Jak wyegzekwować utrzymanie w należytym stanie przedmiotu najmu

Najem rzeczy ruchomych

Zakres obowiązków wynajmującego może być różny w zależności od tego co jest przedmiotem najmu. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego mogą być to zarówno rzeczy ruchome, jak i nieruchomości.

W Kodeksie uregulowane zostały także ogólne obowiązki wynajmującego. Jednym z nich jest wymóg utrzymania rzeczy (czyli też budynku) w stanie przydatnym do umówionego użytku (art. 662 ust. 1 Kodeksu cywilnego).

Jan zawarł umowę, na mocy której stał się najemcą samochodu. Po tygodniu okazało się, że samochód ma niesprawny system hamulcowy. W takiej sytuacji naprawy będzie musiał dokonać wynajmujący, na którym ciąży obowiązek utrzymania przedmiotu w stanie przydatnym do umówionego użytku.

POBIERZ WZORY: Umowy najmu i dzierżawy

Najem nieruchomości

Najpełniej zostały uregulowane obowiązki wynajmującego w przypadku najmu nieruchomości. Tutaj oprócz ogólnych przepisów dotyczących najmu znajdujących się w Kodeksie cywilnym, obowiązki wynajmującego są również opisane w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Dzięki temu najemcy nie są bezbronni w sytuacji, gdy wynajmowane przez nich lokale niszczeją wskutek zaniedbań właściciela. Na wynajmującym spoczywają obowiązki utrzymania w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia; dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń (art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów)

Od nich należy odróżnić drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy, które obciążają najemcę.

Do obowiązków najemcy należy m.in. odmalowanie ścian, naprawa podłóg, posadzek, okien i drzwi.

Zobacz więcej: nieruchomości

Pozew przeciw wynajmującemu

W sytuacji, gdy wynajmujący uporczywie uchyla się od wypełnienia ciążących na nim obowiązków, najemca może dochodzić swoich praw w sądzie. Będzie on mógł skierować do sądu pozew o nakazanie dokonania napraw w przedmiocie najmu.

Najemca może również dokonać napraw na koszt wynajmującego, jeżeli ten nie dokona ich w wyznaczonym terminie, pomimo ciążącego na nim obowiązku (art. 663 Kodeksu cywilnego). Wtedy najemca, jeżeli zapłaci za naprawę, będzie mógł domagać się zwrotu kosztów.

POBIERZ WZÓR: Wypowiedzenie umowy najmu

Podstawy prawne:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.),

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2005 r. nr 31 poz. 266 z późn. zm.).