Czy czekać na ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym?

Jednym z najczęściej powtarzanych haseł jest stwierdzenie o tym, że bank udzieli kredytu do 50% wartości nieruchomości. Istotne jest tu słowo „do”. Zasadniczo matematyka, zwłaszcza finansowa, broni się przed retoryką. Również i w tym przypadku, rozpatrując prosty przypadek, możemy dojść do logicznych wniosków.

Przypuśćmy, że mamy seniora, lat 65, mężczyznę. Wg danych statystycznych, przed nim jeszcze 15 lat życia. Wartość jego nieruchomości wynosi 400 tys. zł. Zakładając, że otrzymuje z banku comiesięczną ratę tego kredytu oraz że nie musi spłacać odsetek, po 15 latach jego dług rośnie dwukrotnie w stosunku do przyznanego limitu.

Gdyby przyjąć, że bank dopuszczałby 80% zadłużenie w stosunku do wartości nieruchomości, oznacza to przyznanie limitu kredytowego na 40% wartości lokalu. Tu jednakże pojawia się dodatkowa kwestia. W modelu sprzedażowym, oferowanym obecnie przez funkcjonujące na rynku fundusze hipoteczne, ryzyko dłuższego niż statystyczne życia klienta kompensowane będzie dodatkowymi środkami uzyskanymi przy sprzedaży nieruchomości po klientach, którzy przeżyli mniej niż mówi statystyka. W modelu pożyczkowym, planowanym w nowej ustawie, gdzie przy wcześniejszej śmierci klienta, ową nadwyżkę bank będzie musiał zwrócić spadkobiercom, nic nie będzie równoważyło ryzyka dłuższego życia kredytobiorców, a tym samym bank musi zabezpieczyć się na tym polu w inny sposób. Tym zabezpieczeniem będzie dodatkowe ograniczenie sumy udzielanego kredytu. I tak, w powyższym przypadku, zakładając, że klient zawrze umowę na 15 lat, zaś bank będzie dążył do zabezpieczenia się przed sytuacją, gdzie klient może dożyć nawet 95 lat (czyli 30 lat obowiązywania umowy), klientowi udzielony zostanie kredyt w wysokości 14% wartości nieruchomości, wypłacany w miesięcznych transzach przez 15 lat.

Zobacz również: Jak wyliczana jest wysokość świadczenia przy odwróconej hipotece?

Powyższe obliczenia znajdują odzwierciedlenie w rozwiązaniach obowiązujących w innych krajach. I tak np. we Francji kwota kredytu wynosi od 15% do 75% wartości nieruchomości dla osób odpowiednio od 65 do 95 lat. We Włoszech klient w wieku 65 lat otrzyma: mężczyzna 20 proc. wartości nieruchomości, kobieta 15,3 proc., para 14 proc.; w wieku 95 lat: mężczyzna 52 proc. wartości nieruchomości, kobieta 46 proc., zaś para 45 proc. Sam kredyt zawierany jest na 30 lat i po tym okresie, nawet jeśli senior wciąż żyje – musi zostać zwrócony. W Szwecji z kolei osoba dopiero 90-letnia może otrzymać 45% wartości nieruchomości, osoba 60-letnia otrzyma tylko 15%.

Finlandia – tu np. umowy zawierane są na okresy 10-letnie, z możliwością przedłużenia. Jednakże w I okresie 10-letnim istnieje ograniczenie łącznej kwoty kredytu ustalające maksymalną wartość miesięcznej wypłaty w wysokości 75 EUR.

Często odwrócony kredyt hipoteczny obwarowany jest dodatkowymi obostrzeniami, we Francji kwota kredytu nie może być przeznaczana na dowolny cel, zaś w przypadku nie dbania o nieruchomość, spadkobiercy tracą prawo do nadwyżki z jej sprzedaży.

Jednym z najciekawszych porównań jest rynek australijski. Tu – tak jak w przyszłości w Polsce - funkcjonują obydwa modele (pożyczkowy i sprzedażowy). „Uwolnieniu” podlega od 20 proc. do 40 proc. wartości nieruchomości w przypadku umowy typu pożyczkowego (czyli tej podlegającej pod proponowaną ustawę) oraz 35-60 proc. w przypadku umowy typu sprzedażowego (obecnie oferowanych w Polsce przez fundusze hipoteczne) .

Odpowiadając na postawione w tytule pytanie: czy czekać? To oczywiście indywidualny wybór każdego potencjalnego klienta funduszy czy banków. Nie należy jednak spodziewać się kokosów po ofercie bankowej. Liczby trudno oszukać.

Zobacz również serwis: Prawa seniora