Kredyt hipoteczny, Kredyt

Rynek kredytów hipotecznych znalazł się w momencie, w którym wybór pomiędzy oprocentowaniem stałym a zmiennym przestaje być oczywistą decyzją finansową. Kredytobiorcy coraz częściej nie są w stanie jednoznacznie ocenić, która opcja będzie korzystniejsza w średnim i długim terminie, a decyzje podejmują w warunkach rosnącej niepewności co do dalszej ścieżki stóp procentowych.

W dniu 11 czerwca 2026 roku Rzecznik Generalny TSUE przedstawi opinię w sprawie C-831/24. Choć sprawa nie budzi jeszcze takich emocji jak postępowania dotyczące kredytów frankowych czy WIBOR-u, jej znaczenie dla rynku kredytów konsumenckich może okazać się ogromne. Pytania skierowane do Trybunału przez Sąd Rejonowy w Białymstoku dotyczą bowiem trzech fundamentalnych kwestii związanych ze stosowaniem sankcji kredytu darmowego (SKD): obowiązków sądu w zakresie ochrony konsumenta, standardu informacyjnego wymaganego od kredytodawców oraz zasady proporcjonalności sankcji. W praktyce odpowiedzi na te pytania mogą wpłynąć na tysiące postępowań toczących się obecnie przed polskimi sądami.

Czy młode osoby kupują mieszkania? Według sondy dompress.pl w maju 2026, osoby poniżej 30. roku życia stanowią zaledwie 10-15% nabywców nowych mieszkań – to wyraźny spadek w porównaniu z okresem sprzed pandemii. Wysokie ceny (średnio 12-15 tys. zł/m² w dużych miastach), drogie kredyty sprawiają, że młodzi odkładają zakup, wybierając najem. Jednocześnie rośnie nowy segment: seniorzy 55 plus.

WIBOR, czyli Warsaw Interbank Offered Rate. Brzmi to trochę jak nazwa skomplikowanej procedury technicznej i szczerze mówiąc - dla Twojego domowego budżetu ma podobne znaczenie. To właśnie ten parametr, niczym niewidzialna ręka, steruje wysokością rat milionów kredytów hipotecznych i leasingów w Polsce. Ale tu pojawia się pewien paradoks. Mimo że ten wskaźnik zagląda do portfela niemal każdemu z nas, zasady jego powstawania są dla większości ludzi - a nawet i przedsiębiorców - równie czytelne, co instrukcja obsługi promu kosmicznego.

Wyrok TSUE z 23 kwietnia 2026 r. zaskoczył sektor bankowy i banki będą potrzebowały chwili, aby się przegrupować i przygotować strategię na przyszłość. Już dziś słyszy się opinie, że co prawda TSUE ma rację mówiąc o niedopuszczalności pobierania odsetek od pozaodsetkowych kosztów kredytu, ale ten rodzaj naruszenia, zdaniem banków, nie stanowi podstawy do zastosowania sankcji kredytu darmowego, a ponadto w takiej sytuacji bankom może przysługiwać swoista rekompensata polegająca na proporcjonalnym podwyższeniu oprocentowania kredytu, odzwierciedlająca koszt niepobrania odsetek od kwot odpowiadających kosztowi kredytu. Nie ulega jednak wątpliwości, że banki będą musiały w tej strategii uwzględnić stanowisko TSUE wyrażone w tym wyroku – pisze radca prawny Wojciech Ostrowski z Kancelarii Prawnej Rachelski i Wspólnicy.

Po sprzedaniu 40-metrowego mieszkania i przeznaczeniu całej kwoty z transakcji na zakup lokalu o powierzchni 75 m kw., za dodatkową przestrzeń trzeba będzie zapłacić jeszcze ponad pół miliona zł - wynika z raportu Barometr Metrohouse i Credipass.

W kwietniu 2026 r. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydał kilka bardzo istotnych wyroków dla polskich kredytobiorców. Przeważająca część wyroków dotyczyła kredytów indeksowanych lub denominowanych, potocznie nazywanych frankowymi, choć analogiczna problematyka odnosi się do kredytów powiązanych z innymi walutami obcymi (euro, dolar amerykański) a wyrok TSUE z 23 kwietnia 2026 r. dotyczył kredytów konsumenckich.

W dniu 23 kwietnia 2026 r. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydał wyrok, na który polscy kredytobiorcy czekali od miesięcy. Sprawa C-744/24 przeciwko Bankowi Pekao S.A. kończy jeden z najważniejszych sporów prawnych ostatnich lat: czy bank ma prawo naliczać odsetki od prowizji, której konsument nigdy nie dostał do ręki? Trybunał odpowiedział: nie. I to rozstrzygnięcie może być początkiem prawdziwej rewolucji w polskich sądach.

30 kwietnia 2026 roku Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wyda wyrok w polskiej sprawie C-246/25 Hańczynek, który może mieć istotne znaczenie dla tysięcy konsumentów posiadających kredyty przewalutowane z PLN na CHF na podstawie aneksów do umów. To segment sporów bankowych, który dotychczas pozostawał w cieniu klasycznych spraw frankowych, choć skala problemu jest realna. Jako pełnomocnik kredytobiorczyni w tej sprawie obserwuję, że rozstrzygnięcie może wykraczać daleko poza indywidualny interes stron. Trybunał odpowie bowiem na pytanie fundamentalne: jakie skutki prawne powinno wywoływać stwierdzenie abuzywności postanowień zawartych nie w samej umowie kredytu, lecz w późniejszym aneksie, który całkowicie zmienił jej charakter.

W dniu 23 kwietnia 2026 roku w sprawie o sygn. akt C-744/24 TSUE wydał wyrok, w którym zakwestionował praktykę naliczania odsetek od kosztów kredytu, jeżeli nie są one faktycznie wypłacone konsumentowi. Wyrok Trybunału może budzić zaskoczenie. Wcześniej, m.in. w sprawie C 472/23, TSUE nie odniósł się krytycznie do utrwalonej praktyki kredytodawców polegającej na naliczaniu odsetek od środków przeznaczonych na pokrycie kosztów kredytu, takich jak prowizje czy składki ubezpieczeniowe, mimo że sąd odsyłający zgłaszał w tym zakresie wątpliwości. Postawienie tezy o braku możliwości pobierania odsetek od prowizji i ubezpieczeń budzi zdziwienie, wobec dalszych twierdzeń Trybunału.

Debata dotycząca kredytów złotowych opartych na WIBOR bardzo często koncentruje się na konstrukcji umów kredytowych. W przestrzeni publicznej można odnieść wrażenie, że głównym przedmiotem sporu jest sposób implementacji WIBOR do umowy, obowiązki informacyjne banku czy przejrzystość klauzuli zmiennego oprocentowania. To jednak tylko część rzeczywistego problemu. Z perspektywy systemowej najpoważniejsze ryzyko dla sektora bankowego – ale także dla całego systemu finansowego – nie dotyczy wcale samej konstrukcji umów, lecz możliwości zakwestionowania sposobu ustalania samej stawki WIBOR w okresie sprzed pełnego reżimu nadzorczego wynikającego z rozporządzenia BMR. Jeżeli bowiem pojawiłoby się przekonujące wykazanie nieprawidłowości w funkcjonowaniu samego benchmarku, konsekwencje mogłyby być znacznie poważniejsze niż w sporach dotyczących jedynie treści umów.

W marcu zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi gwałtownie wzrosło – ponad 63 tys. osób złożyło wnioski, co oznacza skok o 72 proc. rok do roku i najwyższy wynik od 2008 r. Za tym ruchem stoją rosnące obawy o zaostrzenie warunków finansowania w związku z napiętą sytuacją na Bliskim Wschodzie.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej po raz kolejny potwierdził, że umorzenie kredytu hipotecznego zaciągniętego we frankach szwajcarskich na cele mieszkaniowe może być objęte zaniechaniem poboru podatku dochodowego. Podatnik nie musi wykazywać takiego przychodu w zeznaniu rocznym ani płacić PIT od umorzonej kwoty, o ile spełni warunki określone w rozporządzeniu Ministra Finansów.

Od około 2 lat obserwujemy wzrost zainteresowania tematem sankcji kredytu darmowego, zarówno na salach sądowych jak i w przestrzeni publicznej. Obecnie obserwowany wzmożony wzrost zainteresowania tematem sankcji kredytu darmowego (SKD) może dziwić, zważywszy, że taka instytucja w prawie krajowym została wprowadzona już w 2002 r., wraz z wejściem w życie Ustawy o kredycie konsumenckim z 20 lipca 2001 r. (obowiązującej do 18 grudnia 2011 r., kiedy to została zastąpiona przez obecnie obowiązującą Ustawę o kredycie konsumenckim z dnia 12 maja 2011 r.). Przez przeszło 20 lat obowiązywania przepisów o SKD instytucja ta nie wzbudzała większych kontrowersji i nie była podstawą do formułowania masowych powództw wytaczanych przez konsumentów przeciwko instytucjom finansowym. Zarówno więc rynek finansowy jak i wielu sądowych praktyków jest zaskoczonych, że dyskusja na temat interpretacji przepisów obowiązujących w różnych wersjach od przeszło dwóch dekad toczona jest na szeroką skalę dopiero obecnie.

Uchwalona przez Sejm 13 marca 2026 r. nowelizacja Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oraz niektórych innych ustaw umożliwić ma rozwód w urzędzie stanu cywilnego i tym samym uprościć formalne zakończenie małżeństwa – szczególnie w przypadku par bez dzieci, które są zgodne co do decyzji o rozstaniu. Jednak nawet najszybsza procedura administracyjna nie rozwiązuje jednego z najtrudniejszych problemów byłych partnerów: wspólnego kredytu hipotecznego.

Rynek sankcji kredytu darmowego stoi dziś u progu przełomu. To, co obecnie widać w statystykach, może być jedynie wstępem do znacznie większej fali sporów, która ujawni się po wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Jeśli oczywiście dojdzie do rozstrzygnięcia - pisze Krzysztof Szymański.

Pod koniec maja mija termin wdrożenia przepisów unijnej dyrektywy budynkowej (EPBD). W jej ramach wprowadzone zostaną między innymi nowe klasy energetyczne budynków. Nowa forma oznaczeń będzie obowiązywać zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Jak wpłynie to na sytuację kupujących? Na co powinny zwrócić uwagę osoby rozpoczynające budowę domu? Sprawę komentują Joanna Komoszewska i Patryk Nowak z ANG Odpowiedzialne Finanse.

W sporach dotyczących kredytów konsumenckich coraz częściej pojawia się problem wykraczający poza samą wysokość zobowiązania kredytowego. Chodzi o konsekwencje zastosowania tzw. sankcji kredytu darmowego (SKD) dla prawa banku do przetwarzania danych kredytobiorcy w Biurze Informacji Kredytowej (BIK) bez jego zgody. W praktyce coraz więcej spraw pokazuje, że zastosowanie sankcji kredytu darmowego może podważyć podstawę prawną dalszego przetwarzania danych kredytobiorcy po wygaśnięciu zobowiązania. Szczególnie dotyczy to sytuacji, gdy bank uzasadnia przetwarzanie danych wystąpieniem opóźnienia w spłacie kredytu przekraczającego 60 dni.

Wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 12 lutego 2026 r. w sprawie C-471/24 może okazać się jednym z najważniejszych punktów zwrotnych w sporach dotyczących kredytów opartych o WIBOR. Nie dlatego, że Trybunał wprost zakwestionował legalność tego wskaźnika. Nie dlatego, że unieważnił jakikolwiek model oprocentowania. Lecz dlatego, że wyraźnie dopuścił sądową weryfikację dwóch kluczowych elementów w odniesieniu do stawek referencyjnych stosowanych przed wejściem w życie rozporządzenia BMR.

Frankowicze, którzy zawarli ugodę z bankiem i odzyskali nadpłacone raty ponad wypłacony kapitał kredytu, nie muszą płacić podatku dochodowego. To samo dotyczy zwrotu kosztów sądowych i wynagrodzenia pełnomocnika. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził to w interpretacji indywidualnej z 2 marca 2026 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.6.2026.1.JG). Sprawa pokazuje przy tym ważne rozróżnienie: zaniechanie poboru podatku z rozporządzenia Ministra Finansów nie dotyczy zwrotu środków, lecz wyłącznie umorzenia wierzytelności.

Po miesiącach dominacji transakcji gotówkowych kredyt hipoteczny ponownie zyskuje na popularności. Spadek stóp procentowych i rosnąca zdolność kredytowa Polaków wyraźnie zmieniają strukturę popytu na rynku mieszkaniowym. Choć kupujący nadal pozostają ostrożni, to finansowanie bankowe znów staje się realną alternatywą.

Rynek najmu budzi się z letargu, co widać po wzroście ogłoszeń. Brakuje jeszcze wyraźnych sygnałów do obniżek cen, ale widać za to rosnącą opłacalność kredytu, który w kolejnych miastach wygrywa cenowo z najmem. Według raportu Rankomat.pl i Rentier.io jedynie w Krakowie, Gdańsku i Katowicach koszt najmu pozostaje niższy od raty kredytu.

W dniu 12 lutego 2026 r. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej rozstrzygnął sprawę C-471/24, wszczętą na skutek pytań prejudycjalnych skierowanych przez Sąd Okręgowy w Częstochowie. Postępowanie dotyczyło oceny klauzuli zmiennego oprocentowania kredytu hipotecznego, której konstrukcja odwoływała się do wskaźnika WIBOR.

Ciągła obserwacja sporów frankowych związana z kolejnymi rozstrzygnięciami wydawanymi przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który niejako zainicjował lawiny sporów frankowych w polskich sądach, nadal nie pozwala na jednoznaczne stwierdzenie czy w toku jednego postępowania uda się zamknąć kompleksowe rozliczenie stron uznanej za nieważną umowy, na czym tak naprawdę najbardziej zależy każdej ze stron postępowania.

W dniu 12 lutego 2026 r., w sprawie o sygn. akt C-471/24 dotyczącej kredytu oprocentowanego stawką WIBOR, TSUE ogłosił wyrok. Potwierdza, że dotychczasowe podejście polskich sądów, które nie widziały podstaw do kwestionowania umów kredytu opartych o wskaźnik WIBOR jest prawidłowe.