Jak dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku?

Zobacz: Nienależyte wykonanie remontu mieszkania – jakie przysługują nam prawa?

Zgodnie z art. 556 Kodeksu cywilnego (dalej jako „Kc”), sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne). Wprowadzając przepis o w/w treści ustawodawca doprowadził do powstania po stronie sprzedającego specyficznej odpowiedzialności, jaką jest odpowiedzialność za jakość świadczenia, a tym samym zapewnienie lepszej ochrony interesów kupującego. Odpowiedzialność ta jest uzależniona jedynie od faktu powstania wady w kupionej rzeczy, nie powstaje zaś konieczność badania przyczyn wystąpienia takiej niezgodności. Innymi słowy, odpowiedzialność sprzedającego z tytułu rękojmi ma charakter obiektywny, jest bezwzględna i niezależna od winy sprzedającego.

Zmiana umowy a brak numeracji załączników

Odpowiedzialność deweloperów za wady fizyczne

Odpowiedzialność deweloperów za wady fizyczne sprzedanych przez nich nieruchomości jest szczególną formą odpowiedzialności z tytułu rękojmi; charakteryzuje ją odrębny termin na dochodzenie roszczeń przez kupującego oraz specyfika legitymacji do dochodzenia roszczeń zmierzających do usunięcia wad w nieruchomości. Mając powyższe na uwadze, warto zwrócić uwagę na kilka zagadnień, które są istotne z punktu widzenia uprawnionego (nabywcy lokalu), a które mogą prowadzić do wielu problemów natury praktycznej i niejasności, które postaram się omówić.

Dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku

W przypadku wad w mieszkaniu, oczywistym jest, że roszczeń może dochodzić samodzielnie właściciel lokalu. Co istotne, do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne w nieruchomości jest uprawniony jedynie pierwszy nabywca nieruchomości, tj. pierwszy właściciel. Jest to oczywistą konsekwencją tego, że kupujący nieruchomość na tzw. rynku wtórnym nie jest związany umową z deweloperem, wobec czego nie ma uprawnień do występowania przeciwko deweloperowi z roszczeniami z tytułu rękojmi.

W przypadku zaś dochodzenia roszczeń za wady powstałe w częściach wspólnych nieruchomości, np. przy zjeździe do garażu, w obrębie dachu, czy też elewacji, co do zasady legitymacji takiej pozbawiona jest wspólnota mieszkaniowa. Wspólnota mieszkaniowa jako odrębny od właścicieli lokali podmiot nie może samodzielnie skutecznie domagać się od dewelopera, ani zapłaty odszkodowania za wady fizyczne, ani też występować o upoważnienie do ich usunięcia na jego koszt. Takie uprawnienia przysługują jedynie właścicielom, gdyż to oni byli stronami umów sprzedaży lokali, a więc to ich, a nie wspólnotę mieszkaniową, łączy z deweloperem stosunek prawny.

Porozmawiaj o tym na naszym FORUM!

Zasadą jest więc wyłączność uprawnienia właścicieli nieruchomości do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości, ale to nie oznacza, że nie można jej ograniczyć. Właściciele lokali mogą bowiem przekazać przysługujące im roszczenia wspólnocie mieszkaniowej za pomocą umowy cesji wierzytelności.

Cesja wierzytelności od jednego z właścicieli

Co ciekawe, Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 października 2008 r. (sygn. akt: I CSK 118/08) uznał, iż do skutecznego dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości przez wspólnotę mieszkaniową w zakresie usunięcia wady wystarcza cesja wierzytelności od jednego z właścicieli, co jest konsekwencją zastosowania art. 209 Kc, który stanowi, że do dokonywania czynności zachowawczych, których celem jest ochrona wspólnego prawa (a takimi są czynności związane z żądaniem usunięcia wad lub wypłaty odszkodowania) upoważniony jest każdy z właścicieli. Wobec powyższego nie ma przeszkód do przelewu tego uprawnienia na rzecz wspólnoty.

Z praktycznego punktu widzenia cesja uprawnień wynikających z rękojmi za wady fizycznie nieruchomości jest instytucją korzystną dla właścicieli. Pojedynczy właściciel dochodzący roszczeń samodzielnie w postępowaniu sądowym może nie być w stanie ponieść wysokich kosztów związanych chociażby z koniecznością uiszczenia wpisu sądowego (którego wysokość jest uzależniona od wartości szkody lub koniecznych napraw), opinii biegłego, tudzież pomocy profesjonalnego pełnomocnika. Dla wspólnoty mieszkaniowej, będącej podmiotem posiadającym pewne stałe środki będące składową zaliczek cyklicznie wpłacanych przez wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej, kwota wpisu nie będzie już tak nierealna do uiszczenia.

Kiedy deweloper odpowiada za wady nabytego lokalu?

Dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku - termin

Zgodnie z art. 568 § 1 Kc, uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają co do zasady po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech od wydania rzeczy kupującemu.

Istotną kwestią z punktu widzenia dochodzenia roszczeń jest to, od którego momentu należy liczyć początek trzyletniego okresu, w którym po stronie kupującego istnieje uprawnienie żądania naprawy, odszkodowania, obniżenia ceny lub odstąpienia. Zgodnie z art. 568 §1 Kc kluczowym momentem jest dzień wydania rzeczy kupującemu, za moment „wydania rzeczy kupującemu” powinno się zaś uważać moment, w którym kupujący uzyska faktyczną możliwość dysponowania lokalem. Innymi słowy, bieg terminu przedawnienia roszczeń właściciela nie może rozpocząć się wcześniej, niż w momencie przeniesienia na rzecz kupującego własności nieruchomości i wydania mu jej. Warto również podkreślić, że bieg terminu na dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku jest różny dla poszczególnych właścicieli i jest zależny od tego, kiedy dany lokal został wydany nabywcy. Wynika to z faktu, iż rzadko kiedy deweloper przekazuje lokale wszystkim nabywcom w tym samym dniu, a co za tym idzie, uprawnienie do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi mogą być czasowo zróżnicowane dla poszczególnych właścicieli. Co istotne, zróżnicowanie okresu obowiązywania rękojmi może być bardzo korzystne z punktu widzenia wspólnoty mieszkaniowej i dochodzenia roszczeń związanych z usunięciem wady fizycznej w budynku. Biorąc pod uwagę, iż każdy z właścicieli lokali jest odrębnie i samodzielnie uprawniony do dochodzenia od dewelopera naprawy wad w nieruchomości wspólnej,  w sytuacji gdy deweloper wydaje nabywcom lokale w różnych terminach, bieg terminu przedawnienia roszczenia o usunięcie wady przesunie się w czasie do momentu końca tego terminu dla ostatniego z właścicieli. Innymi słowy,  okres rękojmi dla danego budynku jako całości może zostać w ten sposób wydłużony z 3 lat liczonych od momentu wydania pierwszego z lokali do 3 lat od momentu wydania ostatniego z lokali w budynku wspólnoty mieszkaniowej.

Rękojmia przy wadach mieszkania

Jak wygląda dochodzenie roszczenia z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku przez wspólnotę mieszkaniową?

Jak zostało wyżej wskazane, podstawą legitymacji czynnej wspólnoty mieszkaniowej w sporze z deweloperem jest nabycie na drodze cesji wierzytelności uprawnień właścicieli lokali. Cesja taka dotyczyć będzie jedynie części wspólnych budynku i gruntu, udział w których w odpowiednich proporcjach ma każdy właściciel odrębnej własności lokali. Podkreślenia wymaga również, iż skuteczność zawarcia umowa cesji jest uzależniona od spełnienia wymogów przewidzianych dla umów cesji, opisanych w przepisach art. 509–518 Kc.

Dodatkowo, zawieranie umów cesji właścicieli lokali ze wspólnotą mieszkaniową powinno być poprzedzone uzyskaniem co do zasady i co do wysokości, zgody właścicieli lokali we wspólnocie na dochodzenie takich roszczeń od dewelopera wyrażonej w formie uchwały. Uchwała taka powinna zatem obejmować co najmniej:

• oświadczenie woli właścicieli lokali wyrażające zgodę i upoważniające zarząd wspólnoty do dochodzenia roszczeń cywilnoprawnych wynikających z wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości,
• określenie wysokości kosztów dochodzenia tych roszczeń wraz z planem ich sfinansowania (zarówno na etapie przedsądowym, jak i sądowym),
• określenie konieczności zawarcia umów cesji tych roszczeń pomiędzy właścicielami a wspólnotą mieszkaniową. Warto również wskazać, iż częstą praktyką jest tworzenie funduszy celowych dla gromadzenia środków potrzebnych dla dochodzenia roszczeń.

Odpowiedzialność dewelopera za jakość instalacji wykonanych przez firmy zewnętrzne

Dochodzenie roszczeń w sporze sądowym

Sądowe dochodzenie roszczeń przez wspólnotę mieszkaniową z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości musi być poprzedzone zgłoszeniem usterek deweloperowi. Zgłoszenie to powinno być dokonane na piśmie w formie listu poleconego, zawierać opis powstałych wad oraz wskazywać termin na ich usunięcie. Po bezskutecznym upływie terminu wyznaczonego na usunięcie wad, po stronie wspólnoty lub właściciela pojawia się uprawnienie do wystąpienia do sądu z pozwem przeciwko deweloperowi.

Na potrzeby sporu sądowego, należy sporządzić szczegółową dokumentację papierową (protokół) i fotograficzną. Dzięki temu wspólnota uniknie w przyszłości zarzutu nieudowodnienia faktu istnienia wad. Uzasadnionym jest również zamówienie i sporządzenie specjalistycznej ekspertyzy na okoliczność zaistnienia wad. Opinia taka jest bowiem potwierdzeniem istnienia, przyczyn i zakresu wad, która w przypadku sporu sądowego jest dodatkowym argumentem potwierdzającym roszczenie powoda. Pamiętać jednak trzeba, iż sąd najpewniej, niezależnie od przedłożonej ekspertyzy, i tak powoła biegłego na okoliczność zaistnienia wad.

Jak korzystać z uprawnień rękojmi?

Wytaczając powództwo wspólnota musi bowiem udowodnić istnienie swojego roszczenia, jego wysokość i załączyć do pozwu odpowiednie dokumenty, takie jak umowę z deweloperem, potwierdzenie zgłoszenia usterek w terminie, korespondencję między stronami, dokumentację fotograficzną. Katalog dokumentów jest otwarty, jednakże należy pamiętać, że celem postępowania jest udowodnienie istnienie roszczenia i jego wysokości, więc warto, żeby dokumentacja była możliwie pełna i merytoryczna.

Nienależyte wykonanie umowy przez dewelopera

Na koniec należałoby wskazać, iż w przypadku upływu 3-letniego okresu rękojmi, właściciele lub wspólnota mieszkaniowa mogą jeszcze dochodzić swoich praw na podstawie nienależytego wykonania umowy przez dewelopera. Okres przedawnienia takiego roszczenia wynosi 10 lat, więc jest zdecydowanie dłuższy niż czas dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi. Jest to niestety postępowanie trudniejsze i wymagające od powoda udowodnienia szeregu okoliczności i faktów. Długość postępowania wpływa natomiast na zwiększenie jego kosztów i nakładu pracy, co nie zawsze wiąże się z gwarancją pozytywnego rozstrzygnięcia kończącego sprawę. 

Autor: Anna Zejdler, aplikant adwokacki

Polecamy serwis: Nieruchomości