Kiedy wynajmujący może nie zwrócić kaucji?

Instytucja kaucji – jako pieniężnej formy zabezpieczenia roszczeń – zdefiniowana została w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksu Cywilnego. Wskazana regulacja ma charakter szczególny w stosunku do przepisów kodeksu cywilnego, co oznacza, że jej przepisy  w pierwszej kolejności znajdą zastosowanie.

Tzw. Kaucja mieszkaniowa

Na gruncie art. 6 ustawodawca wprowadził do polskiego porządku prawnego kaucję zabezpieczającą. Pod tym pojęciem ustawodawca rozumie sumę pieniężną wpłacaną przez najemcę zabezpieczającą pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu.  Kaucja – warunek zawieszający zawarcia umowy, co oznacza, że stosunek najmu zostaje zawarty po wpłaceniu wskazanej sumy, celem zabezpieczenia.

Wskazana regulacja dotyczy kaucji zabezpieczającej najem lokali mieszkalnych. Ustawodawca stoi na straży lokatorów, jako słabszej strony umowy najmu. Zatem to lokatorzy są uprzywilejowani pod względem ochrony swoich uprawnień.

Zadaj pytanie na Forum

Kaucja jako zabezpieczenie

Podstawową rolą jaką pełni kaucja jest funkcja gwarancyjno-zabezpieczająca. Chroni ona interesy wynajmującego przed nieuczciwym najemcą, który udostępnia swoją własność obcym osobom. Celem kaucji jest zabezpieczenie roszczeń wynikających z niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. W związku z powyższym może zostać przeznaczona na pokrycie strat wynikających z realizacji umowy, do których należy: niezapłacony czynsz, zaległe opłaty licznikowe oraz szkody wyrządzone przez najemcę. Tylko powyższe powody mogą uzasadniać zatrzymanie kaucji przez wynajmującego.

Z kaucji nie mogą być potrącone koszty bieżącego utrzymywania przedmiotu najmu,  wynikające z tego należności wynajmującego ani kwoty  związane z odnawianiem prawidłowo używanego wyposażenia lokalu. To czynsz jest świadczeniem, które obejmuje zużycie poszczególnych przedmiotów stanowiących wyposażenie lokalu. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 26 września 2002 r., III CZP 58/02, stwierdzając, że kaucja służy do zabezpieczenia ewentualnych roszczeń wynajmującego wobec najemcy, a jej zwrot ma zapobiec bezpodstawnemu wzbogaceniu się wynajmującego kosztem najemcy. SN potwierdził także, że już od chwili wpłacenia kaucji pieniężnej  najemcę i wynajmującego łączy dodatkowy - obok stosunku najmu - stosunek  zobowiązaniowy, z którego dla najemcy wynika wierzytelność pieniężna o zwrot  przedmiotu kaucji, przy czym zakres tej wierzytelności pozostaje uzależniony od tego, czy istniały postawy do dokonania potrącenia należności wynajmującego objętych porozumieniem kaucyjnym.

Kaucja przy umowie najmu mieszkania