REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

„Wolnoć Tomku w swoim domku''? – nie we wspólnocie mieszkaniowej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Radca Prawny Paulina Łukaszyk specjalizuje się w problematyce gospodarki nieruchomościami, postępowań egzekucyjnych oraz prawa cywilnego. Na co dzień zajmuje się sprawami branży wodociągowo-kanalizacyjnej, aspektami prawnymi funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych oraz ochroną danych osobowych.
„Wolnoć Tomku w swoim domku''? – nie we wspólnocie mieszkaniowej/fot. Fotolia
„Wolnoć Tomku w swoim domku''? – nie we wspólnocie mieszkaniowej/fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Jak wygląda organizacja życia w ramach wspólnoty mieszkaniowej, kto decyduje o jej sprawach i co w sytuacji, gdy jeden z właścicieli zalega z opłatami? Tego dowiesz się z poniższego artykułu.

Dawno już minęły czasy, kiedy w miejskich blokowiskach poszczególne mieszkania zajmowane były przez rodziny wielopokoleniowe, a w jednym lokalu mieszkali zarówno dziadkowie, rodzice jak i ich dorosłe już dzieci. To co kiedyś było normą z uwagi na problemy lokalowe oraz ekonomiczne dzisiaj budzi raczej zszokowanie i zdziwienie. Przedstawiciele młodego pokolenia chcą żyć na własny rachunek bez względu na to, czy ten rachunek będą spłacali przez następne kilkadziesiąt lat czy też został on spłacony przez najbliższych.

REKLAMA

REKLAMA

W nowopowstałych budynkach wielorodzinnych – tzw. „blokowiskach” szybko osiedlają się nie tylko młode pokolenia zaczynające przygodę z samodzielnym mieszkaniem. Regulacje dotyczące funkcjonowania i aspektów prawnych budynków wielolokalowych wskazuje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.

Wspólnota mieszkaniowa

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Co do zasady wspólnota mieszkaniowa, czyli ogół ludzi wyłania spośród siebie zarząd właścicielski, który jest organem decyzyjnym w sprawach wspólnoty nie przekraczających zakresu czynności zwykłego zarządu. Przykładowo, zarząd może samodzielnie zawrzeć umowy z dostawcami mediów, negocjować cenę robót budowlanych itp. Zarządzanie nieruchomością wspólną można natomiast powierzyć wyspecjalizowanym firmom lub administratorom.

Bycie członkiem wspólnoty mieszkaniowej to nie tylko przywileje i ułatwienia w postaci braku konieczności myślenia samemu o przeprowadzeniu remontu, skoszeniu trawnika, dbania o stan budynku i innych obowiązków, które dźwiga na swoich barkach posiadacz domku jednorodzinnego. Trzeba mieć na uwadze, że członkostwo we wspólnocie mieszkaniowej to ogół obowiązków i konieczność dostosowania się do panujących w danej wspólnocie zwyczajów. O ile w sytuacji, gdy wspólnota dopiero zaczyna funkcjonować i jesteśmy aktywni podczas tworzenia regulaminów, statutów i wszelkich dokumentów dotyczących wspólnoty, a tym samym mamy realny wpływ na to, jak będzie wyglądało życie w niej, o tyle nabywając lokal w istniejącej już wspólnocie mieszkaniowej mamy obowiązek dostosowania się do obowiązujących, ustalonych wcześniej reguł. Na nic zda się epatowanie jakże „świętym” prawem własności jakie w przekonaniu wielu właścicieli lokali pokutuje.

REKLAMA

Art. 13 ustawy o własności lokali:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Regulamin rzecz święta

To nie koniec regulacji w zakresie obowiązków właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej. Wspólnota może uchwalić swój odrębny regulamin wspólnoty, który stanowi swojego rodzaju zbiór zasad obowiązujących w danej wspólnocie. W regulaminie częstym zapisem są wzmianki o porze nocnej, czyli godzinach w jakich należy zachować spokój i nie zakłócać odpoczynku innych mieszkańców. Może także nałożyć na właścicieli obowiązek sprzątania klatek schodowych w określonych terminach.

Ponadto pamiętać należy, że bez zgody wspólnoty mieszkaniowej nie można montować elementów, które w jakikolwiek sposób ingerują we własność wspólną tj. przymocowane do elewacji anteny i odbiorniki satelitarne, przymocowane do elewacji mechanizmy rolet zewnętrznych, markiz, klimatyzacji itp. Każdorazowo przed ingerencją w część wspólną budynku właściciel ma obowiązek uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej. Szczególnie proszenie o zgodę wspólnoty mieszkaniowej w zakresie montowania urządzeń, które mają służyć wyłącznie poszczególnym właścicielom lokali budzi wśród nich niesmak i rozgoryczenie zwłaszcza gdy spotkają się z odmową.

Kolejnym przykładem ograniczeń jakie można napotkać kupując lokal we wspólnocie mieszkaniowej jest obowiązek terminowego regulowania należności na utrzymanie nieruchomości wspólnych. Nieruchomości wspólne są to te, które nie służą wyłącznie jednemu właścicielowi. Dla przykładu wskazać możemy wskazać obowiązek regulowania zaliczek na utrzymanie klatek schodowych, dachu, wind (nawet jeżeli są one wyłącznie w postaci dźwigów dla osób niepełnosprawnych służących wyłącznie poszczególnym właścicielom).

Co w sytuacji gdy jeden z właścicieli zalega z opłatami?

Istotna kwestią utrzymania wspólnoty mieszkaniowej jest solidarność współwłaścicieli polegająca na ponoszeniu ciężaru opłat wspólnych. W sytuacji zalegania z regulowaniem należności przez poszczególnych właścicieli, ciężar ponoszenia kosztów funkcjonowania wspólnoty ponosi ogół właścicieli. Pomimo zalegania z wnoszeniem zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej przez poszczególnych właścicieli, Wspólnota ma obowiązek regulować należności na rzecz swoich dostawców. W przeciwnym wypadku sama może narazić się na konsekwencje prawne lub nawet odcięcie nieuregulowanych mediów.

Jan Kowalski, będący właścicielem lokalu położonego we wspólnocie mieszkaniowej, nie reguluje należności od 15 miesięcy i zalega wspólnocie mieszkaniowej kwotę 10 tys zł, przez co wspólnota mieszkaniowa z uwagi na konieczność zachowania płynności finansowej i regulowania należności za części wspólne tj. koszty energii elektrycznej części wspólnych, ogrzewania tych części itp. musi ponosić te koszty z wpłat pozostałych właścicieli. W przypadku wielu wspólnot w takich sytuacjach tworzone są odpisy obejmujące zaległość (brakujące środki), a ich uzupełnienie obciąża ogół właścicieli.

Najbardziej dotkliwe są przypadki zalegania przez właścicieli w małych wspólnotach gdzie ciężar ponoszenia kosztów funkcjonowania wspólnoty rozkłada się na zaledwie kilku właścicieli.

Wspólnota Mieszkaniowa ma mechanizmy egzekwowania należności zgodne z przepisami ustawy o własności lokali oraz kodeksu cywilnego.

Art. 16 ustawy o własności lokali:

1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Z powyższego wynika, że wspólnota mieszkaniowa może w drodze postępowania sądowego doprowadzić do sprzedaży lokalu uciążliwego właściciela i zaspokoić swoje ew. roszczenia finansowe w drodze egzekucji z owego lokalu.

Należy mieć na uwadze również fakt, że właścicielowi którego lokal został sprzedany w powyższym trybie nie będzie przysługiwało prawo do lokalu zastępczego

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Dla jednej osoby MOPS wypłacił 6 zasiłków. Jedzenie, buty, ciuchy, leki i lekarz, czynsz. [Przykład]

Czy jedna osoba z MOPS otrzymuje (zazwyczaj) tylko jeden rodzaj zasiłku? A może jest możliwa kumulacja świadczeń i jedna osoba potrzebująca otrzyma ich wiele rodzajów (albo na różne cele) 6? W artykule omawiamy wyrok sądu w sprawie 6 zasiłków w trzy miesiące. Jedzenie, buty, ciuchy, leki i lekarz, czynsz. Beneficjentka zasiłków poszła do sądu nie dlatego, że nie otrzymała zasiłku. Spierała się (skutecznie) o zbyt niską wartość zasiłku.

Zdolność kredytowa w październiku 2025 r. Kolejny rekord pobity: prawie milion złotych dla rodziny ze średnimi zarobkami

W ciągu roku zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny dysponującej dwiema średnimi krajowymi wzrosła o 1/4. Najmocniej sytuacja poprawiła się w ciągu ostatnich 6 miesięcy, w trakcie których mediana zdolności kredytowej konsekwentnie wyznaczała kolejne historyczne rekordy. Dziś kwota, którą banki skłonne są pożyczyć na zakup mieszkania rodzinie z dwiema średnimi krajowymi, to 940 tysięcy złotych. Choć nominalnie jest to najwyższy zanotowany wynik, to po korekcie o inflację do rekordu wciąż brakuje kilkunastu procent.

Ile weźmiesz trzynastki w 2026 - nowa wysokość świadczenia

Nie jest wprawdzie jeszcze oficjalnie wiadome, ile dokładnie wyniesie trzynastka w 2026 roku, ale na podstawie dostępnych danych gospodarczych z GUS oraz przepisów, można już oszacować z dużą dokładnością tę kwotę świadczenia. Dowiedz się już teraz, ile wyniesie nowa trzynastka. W artykule znajdziesz szczegółowe obliczenia oparte o dotychczas dostępne dane makroekonomiczne.

Uwaga na nowy sposób oszustów! Bazuje na zmianie przepisów. Każdy powinien wiedzieć i ostrzec seniorów

Koniec roku to moment, w którym oszuści intensyfikują swoje działania. W tym okresie często bazują na informacji o tym, że od nowego roku ma nastąpić zmiana przepisów, w związku z którą na obywateli zostaną nałożone nowe obowiązki. Warto więc wiedzieć, jaka jest prawda i odpowiednio wcześnie ostrzec seniorów.

REKLAMA

31 października – ważna data dla studentów z rentą rodzinną. ZUS: Z tym obowiązkiem nie można się spóźnić

Jak co roku, do końca października część studentów pobierających rentę rodzinną z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych ma obowiązek dostarczenia do ZUS-u zaświadczenia z uczelni potwierdzającego kontynuowanie nauki. Brak takiego dokumentu spowoduje wstrzymanie wypłaty renty rodzinnej.

Ograniczenia w używaniu fajerwerków. Toczą się prace na nowymi przepisami. Chodzi o dobrostan zwierząt. Już nie będzie można postrzelać w Sylwestra?

Rząd popiera zmiany zmierzające do ograniczenia możliwości używania fajerwerków i petard. Toczą się prace nad nowymi przepisami. Chodzi o materiały pirotechniczne klas F1, F2 i F3. Już nie będzie można strzelać w Sylwestra? Od kiedy?

Nowe uprawnienia dla młodzieży. Prezydent podpisał ustawę 15 października 2025 r.

W dniu 15 października 2025 r. Prezydent RP Karol Nawrocki podpisał szereg ustaw. Jedną z nich jest ustawa z dnia 12 września 2025 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym oraz ustawy o funduszu sołeckim (dalej jako: ustawa). Co zmienia i jakie są jej konsekwencje? Warto wiedzieć - bo ustawa zacznie obowiązywać już od 1 stycznia 2026 roku. i daje nowe prawa młodzieży!

Sejm przegłosował zakaz hodowli na futro. Polacy czekali co najmniej 10 lat

17 października Sejm ponadpartyjną większością poparł wprowadzenie zakazu hodowli zwierząt na futro w Polsce. Na piątkowym głosowaniu 339 posłów zagłosowało za zakazem, 78 przeciw, a 19 wstrzymało się od głosu. Jeśli zmiany zostaną zaakceptowane przez Senat i prezydenta, ustawa wejdzie w życie jeszcze w tym roku, a fermy futrzarskie w Polsce będą musiały zamknąć działalność do końca 2033 roku.

REKLAMA

Nowe obowiązki dla spółek. KRS ujawni, kto naprawdę prowadzi rejestry akcjonariuszy

Przedsiębiorcy będą musieli zgłaszać do KRS informacje o podmiotach prowadzących rejestry akcjonariuszy. Reforma KSH kończy erę nieprzejrzystości i wprowadza większe bezpieczeństwo obrotu. Zmiany oznaczają też nowe koszty administracyjne i technologiczne, ale przyniosą firmom jasność prawną i ochronę przed ryzykiem błędnych wpisów.

Mieszkasz w mieszkaniu partnera, koleżanki lub krewnego? Zapłacisz podatek. W przepisach nie ma pojęcia uprzejmości. Za to wskazują, jak wycenić nieodpłatne świadczenie

Mieszkanie kątem u dalszej rodziny to obecnie raczej rzadkość. Nadal jednak często spotykane są przejściowe uprzejmości wobec bliskich i przyjaciół, czy wspólne życie w mieszkaniu partnera na początkowym etapie związku. Od takiej uprzejmości trzeba jednak zapłacić podatek.

REKLAMA