Zakaz nocowania na działce ROD – stowarzyszenie ogrodowe może z tego powodu pozbawić działkowca prawa do działki (wypowiedzieć dzierżawę)?

• Rodzinne ogrody działkowe (ROD) – czemu służą i w jakim celu są zakładane?
• Rodzinny ogród działkowy (ROD) – na jakiej podstawie można wejść w posiadanie działki ROD?
• Rodzinny ogród działkowy (ROD) – kiedy prawo do działki wygasa oraz na jakiej podstawie i w jakich sytuacjach stowarzyszenie ogrodowe może wypowiedzieć umowę dzierżawy działkowej (i pozbawić działkowca prawa do działki)?
• Rodzinny ogród działkowy (ROD) – na działkach obowiązuje zakaz zamieszkiwania, ale czy jest to równoznaczne z zakazem nocowania i czy na tej podstawie stowarzyszenie ogrodowe może wypowiedzieć umowę dzierżawy działkowej (i pozbawić działkowca prawa do działki)?
• Rodzinny ogród działkowy (ROD) – altany działkowe również muszą spełniać określone wymogi

Rodzinne ogrody działkowe (ROD) – czemu służą i w jakim celu są zakładane?

Rodzinny ogród działkowy (ROD) to wydzielony obszar lub obszary przeznaczone na cele rodzinnych ogrodów działkowych, składające się z działek i terenu ogólnego, służące do wspólnego korzystania przez działkowców, wyposażone w infrastrukturę ogrodową. Pojedyncza działka ROD – zgodnie z ustawą z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych i regulaminem Rodzinnego Ogrodu Działkowego z dnia 28 czerwca 2018 r. (który obowiązuje wszystkich przebywających na obszarze ROD) – nie może przekraczać 500 m² i służy zaspokajaniu potrzeb działkowca i jego rodziny w zakresie prowadzenia upraw ogrodniczych, wypoczynku i rekreacji.

W art. 3 ww. ustawy, zostały zdefiniowane podstawowe cele ROD, do których należą:

• zaspokajanie wypoczynkowych i rekreacyjnych potrzeb społeczeństwa poprzez umożliwianie prowadzenia upraw ogrodniczych,
• poprawa warunków socjalnych członków społeczności lokalnych,
• pomoc rodzinom i osobom w trudnej sytuacji życiowej oraz wyrównywanie ich szans,
• integracja wielopokoleniowej rodziny, wychowanie dzieci w zdrowych warunkach oraz zachowanie aktywności i zdrowia emerytów i rencistów,
• integracja społeczna osób w wieku emerytalnym oraz niepełnosprawnych,
• przywracanie społeczności i przyrodzie terenów zdegradowanych,
• ochrona środowiska i przyrody,
• oddziaływanie na poprawę warunków ekologicznych w gminach,
• kształtowanie zdrowego otoczenia człowieka oraz
• tworzenie warunków do udostępniania terenów zielonych dla społeczności lokalnych.

Rodzinny ogród działkowy (ROD) – na jakiej podstawie można wejść w posiadanie działki ROD?

Działki ROD zakładane są na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego oraz stowarzyszeń ogrodowych. Infrastruktura ogrodowa ROD w każdym przypadku stanowi własność stowarzyszenia ogrodowego, a działkowcowi przysługuje wyłącznie własność nasadzeń, urządzeń i obiektów znajdujących się na działce, które wykonał lub nabył z własnych środków finansowych.

Umowa dzierżawy działkowej zawierana jest pomiędzy stowarzyszeniem ogrodowym a pełnoletnią osobą fizyczną. Umowa może być również zawarta z małżonkiem działkowca, jeżeli żąda on ustanowienia prawa do działki wspólnie ze swoim współmałżonkiem. Umowa dzierżawy działkowej nie może natomiast zostać zawarta w celu ustanowienia prawa do więcej niż jednej działki (działkowcowi może przysługiwać maksymalnie jedna działka ROD).

Rodzinny ogród działkowy (ROD) – kiedy prawo do działki wygasa oraz na jakiej podstawie i w jakich sytuacjach stowarzyszenie ogrodowe może wypowiedzieć umowę dzierżawy działkowej (i pozbawić działkowca prawa do działki)?

Zgodnie z art. 35 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych – prawo do działki ROD wygasa z chwilą:

1. rozwiązania umowy dzierżawy działkowej za zgodą obu stron albo upływu terminu wypowiedzenia;
2. śmierci działkowca, z zastrzeżeniem, że:
3. 1. w razie śmierci jednego z małżonków – prawo do działki, które przysługiwało obojgu małżonkom, przypada drugiemu małżonkowi. Jeżeli natomiast małżonek nie posiadał prawa do działki – może w terminie 6 miesięcy od dnia śmierci małżonka, złożyć oświadczenie woli o wstąpieniu w stosunek prawny wynikający z tego prawa, pod rygorem wygaśnięcia prawa do działki,
   2. z chwilą wygaśnięcia prawa do działki w następstwie niedokonania czynności, o której mowa w podpunkcie powyżej – roszczenie o ustanowienie prawa do działki po zmarłym przysługuje innym osobom bliskim. Roszczenie to wygasa w terminie 3 miesięcy od dnia powstania;
3. likwidacji ROD lub jego części, na której znajduje się działka;
4. w innych, szczególnych przypadkach przewidzianych w ustawie.

Jedną z podstaw wygaśnięcia prawa do działki ROD, jest upływ terminu wypowiedzenia umowy dzierżawy działkowej. Wypowiedzenia umowy może dokonać nie tylko działkowiec, ale – zgodnie z art. 36 ww. ustawy – również stowarzyszenie ogrodowe – jeżeli działkowiec:

1. pomimo pisemnego upomnienia nadal korzysta z działki lub altany działkowej w sposób sprzeczny z przepisami ustawy lub regulaminem, niszczy infrastrukturę ogrodową albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi ogrodowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych działek lub
2. jest w zwłoce z zapłatą opłat ogrodowych lub opłat związanych z utrzymaniem działki na rzecz stowarzyszenia ogrodowego za korzystanie z działki co najmniej przez 6 miesięcy pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3. oddał działkę lub jej część osobie trzeciej do płatnego lub bezpłatnego używania.

Rodzinny ogród działkowy (ROD) – na działkach obowiązuje zakaz zamieszkiwania, ale czy jest to równoznaczne z zakazem nocowania i czy na tej podstawie stowarzyszenie ogrodowe może wypowiedzieć umowę dzierżawy działkowej (i pozbawić działkowca prawa do działki)?

Odpowiadając na pytanie – czy na działce ROD można nocować i czy nie zostanie to uznane przez stowarzyszenie ogrodowe za naruszające zakaz zamieszkiwania (stanowiące korzystanie z działki lub altany działkowej w sposób sprzeczny z przepisami ustawy lub regulaminem) i tym samym – stanowiące podstawę do wypowiedzenia umowy dzierżawy działkowej (po wcześniejszym pisemnym upomnieniu działkowca)?

Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na przytoczoną powyżej definicję zamieszkiwania, które – zgodnie z regulaminem ROD – stanowi przebywanie z zamiarem skupienia i realizacji swoich spraw życiowych. Sporadyczne nocowanie lub pobyt wakacyjny na działce ROD nie są równoznaczne ze skupieniem i realizacją tam spraw życiowych działkowca – a zatem – nie może zostać uznane przez stowarzyszenie ogrodowe, za naruszające zakaz zamieszkiwania i stanowiące korzystanie z działki lub altany działkowej w sposób sprzeczny z przepisami ustawy lub regulaminem. Jeżeli natomiast regularne nocowanie przez działkowca na działce ROD wynikałoby z konieczności zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych – sytuacja jest już nieco inna i taka „forma” nocowania na działce mogłaby zostać uznana przez stowarzyszenie działkowe za naruszające zasady korzystania z działki lub altany działkowej. Kluczowy jest zatem – w tym przypadku – cel takiego nocowania, tj. – czy jest ono podyktowane potrzebą rekreacji i wypoczynku czy też zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych działkowca.

Rodzinny ogród działkowy (ROD) – altany działkowe również muszą spełniać określone wymogi

Altana działkowa – nawet jeżeli będzie wykorzystywana przez działkowca wyłącznie w celach rekreacji i wypoczynku – również musi spełniać określone wymogi. Zgodnie z art. 2 pkt 9a ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych:

• jej powierzchnia (zabudowy, do której nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku – o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m²) – nie może przekraczać 35 m²,
• wysokość nie może przekraczać 5 m przy dachach stromych i 4 m przy dachach płaskich.

W przypadku powzięcia informacji, że na terenie działki wybudowano, nadbudowano lub rozbudowano altanę działkową lub inny obiekt z naruszeniem ww. przepisów – stowarzyszenie ogrodowe może zgłosić naruszenie do właściwego organu administracji publicznej. Naruszenie stwierdzone przez właściwy organ administracji publicznej – stanowi natomiast podstawę do rozwiązania umowy dzierżawy działkowej (w drodze wypowiedzenia przez stowarzyszenie ogrodowe).

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 1073)
• Regulamin Rodzinnego Ogrodu Działkowego uchwalony przez Krajową Radę Polskiego Związku Działkowców w dniu 1 października 2015 r., ze zmianami wprowadzonymi w dniu 28 czerwca 2018 r.