Jak poprawnie spisać umowę najmu

Strony umowy

Jak w każdej umowie należy bardzo precyzyjnie określić strony umowy.

Jeśli umowę podpisują osoby fizyczne trzeba podać ich imiona i nazwiska, daty urodzenia, imiona rodziców, adresy zamieszkania, numery dokumentów tożsamości (najczęściej jest to dowód osobisty), ewentualnie numery PESEL.

Jeśli osoby fizyczne prowadzą działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej obok nazwisk należy podać nazwę tej działalności. Warto również aby osoby takie przedstawiły odpis zaświadczenia z Ewidencji Działalności Gospodarczej.

W przypadku spółek konieczne jest wskazanie nazwy spółki, adresu siedziby, numeru wpisu do KRS i osoby uprawnionej do reprezentacji. Warto również przy podpisywaniu umowy przedstawić odpis z KRS.

POBIERZ WZORY: Umowy najmu

Opis przedmiotu

Umowa powinna również zawierać dokładny opis przedmiotu najmu.

Jeżeli przedmiotem najmu jest grunt należy określić jego położenie (województwo, miejscowość, ulicę), powierzchnię i numer ewidencyjny działki oraz numer księgi wieczystej, prowadzonej dla tego gruntu.

Jeżeli najmowany jest lokal wtedy trzeba podać: adres lokalu, jego powierzchnię, liczbę pomieszczeń, kondygnację, na której się znajduje. Najlepiej też zapisać numer księgi wieczystej. Jeśli lokal znajduje się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej, to wpisujemy jej nazwę.

Jeśli przedmiotem umowy jest rzecz ruchoma (np. samochód) - należy wskazać jego nazwę, kolor, rok produkcji, numer fabryczny, numer rejestracyjny.

Przeznaczenie przedmiotu

W umowie należy precyzyjnie określić przeznaczenie przedmiotu najmu (np. lokal przeznaczony będzie na cele mieszkaniowe, samochód przeznaczony będzie do użytku osobistego najemcy).

Zobacz: Za jakie nieprawidłowości odpowiada najemca?

Stan techniczny

Najemca w umowie powinien oświadczyć, że znany jest mu stan techniczny przedmiotu dzierżawy.

Strony mogą również sporządzić protokół określający stan techniczny przedmiotu najmu. Określą w nim wtedy wszystkie wady wynajmowanej rzeczy. Protokół taki może stanowić podstawę do późniejszych rozliczeń między stronami.

Czas trwania umowy

Umowę najmu zawiera się zawsze na jakiś czas. Należy zatem wskazać ten czas - może to być on oznaczony (np. dwa lata lub do 30.04.2009 r.), jak i nieoznaczony.

Dla wynajmującego korzystniejsze jest określenie czasu, na jaki umowa jest zawarta. Najem na czas oznaczony kończy się z datą upływu terminu przewidzianego w umowie. Natomiast najem zawarty na czas nieoznaczony trzeba wypowiedzieć. A to nie jest proste, np. jeśli lokator nie ma innego lokalu, do którego mógłby się przeprowadzić, a w zajmowanym przez niego lokalu chce zamieszkać właściciel bądź ktoś z jego bliskich - musi złożyć wypowiedzenie z trzyletnim wyprzedzeniem.

Właściciel może też wypowiedzieć umowę z miesięcznym wyprzedzeniem, gdy najemca zwleka z zapłatą czynszu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, musi jednak wcześniej uprzedzić go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy.

Obowiązkowo należy wskazać datę i miejsce sporządzenia umowy.

Czynsz

Najem jest umową odpłatną. Dlatego koniecznie trzeba w umowie wskazać wysokości czynszu oraz terminu i sposobu jego zapłaty (np. zapłata do 5. każdego miesiąca do rąk wynajmującego).

Koszty dodatkowe

W związku z najmem istnieje konieczność ponoszenia innych kosztów np. ubezpieczenia, podatków, zużycia mediów, wywozu śmieci. Strony powinny zapisać w umowie sposób rozliczeń tych dodatkowych kosztów ( kto zapłaci za nie i jak strony się rozliczą). W tym miejscu warto również określić wysokość kaucji jak będzie należeć się wynajmującemu.

Zobowiązania najemcy

W umowie warto wymienić również zobowiązania najemcy do używania przedmiotu tylko zgodnie z przeznaczeniem czy do zwrócenia go w stanie niepogorszonym.

Wypowiedzenie

W umowie zawartej na czas określony warto zapisać, w jakich wypadkach może być ona wypowiedziana.

Podpisy

Strony powinny własnoręcznie podpisać umowę.

WZÓR UMOWY NAJMU