Koniec z głośnym sąsiadem zza ściany od 20 września 2026 r. – rząd wprowadza nowe przepisy, które poprawią komfort życia mieszkańców

• Koniec z głośnym sąsiadem zza ściany od 20 września 2026 r. – nowe rozporządzenie Ministra Finansów i Gospodarki ma rozwiązać problem niewystarczającej izolacji akustycznej lokali mieszkalnych i poprawić komfort życia mieszkańców
• Koniec z głośnym sąsiadem zza ściany od 20 września 2026 r. – obligatoryjna klasa akustyczna AQ‑0 dla wszystkich lokali mieszkalnych (dotychczas stosowana głównie w segmencie premium)
• Koniec z głośnym sąsiadem zza ściany od 20 września 2026 r. – mieszkańcy bliźniaków i szeregowców także przestaną słyszeć odgłosy spłuczki czy prysznica sąsiada oraz rozmowy dobiegające przez kratki wentylacyjne
• Koniec z głośnym sąsiadem zza ściany od 20 września 2026 r. – do jakich budynków (lokali mieszkalnych) będą miały zastosowanie nowe regulacje dotyczące poprawy akustyki: wyłącznie nowo powstających, czy również tych już istniejących?
• Koniec z głośnym sąsiadem zza ściany od 20 września 2026 r. – na jakim etapie są aktualnie prace legislacyjne nad projektem rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki, który ma na celu poprawę akustyki lokali mieszkalnych?
• Jakie jeszcze inne zmiany w zakresie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i lokale mieszkalne, przewiduje nowe rozporządzenie Ministra Finansów i Gospodarki?

Koniec z głośnym sąsiadem zza ściany od 20 września 2026 r. – nowe rozporządzenie Ministra Finansów i Gospodarki ma rozwiązać problem niewystarczającej izolacji akustycznej lokali mieszkalnych i poprawić komfort życia mieszkańców

W dniu 13 czerwca 2025 r., w wykazie prac legislacyjnych Ministra Rozwoju i Technologii ukazał się projekt rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (numer z wykazu: 68), nad którym – od 20 lipca 2026 r. – prace kontynuowane są jako projekt rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (numer z wykazu: 29). Projekt przewiduje szereg rozwiązań, które mają wpłynąć m.in. na komfort użytkowników budynków mieszkalnych. Ujęto w nim przepisy dotychczas zawarte w:

• rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych oraz
• rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie,

które w wielu miejscach, zostały jednak doprecyzowane.

W projekcie przewidziano m.in. regulacje dotyczące poprawy akustyki w budynkach mieszkalnych – celem ochrony ich mieszkańców przed nadmiernym hałasem i drganiami, a dotychczasowe przepisy, które dotyczyły wyłącznie budynków mieszkalnych wielorodzinnych (czyli bloków mieszkalnych) – rozszerzono również na budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej i szeregowej oraz budynki jednorodzinne, w których wydzielone zostały dwa lokale (mieszkalne albo jeden lokal mieszkalny i lokal użytkowy).

Koniec z głośnym sąsiadem zza ściany od 20 września 2026 r. – obligatoryjna klasa akustyczna AQ‑0 dla wszystkich lokali mieszkalnych (dotychczas stosowana głównie w segmencie premium)

Koniec z głośnym sąsiadem zza ściany od 20 września 2026 r. – mieszkańcy bliźniaków i szeregowców także przestaną słyszeć odgłosy spłuczki czy prysznica sąsiada oraz rozmowy dobiegające przez kratki wentylacyjne

Projekt rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (nad którym prace legislacyjne – do 19 lipca br. – prowadzone były jako pod projektem Ministra Rozwoju i Technologii) – w zakresie przepisów dotyczących ochrony przed hałasem i drganiami w lokalach mieszkalnych – w par. 354 ust. 4 zawiera ponadto regulacje, zgodnie z którymi:

1. izolacja akustyczna stropu między lokalami mieszkalnymi ma zapewniać zachowanie przez ten strop właściwości akustycznych, w szczególności izolacyjności od dźwięków powietrznych i uderzeniowych, bez względu na rodzaje zastosowanych warstw wykończeniowych,
2. unika się takiego układu funkcjonalnego, przy którym pomieszczenie higienicznosanitarne, aneks kuchenny lub kuchnia jednego lokalu mieszkalnego lub pomieszczenie techniczne przylega do pomieszczenia mieszkalnego sąsiedniego lokalu mieszkalnego; jeżeli to wymaganie nie zostanie spełnione, należy stosować odpowiednie zabezpieczenia ograniczające przenoszenie przez ścianę dźwięków materiałowych,
3. przy mocowaniu urządzenia i przewodu instalacyjnego wewnątrz lokalu mieszkalnego, stanowiących jego wyposażenie techniczne, stosuje się zabezpieczenia przeciwdrganiowe niezależnie od konstrukcji i usytuowania przegrody, do której są mocowane, oraz dobiera się te zabezpieczenia w sposób, aby poziom hałasu przenoszonego drogą materiałową w pomieszczeniach chronionych nie przekraczał wartości zgodnych co najmniej z wymaganiami określonymi w Polskiej Normie dotyczącej dopuszczalnego poziomu dźwięku w pomieszczeniach.

Koniec z głośnym sąsiadem zza ściany od 20 września 2026 r. – do jakich budynków (lokali mieszkalnych) będą miały zastosowanie nowe regulacje dotyczące poprawy akustyki: wyłącznie nowo powstających, czy również tych już istniejących?

Zgodnie z par. 2 ust. 1 projektu – przepisy rozporządzenia (w zakresie poprawy akustyki, a więc wynikające z działu IX projektu) – będą miały zastosowanie przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynku lub jego części, zgodnie z ich przeznaczeniem. Oznacza to, że istniejące budynki mogą zostać dostosowane do nowych wymogów na zasadzie dobrowolności, a obowiązek powstaje dopiero wówczas, gdy następuje np. przebudowa, nadbudowa lub zmiana sposobu użytkowania budynku.

W przypadku rozbudowy, nadbudowy i przebudowy oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynku, a także związanego z nim urządzenia budowlanego – zgodnie z par. 2 ust. 3 projektu – przepisy rozporządzenia będą miały ponadto zastosowanie wyłącznie w stosunku do części rozbudowywanej, nadbudowywanej i przebudowywanej lub podlegającej zmianie sposobu użytkowania.

Jeżeli zatem projekt rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki doczeka się swojego wejścia w życie – po 20 września 2026 r., decydując się na zakup mieszkania (a także szeregowca lub bliźniaka) od dewelopera (wobec którego wniosek o pozwolenie na budowę został złożony lub decyzja o pozwolenie na budowę została wydana po 20 września br.), warto więc sprawdzać (np. podczas ekspertyzy technicznej/odbioru lokalu) czy:

• lokal spełnia wymogi klasy akustycznej AQ – 0,
• a w przypadku bliźniaków i szeregowców (ponieważ wobec mieszkań w budynkach wielorodzinnych przepisy te obowiązują także obecnie) – wymogi w zakresie umiejscowienia w lokalu toalety, łazienki, kuchni (lub odpowiednio – aneksu kuchennego) oraz kotłowni w stosunku do umiejscowienia tych samych pomieszczeń w lokalu sąsiadującym, które – co do zasady – nie powinny do siebie przylegać. Jeżeli jednak projekt nadal będzie zakładał ich styczność – warto wówczas zweryfikować, czy zostały przez dewelopera przewidziane odpowiednie zabezpieczenia, które zniwelują przenoszenie się przez ścianę dźwięków dobiegających z tych pomieszczeń i których zastosowanie jest jedynym warunkiem dopuszczalności takiego rozwiązania.

Koniec z głośnym sąsiadem zza ściany od 20 września 2026 r. – na jakim etapie są aktualnie prace legislacyjne nad projektem rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki, który ma na celu poprawę akustyki lokali mieszkalnych?

W dniu 14 lipca 2026 r. projekt rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (numer z wykazu: 29) – nad którym do 20 lipca 2026 r. prace legislacyjne prowadzone były jako projekt rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (nr w wykazie prac legislacyjnych Ministra Rozwoju i Technologii: 68) – został skierowany do rozpatrzenia przez Komisję Prawniczą. Wcześniej ww. projekt został uzgodniony międzyresortowo, a 16 czerwca 2026 r. uzyskał pozytywną opinię Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego.

Jakie jeszcze inne zmiany w zakresie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i lokale mieszkalne, przewiduje nowe rozporządzenie Ministra Finansów i Gospodarki?

Poza nowymi wymogami w zakresie izolacyjności akustycznej – projekt rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych – przewiduje również zmiany w zakresie wyposażania budynków mieszkalnych w windy.

Jeżeli ww. przepisy weszłyby w życie – decydującego znaczenia nie miałaby już różnica wysokości pomiędzy pierwszą a najwyższą kondygnacją nadziemną (jak reguluje to obecnie par. 54 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zgodnie z którym – w dźwig osobowy należy wyposażyć budynek użyteczności publicznej, budynek mieszkalny wielorodzinny, budynek zamieszkania zbiorowego, z wyłączeniem budynków zamieszkania zbiorowego na terenach zamkniętych, oraz każdy inny budynek mający najwyższą kondygnację z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt więcej niż 50 osób, w których różnica poziomów posadzek pomiędzy pierwszą a najwyższą kondygnacją nadziemną, niestanowiącą drugiego poziomu w mieszkaniu dwupoziomowym, przekracza 9,5 m, a także mający dwie lub więcej kondygnacji nadziemnych budynek opieki zdrowotnej i budynek opieki społecznej) – a liczba kondygnacji w budynku (niezależnie od wysokości poszczególnych pięter).

Czy – jeżeli ww. projekt rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki wszedłby w życie – konieczne stałoby się przebudowanie wszystkich istniejących, co najmniej 2-piętrowych, budynków mieszkalnych wielorodzinnych, które nie są wyposażone w windy, czy nowe przepisy dotyczyłyby wyłącznie nowobudowanych budynków? Odpowiedź na to pytanie – jak zostało już wspomniane powyżej (w kontekście izolacji akustycznej) – znajduje się w par. 2 ust. 3 projektu rozporządzenia, zgodnie z którym – przepisy rozporządzenia stosuje się w przypadku rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub zmiany sposobu użytkowania budynku, w stosunku do części rozbudowywanej, nadbudowywanej, przebudowywanej lub podlegającej zmianie sposobu użytkowania. Oznacza to, że w jeżeli projekt rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki wszedłby w życie w aktualnym kształcie (tj. wprowadzającym obowiązek wyposażania w windy co najmniej 2-piętrowe budynki mieszkalne wielorodzinne) – obowiązek ten dotyczyłby nowo powstających inwestycji, jak również tych, które poddawane byłyby rozbudowie, nadbudowie, przebudowie lub zmianie sposobu użytkowania, po wejściu przepisów w życie (z wyłączeniem – na podstawie przepisów przejściowych – opisanych powyżej wyjątków). W takich sytuacjach – inwestor musiałby doposażyć budynek w windę.

Podstawa prawna:

• Projekt rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (numer z wykazu: 29), nad którym – przed 20 lipca 2026 r. – prace legislacyjne prowadzone były jako projekt rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (nr w wykazie prac legislacyjnych Ministra Rozwoju i Technologii: 68)
• Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz.U. z 1999 r., nr 74, poz. 836 z późn. zm.)
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 1225 z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 524 z późn. zm.)