REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

„Wolnoć Tomku w swoim domku''? – nie we wspólnocie mieszkaniowej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Radca Prawny Paulina Łukaszyk specjalizuje się w problematyce gospodarki nieruchomościami, postępowań egzekucyjnych oraz prawa cywilnego. Na co dzień zajmuje się sprawami branży wodociągowo-kanalizacyjnej, aspektami prawnymi funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych oraz ochroną danych osobowych.
„Wolnoć Tomku w swoim domku''? – nie we wspólnocie mieszkaniowej/fot. Fotolia
„Wolnoć Tomku w swoim domku''? – nie we wspólnocie mieszkaniowej/fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Jak wygląda organizacja życia w ramach wspólnoty mieszkaniowej, kto decyduje o jej sprawach i co w sytuacji, gdy jeden z właścicieli zalega z opłatami? Tego dowiesz się z poniższego artykułu.

Dawno już minęły czasy, kiedy w miejskich blokowiskach poszczególne mieszkania zajmowane były przez rodziny wielopokoleniowe, a w jednym lokalu mieszkali zarówno dziadkowie, rodzice jak i ich dorosłe już dzieci. To co kiedyś było normą z uwagi na problemy lokalowe oraz ekonomiczne dzisiaj budzi raczej zszokowanie i zdziwienie. Przedstawiciele młodego pokolenia chcą żyć na własny rachunek bez względu na to, czy ten rachunek będą spłacali przez następne kilkadziesiąt lat czy też został on spłacony przez najbliższych.

REKLAMA

W nowopowstałych budynkach wielorodzinnych – tzw. „blokowiskach” szybko osiedlają się nie tylko młode pokolenia zaczynające przygodę z samodzielnym mieszkaniem. Regulacje dotyczące funkcjonowania i aspektów prawnych budynków wielolokalowych wskazuje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.

Wspólnota mieszkaniowa

REKLAMA

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Co do zasady wspólnota mieszkaniowa, czyli ogół ludzi wyłania spośród siebie zarząd właścicielski, który jest organem decyzyjnym w sprawach wspólnoty nie przekraczających zakresu czynności zwykłego zarządu. Przykładowo, zarząd może samodzielnie zawrzeć umowy z dostawcami mediów, negocjować cenę robót budowlanych itp. Zarządzanie nieruchomością wspólną można natomiast powierzyć wyspecjalizowanym firmom lub administratorom.

Bycie członkiem wspólnoty mieszkaniowej to nie tylko przywileje i ułatwienia w postaci braku konieczności myślenia samemu o przeprowadzeniu remontu, skoszeniu trawnika, dbania o stan budynku i innych obowiązków, które dźwiga na swoich barkach posiadacz domku jednorodzinnego. Trzeba mieć na uwadze, że członkostwo we wspólnocie mieszkaniowej to ogół obowiązków i konieczność dostosowania się do panujących w danej wspólnocie zwyczajów. O ile w sytuacji, gdy wspólnota dopiero zaczyna funkcjonować i jesteśmy aktywni podczas tworzenia regulaminów, statutów i wszelkich dokumentów dotyczących wspólnoty, a tym samym mamy realny wpływ na to, jak będzie wyglądało życie w niej, o tyle nabywając lokal w istniejącej już wspólnocie mieszkaniowej mamy obowiązek dostosowania się do obowiązujących, ustalonych wcześniej reguł. Na nic zda się epatowanie jakże „świętym” prawem własności jakie w przekonaniu wielu właścicieli lokali pokutuje.

Art. 13 ustawy o własności lokali:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Regulamin rzecz święta

REKLAMA

To nie koniec regulacji w zakresie obowiązków właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej. Wspólnota może uchwalić swój odrębny regulamin wspólnoty, który stanowi swojego rodzaju zbiór zasad obowiązujących w danej wspólnocie. W regulaminie częstym zapisem są wzmianki o porze nocnej, czyli godzinach w jakich należy zachować spokój i nie zakłócać odpoczynku innych mieszkańców. Może także nałożyć na właścicieli obowiązek sprzątania klatek schodowych w określonych terminach.

Ponadto pamiętać należy, że bez zgody wspólnoty mieszkaniowej nie można montować elementów, które w jakikolwiek sposób ingerują we własność wspólną tj. przymocowane do elewacji anteny i odbiorniki satelitarne, przymocowane do elewacji mechanizmy rolet zewnętrznych, markiz, klimatyzacji itp. Każdorazowo przed ingerencją w część wspólną budynku właściciel ma obowiązek uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej. Szczególnie proszenie o zgodę wspólnoty mieszkaniowej w zakresie montowania urządzeń, które mają służyć wyłącznie poszczególnym właścicielom lokali budzi wśród nich niesmak i rozgoryczenie zwłaszcza gdy spotkają się z odmową.

Kolejnym przykładem ograniczeń jakie można napotkać kupując lokal we wspólnocie mieszkaniowej jest obowiązek terminowego regulowania należności na utrzymanie nieruchomości wspólnych. Nieruchomości wspólne są to te, które nie służą wyłącznie jednemu właścicielowi. Dla przykładu wskazać możemy wskazać obowiązek regulowania zaliczek na utrzymanie klatek schodowych, dachu, wind (nawet jeżeli są one wyłącznie w postaci dźwigów dla osób niepełnosprawnych służących wyłącznie poszczególnym właścicielom).

Co w sytuacji gdy jeden z właścicieli zalega z opłatami?

Istotna kwestią utrzymania wspólnoty mieszkaniowej jest solidarność współwłaścicieli polegająca na ponoszeniu ciężaru opłat wspólnych. W sytuacji zalegania z regulowaniem należności przez poszczególnych właścicieli, ciężar ponoszenia kosztów funkcjonowania wspólnoty ponosi ogół właścicieli. Pomimo zalegania z wnoszeniem zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej przez poszczególnych właścicieli, Wspólnota ma obowiązek regulować należności na rzecz swoich dostawców. W przeciwnym wypadku sama może narazić się na konsekwencje prawne lub nawet odcięcie nieuregulowanych mediów.

Jan Kowalski, będący właścicielem lokalu położonego we wspólnocie mieszkaniowej, nie reguluje należności od 15 miesięcy i zalega wspólnocie mieszkaniowej kwotę 10 tys zł, przez co wspólnota mieszkaniowa z uwagi na konieczność zachowania płynności finansowej i regulowania należności za części wspólne tj. koszty energii elektrycznej części wspólnych, ogrzewania tych części itp. musi ponosić te koszty z wpłat pozostałych właścicieli. W przypadku wielu wspólnot w takich sytuacjach tworzone są odpisy obejmujące zaległość (brakujące środki), a ich uzupełnienie obciąża ogół właścicieli.

Najbardziej dotkliwe są przypadki zalegania przez właścicieli w małych wspólnotach gdzie ciężar ponoszenia kosztów funkcjonowania wspólnoty rozkłada się na zaledwie kilku właścicieli.

Wspólnota Mieszkaniowa ma mechanizmy egzekwowania należności zgodne z przepisami ustawy o własności lokali oraz kodeksu cywilnego.

Art. 16 ustawy o własności lokali:

1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Z powyższego wynika, że wspólnota mieszkaniowa może w drodze postępowania sądowego doprowadzić do sprzedaży lokalu uciążliwego właściciela i zaspokoić swoje ew. roszczenia finansowe w drodze egzekucji z owego lokalu.

Należy mieć na uwadze również fakt, że właścicielowi którego lokal został sprzedany w powyższym trybie nie będzie przysługiwało prawo do lokalu zastępczego

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
RPO: "Wykorzystanie osób z niepełnosprawnościami, by w ich imieniu dochodzić świadczeń pielęgnacyjnych z pobraniem prowizji. Wygrany proces z udziałem RPO"

Sprawa dotyczy mechanizmu, w którym spółka z o.o. oferowała osobom z niepełnosprawnościami lub ich opiekunom "pomoc" w uzyskaniu świadczenia pielęgnacyjnego. W zamian za prowadzenie spraw w postępowaniu administracyjnym i sądowoadministracyjnym, firma zastrzegała sobie wynagrodzenie w wysokości aż trzykrotności miesięcznego świadczenia. Czy takie praktyki były legalne? Okazuje się, że w sprawie kluczowa jest zasada: nemo plus iuris.

Dopłaty dla rolników a susza, gradobicia i inne zdarzenia pogodowe. MRiRW i ARiMR wyjaśniają zasady

Utratą plonów, ale też brakiem niektórych dopłat martwią się rolnicy poszkodowani przez podtopienia, gradobicia, ulewne deszcze czy suszę. Dlatego Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi uspokaja i przypomina: zdarzenia pogodowe nie muszą oznaczać utraty prawa do płatności bezpośrednich ani kar za niewypełnienie zobowiązań.

ZUS: Niższe limity dorabiania dla wcześniejszych emerytów i rencistów od 1 września 2025 r. Spadło przeciętne wynagrodzenie

Od 1 września 2025 r. pracujący wcześniejsi emeryci i renciści będą mogli dorobić mniej niż dotychczas. Powodem jest spadek przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia, na podstawie którego ustala się kwoty graniczne przychodów.

Kredyty frankowe. Walka o narrację w sprawie TSUE Lubreczlik

W mitologii greckiej przedstawiana jest postać Prokrustesa, który rozciągał lub obcinał nogi swoim gościom, tak aby dopasować ich do długości swojego łoża. Kiedy więc czytam opinie prawników sektora bankowego na temat ich autorskiej interpretacji wyroku wydanego przez TSUE w sprawie Lubreczlik, to nie mogę się oprzeć nieodpartemu wrażeniu, że mamy tu przykład iście uwspółcześnionego „prokrustowego łoża” – tj. kreowania takiej narracji, która nie odpowiada zastanej rzeczywistości prawnej.

REKLAMA

„Ochrona polskiej wsi” – Prezydent Nawrocki podpisuje, wieś komentuje

„Ochrona polskiej wsi” – Prezydent Nawrocki podpisuje projekt ustawy a wieś komentuje. Projekt ustawy ma na celu wzmocnienie ochrony rodzimego rolnictwa i wprowadzenie istotnych zmian w dwóch kluczowych aktach prawnych, które mają bezpośredni wpływ na funkcjonowanie gospodarstw rolnych i obrót ziemią rolną. Inicjatywa Prezydenta Nawrockiego spotkała się z mieszanymi reakcjami. Dla jednych to długo oczekiwany gest wsparcia, dla innych – kolejna deklaracja bez pokrycia. Jedno jest pewne: polska wieś znów znalazła się w centrum debaty publicznej. Jednak czy Sejm i Senat uchwalą ustawę w takiej wersji?

Urlop dla poratowania zdrowia – jak uzyskać. Kiedy dyrektor szkoły może odwołać nauczyciela z tego urlopu?

Tematykę udzielania nauczycielowi urlopu dla poratowania zdrowia wyjaśniła ekspertka Państwowej Inspekcji Pracy Marta Żelazowska. Wskazała również, na podstawie jakich przesłanek dyrektor szkoły może zakwestionować prawo do urlopu zdrowotnego lub odwołać nauczyciela z urlopu już udzielonego.

Oszustwo "na świadczenie wspierające". ZUS ostrzega: nie płać za złożenie wniosku, nie podpisuj dokumentu bez przeczytania!

Zakład Ubezpieczeń Społecznych ostrzega: osoby z niepełnosprawnością nie muszą płacić kancelariom prawnym ani pośrednikom, aby otrzymać świadczenie wspierające. Wniosek można złożyć wyłącznie w formie elektronicznej – samodzielnie lub z bezpłatną pomocą pracowników ZUS, zarówno w placówkach, jak i przez infolinię.

Nowe przepisy o badaniach technicznych od września 2025. Wyższe opłaty, zdjęcia pojazdu i surowsze kryteria

Od września 2025 roku kierowców czeka rewolucja w przeglądach technicznych. Stawki wzrosną, pojawi się obowiązkowa dokumentacja fotograficzna, a kryteria oceny stanu pojazdu będą surowsze niż dotąd. Sprawdź, jak przygotować auto, aby uniknąć mandatu i dodatkowych kosztów oraz co dokładnie zmieni się w procedurze badania.

REKLAMA

Pilotaż skróconego czasu pracy - nabór wniosków od 14 sierpnia do 15 września. Kto może wziąć udział i co wynika z regulaminu? 50 mln złotych dla pracodawców

Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej poinformowało w komunikacie, że od 14 sierpnia 2025 r. do 15 września 2025 r. pracodawcy z całej Polski – zarówno z sektora publicznego, jak i prywatnego – mogą składać wnioski do pilotażu skróconego czasu pracy. To pierwszy tego typu program w tej części Europy. Autorem pilotażu jest Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej. Na testowanie nowych modeli organizacji pracy w latach 2025-2027 trafi 50 mln zł. Lista projektów rekomendowanych do realizacji zostanie opublikowana nie później niż 15 października 2025 r.

EMFA już obowiązuje. Czego dotyczy Akt o wolności mediów?

EMFA czyli Akt o wolności mediów wszedł w życie 8 sierpnia 2025 roku. Zwiększa ochronę mediów, dziennikarzy i ich źródeł, zapewnia przejrzystość w zakresie własności mediów i przydziału reklamy państwowej, wzmacnia niezależność mediów publicznych.

REKLAMA