktualna sytuacja na rynku nieruchomości pozwala na realne skorzystanie z rozwiązań programu „Mieszkania bez wkładu”?
    Kodeks karny skarbowy
    Kodeks karny skarbowy (uchwalony 10 września 1999 r.; obowiązuje od 17 października 1999 r.), zwany skrótowo "kks", to pierwsza ustawa rangi kodeksowej w polskim systemie prawnym, która określa zasady odpowiedzialności karnej za przestępstwa skarbowe i wykroczenia skarbowe. Wcześniej (od 1 stycznia 1927 r. do uchwalenia obecnego kks) tę dziedzinę prawa karnego regulowały zwykłe ustawy karne skarbowe. Przestępstwa i wykroczenia skarbowe to (najogólniej rzecz ujmując) określone w kks zachowania (czyny i zaniechania) godzące w szczególności w podatki, opłaty i inne daniny publiczne - szerzej: w interes finansowy Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego a także Unii Europejskiej.
    RPP: Odwiedziny u pacjentów w szpitalu nie mogą być ograniczane
    Utrzymywanie przez szpitale restrykcyjnych ograniczeń w korzystaniu z praw pacjenta może stanowić praktykę naruszającą zbiorowe prawa pacjentów – podkreśla Rzecznik Praw Pacjenta.
    Rehabilitacja 25 plus - ruszył nabór wniosków
    Rehabilitacja 25 plus to dofinansowanie przeznaczone dla dorosłych osób z niepełnosprawnościami, które w roku 2016 lub później zakończyły uczęszczanie do placówek pobytu dziennego. Jakie są warunki jego uzyskania, a także kto i od kiedy może składać wnioski?
    Kodeks rodzinny i opiekuńczy
    Kodeks rodzinny i opiekuńczy reguluje kwestie z zakresu prawa rodzinnego. Ustawa została uchwalona w 1964 r. i była wielokrotnie nowelizowana.
    Jak wyrobić paszport? Wszystko, co musisz wiedzieć
    Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej w 2004 oraz do strefy Schengen kilka lat później sprawiło, że paszporty stały się w jakimś sensie zbędne. Każdy może przekroczyć pieszo granice z Niemcami lub Czechami i nie zwrócić na to większej uwagi. Jednak na strefie Schengen świat się nie kończy. Wycieczka w dalsze rejony świata wiąże się z koniecznością posiadania paszportu. Od czego zacząć, aby wyrobić paszport?
    Przemoc domowa - MS zapowiada nowe przepisy
    Ministerstwo sprawiedliwości proponuje kolejne narzędzia, mające przeciwdziałać przemocy domowej. Na jakim etapie jest projekt?
    Wakacje kredytowe tylko dla osób zaspokajających własne potrzeby mieszkaniowe
    Wakacje kredytowe mają być dostępne dla osób posiadających kredyt hipoteczny w złotówkach, które sfinansowały nim zakup nieruchomości na cele mieszkaniowe. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy mającej je wprowadzić do polskiego systemu prawa. Jakie założenia przyjął projektodawca?
    Kredyt bez wkładu własnego – nowe limity ceny m2
    Kredyt bez wkładu własnego niesie za sobą ograniczenia, np. limity cen metra kwadratowego kupowane mieszkania. Portal GetHome.pl sprawdził, jak duża jest obecnie w największych miastach oferta mieszkań do kupienia za taki kredyt.
    Emerytura rolnicza a działalność gospodarcza - zmiany
    Rolnik na emeryturze nie będzie musiał zaprzestawać prowadzenia działalności rolniczej, by otrzymać świadczenie w pełnej wysokości. Takie zmiany zakłada nowelizacja ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników.
    Wypłaty czternastych emerytur ruszą w sierpniu
    Wypłaty czternastych emerytur ruszą w sierpniu, seniorzy nie będą musieli składać żadnych wniosków. Szacujemy, że uprawnionych do świadczenia jest około 9 mln osób – poinformowała we wtorek w Świerczach (woj. mazowieckie) minister rodziny i polityki społecznej Marlena Maląg.
    Premier: rozważamy przedłużenie tarczy antyinflacyjnej 2.0. w całości lub części
    Premier zapowiada przedłużenie tarczy antyinflacyjnej 2.0. - rząd rozważa możliwość przedłużenia obowiązującej do końca lipca tego roku tarczy antyinflacyjnej w całości lub części - powiedział we wtorek podczas konferencji prasowej premier Mateusz Morawiecki.
    Oznaczenie treści reklamowych przez influencerów - UOKiK opracowuje zasady
    Oznaczenie treści reklamowych przez influencerów jest problemem związanym z intensywnie rozwijającym się rynkiem mediów społecznościowych i brakiem transparentnych zasad. Dlatego Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów kończy przygotowania nad zbiorem zasad związanych z treściami sponsorowanymi. Jakie to będą zasady?