Nieruchomość, Kredyt hipoteczny

W dniu 11 czerwca 2026 Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydał wyrok w sprawie C-903/24 (Zmarka), istotny dla kredytobiorców frankowych. Tym razem przedmiotem rozstrzygnięcia nie była kwestia abuzywności klauzul przeliczeniowych ani nieważności umowy - te sprawy zostały rozstrzygnięte wcześniej i linia orzecznicza jest tu ugruntowana. TSUE wypowiedział się w kwestii, która w praktyce sądowej generuje liczne spory: od kiedy naliczać odsetki ustawowe za opóźnienie po stwierdzeniu nieważności umowy kredytu?

Internetowe licytacje komornicze zyskują na popularności i stają się standardem sprzedaży zajętych nieruchomości. Eksperci zwracają jednak uwagę, że łatwiejszy dostęp do ofert nie gwarantuje tańszego zakupu.

Sąd Najwyższy uwzględnił skargę nadzwyczajną Rzecznika Finansowego w sprawie kredytu frankowego i uchylił niekorzystny dla konsumentów wyrok sądu pierwszej instancji. Sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania – poinformował w środę Rzecznik Finansowy.

W drugim kwartale br. spadł popyt na nowe mieszkania wobec początku roku - wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl. W tym czasie sprzedaż najbardziej spadła w Łodzi, Trójmieście i we Wrocławiu. Ceny mieszkań w większości metropolii pozostały stabilne.

WIBOR, czyli Warsaw Interbank Offered Rate. Brzmi to trochę jak nazwa skomplikowanej procedury technicznej i szczerze mówiąc - dla Twojego domowego budżetu ma podobne znaczenie. To właśnie ten parametr, niczym niewidzialna ręka, steruje wysokością rat milionów kredytów hipotecznych i leasingów w Polsce. Ale tu pojawia się pewien paradoks. Mimo że ten wskaźnik zagląda do portfela niemal każdemu z nas, zasady jego powstawania są dla większości ludzi - a nawet i przedsiębiorców - równie czytelne, co instrukcja obsługi promu kosmicznego.

Jak pokazuje praktyka rynkowa oraz dostępne statystyki, bardzo częstą formą dochodzenia roszczeń z tytułu sankcji kredytu darmowego jest nabywanie wierzytelności w drodze cesji przez wyspecjalizowane podmioty albo ich dochodzenie przed sądem w formule przelewu powierniczego. Ten model nie powstał przypadkowo – jest odpowiedzią na realne uwarunkowania ekonomiczne i procesowe, z którymi mierzą się konsumenci. Kredytobiorcy oczekują szybkiego i pewnego efektu finansowego, nie chcą ponosić ryzyka procesowego ani wieloletnich kosztów sporów sądowych. Podmioty profesjonalne, działające na własne ryzyko, kalkulują natomiast możliwość osiągnięcia ponadprzeciętnej stopy zwrotu. Nie bez znaczenia pozostaje przy tym fakt oczywisty, lecz kluczowy: bank jest dłużnikiem wypłacalnym, a w razie prawomocnego uwzględnienia powództwa nie ma realnych trudności z wyegzekwowaniem należności. To właśnie ta zbieżność interesów sprawiła, że model cesyjny stał się rozwiązaniem dominującym w sprawach SKD.

Rozliczenia związane z bezumownym korzystaniem z nieruchomości mogą budzić wątpliwości w zakresie ich odpowiedniej kwalifikacji. Spółki często stoją przed pytaniem czy wynagrodzenie za korzystanie z takiej nieruchomości należy uznać za wynagrodzenie za świadczenie usług czy też uzyskane pieniądze będą stanowić odszkodowanie za korzystanie z gruntu bez umowy. Dyrektor KIS wskazał w swojej interpretacji, że nawet w przypadku, w którym Spółka otwarcie sprzeciwia się korzystaniu z gruntu i wzywa do wydania gruntu, korzystanie z gruntu może być dorozumianie zakwalifikowane jako świadczenie usług.

Kwietniowy wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie kredytów konsumenckich wywołał falę emocji i nadziei na „darmowe kredyty”. W debacie publicznej szybko pojawiła się teza o przełomie. Tymczasem analiza orzeczenia i pierwszych reakcji polskich sądów pokazuje obraz znacznie bardziej złożony i daleki od uproszczonych haseł.

W kwietniu wartość zapytań dotyczących kredytów mieszkaniowych była o prawie 30 proc. wyższa niż rok wcześniej – wynika z danych Biura Informacji Kredytowej. Średnia kwota kredytu, o który wnioskowali klienci, sięgnęła około 500 tys. zł, czyli o 9 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2025 r.

30 kwietnia 2026 roku Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wyda wyrok w polskiej sprawie C-246/25 Hańczynek, który może mieć istotne znaczenie dla tysięcy konsumentów posiadających kredyty przewalutowane z PLN na CHF na podstawie aneksów do umów. To segment sporów bankowych, który dotychczas pozostawał w cieniu klasycznych spraw frankowych, choć skala problemu jest realna. Jako pełnomocnik kredytobiorczyni w tej sprawie obserwuję, że rozstrzygnięcie może wykraczać daleko poza indywidualny interes stron. Trybunał odpowie bowiem na pytanie fundamentalne: jakie skutki prawne powinno wywoływać stwierdzenie abuzywności postanowień zawartych nie w samej umowie kredytu, lecz w późniejszym aneksie, który całkowicie zmienił jej charakter.

Debata dotycząca kredytów złotowych opartych na WIBOR bardzo często koncentruje się na konstrukcji umów kredytowych. W przestrzeni publicznej można odnieść wrażenie, że głównym przedmiotem sporu jest sposób implementacji WIBOR do umowy, obowiązki informacyjne banku czy przejrzystość klauzuli zmiennego oprocentowania. To jednak tylko część rzeczywistego problemu. Z perspektywy systemowej najpoważniejsze ryzyko dla sektora bankowego – ale także dla całego systemu finansowego – nie dotyczy wcale samej konstrukcji umów, lecz możliwości zakwestionowania sposobu ustalania samej stawki WIBOR w okresie sprzed pełnego reżimu nadzorczego wynikającego z rozporządzenia BMR. Jeżeli bowiem pojawiłoby się przekonujące wykazanie nieprawidłowości w funkcjonowaniu samego benchmarku, konsekwencje mogłyby być znacznie poważniejsze niż w sporach dotyczących jedynie treści umów.

W ramach rządowego programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” największą dostępność lokali spełniających warunki programu odnotowano w Poznaniu i Łodzi – w obu miastach to około tysiąca mieszkań – wynika z danych portalu RynekPierwotny.pl. W Warszawie oferta jest znacznie skromniejsza i obejmuje ponad 290 takich lokali.

Rada Polityki Pieniężnej na zakończonym 9 kwietnia 2026 r. dwudniowym posiedzeniu zdecydowała się utrzymać stopy procentowe na niezmienionym poziomie. Stopa referencyjna wynosi nadal 3,75 proc. Koszt kredytów poszedł jednak w górę przez notowania WIBOR. „Rynek wycenia niepewność spowodowaną wojną USA i Izraela przeciw Iranowi” – ocenia Tomasz Bujański z ANG Odpowiedzialne Finanse.

Trwa wiosna, a wraz z nią mieszkańcy budynków wielomieszkaniowych rozpoczęli aktywne użytkowanie balkonów. Rozpoczęło się sadzenie roślin i suszenie prania, a niektórzy zastanawiają się, czy nie aby nie należy przeprowadzić remontu. Trzeba przy tym pamiętać, co wolno na balkonie, a czego nie.

Podatnicy prowadzący działalność gospodarczą wszelkimi sposobami starają się udowadniać, że ich nieruchomości nie są związane z jej prowadzeniem. To pozwala im istotnie zmniejszyć obciążenia podatkowe. Jednak organy podatkowe i sądy nie mają wątpliwości jak postępować.

Spór o WIBOR nie jest sporem o samą nazwę wskaźnika i jego legalność. Jest sporem o coś znacznie poważniejszego: czy konsument, podpisując wieloletnią umowę kredytową, rzeczywiście otrzymał prawdziwy, pełny i zrozumiały obraz mechanizmu, który miał decydować o cenie jego kredytu. I to pytanie wciąż pozostaje otwarte - pisze Krzysztof Szymański.

Do opóźnień w regulowaniu opłat za mieszkanie przyznaje się 34 proc. badanych - wynika z badania Inquiry na zlecenie Nieruchomosci-online.pl. Ze wskazań respondentów wynika też, że w razie kłopotów finansowych najczęściej skłonni są odłożyć opłaty za telewizję i internet oraz wywóz śmieci.

W sporach dotyczących kredytów konsumenckich coraz częściej pojawia się problem wykraczający poza samą wysokość zobowiązania kredytowego. Chodzi o konsekwencje zastosowania tzw. sankcji kredytu darmowego (SKD) dla prawa banku do przetwarzania danych kredytobiorcy w Biurze Informacji Kredytowej (BIK) bez jego zgody. W praktyce coraz więcej spraw pokazuje, że zastosowanie sankcji kredytu darmowego może podważyć podstawę prawną dalszego przetwarzania danych kredytobiorcy po wygaśnięciu zobowiązania. Szczególnie dotyczy to sytuacji, gdy bank uzasadnia przetwarzanie danych wystąpieniem opóźnienia w spłacie kredytu przekraczającego 60 dni.

Wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 12 lutego 2026 r. w sprawie C-471/24 może okazać się jednym z najważniejszych punktów zwrotnych w sporach dotyczących kredytów opartych o WIBOR. Nie dlatego, że Trybunał wprost zakwestionował legalność tego wskaźnika. Nie dlatego, że unieważnił jakikolwiek model oprocentowania. Lecz dlatego, że wyraźnie dopuścił sądową weryfikację dwóch kluczowych elementów w odniesieniu do stawek referencyjnych stosowanych przed wejściem w życie rozporządzenia BMR.

Dyskusja o kredytach opartych na WIBOR dopiero się rozpoczyna. Jej wynik będzie zależał nie od prostego podziału na „stare” i „nowe” umowy, lecz od szczegółowej analizy konkretnych postanowień umownych oraz standardów informacyjnych stosowanych przez banki.

Rośnie zdolność kredytowa Polaków. Para zarabiająca miesięcznie 12 tys. zł na rękę może zaciągnąć kredyt hipoteczny w wysokości 929 tys. zł, czyli większy o 169 tys. zł niż przed rokiem - wynika z analizy Rankomat.pl i Rentier.io. Na dostępną kwotę kredytu wpływ ma każde kolejne dziecko. Dla wspomnianego dochodu 12 tys. zł, pierwsze dziecko obniża zdolność kredytową o 105 tys. zł, drugie o kolejne 155 tys. zł, a przy trójce dzieci zdolność kredytowa może być niższa łącznie nawet o 445 tys. zł.

Rok 2026 przynosi długo wyczekiwane zmiany dla osób planujących zakup mieszkania. Po latach historycznie wysokiego oprocentowania kredytów, stopy procentowe zaczynają spadać, a banki znów chętniej przyznają finansowanie mieszkaniowe. Jednocześnie najnowsze dane z European Consumer Payment Report autorstwa Intrum pokazują, że coraz więcej gospodarstw domowych w Europie musi godzić marzenia o własnym „M” z rosnącą presją na budżet. Czy warto zaciągnąć kredyt już teraz, czy poczekać? Odpowiedź zależy od indywidualnej sytuacji finansowej, choć dane wskazują na wyraźną poprawę warunków kredytowania.

Wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 12 lutego 2026 r. w sprawie C-471/24 (PKO BP) natychmiast stał się podstawą przekazu sektora bankowego: „WIBOR jest legalny”, „sądy nie mogą badać wskaźnika”, „spór został zamknięty”. Tymczasem uważna lektura orzeczenia prowadzi do znacznie bardziej ostrożnych wniosków. TSUE analizował bowiem konkretną umowę zawartą w 2019 r., a jego rozważania opierają się na założeniu zgodności WIBOR z rozporządzeniem BMR. W tym miejscu pojawia się jednak istotna wątpliwość: czy Trybunał oraz sąd krajowy poprawnie uchwycili chronologię procesu objęcia WIBOR pełnym nadzorem licencyjnym?

12 lutego 2026 roku o godz. 9:30 Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej ogłosi wyrok w sprawie C-471/24, czyli pierwszej polskiej sprawie prejudycjalnej dotyczącej kredytu hipotecznego w złotych polskich oprocentowanego stawką WIBOR. Sprawa została skierowana do TSUE przez Sąd Okręgowy w Częstochowie i dotyczy umowy zawartej w 2019 roku z PKO BP S.A. Orzeczenie może mieć przełomowe znaczenie dla całego rynku kredytów hipotecznych w Polsce, ponieważ obecnie funkcjonuje około 2 - 2,5 mln czynnych kredytów mieszkaniowych, z czego zdecydowana większość to kredyty złotowe o zmiennym oprocentowaniu opartym właśnie o WIBOR. Wbrew temu, jak czasem przedstawia się ten temat, stawką nie jest proste pytanie „czy WIBOR można kwestionować w sądzie”, tylko standard ochrony konsumenta: przejrzystość klauzuli, zakres informacji przekazanych klientowi i uczciwy rozkład ryzyka.

W debacie publicznej dotyczącej wskaźnika WIBOR coraz częściej pojawia się argument uspokajający: skoro Najwyższa Izba Kontroli, Komisja Nadzoru Finansowego ani Narodowy Bank Polski nie stwierdziły formalnie manipulacji stawką WIBOR, to nie ma podstaw, by kwestionować jego wiarygodność. To jednak rozumowanie uproszczone, a w istocie – mylące. Brak stwierdzenia manipulacji nie oznacza automatycznie, że mechanizm ustalania WIBOR był w pełni rynkowy, reprezentatywny i wolny od strukturalnych wad. Wskaźnik referencyjny nie musi być „manipulowany”, aby mógł funkcjonować w sposób systemowo nieadekwatny do realiów rynku, który ma mierzyć.