Stałe czy zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego? Jakie stawki w 2026 roku?

• W 2026 roku Polacy biorą więcej kredytów mieszkaniowych
• Spada średnie oprocentowanie
• Ceny mieszkań w największych miastach zaczęły spadać
• Stała, czy zmienna stopa oprocentowania? Nie ma jednej odpowiedzi
• Kredyty o okresowo stałym oprocentowanie nadal dominują - kredytobiorcy cenią przewidywalność
• Nowy trend: decyzja kredytowa przenosi się na etap ofert bankowych

W 2026 roku Polacy biorą więcej kredytów mieszkaniowych

Rynek kredytów hipotecznych notuje wyraźne ożywienie aktywności kredytowej. Z danych raportu AMRON-SARFiN wynika, że w I kwartale 2026 r. banki udzieliły ponad 73 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 33,4 mld zł, co oznacza wzrost o 13,85 proc. kwartał do kwartału oraz blisko 52 proc. rok do roku.

Spada średnie oprocentowanie

Jednocześnie utrzymuje się trend spadkowy średniego oprocentowania nowych kredytów hipotecznych. Według danych Narodowego Banku Polskiego w I kwartale 2026 r. wyniosło ono 5,97 proc., co oznacza kontynuację obniżek obserwowanych w poprzednich kwartałach.

Ceny mieszkań w największych miastach zaczęły spadać

Barometr Metrohouse i Credipass wskazuje na spadki cen na rynku wtórnym mieszkań w Warszawie i Krakowie, co pokazuje, że rynek osiąga sufit możliwości finansowych przeciętnych nabywców. To bezpośrednio tłumaczy, dlaczego klienci tak ostrożnie kalkulują i czasem rezygnują z droższego oprocentowania stałego na rzecz zmiennego - walczą w ten sposób o każdą złotówkę zdolności kredytowej i niższej raty. Obecnie na rynku dominują klienci kupujący na własne potrzeby i poszukujący maksymalnej funkcjonalności. Największym wzięciem cieszą się mieszkania 2- i 3-pokojowe o metrażu do 65 m kw. Co istotne, w żadnym z głównych miast średni kupowany metraż nie przekracza 50 m kw. – Polacy optymalizują wielkość mieszkań pod kątem kosztów kredytowych.

Stała, czy zmienna stopa oprocentowania? Nie ma jednej odpowiedzi

Jeszcze w poprzednich latach wybór oprocentowania był relatywnie jednoznaczny. Okresowo stała stopa procentowa zapewniała przewidywalność kosztów i ochronę przed wzrostem stóp procentowych w czasie wysokiej inflacji. Co więcej było ono także niższe niż oprocentowanie zmienne, więc klienci nie mieli dylematu co zrobić.

Obecnie ta logika przestaje działać w sposób oczywisty. Spadek inflacji, pierwsze sygnały łagodzenia polityki pieniężnej przez Radę Polityki Pieniężnej oraz zmienne otoczenie geopolityczne sprawiają, że przyszła ścieżka kosztu pieniądza staje się trudna do przewidzenia.

W efekcie kredytobiorcy coraz częściej nie podejmują decyzji w oparciu o dotychczasowy schemat, lecz o ocenę sytuacji geopolitycznej i makroekonomicznej.

Kredyty o okresowo stałym oprocentowanie nadal dominują - kredytobiorcy cenią przewidywalność

Pomimo większej niepewności rynkowej kredyty o okresowo stałej stopie procentowej nadal stanowią większość nowej akcji kredytowej. Dane Barometru Metrohouse i Credipass za I kwartał 2026 r. wskazują, że średnie oprocentowanie kredytów o zmiennej stopie wynosiło ok. 5,61%, podczas gdy w przypadku kredytów o stopie stałej ok. 6,21%.

Mimo wyższego kosztu kredytów o stałej stopie to właśnie przewidywalność wysokości rat pozostaje jednym z kluczowych czynników decyzyjnych kredytobiorców.

Jednocześnie dane Credipass pokazują, że udział kredytów o okresowo stałej stopie, choć nadal dominujący, stopniowo się zmniejsza – z około 90% decyzji kredytowych w I kwartale 2025 r. do niespełna 80% w I kwartale 2026 r.

Nowy trend: decyzja kredytowa przenosi się na etap ofert bankowych

Coraz wyraźniej widoczny jest również nowy model zachowań kredytobiorców. Część klientów nie podejmuje decyzji o rodzaju oprocentowania na etapie składania wniosku kredytowego, lecz równolegle uruchamia oba scenariusze – stały i zmienny – odkładając wybór do momentu otrzymania finalnych ofert bankowych.

- Obserwujemy wyraźny wzrost niepewności decyzyjnej. Klienci coraz częściej nie chcą podejmować wyboru między stałym a zmiennym oprocentowaniem w oderwaniu od konkretnej oferty banku. W praktyce oznacza to, że część klientów nie podejmuje decyzji na etapie wniosku kredytowego, lecz czeka na finalne oferty banków i dopiero wtedy wybiera między oprocentowaniem stałym a zmiennym – komentuje Tomasz Kosiba, ekspert Credipass.