Kredyt, Mieszkanie

Od około 2 lat obserwujemy wzrost zainteresowania tematem sankcji kredytu darmowego, zarówno na salach sądowych jak i w przestrzeni publicznej. Obecnie obserwowany wzmożony wzrost zainteresowania tematem sankcji kredytu darmowego (SKD) może dziwić, zważywszy, że taka instytucja w prawie krajowym została wprowadzona już w 2002 r., wraz z wejściem w życie Ustawy o kredycie konsumenckim z 20 lipca 2001 r. (obowiązującej do 18 grudnia 2011 r., kiedy to została zastąpiona przez obecnie obowiązującą Ustawę o kredycie konsumenckim z dnia 12 maja 2011 r.). Przez przeszło 20 lat obowiązywania przepisów o SKD instytucja ta nie wzbudzała większych kontrowersji i nie była podstawą do formułowania masowych powództw wytaczanych przez konsumentów przeciwko instytucjom finansowym. Zarówno więc rynek finansowy jak i wielu sądowych praktyków jest zaskoczonych, że dyskusja na temat interpretacji przepisów obowiązujących w różnych wersjach od przeszło dwóch dekad toczona jest na szeroką skalę dopiero obecnie.

Czy spółdzielnia mieszkaniowa może zablokować rozpoczęty remont mieszkania? W wielu przypadkach tak. Właściciele lokali często nie zdają sobie sprawy z tego, że nie dysponują pełną swobodą w podejmowaniu decyzji dotyczących należącego do nich mieszkania. Trzeba też przyznać, że niektóre obowiązujące w tym zakresie zasady mogą być zaskakujące. O czym trzeba wiedzieć?

Niniejszy artykuł stanowi polemikę z artykułem autorstwa Macieja Rudke, dziennikarza Business Insider Polska, pt. „Chciał darmowego kredytu, dostał słony rachunek. Historia, która daje do myślenia”. Tekst ten wpisuje się w szerszą debatę dotyczącą sankcji kredytu darmowego, jednak – w mojej ocenie – przedstawia obraz niepełny, oparty na wybranych przykładach i uproszczonych wnioskach. W szczególności eksponuje jednostkowy przypadek przegranej sprawy, który nie oddaje ani rzeczywistej dynamiki rynku, ani rzeczywistej skali zjawiska. Celem niniejszego opracowania jest uzupełnienie tej narracji o dane, kontekst oraz perspektywę praktyczną, wynikającą z obserwacji rynku i analizy liczbowej sporów dotyczących sankcji kredytu darmowego.

Najem krótkoterminowy budzi wiele kontrowersji. Z jednej strony, chętnie z niego korzystamy jako turyści, z drugiej, wolelibyśmy, aby nie odbywał się po sąsiedzku. Czy próby ograniczania wolności właścicieli mieszkań się powiodą, a właścicielom trudniej będzie zarabiać na nieruchomościach?

Nabycie nieruchomości zabudowanej jedynie fragmentem starego domu mieszkalnego nie pozbawia prawa do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przy późniejszym zakupie pierwszego lokalu. Takie stanowisko zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 19 marca 2026 r. Choć notariusz pobrał podatek z ostrożności, organ podatkowy potwierdził prawidłowość stanowiska wnioskodawcy — i wskazał mu drogę do odzyskania nienależnie uiszczonej kwoty.

Polska podatniczka mieszkająca w Wielkiej Brytanii poprosiła skarbówkę o potwierdzenie, że przelew od narzeczonego Brytyjczyka nie jest opodatkowany w Polsce podatkiem od darowizn. Fiskus przyznał jej rację, ale z zupełnie innych powodów, niż sądziła. Potwierdził że pewne subtelne różnice prawne mają poważne skutki praktyczne dla każdego, kto otrzymuje pieniądze z zagranicy.

Rząd przeznaczy 8,7 mld zł na rozwój budownictwa społecznego – poinformował Andrzej Domański. Jednocześnie nie będzie dopłat do kredytów, co oznacza zmianę podejścia po latach wspierania popytu – środki mają teraz zwiększyć podaż mieszkań.

W swoim czwartkowym orędziu prezydent Karol Nawrocki poinformował, że nie podpisze ustawy wdrażającej unijny mechanizm dozbrajania SAFE. W odpowiedzi premier Donald Tusk stwierdził, że brak podpisu jest poważnym utrudnieniem w realizacji programu modernizacji polskiej armii. Zapowiedział także, że mimo weta rząd będzie kontynuował działania na rzecz realizacji programu SAFE.

Pod koniec maja mija termin wdrożenia przepisów unijnej dyrektywy budynkowej (EPBD). W jej ramach wprowadzone zostaną między innymi nowe klasy energetyczne budynków. Nowa forma oznaczeń będzie obowiązywać zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Jak wpłynie to na sytuację kupujących? Na co powinny zwrócić uwagę osoby rozpoczynające budowę domu? Sprawę komentują Joanna Komoszewska i Patryk Nowak z ANG Odpowiedzialne Finanse.

Rynek najmu w Polsce wyraźnie przyspieszył, ale jednocześnie stał się znacznie bardziej wymagający dla właścicieli mieszkań. Liczba zapytań o najem wzrosła, ale równolegle rośnie też liczba ofert. Oznacza to, że choć popyt jest wysoki, konkurencja na rynku najmu staje się coraz większa.

Na posiedzeniu w dniach 3-4 marca 2026 r. Rada Polityki Pieniężnej obniżyła (ze skutkiem od 5 marca 2026 r.) stopy procentowe NBP o 0,25 punktu proc. do 3,75 proc. O ile spadnie rada kredytu hipotecznego?

Banki liczą zdolność kredytową według twardych wzorów, ale za tymi liczbami kryją się bardzo ludzkie historie: singielek, kobiet żyjących w parze z partnerem, mam wychowujących dzieci w pojedynkę. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, ile naprawdę muszą zarabiać, żeby miały szansę na własne M – i dlaczego nie zawsze chodzi tylko o wysokość pensji.

Styczeń nie przyniósł oczekiwanej poprawy w dostępności kredytów mieszkaniowych. W większości metropolii skutkowało to spadkiem liczby mieszkań będących w zasięgu gospodarstw domowych o przeciętnych dochodach. oferty deweloperów szybko znikają mieszkania na przeciętną kieszeń. Gdzie jest ich najmniej?

Czy można znaleźć mieszkanie w dużym mieście, gdzie cena metra kwadratowego będzie niższa niż 6 tysięcy złotych? Można. Takie oferty dostępne są w Szczecinie, Bydgoszczy, Toruniu, Lublinie, Koszalinie, a nawet we Wrocławiu czy w Poznaniu.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana niezwłocznie udostępnić lokal w celu usunięcia awarii. Już niedługo ten przepis się zmieni.

Wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 12 lutego 2026 r. w sprawie C-471/24 (PKO BP) natychmiast stał się podstawą przekazu sektora bankowego: „WIBOR jest legalny”, „sądy nie mogą badać wskaźnika”, „spór został zamknięty”. Tymczasem uważna lektura orzeczenia prowadzi do znacznie bardziej ostrożnych wniosków. TSUE analizował bowiem konkretną umowę zawartą w 2019 r., a jego rozważania opierają się na założeniu zgodności WIBOR z rozporządzeniem BMR. W tym miejscu pojawia się jednak istotna wątpliwość: czy Trybunał oraz sąd krajowy poprawnie uchwycili chronologię procesu objęcia WIBOR pełnym nadzorem licencyjnym?

Mają mieszkanie na własność a i tak słono płacą zarządcy. Dlaczego mówi się o „złodziejskich spółdzielniach”? Przecież akt notarialny leży w szufladzie a kredyt jest spłacany co miesiąc, a jednak... czeka rachunek ze spółdzielni – kilkaset, czasem ponad tysiąc złotych czy dwa. „To jest własność, abonament, haracz czy wciąż wynajem?” – pytają zirytowani mieszkańcy. Skąd biorą się te opłaty i dlaczego status właściciela wcale z nich nie zwalnia? Co gorsza, ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych i orzecznictwo nie definiuje pojęć kosztów eksploatacji, czy kosztów utrzymania nieruchomości.

Ciągła obserwacja sporów frankowych związana z kolejnymi rozstrzygnięciami wydawanymi przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który niejako zainicjował lawiny sporów frankowych w polskich sądach, nadal nie pozwala na jednoznaczne stwierdzenie czy w toku jednego postępowania uda się zamknąć kompleksowe rozliczenie stron uznanej za nieważną umowy, na czym tak naprawdę najbardziej zależy każdej ze stron postępowania.

W dniu 12 lutego 2026 r., w sprawie o sygn. akt C-471/24 dotyczącej kredytu oprocentowanego stawką WIBOR, TSUE ogłosił wyrok. Potwierdza, że dotychczasowe podejście polskich sądów, które nie widziały podstaw do kwestionowania umów kredytu opartych o wskaźnik WIBOR jest prawidłowe.

12 lutego 2026 roku o godz. 9:30 Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej ogłosi wyrok w sprawie C-471/24, czyli pierwszej polskiej sprawie prejudycjalnej dotyczącej kredytu hipotecznego w złotych polskich oprocentowanego stawką WIBOR. Sprawa została skierowana do TSUE przez Sąd Okręgowy w Częstochowie i dotyczy umowy zawartej w 2019 roku z PKO BP S.A. Orzeczenie może mieć przełomowe znaczenie dla całego rynku kredytów hipotecznych w Polsce, ponieważ obecnie funkcjonuje około 2 - 2,5 mln czynnych kredytów mieszkaniowych, z czego zdecydowana większość to kredyty złotowe o zmiennym oprocentowaniu opartym właśnie o WIBOR. Wbrew temu, jak czasem przedstawia się ten temat, stawką nie jest proste pytanie „czy WIBOR można kwestionować w sądzie”, tylko standard ochrony konsumenta: przejrzystość klauzuli, zakres informacji przekazanych klientowi i uczciwy rozkład ryzyka.

W debacie publicznej dotyczącej wskaźnika WIBOR coraz częściej pojawia się argument uspokajający: skoro Najwyższa Izba Kontroli, Komisja Nadzoru Finansowego ani Narodowy Bank Polski nie stwierdziły formalnie manipulacji stawką WIBOR, to nie ma podstaw, by kwestionować jego wiarygodność. To jednak rozumowanie uproszczone, a w istocie – mylące. Brak stwierdzenia manipulacji nie oznacza automatycznie, że mechanizm ustalania WIBOR był w pełni rynkowy, reprezentatywny i wolny od strukturalnych wad. Wskaźnik referencyjny nie musi być „manipulowany”, aby mógł funkcjonować w sposób systemowo nieadekwatny do realiów rynku, który ma mierzyć.

Argumentacja przedstawiona przez Krzysztofa Szymańskiego w artykule pt. „Istnieją realne podstawy do kwestionowania WIBOR-u w umowach kredytowych – i nie są to tylko naruszenia obowiązków informacyjnych”, opublikowanym w portalu infor.pl, opiera się między innymi na dwóch zasadniczych założeniach. Po pierwsze, że objęcie WIBOR rozporządzeniem BMR miało charakter konstytutywny dla jego rzetelności, a po drugie, że z raportu Najwyższej Izby Kontroli można wyprowadzać wnioski o manipulowaniu wskaźnikiem w okresie wcześniejszym. Oba te założenia są nieuprawnione.

Eksperci Rzecznika Finansowego przestrzegają przed ryzykiem niedoubezpieczenia mieszkania lub domu, kiedy suma ubezpieczenia jest niższa niż faktyczna wartość odbudowy lub zakupu nieruchomości. Wskazują też, że zabezpieczenie się przed powodzią wymaga często dokupienia dodatkowej klauzuli.

W polskiej debacie o WIBOR od miesięcy dominuje jedna wygodna konstrukcja: wskaźnik jest legalny, nadzorowany, kluczowy, a sądy wydały ponad 150 prawomocnych wyroków – więc nie ma o czym rozmawiać. Do tego dochodzi sugestia, że wyrok TSUE z 12 lutego 2026 r. „przywróci racjonalność” i potwierdzi tę linię. Problem polega na tym, że ta opowieść jest w dużej części komunikatem uspokajającym, a nie merytoryczną odpowiedzią na pytania, które w sporach konsumenckich są kluczowe: czy klauzula była przejrzysta, czy klient rozumiał mechanizm ceny, czy ryzyko zostało rzetelnie wyjaśnione i czy konstrukcja umowy nie przerzuca na konsumenta konsekwencji, których nie potrafił oszacować w chwili podpisania umowy. W prawie konsumenckim nie działa zasada „jest nadzór – jest świętość” ani „jest dużo wyroków – jest prawda”. Działa zasada transparentności. A transparentność w sprawach o WIBOR jest dokładnie tym, czego często zabrakło.

W największych miastach jeszcze nigdy – a na pewno w ostatnich sześciu latach – oferta mieszkań gotowych do odbioru nie była tak duża. Na koniec 2025 r. niemal co trzecie mieszkanie oferowane przez deweloperów w Polsce miało status „oddane do użytkowania”. To efekt kumulacji podaży przy słabszym popycie, który w części miast może skłaniać deweloperów do większej elastyczności cenowej. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, jak wygląda sytuacja na poszczególnych rynkach i czy zakup gotowego lokalu to dobra decyzja.