Od 20 września 2026 r. koniec z patodeweloperką: Zmiany w przepisach istotne dla mieszkańców szeregowców i bliźniaków

• Nowe rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii, które ochroną przed nadmiernych hałasem dobiegającym od sąsiadów, obejmie również szeregowce i bliźniaki
• Koniec z odgłosami spłuczki czy prysznica sąsiada oraz rozmów przez kratki wentylacyjne
• Do jakich budynków będą miały zastosowanie nowe regulacje dotyczące poprawy akustyki – wyłącznie nowo powstających, czy również tych już istniejących?
• Na jakim etapie są obecnie prace legislacyjne nad projektem rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii, które rozszerza ochronę w zakresie akustyki na budynki mieszkalne szeregowe i bliźniacze?

Nowe rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii, które ochroną przed nadmiernych hałasem dobiegającym od sąsiadów, obejmie również szeregowce i bliźniaki

W dniu 13 czerwca 2025 r., w wykazie prac legislacyjnych Ministra Rozwoju i Technologii ukazał się projekt rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (numer z wykazu: 68). Projekt przewiduje szereg rozwiązań, które mają wpłynąć m.in. na komfort użytkowników budynków mieszkalnych. Ujęto w nim przepisy dotychczas zawarte w:

• rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych oraz
• rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie,

które w wielu miejscach, zostały jednak doprecyzowane.

W projekcie przewidziano m.in. regulacje dotyczące poprawy akustyki w budynkach mieszkalnych – celem ochrony ich mieszkańców przed nadmiernym hałasem i drganiami, a dotychczasowe przepisy, które dotyczyły wyłącznie budynków mieszkalnych wielorodzinnych (czyli bloków mieszkalnych) – rozszerzono również na budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej i szeregowej oraz budynki jednorodzinne, w których wydzielone zostały dwa lokale.

Koniec z odgłosami spłuczki czy prysznica sąsiada oraz rozmów przez kratki wentylacyjne

Projekt rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (numer z wykazu: 68), w par. 347 ust. 4 zawiera regulacje, zgodnie z którymi:

1. izolacja akustyczna stropu między lokalami mieszkalnymi ma zapewniać zachowanie przez ten strop właściwości akustycznych, w szczególności izolacyjności od dźwięków powietrznych i uderzeniowych, bez względu na rodzaje zastosowanych warstw wykończeniowych,
2. unika się takiego układu funkcjonalnego, przy którym pomieszczenie higienicznosanitarne, aneks kuchenny lub kuchnia jednego lokalu mieszkalnego lub pomieszczenie techniczne przylega do pomieszczenia mieszkalnego sąsiedniego lokalu mieszkalnego; jeżeli to wymaganie nie zostanie spełnione, należy stosować odpowiednie zabezpieczenia ograniczające przenoszenie przez ścianę dźwięków materiałowych,
3. przy mocowaniu urządzenia i przewodu instalacyjnego wewnątrz lokalu mieszkalnego, stanowiących jego wyposażenie techniczne, stosuje się zabezpieczenia przeciwdrganiowe niezależnie od konstrukcji i usytuowania przegrody, do której są mocowane.

Co najistotniejsze – dotychczas, regulacje te miały zastosowanie wyłącznie do budynków mieszkalnych wielorodzinnych (czyli bloków mieszkalnych), analogiczną ochroną nie byli jednak objęci mieszkańcy budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej i szeregowej oraz budynków jednorodzinnych, w których wydzielono dwa lokale. Ten stan prawny, zgodnie z projektowanym rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii, ma jednak ulec zmianie. Jak wynika z uzasadnienia ww. projektu – „z uwagi na konieczność ochrony przed nadmiernym hałasem i drganiami również innych budynków, w których oddziaływanie sąsiadów jest znaczne, postanowiono zaostrzyć zakres konieczności spełniania przepisu również na budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej i szeregowe oraz budynki jednorodzinne, w których wydzielono dwa lokale”.

Do jakich budynków będą miały zastosowanie nowe regulacje dotyczące poprawy akustyki – wyłącznie nowo powstających, czy również tych już istniejących?

Przepisy rozporządzenia będą miały zastosowanie przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynku lub jego części, zgodnie z ich przeznaczeniem. Oznacza to, że istniejące budynki mogą zostać dostosowane do nowych wymogów na zasadzie dobrowolności, a obowiązek powstaje dopiero wówczas, gdy następuje np. przebudowa, nadbudowa lub zmiana sposobu użytkowania budynku.

W przypadku rozbudowy, nadbudowy i przebudowy oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynku, a także związanego z nim urządzenia budowlanego, przepisy rozporządzenia będą miały ponadto zastosowanie wyłącznie w stosunku do części rozbudowywanej, nadbudowywanej i przebudowywanej lub podlegającej zmianie sposobu użytkowania.

Nowe przepisy i wynikająca z nich ochrona przed nadmiernych hałasem dobiegającym z sąsiadujących lokali (poza wyjątkiem dotyczącym rozbudowy, nadbudowy, przebudowy oraz zmiany sposobu użytkowania budynku) – dotyczyć będą więc nowo powstających, a nie już istniejących inwestycji. W projekcie przewidziano, iż rozporządzenie miałoby wejść w życie z dniem 20 września 2026 r.

Jeżeli projekt rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii doczeka się swojego wejścia w życie – po 20 września 2026 r., decydując się na zakup od dewelopera nowego domu w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej, warto więc będzie zwracać szczególną uwagę na umiejscowienie w lokalu toalety, łazienki, kuchni (lub odpowiednio – aneksu kuchennego) oraz kotłowni w stosunku do umiejscowienia tych samych pomieszczeń w lokalu sąsiadującym, które – co do zasady – nie powinny już do siebie przylegać. Jeżeli jednak projekt nadal będzie zakładał ich styczność – warto wówczas zweryfikować, czy zostały przez dewelopera przewidziane odpowiednie zabezpieczenia, które zniwelują przenoszenie się przez ścianę dźwięków dobiegających z tych pomieszczeń i których zastosowanie jest jedynym warunkiem dopuszczalności takiego rozwiązania.

Na jakim etapie są obecnie prace legislacyjne nad projektem rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii, które rozszerza ochronę w zakresie akustyki na budynki mieszkalne szeregowe i bliźniacze?

W dniu 13 czerwca 2025 r. projekt rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przewidujący regulacje dotyczące poprawy akustyki w budynkach mieszkalnych – celem ochrony ich mieszkańców przed nadmiernym hałasem i drganiami – został skierowany do uzgodnień resortowych, opiniowania i konsultacji publicznych. Każdy może zgłaszać do niego swoje uwagi do 13 lipca 2025 r., przesyłając je na adres e-mail rozporzadzenieWT@mrit.gov.pl, na załączonym poniżej formularzu:

Podstawa prawna:

• Projekt rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (nr w wykazie prac legislacyjnych Ministra Rozwoju i Technologii: 68)
• Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz.U. z 1999 r., nr 74, poz. 836 z późn. zm.)
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 1225 z późn. zm.)