Amnestia dla wszystkich gmin w Polsce za niewydanie decyzji o warunkach zabudowy i… katastrofa dla właścicieli nieruchomości, którzy mogą zapomnieć o budowie domu na swojej działce. Nie uratują się już przed planami ogólnymi

• Decyzja o warunkach zabudowy – w jakim terminie, gmina musi ją wydać właścicielowi nieruchomości, zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami?
• Gmina nie będzie już mogła zostać ukarana za nieterminowe wydanie decyzji o warunkach zabudowy (na wniosek właściciela nieruchomości), bo… ma za dużo wniosków o WZ-ki i za dużo pracy w związku z obowiązkiem sporządzenia planu ogólnego
• Od 1 lipca 2026 r. plany ogólne zastąpią studia uwarunkowań oraz kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, które stracą moc obowiązującą
• Miejscowe planu zagospodarowania przestrzennego i decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być zgodne z planem ogólnym, a tym samym – gminy będą mogły uniemożliwić właścicielowi nieruchomości np. budowę domu
• Na jakim etapie są obecnie prace w Sejmie nad wprowadzeniem „amnestii” dla gmin za nieterminowe wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy – w jakim terminie, gmina musi ją wydać właścicielowi nieruchomości, zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami?

Zgodnie z art. 64 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – na wydanie decyzji o warunkach zabudowy, wójt burmistrz lub odpowiednio – prezydent miasta ma:

• 21 dni – jeśli dotyczy wolno stojącego, maksymalnie dwukondygnacyjnego budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m², którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, a budowa jest prowadzona, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe inwestora,
• 65 dni – jeśli dotyczy biogazowni rolniczej spełniającej określone warunki,
• 90 dni – w pozostałych przypadkach.

W praktyce, termin ten może być dłuższy, ponieważ nie wlicza się do niego terminów przewidzianych na uzyskanie uzgodnień i opinii czy też okresów zawieszenia postępowania. Wydanie decyzji może również opóźnić się np. z winy strony lub przyczyn niezależnych od organu.

Gmina nie będzie już mogła zostać ukarana za nieterminowe wydanie decyzji o warunkach zabudowy (na wniosek właściciela nieruchomości), bo… ma za dużo wniosków o WZ-ki i za dużo pracy w związku z obowiązkiem sporządzenia planu ogólnego

W dniu 30 września br., przez grupę posłów Koalicji Obywatelskiej, Polska 2050 – Trzecia Droga, PSL – Trzecia Droga oraz Lewicy, do Sejmu został wniesiony projekt ustawy o zmianie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym (znak RPW/32239/2025), który zakłada czasowe uchylenie możliwości stosowania wobec organów zobowiązanych do wydania decyzji o warunkach zabudowy art. 51 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W art. 9 ww. projektu ustawy zawarto przepis wstrzymujący do dnia 31 grudnia 2026 r. bieg terminów, których przekroczenie jest podstawą do nałożenia na wójta, burmistrza lub odpowiednio – prezydenta miasta kary za nieterminowe wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Autorzy projektu argumentują, że – „Po wejściu w życie reformy systemu planowania przestrzennego, wprowadzonej ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, znacząco zwiększyła się liczba składanych wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Ma to związek ze zmianą zasad wydawania tych decyzji, która nastąpi po wejściu w życie planów ogólnych gmin. Dane zbierane w ramach corocznego badania statystycznego: 1.02.04(017) Lokalne planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, prowadzonego przez Główny Urząd Statystyczny na zlecenie ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, wskazują w roku 2024 na wzrost liczby wydanych w kraju decyzji o warunkach zabudowy o 27% względem roku 2023 (2023 г. – 141 418 decyzji, 2024 r. - 180 206 decyzji). W ponad 330 gminach wzrost ten wyniósł między 50% a 100%, a w prawie 200 gminach – więcej niż 100%. Nagromadzenie wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, które powinny być wydane w określonym ustawowo terminie (90 dni), powoduje problemy organizacyjne i kadrowe jednostek samorządu terytorialnego, które w tym samym czasie (do 1 lipca 2026 r.) są obciążone obowiązkiem sporządzania planu ogólnego. Wobec powyższego gminy mają trudności w dotrzymaniu ustawowych terminów wydania decyzji, w związku z czym są narażone na związane z tym kary finansowe, a jednocześnie sytuacja ta może opóźnić sporządzanie planów ogólnych gmin. Projekt ustawy odpowiada na opisane kwestie poprzez czasowe zawieszenie kar za nieterminowe wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.”

Konsekwencją opisanego wyżej przepisu, jest również zmiana przewidziana w art. 8 pkt 2 ww. projektu ustawy, dotycząca zmiany zasad wejścia w życie 5-letniego terminu obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy. Od 1 stycznia 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy będą wygasały po upływie 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne. Zgodnie z obowiązującymi przepisami – zasada ta nie dotyczy decyzji, które staną się prawomocne przed 1 stycznia 2026 r., natomiast w wyniku wprowadzanej zmiany (o ile oczywiście doczeka się ona wprowadzenie) – nie będzie dotyczyła również decyzji wydanych w sprawach wszczętych przed dniem 16 października 2025 r. Tym samym – nagromadzenie złożonych wcześniej wniosków o warunki zabudowy w gminach i czas oczekiwania na decyzję – według zamysłu autorów projektu – ma pozostać bez wpływu na okres obowiązywania decyzji, ponieważ istotny będzie moment złożenia wniosku przez inwestora.

Od 1 lipca 2026 r. plany ogólne zastąpią studia uwarunkowań oraz kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, które stracą moc obowiązującą

Zgodnie z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie w dniu 24 września 2023 r. i która została następnie zmieniona ustawą z dnia 4 kwietnia 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw – z dniem 1 lipca 2026 r. moc obowiązującą stracą studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, a w ich miejsce – gminy (do 30 czerwca 2026 r.) muszą uchwalić tzw. plany ogólne, z których ustaleniami będą musiały być zgodne wydawane po tej dacie (tj. począwszy od 1 lipca 2026 r.) miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego i decyzje o warunkach zabudowy. Jeżeli jakaś gmina nie uchwaliłaby wspomnianego planu ogólnego do 1 lipca 2026 r. – zgodnie z art. 59 ust. 3 ustawy z dnia 7.07.2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw – wydanie nowej decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego nie będzie możliwe. Po 1 lipca 2026 r. – do czasu uchwalenia planu ogólnego gminy, inwestycje będą mogły być realizowane wyłącznie w oparciu o decyzje, które zostały wydane wcześniej i nie utraciły mocy lub w oparciu o obowiązujące plany miejscowe. Wyjątek od powyższej zasady, przewidziano tylko dla terenów zamkniętych, dla których możliwe będzie wydawanie decyzji nawet, jeżeli nie zostanie uchwalony plan ogólny. Jest to uzasadnione faktem, że plan ogólny i tak nie obejmuje terenów zamkniętych, innych niż ustalone przez ministra właściwego do spraw transportu, a tym samym – nie będzie wpływał na rozstrzygnięcia decyzji.

Miejscowe planu zagospodarowania przestrzennego i decyzje o warunkach zabudowy będą musiały być zgodne z planem ogólnym, a tym samym – gminy będą mogły uniemożliwić właścicielowi nieruchomości np. budowę domu

Dotychczasowy system planowania lokalnego opierał się na miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego oraz decyzjach o warunkach zabudowy, które nie musiały być zgodne ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Reforma systemu planowania przestrzennego, która została wprowadzona ustawą z dnia 7.07.2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw zmienia jednak ten system, nakładając obowiązek zgodności nowych planów miejscowych i decyzji o warunkach zabudowy (tj. wydanych od 1 lipca 2026 r.) z planem ogólnym (czyli nowym aktem prawa miejscowego, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy), który wszystkie gminy w Polsce muszą opracować najpóźniej do 30 czerwca 2026 r.

Jak argumentował poseł Michał Krawczyk podczas drugiego czytania projektu ustawy, która wydłużył termin na opracowanie planów ogólnych (z pierwotnie określonego na 31 grudnia 2025 r. – do 30 czerwca 2026 r.) – „obecnie wydawane decyzje o warunkach zabudowy mogą prowadzić i czasami prowadzą do niekontrolowanego rozlewania się zabudowy, co generuje duże koszty, związane chociażby z utrzymaniem infrastruktury.” Nad ową niekontrolowanie rozlewającą się zabudową – ma „zapanować” wspomniana reforma systemu planowania przestrzennego, zgodnie z którą – gmina, ustalając w planie ogólnym, na danym terenie np. strefę otwartą z zakazem zabudowy – będzie mogła uniemożliwić budowę domów na określonych obszarach. Dzięki temu rozwiązaniu – gminy będą posiadały większy wpływ na to, gdzie może rozwijać się zabudowa i jaki charakter ma ta zabudowa utrzymywać.

Warto jednak podkreślić, że nowe przepisy nie anulują obecnie obowiązujących decyzji o warunkach zabudowy, ale decyzje WZ wydane od 1 lipca 2026 r. (w związku ze zmianą ww. terminu) będą już musiały być zgodne z planami ogólnymi, a te wydane od dnia 1 stycznia 2026 r. (tego terminu ustawa z dnia 4 kwietnia 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw bowiem nie wydłużyła) będą miały określony termin ważności (5 lat od dnia, w którym decyzja stała się prawomocna). Dotychczas – decyzje WZ były bowiem bezterminowe (dotyczy to wszystkich decyzji, które stały się prawomocne przed dniem 1 stycznia 2026 r.).

Wprowadzenie swego rodzaju „amnestii” dla gmin w zakresie kary za nieterminowe wydanie decyzji o warunkach zabudowy, z całą pewnością, nie jest zatem korzystne dla właścicieli nieruchomości, którzy obecnie „spieszą” się z uzyskaniem decyzji WZ dla swoich działek, aby zdążyć przed uchwaleniem przez gminy planów ogólnych, które mogą na zawsze uniemożliwić im np. posadowienie na tych działkach domów.

Na jakim etapie są obecnie prace w Sejmie nad wprowadzeniem „amnestii” dla gmin za nieterminowe wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Projekt ustawy, który zakłada wstrzymanie do dnia 31 grudnia 2026 r. stosowania wobec wójtów, burmistrzów i prezydentów miasta przepisu art. 51 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, na podstawie którego mogą oni zostać ukarani grzywną w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki w wydaniu decyzji – w dniu 30 września 2025 r. został skierowany do opinii:

• sejmowego Biura Legislacyjnego,
• Biura Ekspertyz i Oceny Skutków Regulacji,
• organizacji samorządowy oraz
• Krajowej Rady Izby Architektów, Krajowej Rady Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa, Krajowej Rady Radców Prawnych, Krajowej Reprezentacji Samorządowych Kolegiów Odwoławczych, Naczelnej Rady Adwokackiej, Państwowej Inspekcji Pracy, Prokuratora Generalnego, Rady Dialogu Społecznego i Konfederacji Lewiatan, a także

do konsultacji społecznych, w ramach których – do 30 października 2025 r. – każdy może zgłosić do niego swoje uwagi, wypełniając ankietę dostępną pod adresem: LINK.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1130 z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 418 z późn. zm.)
• Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym (nr RPW/32239/2025)