Kredyt hipoteczny, Nieruchomości

Zakup nieruchomości to nie tylko ekscytacja, ale też decyzja, której skutki odczuwamy latami. Zanim więc wybierzemy „z agentem czy samodzielnie”, warto zapytać: czy jesteśmy dobrze przygotowani? Bo o sukcesie nie decydują emocje, lecz chłodna kalkulacja i świadomość ryzyka.

Usunięcie obowiązku zapewnienia lokalu zamiennego oraz płacenia rachunków za lokatorów, którzy bezprawnie zajmują mieszkanie – to jedne z ważniejszych założeń projektu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw, który w dniu 27 lutego 2026 r. został wniesiony do Sejmu przez grupę posłów Konfederacji. Celem nowej regulacji jest poprawa ochrony prawa własności do lokalu mieszkalnego, ograniczenie nadużywania praw przez lokatorów oraz ułatwienie wypowiedzenia umowy najmu lokalu w przypadku zwłoki w zapłacie czynszu lub innych opłat.

Rolnicy nabywający grunty w celu powiększenia gospodarstwa mogą liczyć na zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych. Fiskus przypomina jednak, że ulga dotyczy wyłącznie użytków rolnych, nieużytki i lasy trzeba opodatkować na zasadach ogólnych.

W dniu 24 września 2025 r. do Sejmu trafił projekt ustawy, który zakłada usunięcie z porządku prawnego regulacji, stanowiącej „nieproporcjonalny mechanizm uszczuplający majątek państwa, który kreuje pole do nadużyć, stanowiąc jednocześnie ponadprzeciętną możliwość akumulacji kapitału przez Kościół Katolicki”. Na podstawie przepisu, którego usunięcia domagają się posłowie – w latach 1992-2019, Kościół katolicki nieodpłatnie przejął od Skarbu Państwa 76 244 ha ziemi rolnej, o łącznej wartości niemal 3,5 mld zł. Nieruchomości nabywane w powyższym trybie przez kościelne osoby prawne nie zawsze są ujawniane w księgach wieczystych, a ponadto – nierzadko są przez Kościół zbywane.

Spór o WIBOR nie jest sporem o samą nazwę wskaźnika i jego legalność. Jest sporem o coś znacznie poważniejszego: czy konsument, podpisując wieloletnią umowę kredytową, rzeczywiście otrzymał prawdziwy, pełny i zrozumiały obraz mechanizmu, który miał decydować o cenie jego kredytu. I to pytanie wciąż pozostaje otwarte - pisze Krzysztof Szymański.

„Oddaliśmy miastu własne mieszkania (lub przekazaliśmy naszą własność poprzednim najemcom, zdejmując z gminy ciężar ich relokacji i długów), płaciliśmy wielokrotnie podwyższony, licytowany rynkowo czynsz, a teraz państwo chce nas zrównać z beneficjentami pomocy socjalnej, odebrać naszym rodzinom prawo do dziedziczenia najmu i inwigilować nas w księgach wieczystych” – skarżą się mieszkańcy warszawskich osiedli. Nowy rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw autorstwa Minister Finansów i Gospodarki – w zakresie wyłączenia „automatyzmu” w dziedziczeniu stosunku najmu komunalnego – „wrzuca do jednego worka” wszystkich najemców lokali należących do zasobów miasta/gminy, niezależnie od tego, czy w najem ten wstąpiono w zamian za przekazanie miastu/gminie prawa własności (lub spółdzielczego własnościowego prawa) do swojego dotychczasowego mieszkania. W obronie najemców staje Urząd m.st. Warszawy, który zgłasza zastrzeżenia do projektu, jednak – czy ochronią one wszystkich najemców?

W dniu 20 lutego 2026 r., w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów, ukazał się projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali, który raz na zawsze ma rozwiązać spory, do których dochodzi pomiędzy właścicielami mieszkań i wspólnotami mieszkaniowymi o to, kto jest właścicielem i w zakresie czyjej odpowiedzialności pozostają poszczególne części balkonów (lub odpowiednio – loggii czy tarasów). Po zmianie – wspólnota nie będzie mogła już wymagać od właścicieli lokali mieszkalnych poniesienia kosztu remontu określonych części balkonu (co dotychczas było przedmiotem niejednolitego orzecznictwa sądów i pozostawało nieuregulowane w przepisach).

Przy zakupie lokalu lub domu, trzeba zwracać uwagę na legalność wykonanych prac budowlanych. Samowola oznacza bowiem problem dla nowego właściciela - ostrzega Leszek Markiewicz, prowadzący agencję nieruchomości z Warszawy, NieruchomosciSzybko.pl.

Budowa biurowca znów staje się atrakcyjna dla deweloperów. Ze względu na ograniczoną dostępność działek w centrum dużych miast inwestuje się w remonty i wyburzenia istniejących już budynków.

Polski rynek nieruchomości może w najbliższych latach zmienić się bardziej, niż wielu się spodziewa. Demografia przesuwa punkt ciężkości – i to nie trzydziestolatkowie, ale osoby 60+ mogą stać się najważniejszą grupą klientów dla deweloperów. Dane pokazują jasno: seniorzy szybko rosną w siłę, a wraz z nimi zmieniają się standardy projektowania mieszkań.

Spory dotyczące podatku od nieruchomości związanych z działalnością gospodarczą się nie kończą. Choć Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Konstytucyjny i Minister Finansów wskazywali już, jakimi kryteriami należy się kierować dokonując ich opodatkowania, wciąż zapadają nowe wyroki w tego rodzaju sprawach.

Jawność cen transakcyjnych mieszkań miała zakończyć erę informacyjnej przewagi pośredników i otworzyć rynek dla kupujących oraz sprzedających. Zniesienie opłat za dostęp do danych z Rejestru Cen Nieruchomości rozbudziło ogromne oczekiwania, ale rzeczywistość okazała się bardziej skomplikowana. Zamiast jednego systemu powstała mozaika lokalnych rozwiązań, a dostęp do informacji zależy dziś od miejsca i umiejętności interpretowania danych.

Frankowicze, którzy zawarli ugodę z bankiem i odzyskali nadpłacone raty ponad wypłacony kapitał kredytu, nie muszą płacić podatku dochodowego. To samo dotyczy zwrotu kosztów sądowych i wynagrodzenia pełnomocnika. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził to w interpretacji indywidualnej z 2 marca 2026 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.6.2026.1.JG). Sprawa pokazuje przy tym ważne rozróżnienie: zaniechanie poboru podatku z rozporządzenia Ministra Finansów nie dotyczy zwrotu środków, lecz wyłącznie umorzenia wierzytelności.

Projekt ustawy autorstwa grupy posłów Lewicy, który jest aktualnie procedowany w Sejmie – stanowi odpowiedź na poważny problem wyłudzania mieszkań od seniorów przez nieuczciwe osoby, w ramach tzw. umów o dożywocie. Wprowadzenie możliwości zawarcia przez seniora, takiej „umowy o dożywocie”, z gminą (niezależnie od osiąganych dochodów, statusu majątkowego i powierzchni posiadanej nieruchomości) z gwarancją zachowania prawa do dalszego zamieszkiwania w „swoim” mieszkaniu – ma zapobiec dramatycznym przypadkom utraty dachu nad głową przez osoby starsze i jednocześnie zapobiec ich ubóstwie w „jesieni życia”, z powodu posiadania niskich świadczeń emerytalno-rentowych. Rozwiązanie proponowane przez Lewicę – ma stanowić dla seniorów „bezpieczne źródło dodatkowych środków bez ryzyka oszustwa”.

Rośnie zdolność kredytowa Polaków. Para zarabiająca miesięcznie 12 tys. zł na rękę może zaciągnąć kredyt hipoteczny w wysokości 929 tys. zł, czyli większy o 169 tys. zł niż przed rokiem - wynika z analizy Rankomat.pl i Rentier.io. Na dostępną kwotę kredytu wpływ ma każde kolejne dziecko. Dla wspomnianego dochodu 12 tys. zł, pierwsze dziecko obniża zdolność kredytową o 105 tys. zł, drugie o kolejne 155 tys. zł, a przy trójce dzieci zdolność kredytowa może być niższa łącznie nawet o 445 tys. zł.

Polska została uznana przez inwestorów za trzeci po Hiszpanii i Wielkiej Brytanii najatrakcyjniejszy europejski rynek nieruchomości pod względem zwrotu z inwestycji - wynika z badania CBRE. Największym zainteresowaniem cieszy się sektor mieszkaniowy.

W dniu 6 lutego 2026 r., w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów, został opublikowany projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw, który ma wprowadzić przewrót w zasadach „dziedziczenia” stosunku najmu mieszkań komunalnych. Jest to projekt, który podczas posiedzenia Senatu, które odbyło się w dniu 17 lipca 2025 r., został po raz pierwszy zapowiedziany przez wiceministra rozwoju i technologii Tomasza Lewandowskiego i którego celem – jak zostało wówczas wspomniane – jest ukrócenie bogacenia się na komunalnych zasobach mieszkaniowych przez osoby o wysokich dochodach, które są już w posiadaniu innych nieruchomości w danym mieście (lub w jego okolicach).

Wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 12 lutego 2026 r. w sprawie C-471/24 (PKO BP) natychmiast stał się podstawą przekazu sektora bankowego: „WIBOR jest legalny”, „sądy nie mogą badać wskaźnika”, „spór został zamknięty”. Tymczasem uważna lektura orzeczenia prowadzi do znacznie bardziej ostrożnych wniosków. TSUE analizował bowiem konkretną umowę zawartą w 2019 r., a jego rozważania opierają się na założeniu zgodności WIBOR z rozporządzeniem BMR. W tym miejscu pojawia się jednak istotna wątpliwość: czy Trybunał oraz sąd krajowy poprawnie uchwycili chronologię procesu objęcia WIBOR pełnym nadzorem licencyjnym?

Unia Europejska nie zakazuje montażu ani używania kotłów gazowych (pieców gazowych do centralnego ogrzewania). Do 2030 r. mogą być one instalowane bez ograniczeń, zarówno w nowych, jak i istniejących budynkach. Niestety, nowa odsłona programu Czyste Powietrze nie przewiduje dofinansowania kotłów gapowych. Tymczasem wg badań Ekobarometr 2025 aż 51,5% Polaków chciałoby, aby kotły gazowe były nadal finansowane z programu „Czyste Powietrze” (przy czym 6,9% jest przeciwnego zdania). Wymiana kopciucha na kocioł gazowy pozwala zmniejszyć emisję pyłu nawet kilkaset razy, a benzo(a)pirenu – ponad tysiąc razy.

Ciągła obserwacja sporów frankowych związana z kolejnymi rozstrzygnięciami wydawanymi przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który niejako zainicjował lawiny sporów frankowych w polskich sądach, nadal nie pozwala na jednoznaczne stwierdzenie czy w toku jednego postępowania uda się zamknąć kompleksowe rozliczenie stron uznanej za nieważną umowy, na czym tak naprawdę najbardziej zależy każdej ze stron postępowania.

12 lutego 2026 roku o godz. 9:30 Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej ogłosi wyrok w sprawie C-471/24, czyli pierwszej polskiej sprawie prejudycjalnej dotyczącej kredytu hipotecznego w złotych polskich oprocentowanego stawką WIBOR. Sprawa została skierowana do TSUE przez Sąd Okręgowy w Częstochowie i dotyczy umowy zawartej w 2019 roku z PKO BP S.A. Orzeczenie może mieć przełomowe znaczenie dla całego rynku kredytów hipotecznych w Polsce, ponieważ obecnie funkcjonuje około 2 - 2,5 mln czynnych kredytów mieszkaniowych, z czego zdecydowana większość to kredyty złotowe o zmiennym oprocentowaniu opartym właśnie o WIBOR. Wbrew temu, jak czasem przedstawia się ten temat, stawką nie jest proste pytanie „czy WIBOR można kwestionować w sądzie”, tylko standard ochrony konsumenta: przejrzystość klauzuli, zakres informacji przekazanych klientowi i uczciwy rozkład ryzyka.

W opublikowanym w dniu 13 stycznia 2026 r. raporcie jednostki badawczej Komisji Europejskiej (JRC) została sformułowana propozycja zharmonizowania zasad segregacji odpadów w UE, w związku z rozporządzeniem PPWR (Packaging and Packaging Waste Regulation), które wchodzi w życie w dniu 12 sierpnia 2026 r. 4 pojemniki na odpady, miałoby zastąpić aż 11, do których – miałyby trafiać odpady oznaczone ujednoliconymi dla całej unii etykietami.

W debacie publicznej dotyczącej wskaźnika WIBOR coraz częściej pojawia się argument uspokajający: skoro Najwyższa Izba Kontroli, Komisja Nadzoru Finansowego ani Narodowy Bank Polski nie stwierdziły formalnie manipulacji stawką WIBOR, to nie ma podstaw, by kwestionować jego wiarygodność. To jednak rozumowanie uproszczone, a w istocie – mylące. Brak stwierdzenia manipulacji nie oznacza automatycznie, że mechanizm ustalania WIBOR był w pełni rynkowy, reprezentatywny i wolny od strukturalnych wad. Wskaźnik referencyjny nie musi być „manipulowany”, aby mógł funkcjonować w sposób systemowo nieadekwatny do realiów rynku, który ma mierzyć.

Argumentacja przedstawiona przez Krzysztofa Szymańskiego w artykule pt. „Istnieją realne podstawy do kwestionowania WIBOR-u w umowach kredytowych – i nie są to tylko naruszenia obowiązków informacyjnych”, opublikowanym w portalu infor.pl, opiera się między innymi na dwóch zasadniczych założeniach. Po pierwsze, że objęcie WIBOR rozporządzeniem BMR miało charakter konstytutywny dla jego rzetelności, a po drugie, że z raportu Najwyższej Izby Kontroli można wyprowadzać wnioski o manipulowaniu wskaźnikiem w okresie wcześniejszym. Oba te założenia są nieuprawnione.

Na łamach Inforu ukazał się artykuł autorstwa mec. Łukasza Hirscha pt. „Jak Wibor wpływa na ratę kredytu? Radca prawny objaśnia cały mechanizm.” Z zainteresowaniem zapoznałem się z tą publikacją, ale z większością tez, które przedstawił autor, nie mogę się zgodzić. Uważam bowiem, że znaczna część twierdzeń zamieszczonych w komentowanej publikacji stanowi uproszczenie albo wypaczenie zasad, na jakich wskaźnik referencyjny WIBOR jest wyznaczany. Nie będę odnosił się do wszystkich uwag mec. Hirscha, ale skupię się na tych, które zasługują na kategoryczną polemikę.