Czy można sobie zapewnić „dziedziczenie” praw do lokalu komunalnego oraz praw do lokalu socjalnego?

Możliwe jest jednak podjęcie działań faktycznych, które spowodują kontynuację najmu lokalu komunalnego przez osoby najbliższe zmarłego najemcy.

W myśl art. 691 Kodeksu cywilnego, w przypadku śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu może wstąpić wdowa lub wdowiec, dzieci najemcy i jego współmałżonka oraz inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Należy jednak pamiętać, iż do wstąpienia w stosunek najmu może dojść tylko wtedy, gdy umiera jedyny najemca lokalu. Jeżeli po stronie najemcy występuje większa liczba osób, w przypadku jednej z nich najem jest kontynuowany przez pozostałych najemców. W miejsce zmarłego nie wstępują natomiast inne osoby.

Polecamy: Spadek 2016

Przepisy wymagają ponadto, żeby osoby, które chcą wstąpić w stosunek najmu, stale mieszkały z najemcą aż do jego śmierci. Wskazać należy, iż w tym zakresie nie jest wystarczający sam meldunek. Lokal taki powinien stanowić centrum życiowe osoby, która ubiega się o wstąpienie w stosunek najmu. Oznacza to, że jeszcze za życia najemcy osoba taka powinna mieć w takim mieszkaniu swoje rzeczy, spędzać tam czas, nocować, itp. Gmina bada te okoliczności przeprowadzając w tym celu wywiad środowiskowy. Jeżeli z oświadczeń sąsiadów zmarłego najemcy wynikną sprzeczności, tj. nie będzie z nich wynikało, że takie mieszkanie dla osoby ubiegającej się o kontynuację najmu stanowiło centrum interesów życiowych – gmina odrzuci wniosek bliskich zmarłego o  wstąpienie w stosunek najmu.

Wstąpienie w stosunek najmu implikuje jego kontynuację – kontynuator wstępuje w prawa i obowiązki zmarłego najemcy. W szczególności zachowuje dotychczasowe stawki czynszu, lecz także przejmuje zobowiązania zmarłego najemcy – np. za nieopłacony czynsz.

Jeżeli dana osoba nie spełnia warunków, aby móc wstąpić w stosunek najmu, pozostaje mu jeszcze możliwość złożenia wniosku do gminy o zawarcie umowy najmu. Zawarcie takiej umowy zależy już jednak od dobrej woli gminy. W praktyce najczęściej nowa umowa zawiera inną treść, niż umowa zawarta z gminą przez zmarłego najemcę – m.in. gmina może zaproponować wyższą stawkę czynszu.

Zobacz serwis: Nieruchomości

W sytuacji, gdy nie dojdzie do wstąpienia w stosunek najmu, ani nie dojdzie do zawarcia nowej umowy najmu, dalsze zamieszkiwanie w lokalu komunalnym po zmarłym najemcą będzie następowało bez tytułu prawnego. Gmina w takiej sytuacji będzie miała pełne prawo do wystąpienia do sądu o eksmisję takiej osoby.

Wskazać jednak należy, iż osoby, które wspólnie zamieszkiwały ze zmarłym najemcą lokalu socjalnego nie mogą skorzystać z opcji wstąpienia w najem. W tym kontekście zwrócić uwagę należy na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2010 r., o sygnaturze akt. III CZP 51/10, w myśl której do stosunku najmu lokalu socjalnego nie stosuje się regulacji 691 Kodeksu cywilnego.

W razie śmierci najemcy lokalu socjalnego, zamieszkujące z nim osoby bliskie będą uprawnione do zamieszkiwania w lokalu wyłącznie w sytuacji, gdy same będą spełniały wymagania dotyczące otrzymania lokalu socjalnego. W takiej sytuacji powinny one wystąpić do gminy z wnioskiem o zawarcie nowej umowy najmu lokalu socjalnego, który może nie zostać rozpoznany pozytywnie.

Jeżeli taki wniosek nie zostanie złożony, bądź osoby go składające nie spełniają przesłanek ustawowych koniecznych do możliwości wstąpienia w najem lokalu socjalnego stosunek najmu wygaśnie i nie będzie mógł on być kontynuowany.

Marta Drążkowska, aplikant adwokacki
Kancelaria Radców Prawnych Marek Zdanowicz i Wspólnicy Sp.K.